第二章 標售土地之市場價格
第二節 研究設計
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(Colwell and Sirmans, 1978；Lin and Evans, 2000)，可能使價格計算上產生疑 慮，故建案的基地面積與標售土地最初面積要相等。然而，當面積不相等但 基地地號皆為標售土地，且皆為同一得標者，此種情況不僅可掌握面積並固 定取得土地成本，故可用於推估土地事後價格。12
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土地開發分析法是以剩餘生產力原則(principle of surplus productivity)為理論 基礎，以不動產價格分別扣除工資(勞力)、利息(資本)及企業家利潤後，最後剩餘
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第二章 標售土地之市場價格
圖 2-2-1 營造工程物價指數與信義房價指數之比較
此外，標售土地大多為尚未開發的素地型態，即便土地上存有房屋也多為不 堪使用，於估價上應將視同於素地。若採用收益法進行評估，得標者因無法取得 相關收益資料求得收益價格，或者興建期間並不具有收益進而低估收益價格；成 本法則大多探討建物折舊議題，鮮少用於素地估價；比較法則受限於素地比較案 例的缺乏，又標售土地多為大面積土地，使得蒐集比較案例上更為困難。基於上 述，土地開發分析法成為常用於推估標售土地市場價格的方式。
(二) 事後價格推估
依據不動產估價技術規則第 81 條：「土地開發分析法價格之計算如下：
V=S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M) V ：土地開發分析價格。
S ：開發或建築後預期總銷售金額。
R ：適當之利潤率。
C ：開發或建築所需之直接成本。
M ：開發或建築所需之間接成本。
i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。
60 100 140 180 220 260
92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 99年 信義房價指數 營造物價指數
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3. 資本利息綜合利率
依不動產估價技術規則第 58 條：「勘估標的之資本利息應依分期投入資本數 額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比 例，應依銀行一般放款成數定之。」將自有資金利率與借貸資金利率按資金比例 相乘加總，自有資金之利率不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借貸資金 之利率則以銀行放款利率計算，預售收入之資金應不計息。利率參考中央銀行公 告五大銀行的存放款利率表，自有資金與借貸資金比例分別為 40%及 60%。
4. 直接成本
依不動產估價技術規則第 76 條規範，土地開發分析發的直接成本為營造或 施工費。營造或施工費 = 每單位造價 x 營造施工面積
每單位造價：依中華民國不動產估價師公會全國聯合會公布第四號公報中所 列「營造或施工費標準表」，此標準表以各縣市當地新建建物平均房價水準判定 營造或施工費標準，適用於主要用途為新建築辦公室、住宅使用標的之重建成本，
與本研究所挑選的樣本相符。此外，針對建築結構、地下樓層數、建物樓層高度 與第四公報中所公布的標準表有所不同時，將依其規定酌予調整。例如，地上四 層至六層建物，地下層設定為一層；地上七層至十五層建物，地下層設定為兩層，
其增建之地下層部分，應依各增建層的實際面積加計造價。
營造施工面積：以使用執照所記載的總樓地板面積，包含主建物、附屬建物 及公共設施。
5. 間接成本
依不動產估價技術規則第 57、76、77 條規範，土地開發分析法的間接成本 為規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他負擔。除規劃設計費係按實際 營造施工費一定比例計算，其餘項目皆按總銷售金額一定比例計算。
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定性(uncertainty)。Byrne (1996)不動產開發於初始時不確定性最高，於開發完成後不確定性不 再存在，但同時也無法對其修正或改變，即土地開發的不可逆性(irreversible)。因 此藉由模擬工具評估其不確定性，可於開發決策分析時提供一個參考的依據，此 模擬工具亦可依據自身所要求的精確度、對不確定性評斷的標準來處理資料，賦 予使用者相當大的彈性，而蒙地卡羅模擬為處理具有機率性資料最常被採用的工 具。
蒙地卡羅模擬在分析不確定性資料時，對各投入變數(input variables)以機率 分配型態取代單一數值，於設定的機率分配型態下選取各投入變數值進行運算得 最小、最大臨界值(bounded value)，截斷(truncate)常態分配兩尾無限延伸，即此 機率型態是一個有限的區間內的常態分配。
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本研究所採用投入變數其蒐集方式及採用的區間值，敘述分別如下：
1. 總銷售金額：先以使用執照所提供的各筆開發案之地址，透過相關不動產網 站查詢其建案名稱；再以各筆建案名稱於網路上相互比對、蒐集其總銷售金 額。
2. 利潤率：參考臺北市都市更新權利變換不動產估價書，估價師於土地開發分 析法時所使用的利潤率，評估後將其設定於 15%~25%。
3. 資本利息綜合利率：依不動產估價技術規則第 58 條規定，自有資金上下限依 中央銀行公布的五大銀行一年期定存利率與活存利率平均值計算；借貸資金 則以中央銀行公布的五大銀行放款基準利率平均值，以其最高與最低基準利 率作為上下限。
4. 直接成本：依據中華民國不動產估價師公會全國聯合會公布第四號公報中所 列「營造或施工費標準表」，並依「建築工程類物價指數表」進行調整。此標 準表即是以區間值呈現，採用該區間的最高值與最低值作為上下限。
5. 間接成本：依不動產估價技術規則第 57 條規定，規劃設計費按營造施工費 2%~3%推估；同規則第 77 條規定，依全聯會所公布的第四號公報，廣告費、
銷售費按總銷金額 4%~5%推估，管理費按總銷金額 3%~5%推估，稅捐按總 銷金額 0.5%~1.2%推估。
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