政府房地產政策與投資客策略互動之研究--以臺北市為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學公共行政研究所碩士論文. 治政大政府房地產政策與投資客策略互動之研究立 ‧. ‧ 國. 學. —以臺北市為例. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 指導教授：孫本初博士研究生：楊承修中華民國 102 年 12 月.

(2) 摘要. 理想的政府政策應是在不干預自由市場及為社會大眾求取公平正義之下取得平衡，但現實上總是有非常多的因素使理想難以企及。近來的新聞媒體常有「投資客炒房」、「政府打房」等關鍵字眼出現，亦常報導房價上漲造成民怨，然而投資客炒房是房價上漲的因嗎？政府打房真能抑制投資客嗎？不同於證券、黃金等投資標的，房地產是人基本生存的「居住權」要素，人們可以不買證券、不買黃金，但不能沒有地方棲身，在居住正義的前提之下，政府的房地產政策又該如何. 政治大. 規劃、調整？本研究圍繞著房地產投資客及政府房地產政策，進而延伸探討兩者. 立. 對居住正義議題的影響。. ‧ 國. 學. 本研究聚焦於房地產投資客，採用質性研究，以文獻分析法、觀察法、深度. ‧. 訪談法作為研究方法，希冀藉由實地進入田野，透過親身經歷、觀察、訪談等方. y. Nat. 式了解房地產投資客如何因應政府政策，進而改變其策略。為了逐步釐清二者間. er. io. sit. 的關係，首先先瞭解房地產投資客的思考、操作模式，再進一步探討與投資息息相關的資金部分，也就是與投資客資金來源關係密切的房貸與利率，再探討除了. al. n. v i n 資金之外，能對投資客操作模式起到影響作用的政府房地產政策。 Ch engchi U. 政府政策方向應朝健全房地產交易市場前進，務求資訊公開、透明，而非以打房、抑制房價為目標，價格的部分在公平的遊戲規則之下自會有市場這隻「看不見的手」使之正常化。此外，稅賦制度的改善也是健全房市的有效方法之一。現在正因投資房地產獲利可觀，所繳之稅與獲利有相當大的差距，故而易有鼓勵一般大眾傾向投資房地產的情況，投資房產之富者恆富，手上累積更多房產，使市場上過多的投資客與真正需要住房者交織混雜，無法有效反應出供需間的價格。作者認為透過稅制改革將可同時實現房價穩定與居住正義兩大目標。居住正義強調的是社會上每一個人不論性別、種族文化、收入所得、身心機 II.

(3) 能等，都應住得有尊嚴，不應有人無處棲身或住在不合乎最低居住標準的住宅內，並且由於所得分配不均，所以在所得較低的族群居住環境改善，獲得應有之居住權前，社會上不應有富人住豪宅的現象。政府興辦社會住宅、合宜住宅等措施確實為 M 型社會的底端提供了協助，然而中產階級部分卻是在這波房市大多頭中落寞的一群，因為房價過高使其負擔過大，居住正義議題儼然變質成為「我要房子住」。在我國自由經濟、資本主義的框架下，個人的努力不該被抹煞，齊頭式的平等不該被倡導。政府要做的是立足點的平等，維持市場的公平公正，定好遊戲規則後便做好監督者的角色，讓市場供需自然均衡的發展。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. III. i n U. v.

(4) 目次摘要............................................................................................................................. II 表. 次............................................................................................................................ VI. 圖次........................................................................................................................... VII 第一章緒論 ................................................................................................................... 1 第一節研究動機與目的 ..................................................................................................... 1 第二節研究問題與範圍 ..................................................................................................... 2. 政治大第四節研究流程與章節安排 ............................................................................................. 5 立第三節研究方法與限制 ..................................................................................................... 3. ‧ 國. 學. 第五節重要名詞解釋 ......................................................................................................... 7 第二章文獻分析 .......................................................................................................... 11. ‧. 第一節臺北市房屋供給與需求面 ................................................................................... 11. Nat. sit. y. 第二節利率與住宅貸款 ................................................................................................... 14. n. al. er. io. 第三節近年重大房地產政策 ........................................................................................... 17. i n U. v. 第四節居住正義 ............................................................................................................... 21. Ch. engchi. 第三章研究設計 .......................................................................................................... 24 第一節研究架構 ............................................................................................................... 24 第二節研究工具 ............................................................................................................... 25 第三節研究的信效度 ....................................................................................................... 27 第四節研究倫理 ............................................................................................................... 29 第四章資料整理與分析 ............................................................................................... 31 第一節編碼 ....................................................................................................................... 31 第二節房地產投資客思考模式及其策略 ....................................................................... 32 第三節資金運用（貸款、利率）與投資客間關係 ....................................................... 36 IV.

(5) 第四節政府政策與投資客對策 ....................................................................................... 38 第五節投資客與其利益圈因應政策之互動 ................................................................... 42 第五章結論與建議 ...................................................................................................... 45 第一節研究發現 ............................................................................................................... 45 第二節建議 ....................................................................................................................... 47 參考文獻 ....................................................................................................................... 51 附錄一田野觀察筆記................................................................................................... 58 附錄二訪談逐字稿 ...................................................................................................... 69. 政治大附錄三案例紀錄 .......................................................................................................... 82 立 ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. V. i n U. v.

(6) 表次. 表 2- 1. 97-101 年臺北市戶數、人口數與住宅存量統計表 .............................................................. 12. 表 2- 2. 97-101 年基準利率與臺北市購置住宅貸款相關數據比較表 .............................................. 15. 表 3- 1 訪談對象代號表 ........................................................................................................................ 25 表 4- 1 問題編碼表 ................................................................................................................................ 32 表 4- 2 臺北市歷年買賣移轉件數與貸款利率、成數、期數相關係數表 ......................................... 36. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. VI. i n U. v.

(7) 圖次. 圖 1- 1 研究流程圖 .................................................................................................................................. 6 圖 2- 1 97-101 年臺北市戶數、人口數與住宅存量統計折線圖 ......................................................... 14 圖 2- 2. 97-101 年基準利率與臺北市購置住宅貸款相關數據比較折線圖 ...................................... 16. 圖 3- 1 本研究架構圖 ............................................................................................................................ 24. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. VII. i n U. v.

(8) 第一章緒論. 第一節研究動機與目的. 在踏入社會領到第一份薪水後，與當時臺北市自己滿意的房屋價格比較了一下，發現要 20 多年不吃不喝才買得下來，但是卻又想要擁有自己的家，該怎麼辦呢？首先，作者先問自己：「有必要一定得在臺北市嗎？」或許因為從小在臺北市生長，一股家鄉的感覺，也或許是環台旅行多次，感受過各地不同的居住氣. 治政氛，發現臺北市還是心裡最想定居的地方。那既然薪水不足以支付房價，那該如大立何買下滿意的房子？積極投資理財是第一個概念，而既然目標是買下位於臺北市 ‧ 國. 學. 理想的家，那不如直接以房地產為投資標的。進行房地產投資之後，陸續與產業. ‧. 界人士、其他從事房地產投資人士等有所接觸、交流，發現聊天中大家的語言，有很大一部份圍繞在政府針對房地產又做了如何如何的限制與改變。不可否認的，. y. Nat. io. sit. 政府政策只要牽涉到金錢、收益，比起其他種類的政策更容易引起眾人的討論，. n. al. er. 而討論中常出現的便是如何規避，避免自己的錢被政府拿走。就是在這樣的情況. Ch. i n U. v. 之下，引起了作者瞭解政府政策與房地產投資客之間微妙關連的興趣，也成為研究本題目最初的動機。. engchi. 理想的政府政策應是在不干預自由市場及為社會大眾求取公平正義之下取得平衡，但現實上總是有非常多的因素使理想難以企及。近來的新聞媒體常有「投資客炒房」、「政府打房」等關鍵字眼出現，亦常報導房價上漲造成民怨，然而投資客炒房是房價上漲的因嗎？政府打房真能抑制投資客嗎？不同於證券、黃金等投資標的，房地產是人基本生存的「居住權」要素，人們可以不買證券、不買黃金，但不能沒有地方棲身，在居住正義的前提之下，政府的房地產政策又該如何規劃、調整？這些循著思路不斷出現的問號正是接續著初始動機而發展出的概念，. 1.

