研究倫理

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現場第一手觀察資料及與房地產從業人士之互動，使作者可確實站在投資 客的角度對本研究之研究資料進行分析使用。

二、 取得受訪者信任：以良好的互動方式並以詳盡說明取得受訪者的充分信任，

訪談前先行探詢意願、錄音紀錄告知、訪談時輕鬆氣氛之營造、訪談後續 之交流等等做法皆能有效提升深度訪談所獲資料之豐富性與信效度。

三、 與一般房屋需求者討論：為避免自身進入房地產投資圈後看待資料已有偏 見，作者於研究過程中不定時與身邊一般房屋需求者就研究中的問題進行 討論，以求資料之研析運用更為客觀。

第四節 研究倫理

由於質的研究關注研究者與被研究者間關係對研究的影響，從事研究工作的 倫理規範以及研究者個人的道德品質在質的研究中便成了一個不可回避的問題

（陳向明，2002）。研究者對當事人的責任與對研究本身的責任間並不存在衝突，

好的研究倫理與好的研究方法是同時並進、相輔相成的（Sieber, 1992），遵守研 究倫理的道德規範不僅可使研究者本身「對得起良心」，而且可使研究內容品質 有所提升，認真看待研究中的倫理道德問題能讓研究者從事研究工作時更為嚴謹。

為求研究過程之嚴謹，取得研究與被研究者間的平衡並且提升研究質量，本研究 萃取陳向明（2002）在「社會科學質的研究」一書中所闡明的倫理道德問題作為 研究倫理，並貫徹執行之：

一、 自願和不隱蔽原則：本研究由於兼用田野觀察及深度訪談法，故於田野觀 察時將採「為獲得誠實的資料必須不誠實」（Gans, H. J. 1962）的態度，隱 瞞研究者本身懷有觀察的行徑以取得真實的情境與資訊；而深度訪談則是 經受訪者同意後才進行訪談，談話內容可否錄音亦由受訪者決定。

二、 尊重個人隱私與保密原則：本研究無論於田野觀察或深度訪談中，關於個

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人資訊、隱私等資料，都將以代號、模糊化等方式處理，並堅守保密原則，

不向他人透露受訪者身份。

三、 公正合理原則：公正對待被研究者及所搜集的資料、合理處理研究者本身 與被研究者之間的關係及所得研究結果是本原則之重點，在本研究中將採 相對主義的觀點，由研究者本身出發，符合自己的道德標準後考量是否使 被研究者感到公平合理，並使被研究者不因本研究而遭受任何影響或困 擾。

四、 公平回報原則：除研究者本身的田野觀察外，深度訪談中的被研究者也是 構成本研究的重要要素之一，如何使其感受到研究者本身的感謝是本原則 的重點，除了在研究時間外以朋友的角度適時關心，進行訪談中亦不僅僅 是接收資訊，也與被研究者一同討論、提供資訊形成對等雙向交流，進而 使被研究者也有所收獲。

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l C h engchi U ni ve rs it y 第四章 資料整理與分析

第一節 編碼

本研究首先先瞭解解構房地產投資客的思考模式與資金運用方式，再討 論政府政策與之利益相衝突處，進而瞭解投資客「見招拆招」、「見縫插針」

的作法。經過田野觀察與訪談，根據問題意識統整出四個問題面向並加以編 碼方便資料之分析運用：房地產投資客思考模式及策略，編碼為 A、投資客 資金運用與金融面（貸款、利率）關係，編碼為 B、政府政策與投資客，編 碼為 C、房地產利益圈之互動，編碼為 D，詳細之問題編碼表如表 4- 1。

一、 A 類是探討房地產投資客思考模式及策略，其基礎概念為買低賣高，細 分問題意識為 A1 如何買低、A2 如何賣高、A3 成本最小化、A4 策略擬 定。

二、 B 類為投資客資金運用與金融面（貸款、利率）關係，以投資客評估考 量其資金運用的思考方式將本項目分類為 B1 貸款原則、B2 利率考量、

B3 貸款成數。

三、 C 類政府政策與投資客，主要將研究資料中觸及近期最大的 2 項政策 C1 奢侈稅、C2 實價登錄及 C3 央行政策等與投資客有所互動的內容納 入討論範圍。

四、 D 類房地產利益圈之互動主要是探討房仲、代書與投資客的連帶互動關 係，細分為 D1 房仲與投資客、D2 代書與投資客、D3 實價登錄之影響 三個面向。

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俱等等，那買方看了喜歡就是喜歡，也比較不會砍價。」A2、A3

四、 綜合策略：先擬定投資計畫為賺取價差或收租，再根據不同目標的需 求選擇標的。賺取價差之標的選擇標準即如上兩項所述，收租則有捷 運周邊、辦公商圈、鄰近學校或機關等不同考量。相同的都是需擬定 未來之客戶（欲賣或租之對象），站在其立場思考，挑選適合之物件後 加以整理裝潢。

