第一章 緒論
第五節 重要名詞解釋
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三、研究設計：依序將本研究架構、使用之研究工具、研究的信效度、研究倫理 等建構本研究之元素列出、詳述。
四、資料整理與分析：自訪談資料編碼開始，進而分析房地產投資客思考模式、
策略，探討資金運用（貸款、利率）與投資客間關係、政府政策與投資客及 房地產利益圈之互動。
五、結論與建議：將本研究發現一一詳盡論述，將觀察研究所得歸納推演得出結 論，並延伸思考居住正義議題，最後為政府房地產政策提出建言。
六、參考文獻：包含中文、英文之專書、期刊論文及國內外政府、機構之官方網 站。
七、附註：包括作者自身之田野觀察筆記、投資客、房屋仲介、地政士（代書）
訪談記錄、實際案例紀錄等研究素材。
第五節 重要名詞解釋
本研究涉及許多房地產相關術語及房地產操作實務，本節就研究中的重要 名詞進行基礎定義與解釋，並簡要介紹房地產初步交易流程，以建立讀者相關基 礎知識。
一、 房地產投資客：以房地產投資為重要收入來源或積極操作房地產買賣之 人。
二、 政府房地產政策：法規、央行利率、行政規定等。
三、 央行重貼現率：指商業銀行以其對客戶貼現而持有的商業票據向中央銀行 借貸以求資金融通，商業銀行向央行支付的利率。例如：小王持半個月後 到期的 100 萬元支票向 A 銀行先行支借現金，若貼現率為 1%，則 A 銀行
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將扣除 1 萬元利息後付給小王 99 萬元現金，A 銀行若持此支票向中央銀 行換取現金，假設重貼現率為 0.5%，則央行將支付給 A 銀行 99 萬 5 千元。
四、 住宅貸款成數：貸款人向銀行申請房屋住宅貸款，銀行審查後核予貸款人 的金額占其房屋交易價格的比例。例如：小王購買一間 1000 萬元的房屋，
向 A 銀行申請房屋貸款，A 銀行經審查小王的信用、經濟資料以及貸款標 的，最後核准貸給小王 600 萬元，則小王的住宅貸款成數即為 600 萬除以 1000 萬，即 60％。
五、 住宅貸款利率：貸款人向銀行申請房屋住宅貸款，約定的還款利息計算比 例。例如：延續上例，小王與 A 銀行談定的利息為 2％，則小王首年還款 之利息為 600 萬乘以 2%，即 12 萬（每個月 1 萬元），當然隨著借貸本金 的攤還，利息負擔會逐年降低。
六、 住宅貸款期數：貸款人向銀行申請房屋住宅貸款，約定的還款時間期長。
例如：接續上例，小王與 A 銀行約定 20 年內還清所借貸的 600 萬元，則 小王的住宅貸款期數即為 20 年（或 240 個月），也就是說小王每年需償還 A 銀行 30 萬元（每個月 2.5 萬元），此外再加計利息部分。
七、 住宅貸款還款寬限期：貸款人僅需給付貸款利息而不需償還借貸金額的期 長。例如：接續上例，小王與 A 銀行約定寬限期為 2 年，則上述每年小王 需償還 A 銀行 30 萬元的部分自貸款後的第 3 年開始，此 2 年期間小王僅 需付給銀行利息。
八、 不動產交易屢約保證：由公正第三方收取一定之服務費用，代替賣方收取 買方支付之購買金，待所有過戶、交屋手續皆完備後再將買方所付款項交 予賣方，以中間人附帶保險的角色確保買賣雙方權益不致受損，降低類似 賣方捲款逃跑而房屋另作抵押設定等交易糾紛情況造成之損失風險，目前 國內承辦此項業務最知名者為安信不動產屢約保證。
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九、 房地產簡易交易流程：
（一） 看屋：購屋者自廣告或房屋仲介處尋找符合自己需求的物件，並至 現場看屋。
（二） 下斡旋金：亦簡稱下斡，購屋者決定欲購買之標的後向房屋仲介出 價，並初步支付一定金額為斡旋金（即請仲介代為居中講價）。若 無仲介居中，斡旋金可視為購屋者向賣屋者先行約定在一定期間內 雙方協調交易金額，賣屋者不能另找其他買家的訂金。
（三） 斡旋搓合：由房屋仲介居中斡旋，搓合買賣雙方價格，以求成交的 過程。若無仲介則由買賣雙方自行談判交易價金。在約定的時間內 若無法達成交易，斡旋金則全數還回賣屋者。