(9) 本研究也將圍繞著房地產投資客及政府房地產政策，進而延伸探討兩者對居住正義議題的影響。在本研究中，由於作者本身已是房地產投資田野中的一份子，正好可實踐以身為度的質性研究，以自身經驗為基礎而能對研究資料有更深、更進一步的體會與運用。作者以田野間的參與者及觀察者身份，實際參與房地產交易、訪談產業界，嘗試將政府房地產政策與投資客間互動關係做深入地描繪與剖析。詳細的問題意識則在一次次的討論、思辨與修正中逐漸清晰，具體而言，本研究欲達成之研究目的為：. 政治大. 一、探討政府房地產政策與投資客策略之互動關係。. 立. ‧ sit. io. er. Nat. 第二節研究問題與範圍. y. 三、為未來政府房地產政策提出可行之建議。. 學. ‧ 國. 二、延伸討論政府房地產政策與投資客對居住正義議題之影響。. al. 本研究聚焦於房地產投資客，希冀藉由實地進入田野，透過親身經歷、觀察、. n. v i n Ch 訪談等方式了解房地產投資客如何因應政府政策，進而改變其策略。為了逐步釐 engchi U. 清二者間的關係，首先需先瞭解房地產投資客的思考、操作模式，再進一步探討與投資息息相關的資金部分，也就是與投資客資金來源關係密切的房貸與利率。除了資金之外，能對投資客操作模式起到影響作用的便是政府房地產政策。經濟學中有一個經典案例，名為「巴黎最後的房東」（張清溪等，2000：87），其大意是：1946 年時法國政府對巴黎房租訂定上限價格，大約是巴黎人平均收入的 1% 左右，配合此政策，法國政府亦訂有保障現住戶的配套政策，不准任何人剝奪房客住的權利。因為獲得便宜租金的住房可能性非常高，無人願意購買住房，也沒人想買房子來當房東，這樣的政策造成巴黎約 12 年間沒有新建的房子、現有的. 2.

(10) 房子能住但極為破舊（因為修繕非常容易虧本，房東只願將房子維持在法律規定的最低限度），這不僅是說明政府干預價格的經典案例，亦是政府房地產政策影響投資客的最佳案例。觀察並瞭解政府房地產政策是如何制定並影響投資客是本研究最大的重點，而面對政府政策，投資客又會如何與其利益圈（仲介、代書、銀行）配合，以達「趨吉避凶」的目的呢？總結以上，本研究之研究問題大略如下：. 政治大二、攸關投資客資金運用如房地產貸款、利率等金融面條件與之關係為何？立一、房地產投資客的策略及操作模式為何？. ‧ 國. 學. 三、政府政策如何影響投資客？. 四、以投資客為中心，擴展觀察與其互動之買賣雙方、仲介、地政士（代書）. ‧. 等，探究此利益圈在政府不動產政策變動下的相應變化為何？. y. Nat. io. sit. 本研究以臺北市地區為研究討論範圍，除了作者本身為臺北市民之外，也因. n. al. er. 臺北市幅員較小，不似新北市有板橋區、金山區等相對房價落差較大的問題。此. Ch. i n U. v. 外，房地產的部分主要以住宅為研究標的，但並未限定新成屋或中古屋，皆為討. engchi. 論範圍。此外，受限於踏入田野的時間，本研究將以民國 97 年至寫作完成之日為主要時間範圍。. 第三節研究方法與限制. 本研究主軸為房地產投資客，除了欲探究之問題本身適合以訪談方式了解而非以制式問卷方式獲得資訊外，大部分投資客具有「鑽法律漏洞」、「賺錢要低調」等隱性想法，若非以面對面的訪談方式難以觸及其內心想法以達問題核心，故本研究適合以質性研究的方式進行。 3.

(11) 本研究採用質性研究，以文獻分析法、觀察法、深度訪談法作為研究方法，詳述如下：一、透過近年政府房地產相關統計數據、歷年利率指標及政府房地產政策法規、命令、施政報告等資料的收集與分析，作為發展本研究之背景認知及後續綜合探討的基礎。二、做為一名實際身處其中的田野觀察者、參與者，揭露、分析自己過去與現在實際操作房地產的買賣經驗，結合房地產買賣過程中接觸之人、事、實際案例，以田野筆記的方式呈現（包括部分訪談者不願以錄音訪談方式討論的秘辛）。. 立. 政治大. 三、對不動產業界、投資客進行訪談，訪談對象有房仲業者、投資客、地政士. ‧ 國. 學. （代書）。. ‧. 一般來說，觀察分為日常生活中的觀察及科學研究手段的觀察，前者為沒有. y. Nat. 明確目的的人類本能活動；後者則指觀察研究者運用感官或藉助科學儀器對自然. er. io. sit. 或社會現象進行感知和描述，有目的有意識的進行反思（陳向明，2002）。在質的研究中，主要使用科學研究手段的實地觀察，並再細分為參與型與非參與型觀. al. n. v i n 察。兩者最大的不同之處便是研究者處於那個位置，與被觀察者一起生活、工作 Ch engchi U. 等等密切互動接觸的屬參與型觀察，置身觀察的世界之外，作為旁觀者則屬非參與型觀察。此二種觀察方式各有其優缺，本研究採用的是參與型觀察，但仍會不斷與研究場域之外的旁觀者進行對話，避免過於主觀以致有所偏頗。在質的觀察中，記錄十分重要，不僅幫助記憶，更可使研究者對觀察到的東西印象更為深刻，有助於我們將所得資料進行歸類。記錄的基本原則是清楚、有條理、便於日後查找。在這樣的前提之下，本研究於田野觀察後盡力立即進行記錄，將日期與當時所得之感想與初步分析詳實記錄，並依問題意識之編碼加以整理，方便後續研究資料整理與分析階段時，能更為快速精準的使用觀察所得。. 4.

(12) 至於本研究的研究限制方面，由於沒有聯絡管道，並無法實際參與、觀察所謂「大咖」型的投資客操作房地產，僅能藉由訪談房仲、小投資客獲得第二手資料。另外，房地產投資標的不同其策略與操作模式亦有所不同，本研究專注於住宅產品，土地買賣、店面、商辦大樓不在討論範圍內，故本研究之分析結果有其類推適用上之限制。. 第四節研究流程與章節安排. 政治大關之資料重點收集，透過文獻分析法綜合觀察法及深度訪談法剖析研究主題，經立. 本研究之研究流程（如圖 1- 1 所示）首先確立動機與目的，再將與本研究相. ‧. ‧ 國. 學. 過資料的整理與分析後進一步達成結論與建議。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i n U. v.

