研究動機與研究目的

地(vacant land)作為比較標的也並非容易(Man and Ng, 2007)。由於公有標售土地 大多為大面積且產權型態單純的可開發土地，與其相似條件的比較標的於臺北市

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然而，過去針對標售土地大多著重於拍賣理論與價格層面探討，例如底標價 格與得標價格間溢價率是否會因競標人數多寡、競標制度有所不同，卻鮮少針對 標售土地於標售後的開發決策有所分析、討論。基於標售土地促進土地利用之政 策功能，以及大多為大面積且產權型態單純的可開發土地，我們應期望標售土地 於標售後能進行開發；而非持續閒置。從資料以觀，國有財產署所於 95 年至 103 年所標售位於臺北市的國有土地總共 353 筆，至今開發比例約占整體 25%；臺北 市財政局於 90 至 97 年所標售臺北市有土地總共 95 筆，開發比例約占整體 62%，

整體公有標售土地開發比例約 32.8%，進而嘗試探討進而探討是什麼因素促使標 售土地進行開發或持續閒置？

綜合上述，本研究嘗試衡量標售土地的市場價格，藉此合理評估公有標售土 地的價格溢酬，亦可比較標售土地的市場價格與得標價格，判斷臺北市公有標售 土地是否以高於或低於市場價格出售，進而使開發商獲取利潤或蒙受損失。此外，

基於標售土地的政策功能以及特性，觀察從標售至今，部分標售土地已進行開發；

部分仍持續閒置，嘗試分析公有土地於標售後的開發決策。

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第一章 緒論

二、 研究目的

過去探討標售土地價格溢酬大多為所訂底價與得標價格間溢價率，缺乏衡量 標售土地的市場價格，分析上可能過於狹隘、片面，進而無法合理評估標售土地 的價格溢酬，故本研究嘗試衡量標售土地的市場價格。此外，過去研究鮮少針對 標售土地於標售後的開發決策，由於公有標售土地的政策功能及特性，我們應期 望標售土地於標售後能進行開發，故本研究嘗試分析標售土地於標售後的開發決 策。

基於上述，本研究選取國有財產署標售臺北市地區的國有土地及臺北市財政 局所標售的臺北市有土地，藉由標售土地於標售後所興建的開發案，估算總銷金 額再扣除開發所需一切成本、利潤，推估公有標售土地的市場價格。此外，藉由 都市土地最適開發時機的模型，分析標售土地於標售後所為的開發行為或持續閒 置之決策。本研究之研究目的整理如下：

1. 藉由衡量公有標售土地的市場價格，以便正確地評估標售土地的價格溢酬。

2. 分析標售土地於標售後的開發決策，了解土地稅制對於促進土地合理利用的 有效性。

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第二節 研究架構與流程