第三章 標售土地之開發決策
第三節 標售土地之開發決策分析
實質稅率除以名目稅率，即可推算公告地價占市場價格的估價比值(assessment
38
‧
95-103 年維持在 85%-90%。若可採用實際的土地市場價格計算地價上漲率，應 高於原先以公告土地現值計算之地價漲幅；加上本研究將土地最適開發模型的暫‧
‧
我國財產稅採取分離課稅制度(split-rate tax)，隱含對待土地、資本應有所不 同，稅制設計上除稅收功能應存在其他政策意涵，否則估價人員不需特別拆分土 地與建物價值(Lin and Jhen, 2009)。
傳統理論對於地價稅課徵鮮少批評，因認為對土地課稅並不會影響投資者的 行為，即具有租稅中立性(tax neutrality)。然而，有文獻指出，課徵地價稅將使得 空地開發時機提前，因持有成本增加使空地加速開發避免土地閒置，讓地價稅看 似不具有中立性。Oates and Schwab(1996)認為地價稅之稅基若以最高最有效使用 型態(highest and best use )評估，地價稅僅會因稅負資本化(tax capitalization)使其 地價下跌，並不會影響土地開發時機。因不論現況為何種使用，課稅稅基與現況 使用應各自獨立，進而達到中立性。但礙於現行估價程序上，要如何評估每塊土 地的最高最有效使用型態並非容易，且隨著市場環境變動亦會改變最高最有效使 用型態。
實證上，Lin(2010)發現臺北市住宅型不動產於 1999-2004 年，政府所評估不 動產價值占市場價格之估價比值會因建物型態不同存有差異。隨著土地使用強度 準確(Lin，2010)。統計後發現尚未開發標售土地約 30%存在不準確的估價，如表 3-3-5 所示。基於上述，現行估價程序對於地價稅稅基評估可能存有偏誤，無法 準確評估公告地價。使我國分離課稅制度所預期的政策功能消失，無法有效促進 土地利用。
41
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
表 3-3-5 未開發標售土地之不準確估價統計
標售土地類型 總筆數 平均值 高於 1 SD 低於 1 SD 未開發 無面積變動 170 15.312% 31 20
（2） 地價稅率調整促使土地開發
基於現行估價程序無法使地價稅有效發揮其政策功能，若要藉由提高地價稅 使持有土地成本增加、促使地主開發。依據模型假設，整體的平均實質地價稅率 需調漲約 7-8%幅度。此調漲可由地價稅稅率或稅基兩個層面進行。我國地價稅 稅率是由中央政府統一訂定，並無授予地方政府自行訂定的權限，可調整的彈性 很小。另一方面地價稅稅基為公告地價，依樣本期間內所涵蓋的公告地價，計算 平均每次公告地價的上漲率。國有土地為民國 96、99、102 年；臺北市有土地為 民國 93、96、99、102 年，若出現調降公告地價則不予列入。推估實質稅率等於 地價上漲率所需調整的次數，並按公告地價每三年調整一次計算其所需年數。
從表 3-3-6 可發現，公有標售土地於公告地價調整，平均每次上漲 2.853%。
但公告地價明顯低於市場價格，若將平均調漲幅度換算為實質地價稅率的上漲程 度僅 0.159%。符合模型假設促使土地進行開發，公告地價須調漲 204 次。並按 照每三年調整一次的規定，則需要耗費 612 年。換言之，透過現行地價稅稅制促 使土地進行開發應不具有其功效。
表 3-3-6 促進土地開發所需調整公告地價的次數
類型 總筆數 稅基平均上漲率 實質稅率平均上漲率 平均調整次數 未開發 170 2.853% 0.159% 204 註：此表所稱稅基係指公告地價。
42
‧
‧
綜合上述，針對 Shoup(1970)所提出的都市土地最適開發時機的模型。本文 認為此最適開發時機，不盡然代表地主於此時間點開發即可獲取最大利潤；而是
‧
然而，過去許多研究指出不應將土地視同於其他生產要素(Needham, 1981；Evans, 1983)。由於土地本身特性應是土地市場與其他生產要素市場之差異，此差異則 格的接受者」(price taker)；一為廠商可自由加入或退出產業，即在長期下，廠商 可「自由進出」(free entry and exit)。在價格接受者這項特徵下，除市場上應存有 許多廠商外，還需符合產品於市場內自由流動、資訊完全透明及各廠商所生產的 產品在「主觀上」並無差異，即所謂的同質性產品(homogenous products)。
