研究動機

中國房地產業自 1978 年開始經歷了 20 餘年的改革與快速發展，至 21 世紀已 逐漸成為中國國民經濟的支柱產業。2010 年房地產業投資規模達到了人民幣 57,557 億元人民幣，占當年國民生產總值的比重高達 14.5%，僅次於製造業的 18.7%。

同時房地產投資的同比增速為 33.5%，位居所有行業之首。至 2014 年，房地產業 投資規模已達到了人民幣 95,036 億元，占當年國民生產總值的 14.9%。由於房地 產業鏈條較長,帶動行業較多，房地產對經濟增長的乘數效應十分突出。近年來，

房地產業對經濟增長的平均貢獻率在 10%以上。房地產投資增速每提高 1 個百分 點，國民生產總值增速就提高 0.9 個百分點¹。可見，當前房地產業對中國經濟增 長起到了舉足輕重的拉動作用，房地產在中國大陸國民經濟中的支柱地位依然是 不言而喻的。

但是在房地產行業的快速發展的過程中，越來越多的問題也逐步顯現出來。房 地產業地區發展的不均衡，導致部分城市房地產價格的過快增長，形成泡沫，普通 購房者越來越難以承受高房價帶來的負擔。而房地產價格的飛速上漲，又為房地產 業吸引了大量的資金，增加了房地產的投機需求，更進一步導致了房地產價格的持 續攀升。持續上漲的房地產價格，不僅對房地產市場的健康發展帶來負面影響，同 時對經濟發展和社會穩定產生不利影響。

為保證房地產市場的健康良好運行，政府從 2003 年開始出臺一系列政策對房 地產市場進行指導和干預。所謂宏觀調控，即國家運用經濟、法律和行政手段，從 宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、

供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展。自 2003 年至今，中國政府房地產宏觀調控主要政策文件與內容整理見表 1。中國政

2 2010.04

2010.09

國發[2010]10 號

2011.01 2011.03

國辦發[2011]1 號

2016.02 銀發[2016]26 號 調整住房信貸政策

2016.02 財稅[2016]23 號 調整個人住房轉讓營業稅和契稅

*國發：國務院發文

**國辦發：國務院辦公廳發文

***國稅發：國家稅務總局發文

****銀發：中國人民銀行發文

*****財稅：財政部與國家稅務 總局聯合發文

然而，密集的調控政策未能達到抑制房價過快上漲的效果。

圖 1 2003-2015 年中國商品房平均銷售價格 數據來源：國家統計局

數據來源：國家統計局

圖 2 2003-2014 年中國 35 個大中城市商品房平均銷售價格

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由圖 1 和圖 2 所示，2003 年至 2015 年全國和主要城市商品房平均銷售價格年 平均增長率均接近 10%，致使中國主要城市的房價長期處於高位，可參考租售比（圖 3）和房價所得比（圖 4）兩個指標。

租售比是指每平方米的月租金與每平方米房價之間的比值。國際通行標準認 為，合理的房屋租售比在 1:300 到 1:200 之間。如果租售比低於 1:300，意味著房 產價格較高，房產泡沫已經出現。2014 年在中國僅僅有 22.2%的城市的住宅租售比 處於 1:300～1:200 的合理區間之內，且多為三線及三線以下城市，而一線城市的 住宅租售比均在 1:450 以下。可見中國主要城市尤其是大城市房價沒有處在合理 的範圍。

圖 3 2014 中國城市住宅租售比分佈 數據來源：禧泰房產數據

房價所得比指住宅價格與城市居民家庭年收入之比，比值越大說明居民家庭 對住房的支付能力越低，也折射出房地產行業的泡沫越大。世界銀行認為，發達國 家正常的房價收入比一般在 1.8~5.5 之間，而發展中國家合理的房價收入比則在 3~6 之間。而中國大陸 35 個大中城市 2015 年平均房價所得比達到 10.2，一些一 線城市房價所得比高達 20 以上。綜上可知高昂的房價已成為大陸城市居民生活的 沉重負擔，同時也證明中國經濟基本面的供給需求因素不能有效解釋中國房價。

圖 4 2015 東亞洲城市房價所得比

數據來源：上海易居房地產研究院；台灣營建署

亦有觀點認為，政府密集的調控政策不代表其對抑制高房價的動機強烈。謀求 經濟績效一直是中央政府過去、現在和未來最重要的治理目標。房地產業作為支柱 產業，對經濟增長中投資拉動的貢獻率極大。因此，借助房地產業推動經濟增長是 中央政府決策的必然選擇。另外，中國地方政府不同程度的存在“土地財政”的狀 況，即通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。2013計入土地及房產相關的5種稅 收，2013年地方政府國有土地使用權收入3.9073萬億，占地方財政收入的46%。2014 地方一般公共財政收入7.59萬億元，其中國有土地使用權出讓收入4.26萬億，地方 土地出讓收入已超過地方公共財政收入的一半²。綜上，中國政府在制定與執行房 地產調控政策時可能會受到“土地財政”的影響，從而影響調控效果。