第四章 資料整理與分析
第五節 投資客與其利益圈因應政策之互動
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央行政策上限制貸款成數之前，投資客與相熟的銀行行員互相配合，
行員核貸給投資客接近 100％的房貸獲得績效，投資客短期進出賺到價 差，銀行賺到利息與違約金3（違約金若與所賺價差相比甚低投資客便 會售出物件），形成互利共生的現象。
在央行限制成數的政策施行後（同樣，採用人頭法的大咖投資客依然不受 限），投資客與銀行的搭配策略因中央主管機關查核日趨嚴謹而逐漸消失。投 資客除了將投資標的轉往中部、南部，甚至大陸之外，亦有與代書合作，以 製造假合約的方式將契約價金提高，使銀行核貸之金額隨之提高，成數雖然 合於規定，但從實際交易價格來看，卻可高出央行規定的鑑價六成許多。
投客 C
「對啊，厲害的投資客都有配合的銀行，當然這是以前的事了，現在 貸款抓很嚴。」A4、B1、B3、C3
「大概是 97、98 年的時候吧。」B3、C3
第五節投資客與其利益圈因應政策之互動
在房地產的大富翁遊戲裡，銀行、建商、投資客、房仲、代書共同組成利 益圈，若以投資客為圓心向其他角色看，其與銀行、代書之利益交換在前幾節 已分析過，以下簡述與建商、房仲的互動：
一、 與建商之互動：在這層關係中，建商扮演的角色是以新建案售出之高 價，帶動周邊中古屋行情，使預先獲得消息提早進場之投資客獲利。
3 一般銀行房貸放款會有綁約期，期間內若償還全額貸款將會有貸款金額 1%至 3%的違約金，視 貸款合約而定，亦可能不綁約。
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與一般民眾平均六成的成數相比明顯不平等，而投資客這樣高成數的房屋貸款僅 對其有利，足見此為不正義現象。央行以其政策及對金融機構放款查核的手段修 正此一現象，確有其效果，使投資客從名正言順取得高成數房貸轉變為使用取巧 的作法，其中任一環節出錯即會受到調查（刑事上的偽造文書或行政上的貸款追 回）。
投客 C
「最高段的就是要跟房仲打好關係，他手上哪天有好案子的時候就會報給你，因 為他知道他的客戶急，他也想自己成交，就會將這個案子推薦給手上有合作的投 資客，那平常合作習慣案子一 pass 來評估一下馬上出手，日後房仲有類似案件
當然就也會優先找你囉。」A1、B1、B3、D1
代書 L
「以前的時候我接過一個案子就是有一個投資客一週裡面買來又賣掉三間，真的 不誇張，左手買進來右手賣出去。」A4、C1、D1
「就是甲要賣房子，假設開價一千六百萬底價一千萬好了，以前價格真的是亂亂 開，然後房仲知道乙願意出一千兩百萬買下來，他就先去找他熟的投資客，問他 要不要一千萬買下來，保證獲利，通常這種合作久的都很熟了，這種投資客也是 跟銀行有合作，貸款非常容易，馬上談成交易。想想一千萬與一千兩百萬之間的 差額，狠一點的房仲中間還可以再插一個一千一百萬的投資客。」A4、C1、D1
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l C h engchi U ni ve rs it y 第五章 結論與建議
第一節 研究發現
經過前面的分析整理，整體而言，目前政府政策主要以延長轉手時間、縮 減資金槓桿、壓縮獲利空間等方式對投資客產生影響，以帶有為房地產市場降溫 的用意，期望能抑制房價飆漲，健全房地產市場使交易正常化。然而讀者不難看 出，利字當頭，房地產投資客為獲得最大利益可說無所不用其極，在法律許可的 範圍內全力施展，並不斷鑽探法規的縫隙，游走灰色地帶。以下為本研究發現小 結：
一、 奢侈稅頗有「寧錯殺，不放過」的政策意圖，不論投資客與否，其一 人僅限一自住屋（姑且不論自住是否難以認定），其他在 2 年內交易的 房屋將課以重稅的規定，其目的便是務必使短期買賣的量降至最低，
以延長轉手時間使快速轉手不斷疊價的狀況能緩減。在此法規正式上 路前投資客多為幾個月內便出脫手中物件，造成房市投機意味濃厚。
此一網打盡的做法確實對投資客造成打擊，不過投資客也將圍繞著法 條內容盡可能的規避，孕育出人頭買屋、一次一間、以租養屋等其他 解法。
二、 接續上面談到的快速轉手堆疊房價問題，房仲與其相熟的一線、二線 投資客配合，一屋短期買賣數次造成的房價堆疊問題，因為房仲反覆 操作的次數有限，整體上影響有限，而在這有限的次數內可適當表現 市場熱度，使整體經濟信心正面向上，政府亦樂觀其成。至少奢侈稅 這項緊箍咒相當程度上已將快速轉手疊價問題稍作限制，推測針對此 問題的政策不會產生。
三、 再接續上面的議題，建商與投資客利益圈中，預售屋的短期轉約（紅
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此方向發展政策。至於寬限期的部分，目前央行政策僅限制金融機構 承作「豪宅」貸款不得給予寬限期，雖然寬限期對操作一般房屋的投 資客而言是資金槓桿運用的利器，然而因一般民眾尚有購屋後裝潢之 現金使用需求，若貿然取消一般房屋貸款寬限期制度勢必影響到更多 一般大眾。然而以購屋自住來說，若寬限期過長不僅有違向銀行借貸 分期還款成家的概念，反有鼓勵大眾轉往投機、投資的隱性效果。有 關寬限期部分推測央行應會維持現狀或朝縮短期限為一年等較為合理 的短期寬限為主，另訂其他如非自願失業、重大意外、變故等例外條 款。
七、 事實上，政府若要以抑制房價飆漲，使房地產交易正常化為目的，無 需以實價登錄地政三法來做口號宣示，儘可以直接要求不動產買賣以 契約書上實際登載價格申報所得稅，而不是以現行的「房屋公告現值」
為課稅基準，雖然既得利益者等利害團體必然透過民代或自行施壓表 達反對立場（近期沸沸揚揚的修改證券交易所得稅相關討論即為一例）， 但是租稅公平、居住正義等遠大目標皆可在此逐步實現，欲加以改革 施行有賴政府決策者的智慧與魄力。
八、 在打擊投資客炒作、穩定房價的同時，政府亦應檢討現行法規是否有 不合情理之處，避免使一般守法民眾處分自有財產不便，或使已因本 身經濟問題出售房地產者，卻又因政策法規之限制或課稅，形成雪上 加霜之狀況。
第二節 建議
總結以上，在奢侈稅、實價登錄等政策實施後，臺北市房價仍呈現上揚趨勢，
政府政策方向應朝健全房地產交易市場前進，務求資訊公開、透明，而非以打房、
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地產市場才能正常運作，而非單方面傾向擁有房屋者，方符合公平交易法為維護 交易秩序與消費者利益的立法精神，如此於居住正義才有相當之助益。
法規與政策向來都是走在後頭，總在現狀變化、新的局面出現時才相應產生，
然而投資客亦抱持著「兵來將擋，水來土淹」的心態迎戰，仍能在新法規、制度 下摸索出解法，適應出一套新的獲利模式，政府房地產政策與投資者的互動一直 都會這樣精彩、多元的發展下去。
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