公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策─以臺北市地區為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士論文私立中國地政研究所. 治. 政公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策大. 立. ‧ 國. 學. ─以臺北市地區為例. ‧. Price Premium and Development Decision of Public-auctioned Land─The Case of Taipei City. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：鄭韻廷. 中. 華. 民. 指導教授：林子欽. 博士. 蔡育新. 博士. ○. 年. 國. 一. 五. 一. 月.

(2) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 謝誌回首這六年多在指南山下的政大時光，每日通勤於再熟悉不過的道路上。碩士生活因有研究室而待在學校的時光更多，彷彿有將研究室當成第二個家的感覺。寫作論文的過程如同邏輯思考的訓練，從最初對於問題的啟發，接著思考如何以一個學術方式去探討，包含資料蒐集、整理以及實證分析等等。從中也讓我了解到自己論述能力不足等缺點，期許自己針對不足處更努力的補強。首先最要感謝的是指導教授林子欽老師。謝謝老師於寫作論文過程中給予我們許多自由發揮的空間、鼓勵我們多去思考。但每當迷惘、陷入困境時，老師總是能引導我們走回一條正確的道路。此外，很感謝老師提供於口試後的助理工作機會，這半年期間與老師一同參與研討會、共同撰寫文章，讓我收穫良多，也承蒙老師諸多方面的照顧。真的非常感謝林子欽老師，但同時也希望老師要多注意身體健康，別太過於操勞。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 謝謝身兼口試委員及指導教授的蔡育新老師，於老師開授研究方法的課程，讓我了解自身寫作文獻回顧仍需加強之處，更要感謝老師不厭其煩的為我解惑。謝謝口試委員金家禾老師，於研究方法上提供不同思考的方向，讓論文可以更加完整。謝謝口試委員林楨家老師，點出於寫作上所應具備的一致性。同時，也感謝各位口試委員給予的肯定與鼓勵，讓我深受感動。非常感謝從期初、期末報告皆擔任評論人的丁秀吟老師，提供許多寶貴的建議，亦師亦友的相處也在生活上提攜我們許多。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 除老師們給予的指導，也要大大的感謝研究室的好夥伴、好戰友們。感謝同家維真、佳儒、鈺婷共同奮戰每次的 Meeting。以及小矮人社團裡面的大家，一同跨年、香港行、花東旅行、各節日與慶生會等活動，還有在研究室共同奮戰的時光，感謝有你們的參與讓碩士生活更多采多姿。其中特別感謝從大學一路奮戰至研究所的惠林、欣樺，這六年間的酸甜苦辣都是日後回首的珍貴回憶。同時還要感謝研究室的學長姐，俊錚以及雪芬，祝你們也順利畢業。. Ch. engchi. i n U. v. 最後，感謝一路走來陪伴在我身旁的家人們，你們無怨無悔的付出與包容，永遠是支持我的最佳動力，也讓我可以衣食無虞的專心於課業上。. 韻廷 11th Jan. 2016.

(4) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(5) 摘要. 摘要過去探討標售土地價格溢酬，大多為探討得標價格與底標價格間溢價程度。本研究藉由衡量標售土地之市場價格，合理評估標售土地的價格溢酬。過去鮮少針對公有土地於標售後的開發決策進行分析。從資料以觀，市場上仍存有一定比例的標售土地尚未進行開發，本研究嘗試分析標售土地閒置或進行開發的因素。本研究採取事後推估價格方式，以土地開發分析法所推估的土地開發分析價格作為市場價格。實證結果發現超過 9 成樣本呈現正值溢價，若缺乏評估標售土地市場價格，可能無法觀察標售土地的整體價格型態，進而無法合理評估標售土地價格溢酬。另一方面，透過都市土地最適開發時機模型分析開發決策。結果顯示不論已開發或尚未開發標售土地，持有土地的邊際收益幾乎皆大於邊際成本。. 政治大調整 204 次，耗時 612 年。換言之，現行地價稅稅制無法有效促使土地開發。標立. 實際上存有近 7 成土地尚未開發，若政府藉由調升地價稅促使土地開發，則需要. ‧ 國. 學. 售土地開發後平均可獲取利潤為原先取得成本的一倍之多。地主在不具有迫切的開發壓力下，於選擇上仍可透過開發實現利得。. ‧. 關鍵字：價格溢酬、標售土地、開發決策. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. III. i n U. v.

(6) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. Abstract Prior research studying price premium of auctioned land mainly focused on the difference between reserve price and bid price. By estimating market price of auctioned land, we can further evaluate the price premium of auctioned land. In addition, few studies discussed the development decision of auctioned land. However, market has seen a significant amount of undeveloped land. We attempt to analyze the factors which determine auctioned land to be developed or remain idle. By means of retrospective appraisal, we regard the price evaluated by the approach of land development analysis as the market price of auctioned land. The empirical result reveals that over 90% of auction samples indicate price premium which suggests the. 政治大 estimated market price of auctioned land prevent us from assessing price premium of 立 auctioned land accurately.. estimated market price is higher than bid price. In light of this finding, the lack of. ‧ 國. 學. Through the optimal timing of urban land development, we also examine the. ‧. decision of land development. The result shows that the vast majority of both developed and undeveloped land have gained growth in value if they remain idle for a period of. Nat. sit. y. time prior to development. In fact, nearly 70% of auctioned land are still undeveloped.. io. er. If the government aims to promote idle land to be developed by raising land value tax, it will take 612 years for the tax to be effective. Namely, increasing current land holding. n. al. i n U. v. cost does not push much pressure on land owner to develop his land. Moreover, we find. Ch. engchi. that the profits the land owners gain through transactions of land is more than the price they paid for it. In conclusion, the land owners can realize a handsome profit through developing under no financial pressure. Keywords：Price Premium, Auctioned Land, Development Decision.

(7) 目錄. 目錄第一章緒論............................................................................................................ 1 第一節研究動機與研究目的........................................................................ 1 第二節研究架構與流程................................................................................ 4 第二章標售土地之市場價格................................................................................ 7 第一節標售土地市場價格之定義................................................................ 7 第二節研究設計.......................................................................................... 10 第三節實證分析.......................................................................................... 22 第三章標售土地之開發決策.............................................................................. 29 第一節標售土地政策功能與特性.............................................................. 29 第二節研究設計.......................................................................................... 31 第三節標售土地之開發決策分析.............................................................. 38 第四章結論與建議.............................................................................................. 49 第一節結論.................................................................................................. 49 第二節政策與研究建議.............................................................................. 51 參考文獻...................................................................................................................... 53. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. I. i n U. v.

(8) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(9) 圖目錄. 圖目錄 1-2-1 研究流程圖 ................................................................................................... 5 2-3-1 公有標售土地事後價格之溢價百分比 ..................................................... 23 2-3-2 公有標售土地事後價格溢價百分比之散佈圖 .......................................... 24 2-3-3 價格區間檢測圖 ......................................................................................... 25 2-3-4 標售土地事後價格區間檢測圖 ................................................................. 26 2-3-5 臺北市公有標售土地底標價格、得標價格、事後價格之關係 ............. 28 3-2-1 各年度未開發土地之筆數……………………………………………….33. 立. 政治大. 學 ‧. ‧ 國 io. sit. y. Nat. n. al. er. 圖圖圖圖圖圖圖. Ch. engchi. III. i n U. v.

(10) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(11) 表目錄. 表目錄 2-2-1 臺北市 12 行政區公有標售土地開發比例與型態 ................................... 11 2-2-2 各年度臺北市有土地開發比例與型態 ..................................................... 11 2-2-3 公有標售土地溢酬率之開發比例與型態 ................................................. 12 2-2-4 土地開發分析發之樣本統計表 ................................................................. 13 2-2-5 土地開發分析法之樣本面積統計 ............................................................. 14 2-2-6 土地開發分析法之樣本等待開發歷程統計 ............................................. 14 2-2-7 土地開發分析法之樣本基本資料表 .......................................................... 15 2-3-1 公有標售土地事後價格區間表 ................................................................. 26 3-1-1 標售土地建案面積與全臺北市建案面積 t 檢定結果分析 ...................... 30 3-2-1 標售土地篩選後類型 ................................................................................. 31 3-2-2 各類型標售土地與整體開發之比例 ......................................................... 32 3-2-3 未開發標售土地之現況統計 ..................................................................... 37 3-3-1 土地最適開發時機模型採用各變數之平均值 ......................................... 38 3-3-2 標售土地公告地價與市場價格之估價比值 ............................................. 39 3-3-3 土地最適開發時機模型分析與標售土地類型 ......................................... 39 3-3-4 未開發土地的各項變數之平均值 ............................................................. 40 3-3-5 未開發標售土地之不準確估價統計 ......................................................... 42 3-3-6 促進土地開發所需調整公告地價的次數 ................................................. 42 3-3-7 標售土地於情境分析之利潤成本比 ......................................................... 44. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 表表表表表表表表表表表表表表表表表表表. Ch. engchi. V. i n U. v.