除了上述單純以裝潢、等待區域房價上漲等作為提升房屋價值手段的投資客 之外，另一類則是集體壟斷炒作。這一類的投資客或者是本身家族財力雄厚，或 者組成一個團隊，首腦選定區域後將該區域的房屋全數購入，賣出時則以所有釋 出物件定價相去不遠的作法，將該區域房價完全掌控住，自己一間一間價格賣的 越來越高。這樣的做法首要的變數便是，拉抬價錢後是否可以順利成交？為確保 拉抬價錢後續接手的問題，首腦選定的區域基本上是有利多炒作題材的，例如捷 運線的開通、大賣場的進駐、快速道路的興建等等。接下來的問題便只是定價問 題，所定的價位如何呈現水漲船高之勢但是仍然有人願意購入。在這部分簡單來 說依靠的是市場氛圍，除了大眾媒體報導的房地產資訊，某某地區受惠於捷運開 通…諸如此類的報導，以及投資節目、名嘴開講等等，務必使該區域獲得關注與 曝光，連帶使一般單打獨鬥型的投資客認為尚有後市，願意進場接手賺一個上漲 的波段，也使一般以自住為主的民眾會對該區域的房屋多加考慮，畢竟大家都是 希望自己買的房子能夠增值。

投客 C

「保值性為主，捷運附近、優質住宅區、稀有釋出等等，然後最重 要的是自己喜歡，自己喜歡會想住，這樣別人也才會想要住，才脫得

了手嘛。」A4

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「談判技巧也是一個，基本上物件要找他本身看起來有瑕疵，但經 過我們重新裝潢改造後就可以解決的，那在買的時候就可以根據他的 瑕疵砍價。而且，不急的人就贏了，這我之前有很深切的經驗。」A1、

A4

投客 H

「每個物件都有特點，首先先釐清該物件適合轉手賺差價還是收租轉 投報，通常要賺差價的物件本身食衣住行等各項條件都要非常好，買 下後稍作整理將其優點放大，缺點改善就可以準備轉手賣了。收租轉 投報的話就沒有這麼大的考量，但於資金上的計算就必須仔細，將所 有成本與預估租金收益的投資報酬率詳細列舉算出後才決定是否進

行投資。」A4

「以○先生為首的團隊決定在 A 社區進行操作。他們迅速的把此社區 釋出的物件買下來，力求一間不差全部購入，之後轉售的時候一間一 間的賣，越賣價格越高。要買房的人在 A 社區不管怎麼找，看到的案 子都是○先生旗下的，價格就是很硬，沒到○先生設定的底價就是不 會成交，但價格上又不會高到令人無法接受，於是買方還是決定以○

先生設定價格購入。有了幾間成交之後，陸續進來 A 社區的買方就會 從仲介處知道這邊的成交價格是越來越高，買的意願也相應提高（誰 都希望買在房價會漲的地方），鄰居也樂得自己的房子增值，一樣以 相去不遠的價格販售（通常是再提高價格），於是房價就炒作上去了。」

A4

田野筆記

近日發現某房地產投資界名人開始上節目大談房地產投資，連帶也在

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臉書、youtube 等社群網站平台大量現身，或是暢談投資，或是指導 房地產如何買賣...不會是單純投資知識的分享，更大的可能是讓越 來越多人有一個投資致富的夢，不僅其他投資客對久負盛名的大咖投 資客會有羊群跟隨的效應，一般自住者也會想要買在有增值空間的地 方而參考其建議，這樣一來，倒是能將自己進入某區域後是否人願意

進場接手的未知風險降低許多。A4

第三節 資金運用（貸款、利率）與投資客間關係

本研究在第二章文獻探討部分整理了臺北市在民國 97-101 年的房地產相 關數據統計，以及歷年配合央行利率及郵局 2 年期定期存款利率升降的本季新 增購置住宅貸款利率統計，其中臺北市歷年的買賣移轉件數與貸款利率、成數、

期數間關係引起了作者興趣。透過相關係數的檢定方式，臺北市歷年的買賣移 轉件數與貸款利率、成數、期數間關係簡單整理如表 4- 2：

表 4- 2 臺北市歷年買賣移轉件數與貸款利率、成數、期數相關係數表

臺北市歷年買賣移轉件數 相關程度

本季新增購置住宅貸款平均利率 0.232615102 低度相關

本季新增購置住宅貸款平均貸款成數 0.744530681 高度正相關

本季新增購置住宅貸款平均貸款期數 -0.686833461 顯著負相關

從上表可以看出，貸款的利率與買賣移轉件數相關程度弱，貸款成數與期 數相關程度較強，換句話說，大部分購屋者在意的是自己要拿出多少頭期款來 買、多久的期間內要把錢還清，貸款成數高本身自備頭期款便低，貸款期數愈 短則愈快還完貸款節省利息支出，也表現出目前大部分購屋者自備款不足但希

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望盡快還清房貸擁有自己房屋的想法。

一般購屋民眾基於成家、居住需求購屋，在貸款等金融運用方面，投資客 卻與一般購屋民眾想法不盡相同，以下分項說明：

一、 貸款期數：貸款期數對投資客來說是較無意義的，投資客需要的是寬

一、 貸款期數：貸款期數對投資客來說是較無意義的，投資客需要的是寬