第四章 資料整理與分析
第四節 政府政策與投資客對策
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
能與銀行協調，作者在利率的部分讓步，請銀行將貸款成數 提高。」B1、B2、B3
第四節 政府政策與投資客對策
在了解投資客的操作策略以及資金運用模式之後，接下來便是本文的重點，
以投資客的角度來看，政府做什麼會影響到我房地產的賣價？哪些作為會讓我 成本提高？或者當政府要從我口袋中拿走錢的時候，我該如何讓政府拿得越少 越好，甚至拿不到呢？在第二章文獻分析中所舉出政府近年重大房地產政策，
包括合宜住宅與社會住宅、青年安心成家、特種貨物及勞務稅（奢侈稅）、不動 產買賣交易實價登錄地政三法（不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權 條例）、央行政策（中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款 業務規定），除了前兩項政策因 10 年內不得轉手、僅限申請 2 次的限制與投資 客本身力求盡速轉手、資金槓桿操作多且大的操作模式衝突，不列入本研究中 之外，以下根據其他政策加以分析：
一、 奢侈稅：100 年 5 月開始施行之「特種貨物及勞務條例」，俗稱「奢侈 稅」，其高額之稅率，令投資客必須以各種方式因應，避免高額的稅賦 吃掉獲利空間。
（一） 人頭：此法基本上「大咖」投資客行之多年，奢侈稅上路前受 限於央行規定之貸款成數限制問題（中央銀行對金融機構辦理土地 抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定，名下第二間房屋貸款額度 不得超過六成，且無寬限期），大咖投資客便會找信用記錄良好之 人充當貸款人頭以便順利取得資金。奢侈稅上路後，大咖投資客一 樣以名下沒有房產之人登記持有所購入之屋件，並遷入戶籍辦理
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
「自住」，如此便可隨時賣出，不會因在 2 年內賣出被課以重稅。
（二） 一次買賣一間：投資客自己一次只操作一件物件，並將自己的 戶籍遷入該處以符合「自用」之規定，排除於特種貨物之外後便無 繳稅之需。
（三） 以租養屋：購入後利用出租的方式等待賣出需課奢侈稅的 2 年期間過去，以租金收入繳付貸款利息，可減輕投資客負擔，甚至 有時還有多出利潤。
（四） 信託交屋：在 2 年的期間內，實際上雖有買賣行為，但以信託 的方式延後產權移轉日期，藉此規避重稅。
（五） 附錄三案例紀錄中為投資客朋友因新法上路法規不甚熟悉，操 作不慎遭國稅局查稅，其應對方式即雇請專業稅法律師，該律師便 透過其人脈關係從政治角度切入，目前國稅局方面則決定不做後續 處理，以不斷展延方式以拖待變。
投客 H
「奢侈稅對投資客最大的影響就是轉手時間大幅拉長，人頭運用更為麻煩。」C1
代書 L
「對房地產交易來說，奢侈稅的高稅率確實是可以減少短期轉賣的投機行為，你 知道的，以前很多買舊房子來裝潢一下就直接轉賣的投資客，那時候價格轉的可
快了，隨便裝潢一下就可以裝高級賣出去…」C1
房仲 T
「量變少，但是價還是一樣疊，只是說以前是量多，價疊得快但幅度不大，現在 是價疊的慢但一次就疊很大的一個幅度。可能以前一個案子，一個月 5%、5%這
樣疊，可是現在可能半年就 20%」C1
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
二、 實價登錄：實價登錄於 101 年 9 月 1 日上路，施行前投資客與房仲正以 該時間點作為強力銷售之誘因，不斷強調實價登錄施行後賣方將會因 害怕實價課稅問題而不願售屋，造成市場上物件更少，相對價格便會 提升，置產應於現在還未施行之前趁便宜購入。就實際法規面來說，
實價登錄首當其衝的是地政士（代書），因其被列為申報義務人之首位，
責任其次之房仲以及最後面的買賣雙方皆可躲在代書背後免除責任。