(13) 研究主題. 研究動機與目的資料搜集臺北市人口數與買賣. 利率與住宅貸款. 近年重大房地產政策. 研究方法. 文獻分析法. 立. 治政觀察法大. ‧. ‧ 國. 學. 資料整理與分析. n. al. er. io. sit. y. 結論與建議. Nat 圖 1- 1 研究流程圖. 深度訪談法. Ch. engchi. i n U. v. 依據研究流程之邏輯，本研究章節編排如下：. 一、緒論：包括研究動機與目的、研究問題與方法、研究範圍與限制及名詞解釋，為本研究建立之背景與基礎。二、文獻分析：因本研究題目目前並無類似之研究及相關文獻可供參考，本章節先以政府官方統計數據開始整理，從近年臺北市房屋的供給與需求面的相關資料開始，進一步至投資客資金運用方面的利率與住宅貸款數據資料，再將近年重大房地產政策逐一檢視，並將本研究欲探討之居住正義概念初步釐清。. 6.

(14) 三、研究設計：依序將本研究架構、使用之研究工具、研究的信效度、研究倫理等建構本研究之元素列出、詳述。四、資料整理與分析：自訪談資料編碼開始，進而分析房地產投資客思考模式、策略，探討資金運用（貸款、利率）與投資客間關係、政府政策與投資客及房地產利益圈之互動。五、結論與建議：將本研究發現一一詳盡論述，將觀察研究所得歸納推演得出結論，並延伸思考居住正義議題，最後為政府房地產政策提出建言。. 政治大. 六、參考文獻：包含中文、英文之專書、期刊論文及國內外政府、機構之官方網站。. 立. ‧ 國. 學. 七、附註：包括作者自身之田野觀察筆記、投資客、房屋仲介、地政士（代書）訪談記錄、實際案例紀錄等研究素材。. ‧ y. sit. io. n. al. er. Nat. 第五節重要名詞解釋. i n U. v. 本研究涉及許多房地產相關術語及房地產操作實務，本節就研究中的重要. Ch. engchi. 名詞進行基礎定義與解釋，並簡要介紹房地產初步交易流程，以建立讀者相關基礎知識。一、房地產投資客：以房地產投資為重要收入來源或積極操作房地產買賣之人。二、政府房地產政策：法規、央行利率、行政規定等。三、央行重貼現率：指商業銀行以其對客戶貼現而持有的商業票據向中央銀行借貸以求資金融通，商業銀行向央行支付的利率。例如：小王持半個月後到期的 100 萬元支票向 A 銀行先行支借現金，若貼現率為 1%，則 A 銀行. 7.

(15) 將扣除 1 萬元利息後付給小王 99 萬元現金，A 銀行若持此支票向中央銀行換取現金，假設重貼現率為 0.5%，則央行將支付給 A 銀行 99 萬 5 千元。四、住宅貸款成數：貸款人向銀行申請房屋住宅貸款，銀行審查後核予貸款人的金額占其房屋交易價格的比例。例如：小王購買一間 1000 萬元的房屋，向 A 銀行申請房屋貸款，A 銀行經審查小王的信用、經濟資料以及貸款標的，最後核准貸給小王 600 萬元，則小王的住宅貸款成數即為 600 萬除以 1000 萬，即 60％。五、住宅貸款利率：貸款人向銀行申請房屋住宅貸款，約定的還款利息計算比. 政治大. 例。例如：延續上例，小王與 A 銀行談定的利息為 2％，則小王首年還款. 立. 之利息為 600 萬乘以 2%，即 12 萬（每個月 1 萬元），當然隨著借貸本金. ‧ 國. 學. 的攤還，利息負擔會逐年降低。. 六、住宅貸款期數：貸款人向銀行申請房屋住宅貸款，約定的還款時間期長。. ‧. 例如：接續上例，小王與 A 銀行約定 20 年內還清所借貸的 600 萬元，則. y. Nat. sit. 小王的住宅貸款期數即為 20 年（或 240 個月），也就是說小王每年需償還. n. al. er. io. A 銀行 30 萬元（每個月 2.5 萬元），此外再加計利息部分。. Ch. i n U. v. 七、住宅貸款還款寬限期：貸款人僅需給付貸款利息而不需償還借貸金額的期. engchi. 長。例如：接續上例，小王與 A 銀行約定寬限期為 2 年，則上述每年小王需償還 A 銀行 30 萬元的部分自貸款後的第 3 年開始，此 2 年期間小王僅需付給銀行利息。八、不動產交易屢約保證：由公正第三方收取一定之服務費用，代替賣方收取買方支付之購買金，待所有過戶、交屋手續皆完備後再將買方所付款項交予賣方，以中間人附帶保險的角色確保買賣雙方權益不致受損，降低類似賣方捲款逃跑而房屋另作抵押設定等交易糾紛情況造成之損失風險，目前國內承辦此項業務最知名者為安信不動產屢約保證。. 8.

(16) 九、房地產簡易交易流程：（一）看屋：購屋者自廣告或房屋仲介處尋找符合自己需求的物件，並至現場看屋。（二）下斡旋金：亦簡稱下斡，購屋者決定欲購買之標的後向房屋仲介出價，並初步支付一定金額為斡旋金（即請仲介代為居中講價）。若無仲介居中，斡旋金可視為購屋者向賣屋者先行約定在一定期間內雙方協調交易金額，賣屋者不能另找其他買家的訂金。（三）斡旋搓合：由房屋仲介居中斡旋，搓合買賣雙方價格，以求成交的. 政治大. 過程。若無仲介則由買賣雙方自行談判交易價金。在約定的時間內. 立. 若無法達成交易，斡旋金則全數還回賣屋者。. ‧ 國. 學. （四）成交簽約：若斡旋成功，雙方達成交易共識，則進一步簽訂買賣契. ‧. 約，一般來說，斡旋金將直接轉為購屋的第一筆訂金。. sit. y. Nat. 十、交屋流程：主要為四大步驟. al. er. io. （一）簽約：買賣雙方簽訂買賣合約，確定成交價格，買方並支付總價約. v. n. 1 成金額為訂金，若有仲介、地政士（代書）等於此階段即會提供. Ch. engchi. i n U. 協助，不動產交易屢約保證亦於此階段即開始執行。（二）用印：賣方需準備產權過戶所需之證明文件（謄本、所有權狀等），買方通常再支付交易總價 1 成金額，此時地政士代為完成公證程序。一般實務上簽約及用印流程會同時完成，若買方需貸款，則此流程結束後即需在下一流程約定日期前確定貸款銀行並完成核貸，後續銀行撥款等事宜若有地政士、不動產交易屢約保證等則由其處理。（三）完稅：通常買方繳納契稅與印花稅、賣方繳納土地增值稅，買方第三次付款（約為交易總價 1 成金額），此階段若有地政士、不動產交易屢約保證等，亦由其代為服務、收款。 9.

(17) （四）交屋：完稅流程後即可至地政事務所進行過戶登記，完成後便是買方點交房屋、合約約定事項（例如是否附贈家電、家具，或屋內清空），確認後清付尾款完成交易，若有地政士、不動產交易屢約保證等亦是由其負責過戶登記、金額結算與支付。十一、. 相關係數：又稱皮爾森積差相關（Pearson correlation coefficient），. 反應兩變數間的相關程度，公式為r =. ∑𝑛 ̅) 𝑖=1(𝑥𝑖 −𝑥̅ )(𝑦𝑖 −𝑦. ，所得值 r. 𝑛 2 √[∑𝑛 ̅)2 ] 𝑖=1(𝑥𝑖 −𝑥̅ ) ][∑𝑖=1(𝑦𝑖 −𝑦. 為-1 至 1 之間，其值愈接近 0 表兩變數愈無相關，愈接近 1 表愈具高度正相關，愈接近-1 表愈具高度負相關，一般以三級劃分，|r|<0.4 為低度. 政治大. 線性相關；0.4≤|r|<0.7 為顯著性相關；0.7≤|r|<1 為高度線性相關，但此係. 立. 數僅只能說明兩變數間相關聯的程度而無法說明期間是否有因果關係。. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 10. i n U. v.

