小結

目前對於房地產價格影響因素的研究已有諸多成果，見表 2。其中貨幣供應量

（M2）、利率、人均可支配收入、市場供求關係（施工面積、竣工面積、投資額等）

是考慮較多的因素。而政府主導的宏觀調控政策往往因難以量化而未予考慮。對於 短時間跨度如 1-2 年的研究可認為政策沒有發生變化或者政策的變化由於滯後效 應還未對市場產生影響。而現有研究的研究範圍多在 10 年以上，政策幾經調整，

不考慮政策變數則不符合控制變數的原則。

另外有一些研究以省或其他省級行政單位元作為研究物件。然而鄉鎮和城市 的無論從經濟結構還是房地產市場結構都存在很大差異，二者混為一談不利於得

到正確的結論。另外，由於鄉鎮和城市執行的房地產調控政策也存在差異，如不加

Crossection 投資比重、人均可支配收 入、建築成本、房地產開 發企業數量、人均施工面

積、房產稅收入 曾雙雙與張洪

（2009）

1998-2007 30 個省

Panel 房地產投資額、人均可支 配收入、單位監造成本、

利率 文豔（2009） 1997-2007

35 個城市

Panel 利率、人均可支配收入、

房價上漲預期 崔光燦（2009） 1995-2006

31 個省

Panel 利率、CPI、竣工面積 Yu(2010) 1998-2008

35 個城市

Panel 土地購置面積、房地產投 資額、房屋銷售面積、房

屋空置面積 喬林（2012） 2000-2009

33 個城市 漢桂民（2012） 2001-2011

全國

VAR M1 M2 龔斌恩（2012） 1998-2011

全國

VAR/ECM M2 安輝等（2013） 2001-2011

全國

1998-2012 全國

VAR M2、人均收入、利率 錢益俊（2014） 2005-2012

31 個省

Panel 人均收入、金融機構貸款 餘額

劉降斌與李亮亮

（2014）

1997-2009 29 個省

Panel 人均 gdp、人均可支配收 入、貸款額、竣工面積

20

對於中國房地產宏觀調控政策的效果評價，不同的學者考察不同的研究對象，

構建不同的模型往往得到完全相反的結論，這反應了調控政策對房地產市場影響 的複雜性，即不同的研究對象和不同的時期，對效果的評價可能完全相反。現有研 究比較缺少對於長時間跨度內多項房地產宏觀調控政策共同作用效果的研究，多 為對一個時間點或一組政策作用效果的研究。在較長時間跨度，多項政策都會發生 改變，此時只對一項政策進行評價而忽略其他政策的作用效果，即沒有控制變量的 研究思路，會使評價結果科學性和可信度降低。因此本研究將選擇自 2003 年起 12 年的時間跨度，以及涵蓋在全國意義上具有代表性的 34 個大中城市，同時控制多 個政策，以得到更具科學性的和準確性的實證結果。

對於住房信貸政策的效果目前以理論分析為主，且對於效果的評價尚有爭議。

實證方面，龔健（2012）做了有益的嘗試，但其對住房信貸政策的量化邏輯不清，

對於相似的首付款比例因市場環境不同賦值為-0.5 和 1，沒有給出很好的解釋。

二手房稅費政策的相關研究，同樣以經濟學理論研究為主，結論大多為負面評 價。即大多數學者都認為二手房稅費作為房地產調控手段是失效的，增加的稅負會 惡化二手房市場環境，並轉嫁至購房者造成房價上漲。但此觀點缺乏實證的支持。

同樣對於二手房稅費的量化沒有前人的經驗可供參考。

限購政策由於其形式簡單，邏輯清晰且易於量化，目前的實證研究較多，且有 多種模型的應用經驗，如雙重差分模型、VAR 和 ARMA 干預模型。多數實證結果認 為，限購作為強有力的行政手段能在短期內起到抑制投機的效果，但其效果會迅速 衰退甚至造成房價反彈。總體來說限購政策需進一步優化才能達到理想的調控效 果。

另外，相當多的研究將利率，貨幣供應量等宏觀經濟變數歸類為調控政策，本 研究未能採納這些做法。不可否認，中國政府的決策對這些經濟指標有極大影響力，

但這並不代表這些指標成為了政府對房地產市場就行宏觀調控的工具或手段。M2

的增長主要原因是中國出口貿易帶來的巨大外匯占款和國內投資拉動信貸規模的 增長。而央行在調整基準利率時，往往從全域考慮整體經濟而不僅僅是房地產市場。

也有一些研究將利率與住房貸款首付款比例的調整合稱為貨幣政策，本研究為了 分別得到其對房地產市場的影響，將他們分別歸類為宏觀經濟指標和政策變數。本 研究中提到的房地產市場宏觀調控政策主要指表 1 中所列出的經濟手段和行政手 段，即差異化住房信貸政策、個人住房轉讓營業稅、二手房交易個人所得稅和限購 政策。

22