(12) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. VI. i n U. v.

(13) 第一章緒論. 第一章緒論第一節研究動機與研究目的過去對於公有標售土地的價格溢酬，大多為探討底標價格與得標價格間的溢價率。但缺少衡量標售土地市場價格，可能過於狹隘、片面，進而無法合理評估標售土地之價格溢酬。此外，過去鮮少針對標售土地於標售後的開發決策進行探討，本文基於上述現象，藉以闡述研究動機與目的。. 一、. 研究動機. 過往研究標售土地的價格溢酬，多為探討底標價格與得標價格間的溢價率，. 治政大的標售土地皆是以高於市場價格售出，並非合理。本研究嘗試衡量標售土地市場立價格，合理評估標售土地之價格溢酬。將標售土地所訂定的底價假設為正常市場價格。然而，此種假設條件會產生脫標. ‧ 國. 學. 報章媒體經常以臺北市公有土地遭賤賣等聳動標題報導 1。然而，不論是以收益法或比較法皆無法確切求得公有標售土地的市場價格，前者因無法得知勘估標. ‧. 的本身實際收益或相似比較標的收益；後者要找尋與公有標售土地條件相似的素. y. Nat. 地(vacant land)作為比較標的也並非容易(Man and Ng, 2007)。由於公有標售土地. sit. 大多為大面積且產權型態單純的可開發土地，與其相似條件的比較標的於臺北市. n. al. er. io. 並不多見，因此臺北市公有土地是否以高價或低價標售則難以斷定。. Ch. i n U. v. 此外，開發商往往被認為從公有土地標售過程賺取高額利潤。除土地的持有. engchi. 成本過低導致開發商可藉由養地方式，等待土地價格上漲後再進行開發或轉售土地套利；土地取得成本過低亦應是開發商賺取高額利潤的原因之ㄧ。但在無法確切得知標售土地的市場價格情況下，不宜斷然認為開發商是以低於市場價格的成本取得土地。從資料以觀，臺北市 95 至 103 年國有土地標售溢價率超過 40%的比數占將近整體半數，最高甚至達到 225%，換言之，是以原先底標價格兩倍之多的價格得標；臺北市 90-97 年臺北市有土地標售溢價率超過 40%的比重也占將近整體半數，若依前述將所訂定之底價視為標售土地的市場價格，開發商似乎並無以較低廉成本取得公部門標售土地。基於上述，嘗試衡量標售土地的市場價格進而判斷開發商是否以低於市場價格取得標售土地。. 2014 年 09 月 25 日，聯合報。 http://udn.com/NEWS/BREAKINGNEWS/BREAKINGNEWS1/8958853.shtml 1 1.

(14) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 然而，過去針對標售土地大多著重於拍賣理論與價格層面探討，例如底標價格與得標價格間溢價率是否會因競標人數多寡、競標制度有所不同，卻鮮少針對標售土地於標售後的開發決策有所分析、討論。基於標售土地促進土地利用之政策功能，以及大多為大面積且產權型態單純的可開發土地，我們應期望標售土地於標售後能進行開發；而非持續閒置。從資料以觀，國有財產署所於 95 年至 103 年所標售位於臺北市的國有土地總共 353 筆，至今開發比例約占整體 25%；臺北市財政局於 90 至 97 年所標售臺北市有土地總共 95 筆，開發比例約占整體 62%，整體公有標售土地開發比例約 32.8%，進而嘗試探討進而探討是什麼因素促使標售土地進行開發或持續閒置？綜合上述，本研究嘗試衡量標售土地的市場價格，藉此合理評估公有標售土地的價格溢酬，亦可比較標售土地的市場價格與得標價格，判斷臺北市公有標售. 政治大基於標售土地的政策功能以及特性立，觀察從標售至今，部分標售土地已進行開發；土地是否以高於或低於市場價格出售，進而使開發商獲取利潤或蒙受損失。此外，部分仍持續閒置，嘗試分析公有土地於標售後的開發決策。. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 2. i n U. v.

(15) 第一章緒論. 二、. 研究目的. 過去探討標售土地價格溢酬大多為所訂底價與得標價格間溢價率，缺乏衡量標售土地的市場價格，分析上可能過於狹隘、片面，進而無法合理評估標售土地的價格溢酬，故本研究嘗試衡量標售土地的市場價格。此外，過去研究鮮少針對標售土地於標售後的開發決策，由於公有標售土地的政策功能及特性，我們應期望標售土地於標售後能進行開發，故本研究嘗試分析標售土地於標售後的開發決策。基於上述，本研究選取國有財產署標售臺北市地區的國有土地及臺北市財政局所標售的臺北市有土地，藉由標售土地於標售後所興建的開發案，估算總銷金額再扣除開發所需一切成本、利潤，推估公有標售土地的市場價格。此外，藉由. 治政大置之決策。本研究之研究目的整理如下：立. 都市土地最適開發時機的模型，分析標售土地於標售後所為的開發行為或持續閒. 藉由衡量公有標售土地的市場價格，以便正確地評估標售土地的價格溢酬。. 2.. 分析標售土地於標售後的開發決策，了解土地稅制對於促進土地合理利用的. ‧ 國. ‧. io. sit. y. Nat. n. al. er. 有效性。. 學. 1.. Ch. engchi. 3. i n U. v.

(16) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 第二節研究架構與流程一、. 研究架構本研究總共包含四個章節，內容依序為緒論、標售土地之價格溢酬、標售土. 地之開發決策、結論與建議。本研究主要針對標售土地市場價格及開發決策進行分析，選定臺北市為研究地區，透過公有標售土地資訊搭配地籍資料及建築管理資料進行整理，以便於後續實證分析。除第一章緒論外，第二章標售土地之價格溢酬格分為三部分，一為標售土地市場價格定義，回顧過去文獻對於標售土地市場價格衡量方式，界定本研究所採取的衡量方法，二為研究設計，分為資料說明及研究方法，方法則為土地開發分. 政治大. 析法與蒙地卡羅模擬，三為實證分析，探討標售土地市場價格與得標價格間關係。第三章標售土地開發決策分析亦分為三部分，一為標售土地政策功能與特性，二. 立. 為研究設計，分為資料說明及研究方法，方法為都市土地最適開發時機模型，三. ‧ 國. 學. 為標售土地開發決策分析，依據模型分析結果及探討其開發決策。最後結論與建議則基於前述實證結果，提出研究發現以及建議。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 4. i n U. v.

(17) 第一章緒論. 二、. 研究流程. 本研究流程如圖 1-2-1 所示。. 研究動機與目的合理評估標售土地價格溢酬分析標售土地之開發決策. 標售土地價格溢酬. 標售土地開發決策. 研究方法與資料說明. 學. ‧ 國. 立. 政治大. 國有財產署標售土地臺北市財政局標售土地. ‧. Nat. y. 土地開發分析法蒙地卡羅模擬. n. al. er. io. sit. 都市土地最適開發時機模型. 標售土地溢價分析. Ch. engchi. v i標售土地開發決策分析 n U. 結論與建議. 圖 1-2-1 研究流程圖. 5.

(18) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(19) 第二章標售土地之市場價格. 第二章標售土地之價格溢酬本研究透過衡量標售土地市場價格，以合理評估標售土地的價格溢酬。故本章第一節針對不同文獻對於標售土地市場價格的衡量方法，經比較分析後界定本研究所要採取的衡量方法。第二節為研究設計，分為資料說明及研究方法，第三節為實證分析，藉由比較得標價格與事後價格，合理評估標售土地的價格溢酬。. 第一節標售土地市場價格之定義過去文獻研究土地標售，大多是以探討標售土地溢價為主(Gwin et al., 2005； Qu and Liu, 2012；杜宇璇，2013)。所謂溢價係指得標價格與基準價格間的價差，於不同文獻探討溢價所採用的基準價格則應是其作者認為標售土地的市場價格，. 政治大. 決定此價格的方式可分為以下四類：. 立. (一) 事前預估價格. ‧ 國. 學. 香港於國有土地公開拍賣(public auction)前一日，報章媒體會詢問私部門不. ‧. 同的專業估價師對拍賣土地所評估的預估價格將其視為市場價格。Chau et al., (2010)以私部門不同估價師對拍賣土地所評估的預估價格之中位數 2(median)作. y. Nat. 為市場價格判斷基準。Man and Ng(2007)研究指出公、私部門估價人員的事前預. io. sit. 估價格與得標價格之落差分別達到 56%、15%，認為此落差，前者可能來自政策. al. er. 上的考量而有意將其價格估低(Ooi and Sirmans, 2004)，例如吸引更多競標者參與. n. v i n Ch 動產的估價方法受限所致。例如比較法因香港素地的比較案例相當有限而造成使 engchi U 投標或促進拍賣程序的進行；後者可能來自於對素地(vacant land)此特殊類型不用上困難；收益法則因勘估標的在建築期間並無任何收益導致收益價格產生低估的現象。 (二) 特徵價格模型估價透過特徵價格模型(hedonic model)，先以非拍賣樣本(non-auction sample)推估影響土地各個變數的係數值(parameters)，再將各個變數的係數值帶入拍賣樣本 (auction sample)的土地特徵，推算拍賣土地的內在價值(intrinsic value)，將此土地的內在價值視為拍賣土地的市場價格(Qu and Liu, 2012)。. 2. 此篇研究指出當不同估價師所評估的價格分布呈現偏態(skewed)，中位數應是較合適作為判斷的基準；但其實證顯示不論以中位數或平均數所呈現的結果都是相似。 7.

