第二章 文獻分析
第四節 居住正義
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察；央行的貸款規定是控制房地產資金取得的難易度，將房市熱潮區域的槓桿操 作限縮，力求貸款確實用於購屋自住需求。合宜住宅部分因其所在區域不在本研 究範圍之內，其 10 年內不能轉售的規定更使其與投資客無直接關聯；青年貸款 部分則是因其有補貼次數的限制，對投資客而言並無實用的價值，故此二政策與 投資客間並無明顯之互動，本研究將不深入探討。此外，政府重大交通、經濟建 設這類促使建設週邊房價上漲的政策，雖然亦是屬於會影響投資客投資標的、行 為的政策，但因其背後有整體經濟或都市規劃，並非單純以振興區域房地產價格 為施政考量，故此類政策在本研究亦不加入討論。
第四節 居住正義
在討論居住正義之前，我們應先討論正義的概念。正義是西方道德哲學中最 複雜的中心概念之一，我們有幸一路站在哲學巨人的肩膀上，逐漸瞭解正義的概 念。早期的正義概念是最多數人的最大幸福，英國哲學家兼司法改革者邊沁
（Bentham, 1748-1832）提出功利主義：幸福最大化，追求快樂扣除痛苦的最大 總和，凡是能將功利最大化的便是正確之舉。（Kelly, 1990）以現今的觀點來看，
功利主義自然有相當多的缺陷，譬如人權問題，不能因多數人的喜好而侵害少數 人的權益（猶如民粹），但其為大多數人添樂減苦的概念卻是值得繼續深入發展。
相對於要為大多數人興福利，自由至上主義則認為天大地大，個人最大，政府應 任市場自由發展決定，在最小範圍內限制個人，避免侵害人民做不願做的事才是 正義（Hayek, 1960; Friedman, 1962; Nozick, 1974）。在多數人最大幸福與個人至上 的兩大哲學思想之後，美國政治哲學家 John Rawls 在 1971 年於 A Theory of Justice 中提出的原則（Rawls, 1971）：每個人都有權擁有與他人自由並存的同樣自由，
於此同時，人們能合理期待社會和經濟上的不平等現象是對每個人都有利的。為 現今正義概念取得了平衡。
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(International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights, ICESCR)最具代表 性。其中第 4 號與第 7 號談到「充足住房權」（the right to adequate housing），
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這樣的不平等現象就是正義的。也因此，政府透過福利或徵稅等可進行所得重分 配的政策手段適切與否，便是社會是否趨向正義的至要關鍵。至於本研究延伸探 討之居住正義概念應如何界定，本研究以國內外學者有關居住權（謝明瑞，2011）、 正義（Sandel, 2011）之論述，綜合後提出觀點如下：
一、 居住權：社會上每一人不論性別、種族文化、收入所得、身心機能等，
都應住得有尊嚴，不應有人無處棲身或住在不合乎最低居住標準的住 宅內。
二、 居住正義：由於所得分配不均，因此在所得較低的族群居住環境改善，
未獲得應有之居住權前，社會上不應有富人住豪宅的現象。
三、 政府應以上述兩點為實踐居住正義之目標，以各種政策為手段努力朝 目標前進。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第三章 研究設計
第一節 研究架構
本研究是以房地產投資客為主體，從其角度觀察政府房地產政策，哪些政策 會影響到投資客？影響的程度又是如何？以及面對政府政策，投資客為獲取最大 利益相應而生的對策，這些對策是否又使政府政策另作調整？本研究自個人購屋 需求之研究動機出發，透過文獻分析、田野觀察及深度訪談等方法，希望達到探 究投資客與政府政策間互動關係之目的，最後回到政府政策面，為政府房地產政 策把脈、提出建言，並對居住正義議題提出關懷與省思。本研究著重於探討政府 房地產政策與投資客間的互動關係與影響，擬出研究架構如圖 3- 1 所示。
圖 3- 1 本研究架構圖
包含重大房地產政策、利率與住宅貸款等央行政策二大項元素的政府政策，
形成推動、影響房地產市場的大齒輪，本研究聚焦於房地產投資客的策略、操作 模式及以其拓展出的利益圈（房仲、代書等）所形成之小齒輪如何與政府政策之
政府政策
•重大房地產政策
•利率與住宅貸款 等央行政策
投資客 策略
•策略及操作模式
•利益圈變化
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大齒輪互動，其密切連動之關係不僅僅是大齒輪帶動小齒輪，更有可能是小齒輪 牽動大齒輪之方向，本研究將細細探索其中微妙之處。
第二節 研究工具
本研究採質性研究方式，以自身之田野觀察為經，訪談內容為緯，交叉建構 出政府房地產政策與投資客策略間互動的樣貌。主要的研究工具有：
一、研究者：在本研究中，研究者本身不僅扮演訪談者的角色，進行提問、傾聽、
