第三章 經濟模型
3.1 房地產宏觀調控政策
近年來中國房地產市場可以快速發展及繁榮，銀行推出的個人住房按揭信貸 服務提供重要助力。然而住房信貸既可以給市場帶來巨大繁榮，也可以“吹大”房 地產市場泡沫。魏巍賢和原鵬飛（2009）對房價上漲的金融因素進行實證分析，結 果表明對房地產業低利率的成本的信貸支持是推動房價上漲的主要因素，驗證了 中國房地產金融支持過度的現象。因此差異化住房信貸政策是近年來中國房地產 宏觀調控的重要組成部分，也是房地產經濟調控的主要手段之一。差別化的住房信 貸政策主要是指 2006 年以來，為了支持居民真實合理住房消費、遏制住房投機的 不合理需求，國內銀行業金融機構根據政府和央行的相關文件的要求，針對不同的 購買對象採取不同的利率、首付款比例等信貸政策，對房地產的需求端進行調控。
通常購買二套房及以上的購房者被認為屬於非剛性需求或投機者，因此對購買二 套房及以上的購房者首付款比例的調整是最為核心的政策，其中對住房數量的認 定以家庭為單位。
差異化住房信貸政策對需求端的調控目標，就是把住房投資與住房消費進行 嚴格的區分，運用信貸杠杆引導居民理性購房，提高投機需求的資金門檻和成本，
防止住房購買力在短期內集中釋放對未來形成大量透支，嚴格遏制投機與炒作，以 形成真實合理的住房需求總量和需求結構，從而恢復市場的均衡價格，遏制房價非 正常波動，促進市場穩定發展。中國近年來住房信貸政策的歷次調整整理至表 3。
在 2007 年 9 月之前，住房信貸政策較為籠統，各地各銀行的自主權較大，且沒有 區分住房投機和住房剛性需求。2007 年 9 月，人民銀行明確提出要對第二套購房 和多次置業的首付比例進行差別化對待。而 2011-2014 這 4 年間住房信貸政策處 於一個極度緊縮的狀態，二套房首付款比例高達 6-7 成。這期間個別城市甚至出 現了假離婚以逃避二套房首付款限制的風潮。
易憲容（2010）通過理論分析認為差別化住房信貸政策可以抑制房地產市場的 投機炒作，並對房地產市場的發展和繁榮起到決定性作用。但李紹榮等（2011）建 立經濟學模型得出結論：只要房地產消費者超過一定比例，投資者會獲得超額回報，
且消費者比例越高，投機者所獲超額回報越高。差異化住房信貸政策無法從根本上 控制進入房地產市場的消費者比例，無法起到穩定房價的作用。目前對於該政策的 實際效果的計量實證研究比較缺乏，對於不同的理論觀點沒有證據支持。
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表 3 住房信貸政策歷次調整
政策文件 執行時間 首付款比例
（不低於） 量化：
/ 2006.6.1 之前 20% 0
銀發*[2006]184 號 2006.6.1-2007.9.26
90 ㎡以內 20%
90 ㎡以上 30% 0
銀發[2007]359 號 2007.9.27-2010.9.28
首套房 20%-30%
二套房 40% 1
銀發[2010]275 號 2010.9.29-2011.1.25
首套房 20%-30%
二套房 50% 1
銀發[2011]66 號 2011.1.26-2014.9.29
首套房 20%、30%
二套房 60%-70% 2
銀發[2014]287 號 2014.9.30-2015.3.29
貸款首套房** 30%
1 二套房 60%
銀發[2015]98 號 2015.3.30-2015.9.29 發[2010]10 號文件》首次提出了“地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措 施，在一定時期內限定購房套數”的內容。之後北京於 2010 年 5 月 1 號率先執行
限購政策，其他城市於 2010 年第四季度至 2011 年第一季度陸續執行限購政策。
最多時全國共 46 個城市執行限購政策。至 2014 年下半年，各城市陸續取消限購 政策，但北京上海廣州深圳四個一線城市由於投機需求旺盛仍在執行嚴格的限購 政策。各城市限購政策的執行細則雖略有不同，但其核心內容為本地戶籍居民每戶 至多可夠買兩套住房，非本地戶籍居民需具備一定年限的納稅或社會保險繳納證 明可購買一套住房。
不同於經濟手段，限購屬於行政干預政策，即經濟學概念中“看得見的手”。
從限購政策的核心目標來看，主要是通過限制家庭購房套數，抑制投資和投機性購 房需求，從而抑制房價過快上漲，促進房價合理回歸。但當房價合理回歸後，被高 房價壓抑許久的剛性購房需求應該會逐步釋放和回升，成交量會隨之逐步回升，有 可能重新推高房價。另外，限購政策對市場供給方的預期也會產生相應的影響，為 了應對可預見的住宅市場需求出現階段性的下滑，開發商會主動減少住宅項目的 開發，轉向不受限購政策影響的非住宅項目，如商住房等，從而使住宅市場供給下 降。因此在強大的剛需市場環境下，限購政策是否具有可持續性是人們關注的焦點。
對於限購政策影響房價的傳遞機制是否有效，及其能否使房價合理回歸，學界 大多持否定態度。喬坤元（2012）、金虎斌（2012）、韓永輝等（2014）認為限購政 策對房價上漲有抑製作用，但力度需要加強。魏玲（2013）、孟楨超（2014）、丁傑
（2015）則認為限購政策的調控效果短期內有效，但效果會迅速衰退。
對於限購政策的量化，本研究採用虛擬變數的形式。對於北京市，2010-2014 年為 1，之前年份為 0；其他城市由於限購政策出臺較晚，2011-2014 年為 1，之前 為 0。