(20) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. Qu and Liu(2012)實證指出拍賣北京市的國有土地 3之得標價格高出其內在價值達到 39.7%，認為此落差可能來自在不動產景氣相當熱絡時，競標者可隨時於拍賣過程修正對於未來不動產價格之估計；換句話說，當一位競標者過度樂觀的出價行為可能會影響其他競標者對於未來不動產價格之估計，進而影響其出價行為。 (三) Nash 均衡價格 Gwin et al., (2005)將風險中立的納許均衡價格(Risk Neutral Nash Equilibrium，簡稱 RNNE)視為於第一價格密封競標過程中，標售土地於理論上所應呈現的均衡價格，即標售土地的市場價格。假設將 Nash 均衡價格建立在獲取 30%利潤率之前提下，透過實驗法(experimental methodology)模擬土地標售過程，發現開發. 治政大利潤往往小於事前(ex ante)預期。此外，以統計 t 檢定比較得標價格與 Nash 均衡立價格兩者間的平均差異，發現得標價格顯著高於 RNNE 所估計的土地價格，代. 商似乎藉由削減自身的利潤率以確保取得標售土地，即開發商獲取的事後(ex post). ‧ 國. 學. 表得標者確實有過度競標(overbid)的現象。 (四) 事後推估價格. ‧. 事後推估價格係指利用實際已發生的資料推算標的物所應具備的價格。張菀. Nat. sit. y. 玲(2011)以高雄市市地重劃抵費地為研究範圍，利用於已標售抵費地上新建開發. er. io. 案之總銷金額，透過修正後的土地開發分析法求得土地事後價格。當此種事後價格所採用的實際資料愈為詳盡、準確時，其不確定性(uncertainty)將愈低；惟此篇. n. al. Ch. i n U. v. 研究認為在某些投入因素仍無法有效掌握時，所推估的事後價格仍存在不確定性，. engchi. 因此事後價格應以區間範圍呈現而非僅一個固定、單一數值。研究設計以土地事後價格的合理範圍 4作為判斷得標價格是否明顯高於或低於土地事後價格，依據實證結果指出得標價格有超過半數比例低於所推算的土地事後價格。此現象應是一般社會大眾能接受的，因所採用的土地開發分析法是以剩餘生產力原則為理論基礎(卓輝華，1999)，以不動產總價值分別扣除利潤、利息、成本，將土地價格列在不動產總價值分配的最後，故此土地價格為確保開發商投資後可獲得合理利潤之價格，即開發者用於購買土地時的最高願付價格(徐. 3. 中國國有土地拍賣近似我國設定地上權之方式，而並非所有權轉移。依據 Levin and Pryce(2007)將極端標價(extreme bid)定義為競標者的價格分配中，超過右尾 95% 以上的區域，即所願意支付價格的前 5%高價。此研究以推算可能事後價格分配中 90%的信賴區間設定為土地事後價格的合理範圍，因此可能事後價格分配的前 5%高價與後 5%低價者，作為明顯高於或低於合理價格範圍。 8 4.

(21) 第二章標售土地之市場價格. 士堯，2005)。因此，理性競標者應會避免出價高於最高願付價之得標價格，當取得土地成本超過此價格，開發者則無法取得合理之利潤(normal profit)；倘開發者取得土地成本低於此價格，除獲取合理利潤外，還存有超額利潤(excess profit)。由過去文獻發現對於衡量土地標售的市場價格存在許多不同方式。事前預估價格因公、私部門有政策因素上考量與估價方法的受限，導致得標價格與其預估價格存有落差；若以特徵價格模型推估市場價格(內在價值)，可能受限於標售土地與用於推估各個變數係數值之買賣案例應位於相同區域，否則將係數值帶入標售土地所估算的內在價值會產生誤差；若採取 RNNE 方式估計市場價格，則因實驗法許多的假設條件往往與現實情況不相符而惹人批評，以此推估可能產生疑慮。事後推估價格則是以實際已發生資料推算市場價格，雖可能受限部分資料無法完全掌握，導致仍有不確定性存在；但透過價格的區間範圍方式嘗試量化不確. 政治大. 定性，因此本研究認為採事後推估價格作為衡量標售土地的市場價格應為較合適. 立. 且精確的方式。. ‧ 國. 學. 綜合上述，考量事後推估價格應較能有效掌握標售土地的市場價格，即能真實反應出標售土地所應具備的價格。故本研究採取事後推估價格方式，藉由土地. ‧. 開發分析法以未來開發後之不動產價值，逆向推算求取標售土地的現在投資價格 (徐士堯，2005)。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 9. i n U. v.

(22) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 第二節研究設計藉由第一節所定義標售土地市場價格的衡量方法，本節將介紹衡量標售土地市場價格所採用的研究方法，以及資料說明及篩選。. 一、資料說明與篩選 (一) 資料說明本研究選擇臺北市公有土地標售作為研究標的，範圍包含以國有財產署於民國 95 年至 103 年所標售台北地區的國有土地 353 筆，以及臺北市財政局於民國 90 至 97 年所標售的臺北市有土地 95 筆，總計 448 筆。上述公有標售土地產權型態皆為單獨所有，將持分共同所有型態的標售土地予以刪除。避免土地產權整. 政治大. 合的交易成本，使取得土地成本與原先得標價格不符，於後續分析上有所偏誤。. 立. 本研究將是否領有使用執照作為每筆標售土地開發完成之判斷基準，整體標. ‧ 國. 學. 售土地開發比例約 32.8%。開發型態則分為單筆、多筆、多筆標售，單筆為建築基地僅有一筆標售土地；多筆為建築基地除標售土地還含有非標售土地；多筆標. ‧. 售為建築基地不僅一筆土地但皆為標售土地。以下分別以行政區、年度、溢價率 5 三種類別觀察標售土地筆數、開發比例及開發型態。其中以下三種類別之開發比. y. Nat. 例是指各類別中各項目內標售土地的開發比例，而非指各類別中各項目於整體開. io. sit. 發土地之比例。例如士林區共 14 筆標售土地，其開發比例係指 14 筆中有 2 筆開. n. al. er. 發土地之比例；而非 2 筆占 147 筆全部開發土地之比例。 (一) 行政區. Ch. engchi. i n U. v. 臺北市 12 個行政區當中以中正區所座落的公有標售土地最多，共 129 筆占公有標售土地整體將近 29%，依序分別為中山區及大安區，分別為 59、58 筆，約占 13%；開發比例方面，以松山區開發比例達到 60%最高，依序分別為內湖區及信義區，三者開發比例皆超過 50%，開發筆數則以中正區 35 筆最多，依序分別為內湖區 30 筆及中山區 25 筆，如表 2-2-1 所示。. 5. 此處所稱溢價率，係指以得標價格與底標價格之價差除以底標價格。公式：(得標價格 – 底標價格)/底標價格。 10.

(23) 第二章標售土地之市場價格. 表 2-2-1 臺北市 12 行政區公有標售土地開發比例與型態行政區. 標售土地. %. 開發土地. %. 多筆. 多筆(標售). 單筆. 士林區. 14. 3.1%. 2. 14.3%. 1. 0. 1. 大同區. 21. 4.7%. 3. 14.3%. 0. 2. 1. 大安區. 58. 12.9%. 21. 36.2%. 7. 4. 10. 中山區. 59. 13.2%. 25. 42.4%. 6. 14. 5. 中正區. 129. 28.8%. 35. 27.1%. 13. 12. 10. 內湖區. 55. 12.3%. 30. 54.5%. 12. 4. 14. 文山區. 15. 3.3%. 3. 20.0%. 0. 0. 3. 北投區. 17. 3.8%. 3. 17.6%. 1. 2. 0. 松山區. 15. 3.3%. 9. 60.0%. 5. 2. 2. 信義區. 13. 2.9%. 7. 53.8%. 2. 2. 3. 南港區. 21. 4.7%. 0. 4. 萬華區. 31. 6.9%. 0. 1. 448. 100%. 42. 54. 147. 51. 學. (二) 年度. 立. ‧ 國. 總計. 8 38.1% 4 治政 1 3.2% 0 大. 如表 2-2-2 所示，公有土地標售主要集中於民國 96 與 97 年，占超過整體. ‧. 60%；開發比例方面，則呈現一個逐年遞減現象，除民國 99 年稍微上漲，則最. y. sit. io. al. er. 年各 43 筆最多。. Nat. 近期於民國 102、103 年的標售土地則皆尚未開發；則開發筆數則以民國 96、97. n. 表 2-2-2 各年度臺北市有土地開發比例與型態年度. 標售土地. %. Ch. 開發土地,. %. i n U. 多筆. v. 多筆(標售). 單筆. 2. 0. 0. 90. 2. 0.4%. e2 n g100% chi. 91. 0. 0.0%. 0. N/A. 0. 0. 0. 92. 6. 1.3%. 6. 100%. 1. 2. 3. 93. 28. 6.3%. 22. 79%. 3. 4. 15. 94. 14. 3.1%. 10. 71%. 7. 2. 1. 95. 20. 4.5%. 10. 50%. 4. 2. 4. 96. 154. 34.4%. 43. 28%. 11. 16. 16. 97. 131. 29.2%. 43. 33%. 21. 12. 10. 98. 61. 13.6%. 7. 11%. 1. 2. 4. 99. 15. 3.3%. 4. 27%. 1. 2. 1. 100. 0. 0.0%. 0. N/A. 0. 0. 0. 101. 0. 0.0%. 0. N/A. 0. 0. 0. 102. 7. 1.6%. 0. 0%. 0. 0. 0. 11.

