房地產投資客思考模式及其策略

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俱等等，那買方看了喜歡就是喜歡，也比較不會砍價。」A2、A3

四、 綜合策略：先擬定投資計畫為賺取價差或收租，再根據不同目標的需 求選擇標的。賺取價差之標的選擇標準即如上兩項所述，收租則有捷 運周邊、辦公商圈、鄰近學校或機關等不同考量。相同的都是需擬定 未來之客戶（欲賣或租之對象），站在其立場思考，挑選適合之物件後 加以整理裝潢。

除了上述單純以裝潢、等待區域房價上漲等作為提升房屋價值手段的投資客 之外，另一類則是集體壟斷炒作。這一類的投資客或者是本身家族財力雄厚，或 者組成一個團隊，首腦選定區域後將該區域的房屋全數購入，賣出時則以所有釋 出物件定價相去不遠的作法，將該區域房價完全掌控住，自己一間一間價格賣的 越來越高。這樣的做法首要的變數便是，拉抬價錢後是否可以順利成交？為確保 拉抬價錢後續接手的問題，首腦選定的區域基本上是有利多炒作題材的，例如捷 運線的開通、大賣場的進駐、快速道路的興建等等。接下來的問題便只是定價問 題，所定的價位如何呈現水漲船高之勢但是仍然有人願意購入。在這部分簡單來 說依靠的是市場氛圍，除了大眾媒體報導的房地產資訊，某某地區受惠於捷運開 通…諸如此類的報導，以及投資節目、名嘴開講等等，務必使該區域獲得關注與 曝光，連帶使一般單打獨鬥型的投資客認為尚有後市，願意進場接手賺一個上漲 的波段，也使一般以自住為主的民眾會對該區域的房屋多加考慮，畢竟大家都是 希望自己買的房子能夠增值。

投客 C

「保值性為主，捷運附近、優質住宅區、稀有釋出等等，然後最重 要的是自己喜歡，自己喜歡會想住，這樣別人也才會想要住，才脫得

了手嘛。」A4

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「談判技巧也是一個，基本上物件要找他本身看起來有瑕疵，但經 過我們重新裝潢改造後就可以解決的，那在買的時候就可以根據他的 瑕疵砍價。而且，不急的人就贏了，這我之前有很深切的經驗。」A1、

A4

投客 H

「每個物件都有特點，首先先釐清該物件適合轉手賺差價還是收租轉 投報，通常要賺差價的物件本身食衣住行等各項條件都要非常好，買 下後稍作整理將其優點放大，缺點改善就可以準備轉手賣了。收租轉 投報的話就沒有這麼大的考量，但於資金上的計算就必須仔細，將所 有成本與預估租金收益的投資報酬率詳細列舉算出後才決定是否進

行投資。」A4

「以○先生為首的團隊決定在 A 社區進行操作。他們迅速的把此社區 釋出的物件買下來，力求一間不差全部購入，之後轉售的時候一間一 間的賣，越賣價格越高。要買房的人在 A 社區不管怎麼找，看到的案 子都是○先生旗下的，價格就是很硬，沒到○先生設定的底價就是不 會成交，但價格上又不會高到令人無法接受，於是買方還是決定以○

先生設定價格購入。有了幾間成交之後，陸續進來 A 社區的買方就會 從仲介處知道這邊的成交價格是越來越高，買的意願也相應提高（誰 都希望買在房價會漲的地方），鄰居也樂得自己的房子增值，一樣以 相去不遠的價格販售（通常是再提高價格），於是房價就炒作上去了。」

A4

田野筆記

近日發現某房地產投資界名人開始上節目大談房地產投資，連帶也在

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臉書、youtube 等社群網站平台大量現身，或是暢談投資，或是指導 房地產如何買賣...不會是單純投資知識的分享，更大的可能是讓越 來越多人有一個投資致富的夢，不僅其他投資客對久負盛名的大咖投 資客會有羊群跟隨的效應，一般自住者也會想要買在有增值空間的地 方而參考其建議，這樣一來，倒是能將自己進入某區域後是否人願意

進場接手的未知風險降低許多。A4