標售土地市場價格之定義

過去文獻研究土地標售，大多是以探討標售土地溢價為主(Gwin et al., 2005；

Qu and Liu, 2012；杜宇璇，2013)。所謂溢價係指得標價格與基準價格間的價差，

於不同文獻探討溢價所採用的基準價格則應是其作者認為標售土地的市場價格，

決定此價格的方式可分為以下四類：

(一) 事前預估價格

香港於國有土地公開拍賣(public auction)前一日，報章媒體會詢問私部門不 同的專業估價師對拍賣土地所評估的預估價格將其視為市場價格。Chau et al., (2010)以私部門不同估價師對拍賣土地所評估的預估價格之中位數 ²(median)作 為市場價格判斷基準。Man and Ng(2007)研究指出公、私部門估價人員的事前預 估價格與得標價格之落差分別達到 56%、15%，認為此落差，前者可能來自政策 上的考量而有意將其價格估低(Ooi and Sirmans, 2004)，例如吸引更多競標者參與 投標或促進拍賣程序的進行；後者可能來自於對素地(vacant land)此特殊類型不 動產的估價方法受限所致。例如比較法因香港素地的比較案例相當有限而造成使 用上困難；收益法則因勘估標的在建築期間並無任何收益導致收益價格產生低估 的現象。

(二) 特徵價格模型估價

透過特徵價格模型(hedonic model)，先以非拍賣樣本(non-auction sample)推估 影響土地各個變數的係數值(parameters)，再將各個變數的係數值帶入拍賣樣本 (auction sample)的土地特徵，推算拍賣土地的內在價值(intrinsic value)，將此土地 的內在價值視為拍賣土地的市場價格(Qu and Liu, 2012)。

2 此篇研究指出當不同估價師所評估的價格分布呈現偏態(skewed)，中位數應是較合適作為判斷 的基準；但其實證顯示不論以中位數或平均數所呈現的結果都是相似。

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Gwin et al., (2005)將風險中立的納許均衡價格(Risk Neutral Nash Equilibrium，

簡稱 RNNE)視為於第一價格密封競標過程中，標售土地於理論上所應呈現的均 衡價格，即標售土地的市場價格。假設將 Nash 均衡價格建立在獲取 30%利潤率 之前提下，透過實驗法(experimental methodology)模擬土地標售過程，發現開發 商似乎藉由削減自身的利潤率以確保取得標售土地，即開發商獲取的事後(ex post) 利潤往往小於事前(ex ante)預期。此外，以統計 t 檢定比較得標價格與 Nash 均衡 價格兩者間的平均差異，發現得標價格顯著高於 RNNE 所估計的土地價格，代 表得標者確實有過度競標(overbid)的現象。

(四) 事後推估價格

4 依據 Levin and Pryce(2007)將極端標價(extreme bid)定義為競標者的價格分配中，超過右尾 95%

以上的區域，即所願意支付價格的前5%高價。此研究以推算可能事後價格分配中 90%的信賴區 間設定為土地事後價格的合理範圍，因此可能事後價格分配的前5%高價與後 5%低價者，作為 明顯高於或低於合理價格範圍。

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第二章 標售土地之市場價格

士堯，2005)。因此，理性競標者應會避免出價高於最高願付價之得標價格，當取 得土地成本超過此價格，開發者則無法取得合理之利潤(normal profit)；倘開發者 取得土地成本低於此價格，除獲取合理利潤外，還存有超額利潤(excess profit)。

由過去文獻發現對於衡量土地標售的市場價格存在許多不同方式。事前預估 價格因公、私部門有政策因素上考量與估價方法的受限，導致得標價格與其預估 價格存有落差；若以特徵價格模型推估市場價格(內在價值)，可能受限於標售土 地與用於推估各個變數係數值之買賣案例應位於相同區域，否則將係數值帶入標 售土地所估算的內在價值會產生誤差；若採取 RNNE 方式估計市場價格，則因 實驗法許多的假設條件往往與現實情況不相符而惹人批評，以此推估可能產生疑 慮。事後推估價格則是以實際已發生資料推算市場價格，雖可能受限部分資料無 法完全掌握，導致仍有不確定性存在；但透過價格的區間範圍方式嘗試量化不確 定性，因此本研究認為採事後推估價格作為衡量標售土地的市場價格應為較合適 且精確的方式。

綜合上述，考量事後推估價格應較能有效掌握標售土地的市場價格，即能真 實反應出標售土地所應具備的價格。故本研究採取事後推估價格方式，藉由土地 開發分析法以未來開發後之不動產價值，逆向推算求取標售土地的現在投資價格 (徐士堯，2005)。

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