(24) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 年度. 標售土地. 103 總計. 開發土地,. %. 10. 2.2%. 0. 448. 100%. 147. %. 多筆. 多筆(標售). 單筆. 0%. 0. 0. 0. 19. 14. 26. (三) 溢價率如表 2-2-3 所示，公有土地有超過六成比例以低於 50%的溢價率標售，隨著溢價率愈高則標售土地所占的比重愈少，但仍存有溢價率超過 200%的標售土地共 5 筆，即是以超過原先底標價格兩倍多之得標價格取得土地；開發比例方面，公有標售土地於不同溢價率時的開發比例並無明顯的差異，僅溢價率超過 200% 為 20%最低，開發筆數則以溢價率低於 50%的 86 筆數最多。. 0 ~ 49.9%. 279. 50~ 99.9%. 106. 100~149.9%. 立 23.7% 62.3%. % 多筆政治大 86 31% 31. 開發土地, 42. 40%. 16. 36. 8.0%. 11. 31%. 2. 22. 4.9%. 7. 32%. 1. 200~249.9% 5 總計 448. 1.1%. 1. 20%. 1. 100%. 147. 51. 19. 36. 14. 12. 5. 4. 4. 2. 0. 0. 42. 54. y. Nat. (二) 資料篩選. 單筆. io. sit. 150~199.9%. 多筆(標售). ‧. 標售土地, %. 學. 溢價率. ‧ 國. 表 2-2-3 公有標售土地溢酬率之開發比例與型態. n. al. er. 以土地開發分析法推估標售土地的市場價格，標售土地上需有興建完成的建. i n U. v. 案及公開銷售的行為，所選取的標售土地、建案須符合下列條件：. Ch. engchi. 1. 標售土地於建築開發完成後必須公開銷售，對於購地自建自住、興建完成後出租的案例不予採用。 2. 建案以住宅類型為主，不採用銷售個案為辦公室或工廠用途者，但並不排除建案為住宅但一樓為商業使用的類型。 3. 得標價格為投標者依據標售土地於標售時所呈現狀態下的估價，若標售土地於標售後有經過分割、合併等面積變動行為，由於地價具有非線性關係 (Colwell and Sirmans, 1978；Lin and Evans, 2000)，可能使價格計算上產生疑慮，故建案的基地面積與標售土地最初面積要相等。然而，當面積不相等但基地地號皆為標售土地，且皆為同一得標者，此種情況不僅可掌握面積並固定取得土地成本，故可用於推估土地事後價格。 12.

(25) 第二章標售土地之市場價格. 4. 為確認標售土地之得標價格即為開發商取得土地成本，得標土地於標售後不能經歷移轉，避免取得土地成本產生變動，影響後續分析。上述資料篩選藉由申請地籍資料進行比對，地籍資料可分為異動索引與異動清冊敘述分別如下：異動索引：係記載申請標的之異動記錄，包括異動部別、登記日期、登記原因、登記次序、收件年字號、異動日期及權利人姓名等欄位。異動清冊：係記載每一登記申請案各登記欄位異動狀況，均揭示完整姓名及完整住址。異動索引提供每次異動時的簡略資料，為便於一般人查詢，提供第二類隱匿. 政治大住址，依「核發土地登記及地價資料謄本注意事項」規定，於申請上有資格限制。立. 權利人部分姓名之異動索引，任何人皆可申請；異動清冊因揭示完整姓名及完整. ‧ 國. 學. 故本研究於異動索引可得知標售土地是否經歷合併、分割，但礙於無法取得有經歷合併、分割的標售土地之異動清冊，進而無法確切得知標售土地合併某幾筆土地或者是被合併到某筆土地亦或分割出某幾筆土地。然而，上述「核發土地登記. ‧. 及地價資料謄本注意事項」之訂定自民國 104 年 2 月 2 日開始生效，本研究於此. sit. y. Nat. 規定生效前已申請已開發土地的異動索引與異動清冊，因此仍可進行資料篩選。. al. er. io. 本研究經篩選可用於計算土地事後價的標售土地總共 37 筆，得標日期的年度. n. 橫跨民國 92-99 年；但並非每一個建案皆為單筆標售土地開發，若為多筆標售土. Ch. i n U. v. 地開發的建案則僅有一筆土地事後價格，即以建案個數作為計算單位，則可用於. engchi. 推算土地事後價格的建案，共 27 筆。從表 2-2-4 可發現，使用土地開發分析法推估土地事後價格之樣本，標售土地主要集中於大安、內湖區。表 2-2-4 土地開發分析發之樣本統計表行政區. 筆數. 比例. 士林區. 0. 0%. 大同區. 0. 0%. 大安區. 7. 26%. 中山區. 2. 7%. 中正區. 4. 15%. 內湖區. 6. 22%. 文山區. 1. 4%. 北投區. 1. 4%. 13.

(26) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 行政區. 筆數. 比例. 松山區. 1. 4%. 信義區. 4. 15%. 南港區. 1. 4%. 萬華區. 0. 0%. 總計. 27. 100%. 可用於推估土地事後價格的 27 筆樣本中，標售土地面積最小為 108 平方公尺；最大為 8668 平方公尺，公有標售土地以面積小於 500 平方公尺的 11 筆最多，約 41%，依序為 500~100 平方公尺 7 筆，兩者占樣本將近 70%，如表 2-2-5 所列。表 2-2-5 土地開發分析法之樣本面積統計面積(m2). 立. 0~500. 政筆數治大比例 11 41% 26%. 1000~2000. 3. 11%. 2000~3000 3000 以上. 2. 7%. 4. 15%. 總計. 27. 100%. 學. 7. Nat. y. ‧. ‧ 國. 500~1000. sit. 每筆建案等待開發歷程為標售土地得標日期至使用執照所記載的開工日期. er. io. 所經時間，即取得土地到開發所等待的時間，可用於推估土地事後價格 27 筆樣. al. n. v i n 所示，公有標售土地以得標後C0~1 h e年內進行開發的 n g c h i U12 筆最多，約 44%，隨著等待開發歷程越久，則樣本數占整體比例越少。本中，等待開發所需歷程最短僅需 7 個月；最長則將近 4 年 6 個月。如表 2-2-6. 表 2-2-6 土地開發分析法之樣本等待開發歷程統計等待開發歷程(年). 筆數. 比例. 0~1. 12. 44%. 1~2. 8. 30%. 2~3. 4. 15%. 3~4. 2. 7%. 4~5 總計. 1. 4%. 27. 100%. 14.