常被應用於分析都市土地的 Alonso 競租曲線，假設土地市場可完全自由進 出。透過市場機制，將由出價最高者取得特定區位土地之使用(林森田，2008)。
此過程使開發商可能獲取的超額利潤已包含在最高出價內，換言之，開發者並無 法從中獲取除正常利潤以外的利潤。
Ching and Fu(2003)透過事件研究法 6(event study)間接估計開發商是否於香 港國有土地拍賣以低於市場價格之得標價格取得土地。即開發商是否從拍賣過程 中獲取超額利潤。於合理情況下，超額利潤的存在應將於開發商的股價反應出正 向的異常報酬率(abnormal returns)。實證結果指出股票市場確實於拍賣日產生正
6 「事件研究法」用於研究當市場上某一個事件發生時，對股價是否會產生影響，藉由是否會 產生「異常報酬率」了解該事件與股價波動是否相關。
45
‧
現於新加坡。Ooi and Sirmans(2004)進一步指出，獲取超額利潤的多寡與開發商 類型以及對未來開發不確定性有關，分別以統計自 1990 年後是否得標超過五筆 土地以及資產負債率(debt ratio)作為判斷標準。惟香港及新加坡皆觀察到開發商 於拍賣過程中獲取超額利潤，但兩者程度上的差異可能是因不同拍賣機制所致。香港採取英國拍賣制度；新加坡則採第一價格密封競標。前者競標者相較後者於 競標過程可能因其他競標者出價影響自身出價，以致實證結果產生部分差異。
Needham(1981)認為過往土地市場理論忽略土地間的差異。Alonso 的競租理 論將土地視為僅具有區位差異的同質性產品，忽略除區位以外的土地差異，例如 面積與地價的非線性關係(Colwell and Sirmans, 1978；Lin and Evans, 2000)。基於 土地間的差異，我們不應將土地視同於其他生產要素為同質性產品。不同土地間
實證方面，Wheaton and Simonton(2007)發現於不動產價格上漲時，營建成本 指數相當穩定，僅呈現些微下跌，隱含著不動產的增值主要來自土地。並指出營 建成本與不動產景氣熱絡程度並無相關，意謂營建成本對於不動產市場的供給是 相當具有彈性。由於資本流動性高則供給彈性較大；土地則受限於不可移動與稀 少性則供給彈性較小。相似的現象出現於美國曼哈頓地區，Glaser et al.(2005)發 現住宅價格在 1984-2002 年大幅的上升，但建物成本並沒有明顯的漲幅，價格的 上漲是因住宅需求上升而市場無法給予相當供給所致。Somerville(1996)將不動產 拆分為土地與建物，並檢視開發商所獲取的利潤於土地與建物的分配。發現不動
46
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
第三章 標售土地之開發決策
產價格上漲時會使開發商利潤增加，而此增加的利潤則歸於土地利潤上升所致。
綜合上述，土地本身特性使我們不宜將土地視同於其他生產要素。土地市場 也並非如同完全競爭市場之假設，因此增加開發商於土地市場中獲取超額利潤的 可能性。土地的有限供給與不可移動性使其不如其他生產要素般具有替代性，土 地市場並不如同其他生產要素市場具有高度競爭，所呈現出的價格將趨近於成本。
當以不動產價格分別扣除工資(勞力)、利息(資本)及企業家利潤後，最後剩餘利 潤應歸屬於土地。
對於開發完成的標售土地，透過土地開發分析法所推估的土地事後價格，並 與得標價格進行比較。發現大多以低於市場價格取得，意謂得標者於開發後應獲 取事後價格與得標價格間差距的利潤。透過上述對土地與其他生產要素的差異進 行探討，此兩者價格間差額的利潤應歸於土地。當標售土地的事後價格大於得標 價格，得標者於開發後可從標售土地上獲取超額利潤；若事後價格低於得標價格，
得標者於開發後可能因取得土地成本過高而蒙受損失。
47
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
Na tiona
l Ch engchi University
48