(18) 第二章文獻分析. 本研究為探討政府政策（包括法規面及央行利率等制度面）與投資客互動關係，目前並無類似之研究及相關文獻可供參考。在此先搜集整理近年政府房地產相關統計數據從臺北市房屋的供給與需求面切入，再整理歷年利率指標及政府房地產政策法規、命令、施政報告等資料，作為發展本研究之基礎認知以利後續之深入分析。. 治. 政第一節臺北市房屋供給與需求面大. 立. ‧ 國. 學. 經濟學的理論中，在市場經濟（自由經濟或資本主義經濟制度）下，資源的. ‧. 配置決定於價格，而價格則由供給與需求這兩種市場的力量共同決定，（張清溪等，2000：61）。一般來說，市場有過剩時，供給者無法以市場價格售出他們提. y. Nat. io. sit. 供的物品時，他們會降價求售，帶動市場價格向下；相反的，若市場短缺，消費. n. al. er. 者會競價搶購，抬高市場價格，而市場上的實際交易點是落在需求者願意購買時. Ch. i n U. v. 所付的最高價格以下、供給者願意賣的最低價格以上的區間。放到房地產交易來. engchi. 看，房價的決定是由售屋者（供給者）願意賣的最低價格與買屋者（需求者）願意買的最高價格交集而成，而房屋的供給與需求量則可供我們略為理解房價的漲跌。本節討論臺北市房屋供給與需求部分，相關資料根據內政部營建署統計（內政部營建署住宅資訊統計網 http://housing.cpami.gov.tw/，查詢時間：102 年 11 月 2 日。），將臺北市的戶數、人口數、所有權第一次登記件數、買賣移轉件數、住宅存量等資料整理如，統計折線圖如圖 2- 1。資料顯示臺北市自民國 97 至 101 年之間，戶籍人數雖然在 260 萬以上略有 11.

(19) 增減，但戶數卻是緩步上升，只增不減，至 101 年底已突破一百萬戶。所有權第一次登記件數是新建案交屋後第一次登記的統計件數，目前臺北市幾乎無新建地可言，新建案大多為老舊房子整合後拆除重建的都市更新型建案。此項數據起起伏伏，在 97 年第 4 季達最高峰，若我們將圖二中的此項數據線圖的山峰點及山谷點各自連起來，可以看到整體線圖趨勢在 101 年第 2 季前是向下發展。買賣移轉件數則是在 97 年第 2 季有最大量，其後起伏不定，至 100 年第 3、4 季甚至只有高峰量的一半。臺北市的住宅存量方面則從 97 年初的 87 萬多戶一路成長至 101 年底的 93 萬多戶，然而從戶數減去住宅存量的數據來看，臺北市住宅存量一直. 政治大經由這些資料的初步思索，所有權第一次登記的線型向下代表著新建案的推立. 都是呈現供應不足的狀態，而且不足的量有逐漸上升的趨勢。. 出量是逐漸降低的（101 年第 3 季後則有待觀察），而這些新建案的數量加上住. ‧ 國. 學. 宅存量仍不足以供應臺北市的家戶數。另外從買賣移轉件數佔總戶數的比例來看，. ‧. 近 5 年只略高於 1%，只有 2 個季度略高於 2％，可看出臺北市房地產交易量萎. y. Nat. 縮，在供應不足而市場上釋出的案件又不多的情況下，形成臺北市房屋供不應求. al. n. 97-101 年臺北市戶數、人口數與住宅存量統計表. Ch. 所有權第一人口數時間戶數(戶). er. io. 表 2- 1. sit. 的現象，從而造成了價格的攀升。. i n U. v. i e n g c h 買賣移轉件買賣移轉件. 次登記件數 (人). 住宅存量戶數減住. 數/戶數百分數(件數). (件數). (宅數). 宅存量. 比. 97Q1. 948331. 2631605. 4980. 16407. 1.73%. 878553. 69778. 97Q2. 951823. 2630191. 5316. 20644. 2.17%. 881629. 70194. 97Q3. 958008. 2622933. 4351. 14097. 1.47%. 884064. 73944. 97Q4. 958433. 2622923. 6661. 12964. 1.35%. 887715. 70718. 98Q1. 959761. 2619920. 5020. 11241. 1.17%. 890831. 68930. 98Q2. 962831. 2616520. 3220. 16685. 1.73%. 892306. 70525. 12.

(20) 98Q3. 968748. 2608596. 4423. 18305. 1.89%. 894303. 74445. 98Q4. 969418. 2607428. 3730. 17380. 1.79%. 896453. 72965. 99Q1. 970913. 2604744. 2509. 16299. 1.68%. ---. ---. 99Q2. 973957. 2602868. 3445. 17114. 1.76%. ---. ---. 99Q3. 981000. 2608923. 1961. 13436. 1.37%. ---. ---. 99Q4. 983237. 2618772. 2885. 16495. 1.68%. 917406. 65831. 100Q1. 986124. 2627677. 2912. 16147. 1.64%. 918166. 67958. 100Q2. 991169. 2635766. 1850. 13053. 1.32%. 919155. 72014. 100Q3. 997735. 2640099. 2281. 10613. 924880. 72855. 100Q4. 999879. 2650968. 10105. 927557. 72322. 929465. 73080. 929870. 77817. 立. 1811. 政治 1.06% 大 1.01% 7715. 1.73%. 101Q2 1007687 2663263. 1362. 10834. 2.17%. 101Q3 1015637 2665832. 3403. 10328. 1.47%. 931642. ‧. 83995. 101Q4 1017063 2673226. 2611. 9694. 1.35%. 933973. 83090. sit. Nat. y. ‧ 國. 2161. 學. 101Q1 1002545 2656512. al. er. io. 資料來源：作者整理自內政部營建署住宅資訊統計網. v. n. http://housing.cpami.gov.tw/ ，查詢時間：102 年 3 月 30 日。. Ch. engchi. 13. i n U.

(21) 120. 100. 戶數(單位：萬). 80. 人口數(單位：10萬). 60. 所有權第一次登記件數 (單位：百) 買賣移轉件數(單位：千). 40 住宅存量(單位：萬) 20. 0. 政治大. 圖 2- 1 97-101 年臺北市戶數、人口數與住宅存量統計折線圖. 學. ‧ 國. 立. 戶數減住宅存量（單位：千）. io. sit. 第二節利率與住宅貸款. er. Nat. y. ‧. 資料來源：作者自行依表 1 資料繪製。. al. n. v i n Ch 有關利率與住宅貸款之官方數據包括中央銀行重貼現率、郵局 2 年期定期存 engchi U 款利率、本季新增購置住宅貸款平均利率、本季新增購置住宅貸款平均成數、本季新增購置住宅貸款平均期數等資料整理如表 2- 2，繪製折線圖如圖 2- 2。由於郵局 2 年期定期存款利率（中華郵政全球資訊網 https://ipost.post.gov.tw/ 提供之歷年 2 年期定期存款利率，查詢時間：102 年 3 月 30 日。）是各大銀行承做房屋貸款的參考基準，加碼後成為房貸利率，是房地產市場上估算房貸利率的重要指標。我們可以看出，隨著中央銀行重貼現率的調整，郵局 2 年期定期存款利率跟著調整，房貸平均利率亦然，皆是從 97 年第 4 季後急轉直下，再緩步爬升至 100 年底，但仍沒有回到 97 年利率 2%以上的水準，仍是呈現低利的狀態。平均貸款成. 14.