(27) 第二章標售土地之市場價格. 表 2-2-7 土地開發分析法之樣本基本資料表行政區. 地段. 地號. 得標日期. 面積(m2). 內湖區. 石潭四小段. 65. 92/10/07. 內湖區. 石潭四小段. 301. 松山區. 民生. 南港區. 樓層數. 使用分區. 2606.8. 4(1). 住. 92/10/07. 1809.8. 3(1). 住. 26. 92/10/07. 756.0. 12(1). 住. 經貿. 24. 93/02/23. 6277.6. 12(2). 住. 內湖區. 石潭四小段. 102. 93/03/30. 4163.8. 5(2). 住. 內湖區. 石潭四小段. 388. 93/03/30. 583.1. 4(1). 住. 內湖區. 石潭四小段. 398. 93/03/30. 5483.1. 4(1). 住. 信義區. 信義三小段. 19. 93/03/30. 2567.0. 12(2). 住. 信義區. 信義三小段. 43-9. 93/03/30. 1976.0. 8(2). 住. 信義區. 信義五小段. 34-1. 7(2). 住. 信義區. 信義三小段. 23. 17(3). 住. 文山區. 政大一小段. 93/03/30 615.0 治政 93/06/17 8668.0 大. 大安區. 仁愛段三小段. 大安區. 5(1). 住. 381. 96/02/01. 229.0. 7(3). 住. 龍泉段一小段. 410. 96/04/26. 120.0. 6(1). 住. 大安區. 大安段二小段. 386-3. 96/04/26. 108.0. 7(1). 住. 中正區. 成功段一小段. 136. 96/05/03. 823.0. 14(5). 商. 中山區. 正義段一小段. 693. 96/07/30. 348.0. 7(1). 商. 內湖區. 西湖段一小段. 623-2. 96/07/30. 248.0. 中正區. 河堤段三小段. 459. 96/12/14. 177.0. 大安區. 懷生段四小段. 503. 97/06/13. 335.0. 中正區. 臨沂段四小段. 大安區. 金華段四小段. 中山區. 長春段二小段. 北投區. y. io. sit. Nat. 住. 7(1). 住. 9(3). 住. 7(3). 住. 7(1). 住. 7(1). er. ‧ 國. 1288.6. 學. 95/08/22. ‧. 立102. n. a l63 97/08/21 v 603.0 i n C 98/02/05 30 h e n g c h i U136.0 801. 98/05/07. 363.0. 7(1). 住. 文林段四小段. 375. 98/05/21. 207.0. 7(1). 住. 大安區. 懷生段四小段. 329. 98/05/21. 142.0. 7(1). 住. 大安區. 懷生段四小段. 105. 99/01/28. 537.0. 6(1). 住. 中正區. 臨沂段四小段. 163. 99/01/28. 582.0. 6(1). 住. 註：括號為地下樓層數。. 15.

(28) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 表 2-2-7 分別為公有標售土地用於土地開發分析法的樣本基本資料，由於上述的標售土地皆已經開發完成，為推估未開發前的土地價格，需藉由蒐集每筆土地及其建案的相關資料。公有標售土地資料來源為內政部不動產資訊平台「價格行情─標售得標價格」系統查詢，國有土地提供民國 96 年迄今的每筆標售土地資料；臺北市有土地提供 90 年迄今的每筆標售土地資料。每筆標售土地資訊包含年度、批號、標號、開標日期、鄉鎮市區、地段、地號、面積、原列標售底價、得標價格、使用分區。建物資料透過「臺北市網際網路使照存根查詢系統」，可查詢到每筆建案建物執照與使用執照的電子檔，內容包含建築地址、地號、開工日期、竣工日期、構造種類、基地面積、地上樓層數、地下樓層數、各樓層樓地板面積、總樓地板. 政治大. 面積、總戶數、汽機車停車位數量。. 立. 二、研究方法. ‧ 國. 學. (一) 土地開發分析法. 本研究擬由文獻回顧所界定衡量標售土地的市場價格之方法，採取事後推估. ‧. 價格方式，藉由土地開發分析法所推估的土地開發分析價格作為市場價格。依據. y. Nat. 不動產估價技術規則第 70 條：「土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強. sit. 度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除. al. n. 開發分析價格。」. er. io. 開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地. Ch. engchi. i n U. v. 土地開發分析法是以剩餘生產力原則(principle of surplus productivity)為理論基礎，以不動產價格分別扣除工資(勞力)、利息(資本)及企業家利潤後，最後剩餘利潤則歸屬於土地(卓輝華，1999)，將剩餘利潤歸諸於土地上的概念與土地殘餘法的理念應是相同；然而，Hudson(2010)指出土地殘餘法應有適用上的限制，當不動產價格下跌時，建物重置成本卻上漲時，採用土地殘餘法可能會使估算的土地價格產生負值的不合理現象。藉由行政院主計處公布的營造工程物價指數作為建物成本指數，以及信義房價指數作為不動產價格指數，將基期皆設定民國 90 年為 100 進行比較。本研究用於推估標售土地市場價格的樣本，所涵蓋的範圍民國 92-99 年，從圖 2-2-1 可發現，民國 93 年開始不動產景氣逐漸升溫，不動產價格也持續上漲；建物成本雖也上漲但其幅度並不如不動產價格，因此土地殘餘法於適用上應不受前述限制。 16.

(29) 第二章標售土地之市場價格. 260 220 180 140 100 60 92年. 93年. 94年. 95年. 信義房價指數. 96年. 97年. 98年. 99年. 營造物價指數. 政治大. 圖 2-2-1 營造工程物價指數與信義房價指數之比較. 立. 此外，標售土地大多為尚未開發的素地型態，即便土地上存有房屋也多為不. ‧ 國. 學. 堪使用，於估價上應將視同於素地。若採用收益法進行評估，得標者因無法取得相關收益資料求得收益價格，或者興建期間並不具有收益進而低估收益價格；成本法則大多探討建物折舊議題，鮮少用於素地估價；比較法則受限於素地比較案. ‧. 例的缺乏，又標售土地多為大面積土地，使得蒐集比較案例上更為困難。基於上. sit. n. al. er. io. (二) 事後價格推估. y. Nat. 述，土地開發分析法成為常用於推估標售土地市場價格的方式。. i n U. v. 依據不動產估價技術規則第 81 條：「土地開發分析法價格之計算如下：. Ch. V=S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M). engchi. V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。. 17.

(30) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 1.. 總銷售金額依不動產估價技術規則第 75 條：「開發或建築後預期總銷售金額應按開發或. 建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。可銷售面積中之各部分銷售單價不同時，應詳列各部分面積及適用之單價。前項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法求取之。」可銷售總面積：依使用執照所記載各樓層面積為主，包含主建物、附屬建物以及公共設施。各樓層可銷售金額：依使用執照可得知各樓層的使用用途，不同使用用途的銷售單價亦應不同，因此應依各樓層使用用途分別依其銷售面積乘上銷售單價以. 政治大停車位可銷售金額：依使用執照所記載的汽機車位數量，並區分平面停車位立. 求得各樓層的銷售金額。. ‧ 國. 學. 與機械式停車位，各依其銷售金額與車位數量計算而得。. 總銷售金額：將各樓層可銷售金額與停車位可銷售金額加總，即為每筆建案. y. sit. 利潤率. Nat. 2.. ‧. 的總銷售金額。. er. io. 依不動產估價技術規則第 60 條：「勘估標的之開發或建築利潤應視工程規. al. v i n Ch 費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。前項 U i e h n c g 利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準， n. 模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售. 並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。」由於各個建設公司於決定利潤率所考量前述列舉的因素並不相同，因此設定的利潤率將有所差異。鑒於無法確切取得各個建設公司實際的利潤率，加上中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報亦無提供相關利潤率，因此選擇臺北市都市更新權利變換不動產估價書，於估價師使用土地開發分析法時所設定的利潤率作為參考依據，並考量其興建工期長短等因素斟酌加減。. 18.

(31) 第二章標售土地之市場價格. 3.. 資本利息綜合利率依不動產估價技術規則第 58 條：「勘估標的之資本利息應依分期投入資本數. 額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之。」將自有資金利率與借貸資金利率按資金比例相乘加總，自有資金之利率不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借貸資金之利率則以銀行放款利率計算，預售收入之資金應不計息。利率參考中央銀行公告五大銀行的存放款利率表，自有資金與借貸資金比例分別為 40%及 60%。 4.. 直接成本依不動產估價技術規則第 76 條規範，土地開發分析發的直接成本為營造或. 政治大每單位造價：依中華民國不動產估價師公會全國聯合會公布第四號公報中所立. 施工費。營造或施工費 = 每單位造價 x 營造施工面積. ‧ 國. 學. 列「營造或施工費標準表」，此標準表以各縣市當地新建建物平均房價水準判定. 營造或施工費標準，適用於主要用途為新建築辦公室、住宅使用標的之重建成本，與本研究所挑選的樣本相符。此外，針對建築結構、地下樓層數、建物樓層高度. ‧. 與第四公報中所公布的標準表有所不同時，將依其規定酌予調整。例如，地上四. y. Nat. 層至六層建物，地下層設定為一層；地上七層至十五層建物，地下層設定為兩層，. al. er. io. sit. 其增建之地下層部分，應依各增建層的實際面積加計造價。. n. 營造施工面積：以使用執照所記載的總樓地板面積，包含主建物、附屬建物及公共設施。 5.. 間接成本. Ch. engchi. i n U. v. 依不動產估價技術規則第 57、76、77 條規範，土地開發分析法的間接成本為規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他負擔。除規劃設計費係按實際營造施工費一定比例計算，其餘項目皆按總銷售金額一定比例計算。. 19.

