房地產市場宏觀調控政策的研究

（1）住房信貸政策

易憲容（2010）首先以合約理論闡述了差別化個人按揭貸款政策的理論基礎，

介紹了美國住房按揭貸款的信貸政策差別化內容及經驗，梳理了中國住房金融政 策創立及差別化個人按揭貸信貸政策的演進過程，著重分析了“國十條”⁴ 差別化 住房信貸政策的意涵，研究認為差別化的個人住房信貸政策變化對房地產市場發

14

展與繁榮起到決定性的作用。

但是李紹榮等（2011）持有不同觀點。其研究通過區分房地產市場中的消費者 和投資者，建立房貸市場模型，認為房地產市場消費者比例超過一定範圍時，投資 者會獲得超額所得，且隨著消費者比例增加，該超額所得會增加，而消費者沒有任 何超額所得。另外，模型亦可說明信貸調控政策對房地產市場作用是短期的，不會 起到長期穩定房價的作用，要長期穩定房價，需要從制度上控制進入房地產市場的 消費者比例。

龔健（2012）運用單位根檢驗、主成分分析、VAR／FAVAR 模型、脈衝回應函 數和方差分解的方法，就貨幣政策的房價傳導效應進行實證分析，並將住房信貸政 策納入貨幣政策的控制變數就行討論。研究將 2001-2011 年的住房信貸政策根據 寬鬆和緊縮度分別賦值。實證結果表明，存款準備金率、利率和房貸政策對房價的 調控具有不同的效果，存款準備金率效果最猛烈，而房貸政策影響最深遠，對房地 產整體銷售價格和住宅價格的影響持續時間都在 21 個月以上。

謝豔與覃琪（2012）深入研究差別化住房信貸政策的相關理論及演進過程，並 以廣西為實證研究的樣本，重點考察政策在房地產市場的區域實施效應。研究認為 政策的時滯性，利率定價機制僵化和配套體系不完善是影響政策實施效果的主要 因素。

（2）二手房交易稅費

王睿（2008）認為從中短期看，個稅和營業稅能增加交易成本、抑制投機需求，

但長期很容易後轉給買房人，因此很難起到抑制房價的作用。即考慮供求彈性後的 稅負後轉問題，政府通過徵收高的營業稅來抑制房價，其實施效果會與政策制定的 初衷產生“政策悖論”。

劉巧芹等（2009）分析了 2005 年以來新增二手房交易稅金的調控效果，發現 由於這些流轉稅易於轉嫁、二手房供求失衡等原因，不但沒有達到穩定房價的目的，

反而增加了買房人的購房成本和納稅風險，通過縮小二手房市場總量抑制了二手

房市場的健康發展，並引起房價上漲。

孫佳與馬亞華（2010）探討了個人住房轉讓營業稅對二手房供給者、二手房消 費者和二手房市場價格的影響。採用經濟學理論分析與數學模型相結合的方法，考 察營業稅與房價及投資回報率的關係。結論是：在短期內，二手房營業稅的積極意 義表現為在一定程度上抑制了投機和投資性購房需求，消極影響是徵稅縮小了二 手房市場總量，惡化了供需關係，造成房價進一步上漲。

黎顯揚（2010）通過整理相關市場調查，認為儘管財稅[2009]157 號文件將個 人住房轉讓營業稅免徵時限由 2 年恢復到 5 年的初衷是力圖通過稅收杠杆加大對 二手房市場的調節力度，以此達到遏止炒房、抑制投機的目的。但從每次後市的反 應來看，效果並不理想。若無其他調控措施跟進，此後的二手房市場或將繼續走出 量價齊升的態勢。單單依靠交易環節的稅收調控並不能真正實現抑制房價上漲、控 制投機的初衷。

康建軍（2013）認為二手房交易個人所得稅徵收後，稅負明顯加重，二手房價 格必然上漲，在新房購置相對稅費較低情況下，會引起對二手房的需求短期內被分 流到新房市場上去，一些買家也許會轉向一手房市場尋找合適的房源，帶動新樓盤 的銷售，進而引起新房價格的上漲。

孫玉霞（2013）同樣認為對房產交易所得課稅，存在稅收法定歸宿和經濟歸宿 的不一致性，賣方在出售住房時會因徵稅而提高銷售價格．將稅收負擔轉嫁給買方。

稅負轉嫁幅度主要取決於應稅商品所在市場的供求彈性，稅負傾向於落在彈性較 小的一方。一線城市的二手房市場，市場供給有限而需求相對膨脹，住宅需求缺乏 適當的替代品，加上未找到其他合理管道的投機投資性需求，整個市場需求相對缺 乏彈性，買方勢必承擔大部分或全部稅負。

梁田（2014）以 2009.04-2013.09 的長沙市房地產市場為研究對象，基於向量 自回歸模型和脈衝回應函數模型，研究了稅收政策（包含二手房交易稅費）對房價 的影響。實證結果表明，稅收政策對房價的影響是上下波動的，也就是說當國家及

