第一章 緒論
第二節 研究架構與流程
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立 政 治 大 學
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Na tiona
l Ch engchi University
第二節 研究架構與流程 一、 研究架構
本研究總共包含四個章節，內容依序為緒論、標售土地之價格溢酬、標售土 地之開發決策、結論與建議。本研究主要針對標售土地市場價格及開發決策進行 分析，選定臺北市為研究地區，透過公有標售土地資訊搭配地籍資料及建築管理 資料進行整理，以便於後續實證分析。
除第一章緒論外，第二章標售土地之價格溢酬格分為三部分，一為標售土地 市場價格定義，回顧過去文獻對於標售土地市場價格衡量方式，界定本研究所採 取的衡量方法，二為研究設計，分為資料說明及研究方法，方法則為土地開發分 析法與蒙地卡羅模擬，三為實證分析，探討標售土地市場價格與得標價格間關係。
第三章標售土地開發決策分析亦分為三部分，一為標售土地政策功能與特性，二 為研究設計，分為資料說明及研究方法，方法為都市土地最適開發時機模型，三 為標售土地開發決策分析，依據模型分析結果及探討其開發決策。最後結論與建 議則基於前述實證結果，提出研究發現以及建議。
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第一章 緒論
二、 研究流程
本研究流程如圖 1-2-1 所示。
圖 1-2-1 研究流程圖 研究動機與目的
合理評估標售土地價格溢酬 分析標售土地之開發決策
標售土地價格溢酬 標售土地開發決策
研究方法與資料說明
國有財產署標售土地 臺北市財政局標售土地
土地開發分析法 蒙地卡羅模擬
都市土地最適開發時機模型
標售土地溢價分析 標售土地開發決策分析
結論與建議
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過去文獻研究土地標售，大多是以探討標售土地溢價為主(Gwin et al., 2005；
Qu and Liu, 2012；杜宇璇，2013)。所謂溢價係指得標價格與基準價格間的價差，
於不同文獻探討溢價所採用的基準價格則應是其作者認為標售土地的市場價格，
決定此價格的方式可分為以下四類：
(一) 事前預估價格
香港於國有土地公開拍賣(public auction)前一日，報章媒體會詢問私部門不 同的專業估價師對拍賣土地所評估的預估價格將其視為市場價格。Chau et al., (2010)以私部門不同估價師對拍賣土地所評估的預估價格之中位數 2(median)作 為市場價格判斷基準。Man and Ng(2007)研究指出公、私部門估價人員的事前預 估價格與得標價格之落差分別達到 56%、15%，認為此落差，前者可能來自政策 上的考量而有意將其價格估低(Ooi and Sirmans, 2004)，例如吸引更多競標者參與 投標或促進拍賣程序的進行；後者可能來自於對素地(vacant land)此特殊類型不 動產的估價方法受限所致。例如比較法因香港素地的比較案例相當有限而造成使 用上困難；收益法則因勘估標的在建築期間並無任何收益導致收益價格產生低估 的現象。
(二) 特徵價格模型估價
透過特徵價格模型(hedonic model)，先以非拍賣樣本(non-auction sample)推估 影響土地各個變數的係數值(parameters)，再將各個變數的係數值帶入拍賣樣本 (auction sample)的土地特徵，推算拍賣土地的內在價值(intrinsic value)，將此土地 的內在價值視為拍賣土地的市場價格(Qu and Liu, 2012)。
2 此篇研究指出當不同估價師所評估的價格分布呈現偏態(skewed)，中位數應是較合適作為判斷 的基準；但其實證顯示不論以中位數或平均數所呈現的結果都是相似。
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