(32) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. (三) 蒙地卡羅模擬 (Monte Carlo Simulation) 惟上述總銷售金額、利潤率、資本利息綜合利率、直接成本、間接成本等資料，本研究無法取得各個建設公司於實際所採用的真實數據。因此，透過不動產估價技術規則等相關法規、不動產估價師公會聯合會及政府所公布的公開資料，將所蒐集的資料用於推估其可能發生地範圍，並藉由模擬工具量化資料中的不確定性(uncertainty)。 Byrne (1996)不動產開發於初始時不確定性最高，於開發完成後不確定性不再存在，但同時也無法對其修正或改變，即土地開發的不可逆性(irreversible)。因此藉由模擬工具評估其不確定性，可於開發決策分析時提供一個參考的依據，此模擬工具亦可依據自身所要求的精確度、對不確定性評斷的標準來處理資料，賦. 政治大. 予使用者相當大的彈性，而蒙地卡羅模擬為處理具有機率性資料最常被採用的工. 立. 具。. ‧ 國. 學. 蒙地卡羅模擬在分析不確定性資料時，對各投入變數(input variables)以機率分配型態取代單一數值，於設定的機率分配型態下選取各投入變數值進行運算得. ‧. 出估計值，並透過反覆抽樣過程，紀錄每次所計算的估計值，直到達成原先所設定的抽樣次數，最終結果亦以機率型態呈現，並將標準差、偏態、峰態等敘述統. Nat. sit. y. 計提供使用者於決策分析更多的參考。故本研究將上述無法確切得知的投入變數，. io. 性。. er. 設定其較有可能的機率分配型態，藉由@risk 軟體，以蒙地卡羅模擬量化不確定. al. n. v i n Ch 對於投入變數的機率型態設定，不同機率型態將使價格區間內各個價格發生 engchi U. 機率而有所不同。此機率型態可藉由實際資料將其發生機率模型化；若無法取得實際資料時，常用於分析的分配為常態(normal)分配、三角形(triangular)分配、均勻(uniform)分配等，其中最常被使用的型態為常態分配(Byrne，1996)。本研究由於無法取得各個建設公司實際開發資料推估其投入變數的機率分配型態，改以採用常態分配的機率型態。然而，常態分配具有兩尾無限延伸的特性(林惠玲、陳正倉，2012)，可能使投入變數按機率型態選取時出現負值，與常理情況不相符，故本研究於各個投入變數中設定可能的最小及最大臨界值，藉以排除上述不合理的情形；於@risk 軟體設定投入變數為常態分配時，再加上設定其各個變數的可能最小、最大臨界值(bounded value)，截斷(truncate)常態分配兩尾無限延伸，即此機率型態是一個有限的區間內的常態分配。. 20.

(33) 第二章標售土地之市場價格. 本研究所採用投入變數其蒐集方式及採用的區間值，敘述分別如下： 1. 總銷售金額：先以使用執照所提供的各筆開發案之地址，透過相關不動產網站查詢其建案名稱；再以各筆建案名稱於網路上相互比對、蒐集其總銷售金額。 2. 利潤率：參考臺北市都市更新權利變換不動產估價書，估價師於土地開發分析法時所使用的利潤率，評估後將其設定於 15%~25%。 3. 資本利息綜合利率：依不動產估價技術規則第 58 條規定，自有資金上下限依中央銀行公布的五大銀行一年期定存利率與活存利率平均值計算；借貸資金則以中央銀行公布的五大銀行放款基準利率平均值，以其最高與最低基準利. 政治大直接成本：依據中華民國不動產估價師公會全國聯合會公布第四號公報中所立率作為上下限。. 4.. ‧ 國. 學. 列「營造或施工費標準表」，並依「建築工程類物價指數表」進行調整。此標準表即是以區間值呈現，採用該區間的最高值與最低值作為上下限。. ‧. 5. 間接成本：依不動產估價技術規則第 57 條規定，規劃設計費按營造施工費 2%~3%推估；同規則第 77 條規定，依全聯會所公布的第四號公報，廣告費、. y. Nat. sit. 銷售費按總銷金額 4%~5%推估，管理費按總銷金額 3%~5%推估，稅捐按總. n. al. er. io. 銷金額 0.5%~1.2%推估。. Ch. engchi. 21. i n U. v.

(34) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 第三節實證分析事後推估價格係指利用實際已發生的資料推算標的物所應具備的價格，本研究所稱土地事後價格，係指利用標售土地上所興建的開發案與銷售資料，藉由土地開發分析法求得土地開發分析價格。此節將所推估的土地事後價格與得標價格進行比較，觀察兩者間的關係。. 一、事後價格溢價分析本研究將上述經篩選後可用於計算土地事後價格的樣本總共 27 筆，利用土地開發分析法及蒙地卡羅模擬，推算每筆標售土地的事後價格，與得標價格比較兩者間的價格差異，將兩者價格差異除以得標價格求得每筆標售土地的事後價格溢價百分比。由於利用蒙地卡羅模擬量化資料中的不確定性，土地事後價格將以. 政治大. 區間型態呈現，為簡化土地事後價格與得標價格比較的分析過程，以每筆標售土. 立. 地的事後價格之期望值作為土地事後價格代表。再與得標價格進行比較。計算方. ‧ 國. 學. 式如下：. P 事後價格溢價：土地事後價格溢價百分比. Nat. y. ‧. P事後價格溢價 = (P事後價格 − P得標價格 ) ÷ P得標價格. io. sit. P 得標價格：每筆標售土地得標價格. er. P 事後價格：每筆標售土地事後價格(事後價格區間之期望值). al. n. v i n Ch 土地開發分析法係以評估土地於開發後的可能價值，扣除開發所需成本以及 engchi U. 開發者所追求的合理利潤，推算該土地之現值(金家禾，1998)，所推估的價格日. 期應是指土地即將進行開發的時間點；然而，透過上述等待開發歷程統計可發現，標售土地於標售後並非直接進行開發。因此，若直接將得標價格與所推估事後價格進行比較，兩者的價格日期不同於比較基準上可能有所偏誤，進而本研究以機會成本概念，將所推估事後價格以等待開發歷程作為所經年數，折現至與得標價格相同之價格日期，再與得標價格比較推算土地事後價格溢價百分比。. 22.

(35) 第二章標售土地之市場價格. P事後價格 (1 + i)n. = P"事後價格. P 事後價格：每筆標售土地事後價格(事後價格區間之期望值) P"事後價格：每筆標售土地回推至標售價格日期之事後價格 n：得標日期至使用執照記載開工日期之期間 i：採取加權平均資金成本法，又稱 WACC 法。自有資金(40%). 中央銀行公告五大銀行一年定期存款利率之平均值. 借貸資金(60%). 中央銀行公告五大銀行的放款利率之平均值. 治政 26 筆標售土地，計算土地事後價格溢價百分比。結果顯示僅有 1 筆呈現負值溢大立價；其餘 25 筆皆呈現正值溢價，超過 9 成樣本為正值溢價，大多標售土地溢價由於所推估的土地事後價格，有 1 筆事後價格呈現負值故將其刪除，將剩餘. ‧ 國. 學. 百分比在 200%內。僅有 2 筆土地事後價格溢價百分比超過 600%，即事後價格高於得標價格達到六倍之多，如圖 2-3-1 所示。全部樣本的平均溢價百分比約為. 500% 400%. y. sit er. al. n. 600%. io. 700%. Nat. 800%. ‧. 136.9%，代表公有標售土地整體平均土地事後價格大於得標價格。. Ch. engchi. i n U. v. 300% 200% 100% -100%. 臨沂四63 石潭四65 大安二386-3 成功一136 臨沂四163 懷生四503 長春二801 石潭四102 信義三19 石潭四398 懷生四105 龍泉一410 河堤三459 石潭四301 懷生四329 信義五43-1 政大一102 石潭四388 信義三43-9 西湖一623-2 金華四30 正義一639 民生26 仁愛三381 信義三23 文林四375. 0%. 圖 2-3-1 公有標售土地事後價格之溢價百分比. 23.

(36) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 年(度. 100. ). 99 98 97 96 95 94 93 92 91 -100%. 0%. 100%. 200%. 300%. 400%. 500%. 600%. 700%. 800%. 政治大. 圖 2-3-2 公有標售土地事後價格溢價百分比之散佈圖. 立. 將樣本的溢價百分比繪製成散佈圖，可觀察各年度標售與事後價格溢價百分. ‧ 國. 學. 比的分布情形。觀察圖 2-3-2，溢價百分比於各年度分布並沒有太大差異，意謂著標售土地溢價百分比似乎並無受到市場景氣的影響，大多介於溢價百分比. ‧. 0~200%之間。僅有民國 93、98 年各出現一筆高於 600%溢價的標售土地，則唯一負值溢價出現於民國 97 年。. y. Nat. io. sit. 二、事後價格區間設定. n. al. er. 本研究所推算的土地開發分析價格，係藉由得標者於標售土地上進行開發後，. i n U. v. 以實際開發相關資料、相關不動產技術規則與實務上操作的數據反推求得。此種. Ch. engchi. 土地事後價格對於未來開發不再具有不確定性，當掌握的實際資料愈詳盡、準確，推估價格的不確定性更低。若可以完整取得建設公司於建案的實際數據，所推估的土地事後價格應為一個固定、單一數值；而非一個區間範圍。惟本研究無法對於土地開發分析法所投入的變數仍存無法有效掌握，進而所推估的土地事後價格應以一個區間型態呈現較為合理。透過蒙地卡羅模擬，量化土地開發分析法所投入變數之不確定性，並將所推算的事後價格以機率型態呈現，作為一個可能發生的價格分配，而非是一個固定、單一的數值。本研究將經篩選可用於計算土地事後價的樣本總共 27 筆，利用土地開發分析法及蒙地卡羅模擬，推算每筆標售土地的事後價格區間。為判斷得標價格是否明顯低於或高於土地事後價格，本研究依據 Levin and Pryce(2007)將極端標價 (extreme bid)定義為競標者的價格分配中，超過右尾 95%以上的範圍，即所願意 24.