16

長沙市政府採取從緊的稅收政策抑制需求時，房地產價格也並不是隨之降低的。另 外，實證結果表明貸款利率對房價影響基本是正向的，即提高貸款利率會增加房價。

張玉梅與王子柱（2014）認為在房價平穩預期下二手房供給價格彈性不斷走低，

而需求價格彈性卻不斷上升，因此售房者將個稅轉嫁的難度會越來越大。但在房價 上漲預期下，售房者卻可能將個稅大部分甚至全部轉嫁給買房人，這與目前大城市 二手房交易中賣方輕易轉嫁稅負給買方的事實相一致。因此，只有扭轉房價上漲預 期，20％個人所得稅政策才能真正起到打擊投機性需求和平抑房價的目的。

（3）限購政策

武倩(2012)不僅認為限購城市房價並未發生實質性變化，政策未能達到預期；

同時批評了限購政策的諸多問題，如抑制部分剛需；催動非限購城市房價上升甚至 造成中國資金流向境外；強力行政手段干預市場，不利行業長期穩定發展等。

喬坤元（2012）過對中國 70 個大中城市 2009 年 3 月到 2011 年 12 月的面板 資料使用倍差法(difference in difference)進行實證分析，測算出了 2011 年房 地產限購令對於房價和房地產交易量的影響：平均來看，限購令使得實施限購令城 市相比於沒有實施限購令的城市房價下降了 2.5％，交易量升高了 0.15％。作者 認為限購令的效果在經濟上並不顯著。

類似的，金虎斌（2012）運用中國 70 個大中城市 2009 年 9 月至 2011 年 10 月 的面板資料，採用雙重差分模型對房地產市場限購政策的實施效果進行了系統而 嚴格的實證研究。結果發現，房地產限購政策的實施對中國相關城市的房價有大約 1．88％的負面效應，但是短期效果並不明顯。作者認為限購政策還需要一定的改 進和優化。

魏玲（2013）深入分析了限購政策的作用機理，並以廣州市為例評價了限購政 策的效果。她同樣認為限購政策僅存在一個較短的限購作用期，隨著時間的推移和 剛性需求的釋放，限購政策會失效。

韓永輝等（2014）以全國 33 個大中城市 2010.06-2012.04 的月度資料為研究

樣本，構建倍差法、類倍差法和傾向得分匹配法三種“限購令”政策績效評價模型，

剔除其他房價影響因素，使用面板資料和系統計量分析方法檢驗“限購令”對房 價的獨立政策效果。結果表明，房地產限購政策對抑制房價上漲，促進房價理性回 歸起了顯著作用，但其作用力度仍待加強。

孟楨超（2014）以杭州市為研究對象，收集 2009 年 1 月至 2012 年 12 月；2008 年 1 月至 2012 年 12 月新建商品住宅市場和二手住宅市場的資料，建立向量自回 歸模型，以分析商品住宅市場是否存在從量到價的傳導機制使得限購政策起效。另 外構建脈衝回應函數，通過追蹤限購後樣本的 VAR 模型中內生變數一個標準差所 產生的衝擊效應，來判斷限購政策對房地產市場的作用時間及作用程度。實證分析 結論為（1）交易量對交易價格的影響程度有限，效果需要長效機制進行強化；（2）

限購政策效果的持續時間有限，需要長效機制的保障。

丁傑（2015）採用 2005 年 1 月至 2014 年 6 月北京的月度房價資料構建房地 產限購政策的干預模型，對首個執行限購的北京市的限購政策效果進行了實證分 析，結果表明限購政策短期內能有效的調控房價，但調控效果會迅速衰退，長期累 積效應不大。作者認為對房地產市場的干預應視市場不同情況，房地產市場已經回 歸理性的城市，取消限購讓調控重歸市場化是合理的。仍存在嚴重投機氛圍的城市。

短期內繼續延續限購政策有助於抑制投機，但長期中仍然要市場化調節機制的作 用，避免過度干預帶來的市場結構扭曲。

2.2.2 台灣及國外相似研究

與中國大陸相似，臺灣房地產市場亦存在投機炒作的情形及房價異常飆漲的 現象。為引導房市的健全發展,台灣主管機關在近年來也推出多項房地產調控政策。

其中，奢侈稅與中國大陸個人住房轉讓營業稅的形式類似，不動產信用管制措施與 中國大陸的差異化住房信貸政策本質相同。

謝幸珒(2012) 以臺北市、新北市及臺中市等地區為例，選取 2008 年至 2011 年 9 月，屋齡在 2 年以內之的房地產交交易資料，採敘述性統計與計量實證研究

18

方法，探討奢侈稅對該地區不動產市場之影響。在臺北市全區、新北市全區及豪宅 區之特徵價格模型中，奢侈稅政策虛擬變項的迴歸係數均達統計顯著。然而，特種 銷售稅政策虛擬變項在臺北市之豪宅區及臺中市全區及豪宅區模型中未達統計顯 著。

李堃如（2015）利用全台灣 19 個縣市 2008 年至 2014 年的季資料構建面板數 據模型，對房地產稅賦政策和不動產信用管制政策的效果進行探討。實證結果顯示，

李堃如（2015）利用全台灣 19 個縣市 2008 年至 2014 年的季資料構建面板數 據模型，對房地產稅賦政策和不動產信用管制政策的效果進行探討。實證結果顯示，