(22) 數曾在 97 年第 4 季隨著利率下降而降低，之後便逐步上升，直到 100 年後開始向下調整。平均貸款期數攸關房貸本利攤還每月繳款金額，期數越長負擔越輕，但相對來說利息的支出也將隨還款期限的拉長而變多，近年平均皆維持在接近 20 年的水平。新增購置住宅平均貸款成數是指銀行核貸與購屋人的房貸金額佔成交金額的比例，攸關購屋人的自備款多寡，譬如貸款成數達到 60％則購屋人僅需準備房屋成交價的 40％，此數據在 99 年中之後便在 60％以下，代表民眾購屋所需之自備款提高。在還款年限 20 年左右，利率偏低但自備款頗高的條件之下，要在臺北市買房子對工作年資短的年輕人來說非常困難，以目前薪資水平來. 政治大. 看，若無家中長輩金援，大約是 30 歲以上事業穩定的青年方有能力在臺北市購屋。. ‧ 國. 97-101 年基準利率與臺北市購置住宅貸款相關數據比較表. 學. 表 2- 2. 立. 中央銀行郵局 2 年期本季新增購置本季新增購置本季新增購置本季新增購置. ‧. 重貼現率定期存款利住宅貸款平均住宅貸款平均住宅貸款平均住宅貸款平均. Nat. 率(%). 利率(%). 貸款成數(%). 貸款期數(月). 貸款期數(年). 2.635. 3.23. 64. 18.6. 3.29. 62. 97Q2. 3.625. 2.665. 97Q3. 3.5. 2.725. 97Q4. 2.75. 2.305. 2.88. 98Q1. 1.375. 1.15. 98Q2. 1.25. 98Q3. n. al. 223. er. 3.5. io. 97Q1. y. (%). sit. 時間. i n U. v. 220. 18.3. 222. 18.5. 55. 221. 18.4. 2.13. 58. 227. 18.9. 1.15. 2.16. 59. 225. 18.8. 1.25. 1.15. 2.02. 63. 227. 18.9. 98Q4. 1.25. 1.035. 1.98. 66. 222. 18.5. 99Q1. 1.25. 1.035. 1.89. 64. 218. 18.2. 99Q2. 1.375. 1.035. 1.83. 65. 220. 18.3. 99Q3. 1.375. 1.095. 1.87. 59. 219. 18.3. Ch. e n g c h57i. 3.35. 15.

(23) 99Q4. 1.56. 1.155. 1.87. 58. 215. 17.9. 100Q1. 1.625. 1.205. 2.03. 58. 229. 19.1. 100Q2. 1.75. 1.295. 2.07. 57. 221. 18.4. 100Q3. 1.875. 1.375. 2.07. 56. 230. 19.2. 100Q4. 1.875. 1.375. 2.1. 56. 232. 19.3. 101Q1. 1.875. 1.375. 2.13. 56. 234. 19.5. 101Q2. 1.875. 1.375. 2.07. 58. 241. 20.1. 101Q3. 1.875. 1.375. 2.07. 56. 237. 19.8. 237. 19.8. 政治大資料來源：作者自行整理自以下網站立 101Q4. 1.875. 1.375. 2.09. 57. ‧ 國. 學. 中央銀行重貼現率資料來源：中央銀行全球資訊網 http://www.cbc.gov.tw/ 郵局 2 年期定期存款資料來源：中華郵政全球資訊網 https://ipost.post.gov.tw/. ‧. 以上利率資料若於同一季中變動數次，以平均值計算表現之。. 其它數據資料來源：內政部營建署住宅資訊統計網 http://housing.cpami.gov.tw/. Nat. n. al. er. io. sit. y. 查詢時間：102 年 3 月 30 日. 7 6. Ch. engchi. i n U. v. 中央銀行重貼現率(%) 5 4. 郵局2年期定期存款利率 (%). 3. 本季新增購置住宅貸款平均利率(%). 2. 本季新增購置住宅貸款平均貸款成數(10%). 1. 本季新增購置住宅貸款平均貸款期數(10年). 0. 圖 2- 2. 97-101 年基準利率與臺北市購置住宅貸款相關數據比較折線圖 16.

(24) 資料來源：作者自行依表 2 資料繪製. 第三節近年重大房地產政策. 行政院在全球資訊網揭示的重大政策中，於民國 94 年以「健全住宅市場」、「建立公平效率之住宅補貼制度」及「提升居住環境品質」為政策目標核定「整體住宅政策」，並於 98 年 9 月提出「健全房地產市場新方案」，以求振興景氣，促進房地產業發展，穩定國內金融市場，照顧弱勢者，減輕民眾購屋負擔及協助. 政治大一、合宜住宅與社會住宅（資料來源：內政部 http://www.moi.gov.tw/、內政部營立. 業者籌資舒緩資金借貸壓力。其中主要政策如下：. ‧ 國. 學. 建署 http://www.cpami.gov.tw/，查詢時間：102 年 11 月 2 日）：合宜住宅與社會住宅皆是政府為照顧弱勢家庭、中低收入戶，保障人民居住權，提供價. ‧. 格相比於市價較為低廉之住宅選擇。. Nat. sit. y. （一）合宜住宅：以銷售為主，採用限定承購資格的方式（將承購家庭、家. n. al. er. io. 庭收入等皆加以定義設限），提供合宜價格住宅給中低受入戶無自有. i n U. v. 住宅之家庭，並限定 10 年內不得轉售，目前推動中的合宜住宅位於. Ch. engchi. 機場捷運 A7 站（位於林口台地上，行政區屬桃園縣龜山鄉）及板橋浮洲地區，具有促進臺北都會區住宅供需平衡及舒緩房價上漲的政策目標。（二）社會住宅：以租賃為主，協助部分無法透過租金補貼方式租到合適住宅之弱勢家庭，並考量避免標籤化問題產生，採適度分散及混居方式，目前於萬華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段、中和秀峰段等 5 處試辦。二、青年安心成家（資料來源：內政部營建署 http://www.cpami.gov.tw/，查詢時間：102 年 11 月 2 日）：此為政府以補貼的方式協助新婚或育有子女之青年 17.

(25) 家庭解決居住問題，分為租金補貼及購置住宅貸款前 2 年零利率貸款利息補貼，並限定每個青年家庭最多僅可享有 2 次補貼機會。其租金之補貼每戶每月最高為 4000 元；零利率的貸款額度則是最高新臺幣 200 萬元，並有最長 30 年的還款期限附加寬限期最長 5 年。除了上述政府以實現居住正義為宗旨所提出的政策外，在田野間的觀察以及業界相關人士言談中，近年政府對房地產投資產生重大影響的政策，最常被提及的大致為以下三項：一、特種貨物及勞務稅條例（文中簡稱奢侈稅）（資料來源：全國法規資料庫. 政治大. http://law.moj.gov.tw/，查詢時間：102 年 3 月 30 日）：民國 100 年 5 月 4 日. 立. 公佈施行，有關房地產重要規定整理如下：. ‧ 國. 學. （一）第 2 條：「本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但. ‧. 符合第五條規定者，不包括之。…」. sit. y. Nat. （二）第 4 條：「銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物，納稅義務人為原. n. al. er. io. 所有權人，於銷售時課徵特種貨物及勞務稅。」. i n U. v. （三）第5條：「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：. Ch. engchi. 一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。二、符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定者。三、銷售與各級政府或各級政府銷售者。四、經核准不課徵土地增值稅者。 18.