(37) 第二章標售土地之市場價格. 支付價格的前 5%高價。將推算事後價格分配中 90%的信賴區間設定為土地事後價格的合理範圍，並將事後價格分配的前 5%高價與後 5%低價者，作為明顯高於或低於合理價格範圍。換言之，得標價格落於所設定 90%的信賴區間代表標售土地應以合理範圍的市場價格標售。得標價格低於所設定的信賴區間左側最低值，即標售土地應以明顯低於市場價格標售；高於所設定的信賴區間右側最高值，即標售土地應以明顯高於市場價格標售，如圖 2-3-3 所示。. 90%價格區間 (合理範圍). 前 5%高價 (區間最高值). ‧. 後 5%低價 (區間最低值). 學. ‧ 國. 立. 政治大. 圖 2-3-3 價格區間檢測圖. y. Nat. er. io. al. sit. 三、事後價格區間檢測. n. 透過價格區間估計，每筆標售土地所推估的事後價格區間則以表 2-3-1 所示。. Ch. i n U. v. 發現公有標售土地中僅 1 筆得標價格落於所推算 90%價格區間的合理範圍內，. engchi. 則有 2 筆得標價格明顯高於土地事後價格區間最高值，代表得標者可能對未來市場景氣過於樂觀進而蒙受損失。其餘 24 筆得標價格皆明顯低於土地事後價格區間最低值，代表得標者相較於政府人員對於未來土地價格的掌握應更為精確。整體而言，得標價格明顯低於土地事後價格區間最低值占整體樣本之比例將近 9 成，如圖 2-3-4 所示，相較於張菀玲(2010)以高雄市市地重劃抵費地為研究範圍，約 6 成標售土地之得標價格低於價格區間最低值。臺北市公有標售土地競標者似乎於出價更趨於保守，由於臺北市公有標售土地之得標價格將近 9 成比例低於土地事後價格區間最低值，僅不到 1 成的比例的得標價格落於所推算事後價格的合理區間內。. 25.

(38) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 高於區間最高值 7%. 合理範圍 4%. 低於區間最低值 89%. 政治大. 圖 2-3-4 標售土地事後價格區間檢測圖. 立. 最低值. 最高值. 內湖區. 石潭四小段. 65. 92/10/07. 304,382. 299,805. 328,531. 內湖區. 石潭四小段. 301. 92/10/07. 235,416. 440,169. 472,640. 松山區. 民生. 26. 92/10/07. 120,512. 747,244. 807,148. 南港區. 經貿. 24. 93/02/23. 400,217. 0. 7,796. 內湖區. 石潭四小段. 102. 93/03/30. 254,760. 407,158. 441,088. 內湖區. 石潭四小段. 內湖區. 石潭四小段. 信義區. 信義三小段. 信義區. 信義三小段. 43-9. 93/03/30. 800,816. 1,603,251 1,749,985. 信義區. 信義五小段. 34-1. 93/03/30. 807,257. 1,585,637 1,716,751. 信義區. 信義三小段. 23. 93/06/17. 文山區. 政大一小段. 102. 95/08/22. 大安區. 仁愛段三小段. 381. 96/02/01. 1,333,078 4,155,217 4,586,376. 大安區. 龍泉段一小段. 410. 96/04/26. 1,090,601 1,874,267 2,009,379. 大安區. 大安段二小段. 386-3. 96/04/26. 4,965,981 5,465,745 5,818,956. 中正區. 成功段一小段. 136. 96/05/03. 4,446,060 5,793,619 6,332,334. 中山區. 正義段一小段. 693. 96/07/30. 1,015,294 1,190,727 1,283,985. 內湖區. 西湖段一小段. 623-2. 96/07/30. 中正區. 河堤段三小段. 459. 96/12/14. 1,065,756 1,926,415 2,059,032. 大安區. 懷生段四小段. 503. 97/06/13. 2,880,072 4,529,219 4,846,216. y. 得標價格. io. sit. 得標日期. er. 地號. ‧. 地段. Nat. 行政區. 單位 (元/坪). 學. ‧ 國. 表 2-3-1 公有標售土地事後價格區間表. n. 93/03/30 254,998 v 609,365 a 388 i 506,640 l398C 93/03/30 316,404 n hengchi U 19 93/03/30 717,117 1,627,993. 26. 656,083 543,869 1,777,142. 1,402,018 5,429,798 5,810,890 280,000. 616,102. 516,204. 557,442. 1,248,536 1,356,857.

(39) 第二章標售土地之市場價格. 行政區. 地段. 地號. 得標日期. 得標價格. 最低值. 最高值. 中正區. 臨沂段四小段. 63. 97/08/21. 2,007,703. 330,262. 507,003. 大安區. 金華段四小段. 30. 98/02/05. 1,188,357 3,257,394 3,534,283. 中山區. 長春段二小段. 801. 98/05/07. 1,100,836 1,704,880 1,842,328. 北投區. 文林段四小段. 375. 98/05/21. 700,763 5,978,003 6,356,057. 大安區. 懷生段四小段. 329. 98/05/21. 1,726,924 3,308,539 3,569,382. 大安區. 懷生段四小段. 105. 99/01/28. 2,893,282 4,749,912 5,034,063. 中正區. 臨沂段四小段. 163. 99/01/28. 3,372,533 4,595,425 4,880,946. 註：南港區經貿段 24 地號所推估價格區間的最小值小於 0，故以 0 表示。. 四、小結過往針對標售土地價格溢價率，有研究將底標價格與得標價格兩者間的溢價. 政治大將底標價格壓低，可提供競標者於出價上的轉圜空間，具有政策上的功能；杜宇立程度作為溢價率(Man and Ng, 2007、杜宇璇，2013)。Man and Ng(2007)指出刻意. 璇(2013)主要探討拍賣制度與非拍賣制度影響溢價程度之因素。上述研究即便以. ‧ 國. 學. 底標與得標價格衡量溢價率，但應無合理評估標售土地價格溢酬之意旨，故本研究嘗試合理評估標售土地價格溢酬。. ‧. 若假設底標價格為市場價格，將使標售土地看似皆以高於市場價格出售的現. Nat. sit. y. 象，由於缺乏合理評估市場價格，可能對標售土地價格溢酬分析過於狹隘進而產. io. er. 生偏誤。基於前述實證結果，大多數臺北市公有標售土地底標價格、得標價格與事後價格三者間關係可繪製如圖 2-3-5 所示，我們可發現若以底標價格作為市場. n. al. Ch. i n U. v. 價格基準，僅要脫標的臺北市標售土地都以高於市場價格出售；但以土地開發分. engchi. 析法所推估的事後價格作為市場價格基準，則臺北市標售土地大多以低於市場價格標售，進而缺乏衡量標售土地市場價格，可能並無法觀察標售土地於包含市場價格的整體價格樣貌；即便所推估的事後價格亦可能低於得標價格，於標售土地溢酬分析上的影響可能較小，但若要合理評估標售地之價格溢酬，都應衡量標售土地的市場價格再進行評估價格溢酬較為妥適。土地開發分析法是以剩餘生產力原則(principle of surplus productivity)為理論基礎，以不動產價格分別扣除工資(勞力)、利息(資本)及企業家利潤後，最後剩餘利潤則歸屬於土地(卓輝華，1999)。因此，土地開發分析法所推估之土地價格，應以土地於開發後所獲取的總收益，扣除開發所需的一切成本，並在確保企業家可獲取正常利潤的條件下，剩餘則為所能分配給土地的最高價格。換句話說，土地開發分析法將土地價格列在不動產價值分配最後，此土地價格應為確保投資者 27.

(40) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 在可獲取正常利潤下，可用於支付土地的上限價格，即買方取得土地的最高願付價格。開發者若以高於此價格取得土地，則無法完全取得正常利潤；開發者若以低於此價格取得土地，除獲取正常利潤外還可獲取超額利潤。投標者基於理性決策下，不應將投標價格設定高於土地事後價格區間最高值，即對於取得土地成本不應高於心中所認知的最高願付價格。我們不應將得標價格低於土地事後價格的現象，全然解讀為政府賤賣土地。然而，實證結果顯示臺北市標售土地有將近 9 成得標價格明顯低於事後價格區間最低值。雖然我們不宜將其全然解釋為政府賤賣土地，但開發商確實可能以低於本身願付最高價格取得土地。在不施以勞力、資本進行開發情況下，僅藉由轉售土地實現得標價格與最高願付價格間的差距(張菀玲，2010)。換言之，臺北市大多標售土地以明顯低於市. 政治大. 場價格出售，增加得標者不論開發或轉售可從標售土地上獲取利潤的可能性。. 立. n. Ch. 底標價格. engchi. er. sit. y. ‧. 後價格. ‧ 國. 學事. io. 得標價格. Nat. al. i n U. v. 圖 2-3-5 臺北市公有標售土地底標價格、得標價格、事後價格之關係. 28.