回應的三大工作，更是進入田野成為一名觀察者、參與者，在觀察、參與的 過程以田野筆記的方式，整理自身處於房地產投資界中所遭遇、聽聞的種種，
鉅細靡遺的詳實記錄。
二、本研究訪談部分則是針對不動產業界、投資客進行訪談，訪談對象有房仲業 者、投資客、地政士（代書），以立義抽樣搭配雪球抽樣的方式取得樣本，
如表 3- 1 所示。
表 3- 1 訪談對象代號表
訪談對象 代號 簡歷
投資客
陳小姐 投客 C 經營網拍，房地產投資經驗 4 年
X 小姐 投客 X 曾任壽險業務員，房地產投資經驗 6 年
許先生 投客 H 協助、親自進行房地產投資超過 10 年
房仲
周先生 房仲 T 泥水師父 3 年、房屋仲介 8 年經驗
丁先生 房仲 D 父子兩代皆從事房地產相關，房屋仲介 4
年經驗
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地政士
李先生 代書 L 地政士事務所負責人
三、訪談中將以以下設計之訪談大綱為主軸，但為使受訪者不致因感到拘謹而引 出制式回應，除了訪談中是否接受錄音由受訪者決定，基本上會以自然的聊 天形態、閒談等方式進行，使話題方向自然發展，或能激發出不同火花或是 受訪者原本不願輕易透露的秘辛：
（一） 房仲業者
1. 請問您進入房地產仲介業有多久的時間？
2. 請問您會如何將買、賣房子的客戶簡單區分，以求銷售順利？
3. 請問您認為該如何了解所謂「市場行情價」？
4. 請問您對奢侈稅的看法？
5. 請問您對實價登錄的看法？
（二） 投資客
1. 請問您經營房地產投資有多久的時間？
2. 請問您如何選定買、賣的投資標的？
3. 如何才能求得利益最大化？
4. 請問您如何瞭解所謂「市場行情價」？
5. 請問您對奢侈稅的看法如何？
6. 請問您對實價登錄的看法如何？
（三） 地政士
1. 請問您在不動產業界多久的時間？
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2. 請問就您的經驗，經手處理過的案子投資客在其中（不論買方或賣方）
的比例有多大？
3. 請問您對奢侈稅的看法？
4. 請問您對實價登錄的看法？
四、錄音設備及訪談紀錄：由於本研究方法之一為深度訪談法，為避免訪談時、
後謄寫之訪談記錄有謬誤、錯漏，於訪談前準備功能良好的錄音設備是必要 的，且於訪談前確實告知受訪者，經同意後始全程錄音，並承諾僅用於學術 研究之用。此外，訪談前先行羅列訪談大綱以利訪談進行、訪談中即時記下 雙方交流的靈光、火花重點筆記、訪談後盡可能及早繕打逐字稿避免日久疏 漏等也都是需注意的重點。
第三節 研究的信效度
在社會科學質的研究中，與實證主義量化研究中的信度與效度略有不同。
量化研究中的信度強調可靠性、一致性與穩定性，然而質的研究強調研究者個人 對其以感官世界所搜集來的訊息進行統整、思考與批判，具有獨特與唯一的特性，
研究者個人的背景、所持觀點的不同在在影響其對研究課題的詮釋，難以討論信 度問題。
至於效度方面，Maxwell（1992）將社會科學質的研究中效度問題分成五種 類型：
一、 描述型效度：對外在可觀察到之事物、現象等進行描述的準確程度，而這 些事物或是現象必須是具體且可見、可聽聞的。
二、 解釋型效度：研究者理解與表達被研究者所陳述之內容的確切程度，除了 研究者必須設身處地以被研究者的角度推估其意旨之外，亦必須注意其言
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詞上與行動上是否有所矛盾或區別。
三、 理論型效度：研究所依據的理論及從研究結果中建立的的理論是否真實的 反映了所研究的現象。
四、 推論型效度：研究的結果是否代表了樣本的情況以及是否可推論到總體。
本研究當以忠實呈現樣本為主（達到內部推論效度），是否可推論到總體（達 到外部推論效度），則以對樣本進行深入分析後建立某種理論的方式，在理 論層面發揮推論效果。
五、 評估型效度：研究者對其研究結果所做之價值判斷是否適切。雖然質的研 究是以研究者的眼睛看待世界，但先入為主、偏見等容易使研究者本身帶 著既有成見去觀察的因素仍需注意其潛在影響程度。
此外，Lincoln & Guba（1985）認為在控制質性研究的信、效度上，可以從 下列四個面向來判斷：
一、確實性：即內在效度，指研究資料的真實程度，研究者是否真的觀察到研究 想要獲得的資料。
二、可轉換性：即外在效度，指謹慎的將研究對象在研究資料中所呈現出的經驗、
感受，精準的轉化為文字資料。
三、可靠性：即信度，指若我們是以複製的主題、複製的脈絡下進行探究，研究 發現應該也是可以被複製的。
四、確認性：研究者能在研究過程中保持中立，使研究結果由資料而來，而非研 究者的偏差而產生。
本研究主要研究素材為作者本身田野觀察所得及深度訪談之內容，為使本研 究充分達到信、效度，作者運用以下方式力求提升研究過程之嚴謹與確實：
一、 以身為度的田野觀察：作者本身進入房地產投資市場超過 3 年，長期累積
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現場第一手觀察資料及與房地產從業人士之互動，使作者可確實站在投資
現場第一手觀察資料及與房地產從業人士之互動，使作者可確實站在投資