標售土地政策功能與特性

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首先將臺北市標售土地篩選使用分區為住宅區，透過地號查詢使用執照取得 建築地址，再依據地址查詢相關不動產網站確認建案為住宅類型。由於全臺北市 建案的基地面積僅限於住宅區，透過上述篩選方式盡可能使兩者達到相同的比較 基準。樣本範圍依據標售土地於使用執照上記載開工日期，涵蓋民國 93 年至 101 年；全臺北市建案也選取相同樣本範圍。

透過 Excel 中「兩個母體平均數差的檢定，假設變異數不相等」工具，檢測 標售土地於標售後作為住宅類型開發的基地面積，與全臺北市住宅類型的基地面 積是否存有差異。設定虛無假設為「標售土地之建案基地面積小於等於全臺北市 建案基地面積」，採取單尾檢定，顯著性設定 5%。結果發現在 5%顯著水準下 t 值大於臨界值，拒絕虛無假設，即標售土地之建案基地面積應大於全臺北市建案 基地面積，檢定結果如表 3-1-1。

透過上述檢定，雖然很難定義多少面積才可被視為大面積之土地，此評斷標 準相當主觀。但透過檢定結果發現標售土地的基地面積確實大於平均基地面積時，

我們應期望標售土地於標售後能進行開發，而非長期閒置；亦可符合政府於公有 土地標售的促進土地利用功能。

表 3-1-1 標售土地建案面積與全臺北市建案面積 t 檢定結果分析

標售土地 臺北市

平均數(m²) 1136.91 636.64

t 值 1.983*

臨界值 1.645

p 值 0.026

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Shoup(1970)探討都市土地的最適開發時機，透過邊際收益(margin revenue)與 邊際成本(margin cost)相等時將使利潤最大化(profit maximize)概念。當每增加一 單位所產生之收益相等於每增加一單位所需之成本，此投入產量可達到利潤最大

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計算方式參考 Colwell and Colwell (2004)以財務複利概念。在終值(future value)與現值(present value)及折現率(discount rate)已知的條件下，推估符合市場 預期所需等待的開發年數。本研究則係以終值、現值、經歷年數已知情況下，推

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第三章 標售土地之開發決策

2012 年時的現況，藉此判斷未開發標售土地於等待開發期間是否具有暫時性之 使用，統計如表 3-2-3 所示。

表 3-2-3 未開發標售土地之現況統計

現況使用 筆數 比例

停車場使用 9 5%

咖啡廳 1 1%

公園使用 7 4%

空地 104 60%

建案(無論興建與否) 23 13%

房屋 24 14%

無法辨識 4 2%

總計 172 100%

從表 3-2-3 統計以觀，未開發的標售土地都有超過半數的比例是維持空地型 態，即無暫時性之使用。有將近 15%的未開發土地上存在房屋，且皆為一層樓的 老舊建物，即便土地上存有房屋但建物殘餘價值可能很低，評估其不動產價值時 應可視為素地，此種現況使用與空地於進行開發上之差異應僅限建物的拆遷費用。

另外，有 23 筆未開發土地處於可能要進行開發或正在開發的階段，則具有收益 性質的現況使用包含停車場使用、咖啡廳，兩者佔整體比例不到 1 成，意謂暫時 性的使用收益似乎不常見於未開發的標售土地。然而，此種判斷方式將時間點僅 限去 2012 年一個時間點，可能將未開發標售土地於 2012 年前後所為暫時性使用 給忽略，產生計算上低估的情形。

針對其暫時使用之收益報酬率，一方面具有收益性質之現況使用僅不到 1 成，

另一方面因難以取得其興建成本、現金流量之收益，因此無法推算其報酬率，故 本研究將其忽略，因此於邊際收益部分可能產生低估現象。

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