未來若有操作上的需要，投資客必定會想方設法找代書或房仲來「幫 忙」完成，日後若遭政府機關追查，責任歸屬就由申報人吃下，投資 客安全退場！
除此之外，目前實價登錄在房地產市場最大的影響便是買賣雙方有
「政府背書」的參考價，而不再像過去只能從房仲或其他相對不甚便利、
客觀的方式獲得市場價格。簡單來說，若整體市場氛圍是看好房市，買 賣雙方便會接受目前的成交價落在實價登錄價格的上方，買方願意以實 價登錄價格為基準向上出價，反之則是朝實價登錄價格之下出價。對大 咖投資客來說，使房市保持熱度確保購入物件有人接手也就代表了獲利 的保證，如本章前段所述，以各種大眾傳播方式、房地產投資教授班、
youtube 教學等等，讓房地產投資致富的希望種子傳播更廣，在已有「有 土斯有財」華人傳統觀念的基礎上更進一步推展，使房地產的需求量不 僅止於單純住宅需求，投資需求也日漸提高。
代書 L
「整個交易過程其實代書只拿到規費，若要像以前一樣用橋的，只要買賣雙方、
房仲甚至同業有任一個去檢舉就是等著撤照了，代書真的風險非常大。當然你要 說這樣才能回歸正常是也沒錯，但是就像我剛剛講的，代書只收規費，整個交易 過程其實收益最大的是仲介，若代書不願配合，房仲只要轉頭找願意冒險配合的
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
代書就行了，說實在的請代書他們只是圖個方便和責任有人背」C2、D3
房仲 T
「其實實價登錄有一點像政府的背書，它其實易漲易跌，這個階段大家都認為漲，
它就是地板，就是以那個價在往上加，相對的，反過來它就變天花板，要看市場 氛圍…」C2、D1
田野筆記
曾幾何時房地產從只有知道的人在玩，至「窮爸爸富爸爸」一書問世後，坊間房 地產投資教學班開始出現，到現在大咖級的投資客「親上火線」推波助瀾。這一 切的一切，我相信不會是單純投資知識的分享，更大的可能是讓越來越多人有一 個投資致富的夢，不僅其他投資客對久負盛名的大咖投資客會有羊群跟隨的效應，
一般自住者也會想要買在有增值空間的地方而參考其建議，這樣一來，倒是能將 自己進入某區域後是否人願意進場接手的未知風險降低許多。A4、C2
三、 央行政策：在 99 年 6 月底「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸 款業務規定」發佈之前，作者與投資客朋友閒聊即得知，臺北市之房 貸放款已有限制，已辦理有房貸者，其第 2 間之後便是鑑價的五成以 下。前面已敘述過投資客槓桿操作的思考模式，投資客不願花過多資 金卡在臺北市的第 2 個投資標的上，大咖的投資客以人頭法解決資金 問題不再贅述，這時多餘的資金便轉而向鄰近的（當時的）台北縣發 展，到 6 月底中央銀行規定之特定區域將台北縣部分地區劃入，間接 證實了這些地區便是這些多餘資金的流向。後續再加上新建案的強力 促銷，使得央行在同年 12 月底便修正發佈「中央銀行對金融機構辦理 土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定」，再將三峽、林口、淡 水三個行政區域劃入特定區域，使用資金限制的方式打擊投資客。在
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
央行政策上限制貸款成數之前，投資客與相熟的銀行行員互相配合，
行員核貸給投資客接近 100％的房貸獲得績效，投資客短期進出賺到價 差，銀行賺到利息與違約金3（違約金若與所賺價差相比甚低投資客便 會售出物件），形成互利共生的現象。
在央行限制成數的政策施行後（同樣，採用人頭法的大咖投資客依然不受 限），投資客與銀行的搭配策略因中央主管機關查核日趨嚴謹而逐漸消失。投 資客除了將投資標的轉往中部、南部，甚至大陸之外，亦有與代書合作，以 製造假合約的方式將契約價金提高，使銀行核貸之金額隨之提高，成數雖然 合於規定，但從實際交易價格來看，卻可高出央行規定的鑑價六成許多。
投客 C
「對啊，厲害的投資客都有配合的銀行，當然這是以前的事了，現在 貸款抓很嚴。」A4、B1、B3、C3
「大概是 97、98 年的時候吧。」B3、C3