(26) 五、依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。六、銷售因繼承或受遺贈取得者。七、營業人興建房屋完成後第一次移轉者。八、依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者。九、依銀行法第七十六條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。十、所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷. 政治大十一、銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分立售者。. 配取得更新後之房屋及其坐落基地者。」. ‧ 國. 學. （四）第7條：「特種貨物及勞務稅之稅率為百分之十。但第二條第一項第一款. ‧. 規定之特種貨物，持有期間在一年以內者，稅率為百分之十五。」. y. Nat. 二、房地產交易實價登錄（相關資訊及說帖收集整理自內政部地政司全球資訊. er. io. sit. 網 http://www.land.moi.gov.tw/，查詢時間：102 年 3 月 30 日。）：新修正之不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例合稱「實價登錄地政三法」，. al. n. v i n 是政府為促進不動產交易資訊透明化，降低目前不動產資訊不對稱情形， Ch engchi U. 避免不當哄抬房價，立法要求交易當事人申報登錄成交價。另因社會大眾習慣委由不動產經紀業（房屋仲介）及地政士（代書）辦理房地產買賣相. 關事宜，故對不動產經紀業管理條例及地政士法同步修正，以求能全面申報登錄成交案件資訊。其修法重點包括：（一）申報登錄時機：權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記 30 日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。按三法之法規內容，負申報責任義務之順序先後為地政士、不動產經紀業者、權利人。（二）相關處罰規定：違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務，將處 19.

(27) 以 3-15 萬元罰鍰。（三） 101 年 8 月 1 日施行。三、中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定（資料來源：中央銀行全球資訊網 http://www.cbc.gov.tw/，查詢時間：102 年 10 月 30 日。）：（一）中央銀行先於 99 年 6 月 24 日發佈「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」，將臺北市及當時尚為臺北縣之 10 個市（板橋市、三重市、中和市、永和市、新莊市、新店市、土城市、蘆洲市、樹林市、汐止. 政治大借款人有一戶以上房屋者不得有寬限期、額度最高不得超過鑑價七成，不得立. 市）劃為特定地區，限制金融機構辦理特定地區內申辦之房屋貸款放款條件：. 另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額。. ‧ 國. 學. （二）其後再於同年 12 月 30 日函令「中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸. ‧. 款及特定地區購屋貸款業務規定」，為修正前述規定之令，除了臺北縣改制. y. Nat. 為新北市之名稱更正外，其轄內劃為特定地區之行政區域亦自 10 個增為 13. er. io. sit. 個（新增三峽區、林口區、淡水區）。有關房屋貸款部分除原規定外，額度自鑑價七成下調至六成。. al. n. v i n 101 年 6 月 21 日央行再次修改本規定，除既有之規定外，此次修改主 Ch engchi U. （三）. 要為加入「豪宅條款」，將臺北市及新北市售價或鑑價八千萬元以上、臺北市及新北市以外地區售價或鑑價五千萬元以上之房屋定義為高價住宅，金融機構承辦高價住宅貸款不論申貸人名下是否有房地產，額度最高不得超過鑑價六成、不得有寬限期、不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額。從以上有關房地產投資的相關重大政策來看，奢侈稅是以高稅額對非自住換屋需求的短期轉手者施壓，以獲利大幅壓縮的方式遏止房屋快速疊價；實價登錄則是為使房地產價格相較以往更為透明化並有所依憑，使市場價格不致因有心人士為達目的而向民眾虛報，至於後續是否另可作為其他稅收之根據則有待時間觀 20.

(28) 察；央行的貸款規定是控制房地產資金取得的難易度，將房市熱潮區域的槓桿操作限縮，力求貸款確實用於購屋自住需求。合宜住宅部分因其所在區域不在本研究範圍之內，其 10 年內不能轉售的規定更使其與投資客無直接關聯；青年貸款部分則是因其有補貼次數的限制，對投資客而言並無實用的價值，故此二政策與投資客間並無明顯之互動，本研究將不深入探討。此外，政府重大交通、經濟建設這類促使建設週邊房價上漲的政策，雖然亦是屬於會影響投資客投資標的、行為的政策，但因其背後有整體經濟或都市規劃，並非單純以振興區域房地產價格為施政考量，故此類政策在本研究亦不加入討論。. 政治大立第四節居住正義. ‧ 國. 學. 在討論居住正義之前，我們應先討論正義的概念。正義是西方道德哲學中最. ‧. 複雜的中心概念之一，我們有幸一路站在哲學巨人的肩膀上，逐漸瞭解正義的概. sit. y. Nat. 念。早期的正義概念是最多數人的最大幸福，英國哲學家兼司法改革者邊沁. io. er. （Bentham, 1748-1832）提出功利主義：幸福最大化，追求快樂扣除痛苦的最大總和，凡是能將功利最大化的便是正確之舉。（Kelly, 1990）以現今的觀點來看，. al. n. v i n Ch 功利主義自然有相當多的缺陷，譬如人權問題，不能因多數人的喜好而侵害少數 engchi U. 人的權益（猶如民粹），但其為大多數人添樂減苦的概念卻是值得繼續深入發展。相對於要為大多數人興福利，自由至上主義則認為天大地大，個人最大，政府應任市場自由發展決定，在最小範圍內限制個人，避免侵害人民做不願做的事才是正義（Hayek, 1960; Friedman, 1962; Nozick, 1974）。在多數人最大幸福與個人至上的兩大哲學思想之後，美國政治哲學家 John Rawls 在 1971 年於 A Theory of Justice 中提出的原則（Rawls, 1971）：每個人都有權擁有與他人自由並存的同樣自由，於此同時，人們能合理期待社會和經濟上的不平等現象是對每個人都有利的。為現今正義概念取得了平衡。. 21.

(29) 我國憲法第 10 條：「人民有居住及遷徙之自由。」揭示了居住權為人民之基本權利，然而此居住權憲法上並未明確加以定義其為私權之行使等狹義概念，或是人權、福利權等廣義概念，因此有關居住權的思考，學者專家多有論述。除了民法上所有權人對其所擁有之住居所具處分權利的私法觀念外，關於人權等廣義概念則是由聯合國大會於 1991 年公布之「經濟社會文化權利國際公約」 (International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights, ICESCR)最具代表性。其中第 4 號與第 7 號談到「充足住房權」（the right to adequate housing），是指任何人都有和平、安全而有尊嚴地居住在某處的權利。也就是說，不僅不論. 政治大這些都是國家、政府應該做到的義務。對應於與聯合國的充足住房權，我國則是立. 富人窮人都必須要有房子可以遮風避雨，還必須讓每個人都住得安心而不受歧視，. 由內政部營建署於民國 97 年依照社會狀況、經濟水準及民眾需求訂定「最低居. ‧ 國. 學. 住水準」。最低居住水準訂定之目的在於保障國內住戶最低水準的居住健康與安. ‧. 全，與一般最適宜居住水準概念不同，為人民居住生活所應具備或需加以保障之. y. Nat. 最低標準。政府並於民國 100 年公布之住宅法內規定基本居住水準政府應每 4. er. io. sit. 年進行檢視修正1，此最低居住水準內容略舉如表 2- 3。此外，居住應具備的設施設備部分，若未具備「衛浴設備」亦屬於低於最低居住水準。. n. al. Ch. 表 2- 3 最低居住水準標準表（部分）家戶人數. 1 人家戶. engchi. i n U. v. 2 人家戶. 3 人家戶. 4 人家戶. 5 人家戶. 每人所需面積（坪） 3.96. 2.64. 2.20. 2.28. 2.24. 每人所需面積（㎡） 13.07. 8.71. 7.26. 7.52. 7.39. 資料來源：內政部營建署 97 年度「最低居住水準訂定與實施作業」委託專業服務案總結報告書. 結合上段正義的思路，人們能合理期待社會和經濟上的不平等現象是對每個人都有利的，即是正義。換句話說，若富人的存在能使弱勢、窮人生活獲得改善，. 1. 住宅法第 34 條：「為提升居住品質，中央主管機關應衡酌社會經濟發展狀況、公共安全及衛生、居住需求等，訂定基本居住水準，作為住宅政策規劃及住宅補貼之依據。前項基本居住水準，中央主管機關應每四年進行檢視修正。」 22.