(41) 第三章標售土地之開發決策. 第三章標售土地之開發決策過去探討標售土地大多著重於價格層面，卻鮮少針對公有土地於標售後的開發決策有所探討。標售土地多為大面積且產權型態單純的可開發土地，基於標售土地之政策功能，我們應期望標售土地於標售後進行開發。故本章節嘗試對標售土地的開發決策進行分析。第一節為標售土地政策功能與特性，第二節為研究設計，第三節為標售土地開發決策分析。. 第一節標售土地政策功能與特性一、. 標售土地政策功能. 政治大收入應解國庫。」基於前述規定，國有土地標售應具有增加國庫收入之政策功能，立此政策意涵亦存在於地方政府標售土地。公有土地標售除具有增加國庫收入之功依據國有財產法第 7 條規定：「國有財產收益及處分，依預算程序為之；其. ‧ 國. 學. 能外，依據國有財產署所公布的施政願景中包含活化國家資產。觀察民國 103 年所公布國有財產中非公用的類型，土地占整體價值 97.6%，促進土地利用則為活. ‧. 化國家資產相當重要的一環。促進公有土地利用方式包含出租、標售、委託經營、設定地上權、改良利用等等，但標售公有土地則為主要的處分方式。雖於民國 100. y. Nat. n. al. er. io. 售公有土地仍應為促進公有土地利用最主要的方式。. sit. 年通過國有財產法修正案，明訂 500 坪以上國有土地不得標售，但整體而言，標. i n U. v. 基於上，公有土地於標售後，我們應不樂見此類型土地長期閒置而未進行開. Ch. engchi. 發，或者於短期之間轉售土地套利而未進行開發，否則有違促進土地利用之功能。過去許多研究探討公有土地利用與管理(林鼎鈞，2004、劉厚連，2005)，例如公有土地是否應以出租、設定地上權而非標售為較合適的促進土地利用方式(張金鶚，2012)。然而，本研究僅探討公有土地標售是否具備原先的政策功能，並無意探討何種處分方式為促進公有土地利用的最佳方式。. 二、. 標售土地特性. 標售土地大多具有大面積且產權型態單純之特性，產權單純則係指土地所有權部為單獨所有。本研究於前述資料說明提及，僅挑選所有權部為單獨所有的標售土地，排除共同所有型態的標售土地。因此，以下僅針對標售土地是否具有大面積的特性進行探討。 29.

(42) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 首先將臺北市標售土地篩選使用分區為住宅區，透過地號查詢使用執照取得建築地址，再依據地址查詢相關不動產網站確認建案為住宅類型。由於全臺北市建案的基地面積僅限於住宅區，透過上述篩選方式盡可能使兩者達到相同的比較基準。樣本範圍依據標售土地於使用執照上記載開工日期，涵蓋民國 93 年至 101 年；全臺北市建案也選取相同樣本範圍。透過 Excel 中「兩個母體平均數差的檢定，假設變異數不相等」工具，檢測標售土地於標售後作為住宅類型開發的基地面積，與全臺北市住宅類型的基地面積是否存有差異。設定虛無假設為「標售土地之建案基地面積小於等於全臺北市建案基地面積」，採取單尾檢定，顯著性設定 5%。結果發現在 5%顯著水準下 t 值大於臨界值，拒絕虛無假設，即標售土地之建案基地面積應大於全臺北市建案. 政治大透過上述檢定，雖然很難定義多少面積才可被視為大面積之土地，此評斷標立. 基地面積，檢定結果如表 3-1-1。. 準相當主觀。但透過檢定結果發現標售土地的基地面積確實大於平均基地面積時，. ‧ 國. 學. 我們應期望標售土地於標售後能進行開發，而非長期閒置；亦可符合政府於公有土地標售的促進土地利用功能。. ‧. 表 3-1-1 標售土地建案面積與全臺北市建案面積 t 檢定結果分析. Nat. p值. 1136.91. er. al. 1.983*. n. 臨界值. io. t值. sit. 平均數(m ). 臺北市. y. 標售土地. 2. Ch. iv n U0.026 1.645. engchi. 30. 636.64.

(43) 第三章標售土地之開發決策. 第二節研究設計鑒於公有標售土地的政策功能與特性，公有土地於標售後，我們應期望進行開發而非持續閒置。針對尚未開發標售土地分析其閒置之原因；並同時探討已開發的標售土地。故本節將介紹評估標售土地之開發時機所採用的研究方法，以及資料說明及篩選。一、資料說明及篩選國有財產署於民國 95 年至 103 年於臺北市所標售國有土地共 353 筆，臺北市財政局於民國 90 至 97 年所標售臺北市有土地共 95 筆，兩者總計 448 筆。標售土地之使用分區篩選住宅區、商業區；土地所有權部篩選單獨所有，排除共有. 治政篩選從標售至現今，面積並無變動之標售土地。本研究將面積變動的情形限縮於大立分割、合併等因土地所有權人自身使面積變動的行為，排除政府機關地籍圖重測所有產權型態，避免產權整合因素阻礙土地開發進而影響土地供給。土地標示部. ‧ 國. 學. 所導致的面積更正。. 本研究將是否領有使用執照作為每筆標售土地是否開發完成之判斷基準；若. ‧. 標售土地僅領有建物執照並無領有使用執照，仍將其歸類於未開發土地。然而，. y. Nat. 已開發土地於標示部面積有發生變動，特別針對合併會使面積增加之類型。若標. sit. 售土地所合併的土地亦為標售土地，即便標示部面積有經歷變動亦可篩選入樣本. er. io. 內，但僅要其中有一筆被合併的土地並非標售土地，仍將其排除。綜合上述，篩. al. n. v i n Ch 為 82 筆，已開發土地又可分為是否經歷面積變動，無經歷面積變動為 53 筆；經 engchi U. 選後的標售土地為 254 筆，以開發與否分類，未開發土地為 172 筆；已開發土地歷面積變動為 29 筆。. 表 3-2-1 標售土地篩選後類型標售土地類型未開發已開發. 筆數. 無面積變動. 172. 無面積變動. 53. 面積變動. 29. 31.

(44) 公有標售土地之價格溢酬與土地開發決策 ─以臺北市地區為例. 二、研究方法 (一) 都市土地最適開發時機模型 Shoup(1970)探討都市土地的最適開發時機，透過邊際收益(margin revenue)與邊際成本(margin cost)相等時將使利潤最大化(profit maximize)概念。當每增加一單位所產生之收益相等於每增加一單位所需之成本，此投入產量可達到利潤最大化。以土地每多持有一年地價上漲幅度作為每增加一單位所產生之邊際收益；以土地每多持有一年所需負擔的貸款利息或投資其他標的所獲取之報酬，作為每增加一單位所需之成本。當閒置土地的開發價值上漲率相等於市場上的折現率時，基於利潤最大化，應為土地的最適開發時機。. 治政款利息或投資其他標的所獲取之報酬，土地所有權人不論是基於極大化地價的理大立性行為或等待更有價值的開發型態的投機行為，都應會持續閒置土地。為使其假基於上述，當多持有土地一年的地價上漲幅度大於多持有一年所需負擔的貸. ‧ 國. 學. 設更貼近於現實情形，應同時考量閒置土地於每年所要繳交的財產稅率，以及等待開發期間於土地所為暫時性使用之收益報酬率，例如停車場使用。因此，當屬. ‧. 於邊際收益的土地價格上漲率與暫時性使用收益之報酬，相等於屬於邊際成本的. al. n. (rate of return in interim use). Ch. vs.. 折現率. +. sit. 暫時使用之收益報酬率. 財產稅率. er. +. io. (increase rate). Nat. 地價上漲率. y. 市場折現率與財產稅率時，閒置土地應會被開發，下列為所假設的模型：. (discount rate) (property tax rate). engchi. i n U. v. 透過資料篩選，公有標售土地開發比例約 32%，市場上仍存有將近 7 成標售土地尚未進行開發，如表 3-2-2 所示。本研究以 Shoup (1970)提出都市土地最適開發時機模型，套用於未開發與已開發的公有標售土地進行分析，表 3-2-2 各類型標售土地與整體開發之比例標售土地類型. 筆數. 比例. 未開發. 172. 68%. 已開發. 82. 32%. 針對尚未開發土地，透過統計每筆土地之標售年度觀察整體分布情形，如圖 3-2-1 所示。尚未開發土地主要集中於民國 96、97、98 年度，此三年度合計 147 筆占未開發土地整體約 86%，從標售後至少經歷 6 年尚未開發。近期民國 102、 103 年所標售的未開發土地總計 14 筆，僅占整體 8%。整體而言，未開發土地並 32.