（四） 成交簽約：若斡旋成功，雙方達成交易共識，則進一步簽訂買賣契 約，一般來說，斡旋金將直接轉為購屋的第一筆訂金。
十、 交屋流程：主要為四大步驟
（一） 簽約：買賣雙方簽訂買賣合約，確定成交價格，買方並支付總價約 1 成金額為訂金，若有仲介、地政士（代書）等於此階段即會提供 協助，不動產交易屢約保證亦於此階段即開始執行。
（二） 用印：賣方需準備產權過戶所需之證明文件（謄本、所有權狀等）， 買方通常再支付交易總價 1 成金額，此時地政士代為完成公證程序。
一般實務上簽約及用印流程會同時完成，若買方需貸款，則此流程 結束後即需在下一流程約定日期前確定貸款銀行並完成核貸，後續 銀行撥款等事宜若有地政士、不動產交易屢約保證等則由其處理。
（三） 完稅：通常買方繳納契稅與印花稅、賣方繳納土地增值稅，買方第 三次付款（約為交易總價 1 成金額），此階段若有地政士、不動產 交易屢約保證等，亦由其代為服務、收款。
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（四） 交屋：完稅流程後即可至地政事務所進行過戶登記，完成後便是買 方點交房屋、合約約定事項（例如是否附贈家電、家具，或屋內清 空），確認後清付尾款完成交易，若有地政士、不動產交易屢約保 證等亦是由其負責過戶登記、金額結算與支付。
十一、 相關係數：又稱皮爾森積差相關（Pearson correlation coefficient），
反應兩變數間的相關程度，公式為r = ∑𝑛𝑖=1(𝑥𝑖−𝑥̅)(𝑦𝑖−𝑦̅)
√[∑𝑛𝑖=1(𝑥𝑖−𝑥̅)2][∑𝑛𝑖=1(𝑦𝑖−𝑦̅)2]
，所得值 r 為-1 至 1 之間，其值愈接近 0 表兩變數愈無相關，愈接近 1 表愈具高度 正相關，愈接近-1 表愈具高度負相關，一般以三級劃分，|r|<0.4 為低度 線性相關；0.4≤|r|<0.7 為顯著性相關；0.7≤|r|<1 為高度線性相關，但此係
數僅只能說明兩變數間相關聯的程度而無法說明期間是否有因果關係。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第二章 文獻分析
本研究為探討政府政策（包括法規面及央行利率等制度面）與投資客互動關 係，目前並無類似之研究及相關文獻可供參考。在此先搜集整理近年政府房地產 相關統計數據從臺北市房屋的供給與需求面切入，再整理歷年利率指標及政府房 地產政策法規、命令、施政報告等資料，作為發展本研究之基礎認知以利後續之 深入分析。
第一節 臺北市房屋供給與需求面
經濟學的理論中，在市場經濟（自由經濟或資本主義經濟制度）下，資源的 配置決定於價格，而價格則由供給與需求這兩種市場的力量共同決定，（張清溪 等，2000：61）。一般來說，市場有過剩時，供給者無法以市場價格售出他們提 供的物品時，他們會降價求售，帶動市場價格向下；相反的，若市場短缺，消費 者會競價搶購，抬高市場價格，而市場上的實際交易點是落在需求者願意購買時 所付的最高價格以下、供給者願意賣的最低價格以上的區間。放到房地產交易來 看，房價的決定是由售屋者（供給者）願意賣的最低價格與買屋者（需求者）願 意買的最高價格交集而成，而房屋的供給與需求量則可供我們略為理解房價的漲 跌。
本節討論臺北市房屋供給與需求部分，相關資料根據內政部營建署統計（內 政部營建署住宅資訊統計網
http://housing.cpami.gov.tw/，查詢時間：102 年 11
月 2 日。），將臺北市的戶數、人口數、所有權第一次登記件數、買賣移轉件數、住宅存量等資料整理如
，統計折線圖如圖 2- 1。
資料顯示臺北市自民國 97 至 101 年之間，戶籍人數雖然在 260 萬以上略有
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98Q3 968748 2608596 4423 18305 1.89% 894303 74445
98Q4 969418 2607428 3730 17380 1.79% 896453 72965
99Q1 970913 2604744 2509 16299 1.68% --- ---