(30) 這樣的不平等現象就是正義的。也因此，政府透過福利或徵稅等可進行所得重分配的政策手段適切與否，便是社會是否趨向正義的至要關鍵。至於本研究延伸探討之居住正義概念應如何界定，本研究以國內外學者有關居住權（謝明瑞，2011）、正義（Sandel, 2011）之論述，綜合後提出觀點如下：一、居住權：社會上每一人不論性別、種族文化、收入所得、身心機能等，都應住得有尊嚴，不應有人無處棲身或住在不合乎最低居住標準的住宅內。二、居住正義：由於所得分配不均，因此在所得較低的族群居住環境改善，. 政治大. 未獲得應有之居住權前，社會上不應有富人住豪宅的現象。. 立. 三、政府應以上述兩點為實踐居住正義之目標，以各種政策為手段努力朝. ‧ 國. 學. 目標前進。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 23. i n U. v.

(31) 第三章研究設計. 第一節研究架構. 本研究是以房地產投資客為主體，從其角度觀察政府房地產政策，哪些政策會影響到投資客？影響的程度又是如何？以及面對政府政策，投資客為獲取最大利益相應而生的對策，這些對策是否又使政府政策另作調整？本研究自個人購屋需求之研究動機出發，透過文獻分析、田野觀察及深度訪談等方法，希望達到探. 治政究投資客與政府政策間互動關係之目的，最後回到政府政策面，為政府房地產政大立策把脈、提出建言，並對居住正義議題提出關懷與省思。本研究著重於探討政府 ‧ 國. 學. 房地產政策與投資客間的互動關係與影響，擬出研究架構如圖 3- 1 所示。. ‧. n. 投資客策略. Ch. engchi. y. sit. io. al. er. Nat. •策略及操作模式 •利益圈變化. i n U. v. 政府政策. •重大房地產政策 •利率與住宅貸款等央行政策. 圖 3- 1 本研究架構圖. 包含重大房地產政策、利率與住宅貸款等央行政策二大項元素的政府政策，形成推動、影響房地產市場的大齒輪，本研究聚焦於房地產投資客的策略、操作模式及以其拓展出的利益圈（房仲、代書等）所形成之小齒輪如何與政府政策之 24.

(32) 大齒輪互動，其密切連動之關係不僅僅是大齒輪帶動小齒輪，更有可能是小齒輪牽動大齒輪之方向，本研究將細細探索其中微妙之處。. 第二節研究工具. 本研究採質性研究方式，以自身之田野觀察為經，訪談內容為緯，交叉建構出政府房地產政策與投資客策略間互動的樣貌。主要的研究工具有：一、研究者：在本研究中，研究者本身不僅扮演訪談者的角色，進行提問、傾聽、. 政治大過程以田野筆記的方式立，整理自身處於房地產投資界中所遭遇、聽聞的種種，回應的三大工作，更是進入田野成為一名觀察者、參與者，在觀察、參與的. ‧ 國. 學. 鉅細靡遺的詳實記錄。. 二、本研究訪談部分則是針對不動產業界、投資客進行訪談，訪談對象有房仲業. ‧. 者、投資客、地政士（代書），以立義抽樣搭配雪球抽樣的方式取得樣本，. Nat. sit. n. al. er. io. 表 3- 1 訪談對象代號表. y. 如表 3- 1 所示。. 訪談對象. 代號. 投資客. 簡歷 C h. engchi. i n U. v. 陳小姐. 投客 C. 經營網拍，房地產投資經驗 4 年. X 小姐. 投客 X. 曾任壽險業務員，房地產投資經驗 6 年. 許先生. 投客 H. 協助、親自進行房地產投資超過 10 年. 周先生. 房仲 T. 泥水師父 3 年、房屋仲介 8 年經驗. 丁先生. 房仲 D. 父子兩代皆從事房地產相關，房屋仲介 4. 房仲. 年經驗. 25.

(33) 地政士李先生. 代書 L. 地政士事務所負責人. 三、訪談中將以以下設計之訪談大綱為主軸，但為使受訪者不致因感到拘謹而引出制式回應，除了訪談中是否接受錄音由受訪者決定，基本上會以自然的聊天形態、閒談等方式進行，使話題方向自然發展，或能激發出不同火花或是受訪者原本不願輕易透露的秘辛：（一）房仲業者. 2.. 請問您會如何將買、賣房子的客戶簡單區分，以求銷售順利？. 3.. 請問您認為該如何了解所謂「市場行情價」？. 4.. 請問您對奢侈稅的看法？. 5.. 請問您對實價登錄的看法？. ‧. ‧ 國. 學. 1.. 治政請問您進入房地產仲介業有多久的時間？大立. sit. n. er. io. al. y. Nat. （二）投資客. Ch. engchi. 1.. 請問您經營房地產投資有多久的時間？. 2.. 請問您如何選定買、賣的投資標的？. 3.. 如何才能求得利益最大化？. 4.. 請問您如何瞭解所謂「市場行情價」？. 5.. 請問您對奢侈稅的看法如何？. 6.. 請問您對實價登錄的看法如何？. （三）地政士 1.. 請問您在不動產業界多久的時間？ 26. i n U. v.

(34) 請問就您的經驗，經手處理過的案子投資客在其中（不論買方或賣方）. 2.. 的比例有多大？ 3.. 請問您對奢侈稅的看法？. 4.. 請問您對實價登錄的看法？. 四、錄音設備及訪談紀錄：由於本研究方法之一為深度訪談法，為避免訪談時、後謄寫之訪談記錄有謬誤、錯漏，於訪談前準備功能良好的錄音設備是必要的，且於訪談前確實告知受訪者，經同意後始全程錄音，並承諾僅用於學術研究之用。此外，訪談前先行羅列訪談大綱以利訪談進行、訪談中即時記下. 政治大. 雙方交流的靈光、火花重點筆記、訪談後盡可能及早繕打逐字稿避免日久疏. 立. 漏等也都是需注意的重點。. ‧ 國. 學. Nat. y. ‧. 第三節研究的信效度. io. sit. 在社會科學質的研究中，與實證主義量化研究中的信度與效度略有不同。. n. al. er. 量化研究中的信度強調可靠性、一致性與穩定性，然而質的研究強調研究者個人. Ch. i n U. v. 對其以感官世界所搜集來的訊息進行統整、思考與批判，具有獨特與唯一的特性，. engchi. 研究者個人的背景、所持觀點的不同在在影響其對研究課題的詮釋，難以討論信度問題。至於效度方面，Maxwell（1992）將社會科學質的研究中效度問題分成五種類型：一、描述型效度：對外在可觀察到之事物、現象等進行描述的準確程度，而這些事物或是現象必須是具體且可見、可聽聞的。二、解釋型效度：研究者理解與表達被研究者所陳述之內容的確切程度，除了研究者必須設身處地以被研究者的角度推估其意旨之外，亦必須注意其言. 27.