3.1.3 個人住房轉讓營業稅
個人住房轉讓營業稅（下文簡稱營業稅）是二手房交易稅費的一種，屬於流轉 稅範疇，稅率為 5.5%左右。中國政府通過調整其免徵年限和計稅額的計算辦法來 從房屋的流轉環節實現對房地產市場的調控效果。具體調整內容為購買超過 1 年、
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2 年或 5 年再銷售時免徵營業稅，計稅額的計算辦法分為按交易額全額徵收和按交 易額減去原購房成本的差額徵收。
當營業稅的免徵年限變長或者計稅額按照交易額全額時，二手房交易成本增 加，使投機賺取買賣差價的空間被壓縮。投機客對未來投機獲利的預期會降低，甚 至認為短期投機為目的持有房產會無利可圖，從而減少投機行為。因此以投機為目 的的房地產需求減少（無論是新建住宅還是二手房），房價上漲被抑制。
嚴厲的營業稅政策在抑制需求的同時，必將影響房屋持有人像市場提供二手 房屋的積極性。在交易成本較高時，擁有多套住房的投機和投資者如果不是急需周 轉資金，大都不會在短期內將房子賣出，造成二手房的供給量的萎縮。主流觀點認 為嚴厲的營業稅政策會惡化二手房市場的供需關係，影響二手房市場的正常發展，
因此中國政府對於營業稅政策的調整較為頻繁和細緻，只在房地產投機盛行、房價 過快上漲的時期保持最嚴厲的營業稅政策。
值得注意的是，個人住房轉讓營業稅雖然名義上向賣方徵收，但在交易環節容 易出現稅負轉嫁給情況。根據稅賦的相對轉嫁理論，房地產供給者和需求者，其價 格彈性小的一方將負擔更多的稅收。事實上，在執行更嚴厲的營業稅政策後，仲介 市場上的房屋掛牌價往往會相應提高。這也符合二手房市場的房屋供給彈性大於 需求彈性的一般認知。在營業稅轉嫁給消費者的情況下，二手房的供給並不會受到 太大影響，但需求者會更多選擇新建住宅以規避營業稅。因此，新建住宅的需求會 增加。二手房的價格上升，使開發商在定價時也有更大上調空間。
綜上，國家將營業稅作為房地產宏觀調控的工具之一，其初衷是抑制短期投機 性的購房需求，但從長期看，營業稅對房價的影響有多個傳導途徑，分析起來較為 複雜。
近年來中國個人住房轉讓營業稅歷次調整見表 4。
表 4 個人住房轉讓營業稅歷次調整
政策文件 執行時間 普通住宅 非普通住宅 力度 量化
財稅*【1999】
210 號
1998.8.1- 2005.5.31
一年內按差額徵收 一年內按差額徵收
1 0 超過一年免徵 超過一年免徵
國稅發**
【2005】89 號
2005.6.1- 2006.5.31
兩年內按全額徵收 兩年內按全額徵收
3 0 超過兩年免徵 超過兩年按差額徵收
財稅【2006】
75 號
2006.6.1- 2008.12.31
五年內按全額徵收 五年內按全額徵收
5 1 超過五年免徵 超過五年按差額徵收
財稅【2008】
174 號
2009.1.1- 2009.12.31
兩年內按差額徵收 兩年內按全額徵收
2 0 超過兩年免徵 超過兩年按差額徵收
財稅【2009】
157 號
2010.1.1- 2011.1.27
五年內按差額徵收 五年內按全額徵收
4 0 超過五年免徵 超過五年按差額徵收
財稅【2011】
12 號
2011.1.28- 2015.3.30
五年內按全額徵收 五年內按全額徵收
5 1 超過五年免徵 超過五年按差額徵收
財稅【2015】
39 號
2015.3.31- 2016.2.21
兩年內按全額徵收 兩年內按全額徵收
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能提供房屋購入原值證明的，只需按二手房交易額的 1%-3%徵收。在實際執行中，
在房價快速上漲的環境下，交易者會拒絕提供房屋購入原值證明以繳納較少的個 稅，即只要交易額的 1%-3%。隨著 2012 年末住房資訊系統聯網完成，政府要求統 一按照交易額與原值差額的 20%徵收。因此 2013 年之後二手房交易成本驟然上升。
另外為避免傷害到剛性需求，購買滿 5 年且為唯一住房轉讓所得免徵個人所得稅 稅。
所得稅對於房價的影響路徑與營業稅類似，但稅率更高即調控力度更強。其稅 率高體現在政策調整前後的比較和所得稅與營業稅的比較。假設一購買 5 年原值 100 萬元的住房，其價值增長按照 2003 年至 2015 年全國主要城市商品房平均銷售 價格年平均增長率約為 10%（見圖 2）計算，現值為 161 萬。按照 2013 年之前的所 得稅政策應繳所得稅 1.61-4.83 萬，而按政策調整後計算則需繳納增值部分的 20%
即 12.2 萬。另與需繳納的營業稅比較，即使按照最嚴厲的營業稅政策（不滿 5 年 全額徵收），營業稅只需繳納 8.85 萬。對於價值增長率超過全國城市平均水準的 二手房（在一些城市幾乎全部符合）和在 2015 年 4 月之後出售的二手房（營業稅 更加寬鬆），這種對比會更加明顯，可見所得稅調控力度遠強於營業稅。
即 12.2 萬。另與需繳納的營業稅比較，即使按照最嚴厲的營業稅政策（不滿 5 年 全額徵收），營業稅只需繳納 8.85 萬。對於價值增長率超過全國城市平均水準的 二手房（在一些城市幾乎全部符合）和在 2015 年 4 月之後出售的二手房（營業稅 更加寬鬆），這種對比會更加明顯，可見所得稅調控力度遠強於營業稅。