99Q2 973957 2602868 3445 17114 1.76% --- ---
99Q3 981000 2608923 1961 13436 1.37% --- ---
99Q4 983237 2618772 2885 16495 1.68% 917406 65831
100Q1 986124 2627677 2912 16147 1.64% 918166 67958
100Q2 991169 2635766 1850 13053 1.32% 919155 72014
100Q3 997735 2640099 2281 10613 1.06% 924880 72855
100Q4 999879 2650968 1811 10105 1.01% 927557 72322
101Q1 1002545 2656512 2161 7715 1.73% 929465 73080
101Q2 1007687 2663263 1362 10834 2.17% 929870 77817
101Q3 1015637 2665832 3403 10328 1.47% 931642 83995
101Q4 1017063 2673226 2611 9694 1.35% 933973 83090 資 料 來 源 ： 作 者 整 理 自 內 政 部 營 建 署 住 宅 資 訊 統 計 網 http://housing.cpami.gov.tw/ ，查詢時間：102 年 3 月 30 日。
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郵局 2 年期定期存款利率（中華郵政全球資訊網https://ipost.post.gov.tw/ 提供之歷
年 2 年期定期存款利率，查詢時間：102 年 3 月 30 日。）是各大銀行承做房屋貸‧
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中央銀行重貼現率資料來源：中央銀行全球資訊網
http://www.cbc.gov.tw/
郵局 2 年期定期存款資料來源：中華郵政全球資訊網
https://ipost.post.gov.tw/
以上利率資料若於同一季中變動數次，以平均值計算表現之。
其它數據資料來源：內政部營建署住宅資訊統計網
http://housing.cpami.gov.tw/
查詢時間：102 年 3 月 30 日
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資料來源：作者自行依表 2 資料繪製
第三節 近年重大房地產政策
行政院在全球資訊網揭示的重大政策中，於民國 94 年以「健全住宅市場」、
「建立公平效率之住宅補貼制度」及「提升居住環境品質」為政策目標核定「整 體住宅政策」，並於 98 年 9 月提出「健全房地產市場新方案」，以求振興景氣，
促進房地產業發展，穩定國內金融市場，照顧弱勢者，減輕民眾購屋負擔及協助 業者籌資舒緩資金借貸壓力。其中主要政策如下：
一、 合宜住宅與社會住宅（資料來源：內政部
http://www.moi.gov.tw/、內政部營
建署http://www.cpami.gov.tw/，查詢時間：102 年 11 月 2 日）
：合宜住宅與社 會住宅皆是政府為照顧弱勢家庭、中低收入戶，保障人民居住權，提供價 格相比於市價較為低廉之住宅選擇。（一） 合宜住宅：以銷售為主，採用限定承購資格的方式（將承購家庭、家 庭收入等皆加以定義設限），提供合宜價格住宅給中低受入戶無自有 住宅之家庭，並限定 10 年內不得轉售，目前推動中的合宜住宅位於 機場捷運 A7 站（位於林口台地上，行政區屬桃園縣龜山鄉）及板橋 浮洲地區，具有促進臺北都會區住宅供需平衡及舒緩房價上漲的政策 目標。
（二） 社會住宅：以租賃為主，協助部分無法透過租金補貼方式租到合適住 宅之弱勢家庭，並考量避免標籤化問題產生，採適度分散及混居方式，
目前於萬華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段、中 和秀峰段等 5 處試辦。
二、 青年安心成家（資料來源：內政部營建署