(35) 詞上與行動上是否有所矛盾或區別。三、理論型效度：研究所依據的理論及從研究結果中建立的的理論是否真實的反映了所研究的現象。四、推論型效度：研究的結果是否代表了樣本的情況以及是否可推論到總體。本研究當以忠實呈現樣本為主（達到內部推論效度），是否可推論到總體（達到外部推論效度），則以對樣本進行深入分析後建立某種理論的方式，在理論層面發揮推論效果。五、評估型效度：研究者對其研究結果所做之價值判斷是否適切。雖然質的研. 政治大. 究是以研究者的眼睛看待世界，但先入為主、偏見等容易使研究者本身帶. 立. 著既有成見去觀察的因素仍需注意其潛在影響程度。. ‧ 國. 學. 此外，Lincoln & Guba（1985）認為在控制質性研究的信、效度上，可以從. ‧. 下列四個面向來判斷：. sit. y. Nat. 一、確實性：即內在效度，指研究資料的真實程度，研究者是否真的觀察到研究. io. al. er. 想要獲得的資料。. v. n. 二、可轉換性：即外在效度，指謹慎的將研究對象在研究資料中所呈現出的經驗、. Ch. engchi. 感受，精準的轉化為文字資料。. i n U. 三、可靠性：即信度，指若我們是以複製的主題、複製的脈絡下進行探究，研究發現應該也是可以被複製的。四、確認性：研究者能在研究過程中保持中立，使研究結果由資料而來，而非研究者的偏差而產生。本研究主要研究素材為作者本身田野觀察所得及深度訪談之內容，為使本研究充分達到信、效度，作者運用以下方式力求提升研究過程之嚴謹與確實：一、以身為度的田野觀察：作者本身進入房地產投資市場超過 3 年，長期累積. 28.

(36) 現場第一手觀察資料及與房地產從業人士之互動，使作者可確實站在投資客的角度對本研究之研究資料進行分析使用。二、取得受訪者信任：以良好的互動方式並以詳盡說明取得受訪者的充分信任，訪談前先行探詢意願、錄音紀錄告知、訪談時輕鬆氣氛之營造、訪談後續之交流等等做法皆能有效提升深度訪談所獲資料之豐富性與信效度。三、與一般房屋需求者討論：為避免自身進入房地產投資圈後看待資料已有偏見，作者於研究過程中不定時與身邊一般房屋需求者就研究中的問題進行討論，以求資料之研析運用更為客觀。. 政治大. 立第四節. 研究倫理. ‧ 國. 學. 由於質的研究關注研究者與被研究者間關係對研究的影響，從事研究工作的. ‧. 倫理規範以及研究者個人的道德品質在質的研究中便成了一個不可回避的問題. Nat. sit. y. （陳向明，2002）。研究者對當事人的責任與對研究本身的責任間並不存在衝突，. n. al. er. io. 好的研究倫理與好的研究方法是同時並進、相輔相成的（Sieber, 1992），遵守研. i n U. v. 究倫理的道德規範不僅可使研究者本身「對得起良心」，而且可使研究內容品質. Ch. engchi. 有所提升，認真看待研究中的倫理道德問題能讓研究者從事研究工作時更為嚴謹。為求研究過程之嚴謹，取得研究與被研究者間的平衡並且提升研究質量，本研究萃取陳向明（2002）在「社會科學質的研究」一書中所闡明的倫理道德問題作為研究倫理，並貫徹執行之：一、自願和不隱蔽原則：本研究由於兼用田野觀察及深度訪談法，故於田野觀察時將採「為獲得誠實的資料必須不誠實」（Gans, H. J. 1962）的態度，隱瞞研究者本身懷有觀察的行徑以取得真實的情境與資訊；而深度訪談則是經受訪者同意後才進行訪談，談話內容可否錄音亦由受訪者決定。二、尊重個人隱私與保密原則：本研究無論於田野觀察或深度訪談中，關於個 29.

(37) 人資訊、隱私等資料，都將以代號、模糊化等方式處理，並堅守保密原則，不向他人透露受訪者身份。三、公正合理原則：公正對待被研究者及所搜集的資料、合理處理研究者本身與被研究者之間的關係及所得研究結果是本原則之重點，在本研究中將採相對主義的觀點，由研究者本身出發，符合自己的道德標準後考量是否使被研究者感到公平合理，並使被研究者不因本研究而遭受任何影響或困擾。四、公平回報原則：除研究者本身的田野觀察外，深度訪談中的被研究者也是. 政治大. 構成本研究的重要要素之一，如何使其感受到研究者本身的感謝是本原則. 立. 的重點，除了在研究時間外以朋友的角度適時關心，進行訪談中亦不僅僅. ‧ 國. 學. 是接收資訊，也與被研究者一同討論、提供資訊形成對等雙向交流，進而使被研究者也有所收獲。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 30. i n U. v.

(38) 第四章資料整理與分析. 第一節編碼. 本研究首先先瞭解解構房地產投資客的思考模式與資金運用方式，再討論政府政策與之利益相衝突處，進而瞭解投資客「見招拆招」、「見縫插針」的作法。經過田野觀察與訪談，根據問題意識統整出四個問題面向並加以編碼方便資料之分析運用：房地產投資客思考模式及策略，編碼為 A、投資客. 治政資金運用與金融面（貸款、利率）關係，編碼為大B、政府政策與投資客，編立碼為 C、房地產利益圈之互動，編碼為 D，詳細之問題編碼表如表 4- 1。 ‧ 國. 學. 一、 A 類是探討房地產投資客思考模式及策略，其基礎概念為買低賣高，細. sit. y. Nat. 定。. ‧. 分問題意識為 A1 如何買低、A2 如何賣高、A3 成本最小化、A4 策略擬. al. er. io. 二、 B 類為投資客資金運用與金融面（貸款、利率）關係，以投資客評估考. v. n. 量其資金運用的思考方式將本項目分類為 B1 貸款原則、B2 利率考量、 B3 貸款成數。. Ch. engchi. i n U. 三、 C 類政府政策與投資客，主要將研究資料中觸及近期最大的 2 項政策 C1 奢侈稅、C2 實價登錄及 C3 央行政策等與投資客有所互動的內容納入討論範圍。四、 D 類房地產利益圈之互動主要是探討房仲、代書與投資客的連帶互動關係，細分為 D1 房仲與投資客、D2 代書與投資客、D3 實價登錄之影響三個面向。. 31.

(39) 表 4- 1 問題編碼表 A 房地產投資客思考模式. A1 如何買低. 及策略. A2 如何賣高 A3 成本最小化 A4 策略擬定. B 投資客資金運用與金融. B1 貸款原則. 面（貸款、利率）關係. B2 利率考量 B3 貸款成數. C 政府政策與投資客. 政治大. C1 奢侈稅. 立. C2 實價登錄. ‧ 國. D 房地產利益圈之互動. 學. C3 央行政策 D1 房仲與投資客. ‧. D2 代書與投資客. al. y er. io. sit. Nat. D3 實價登錄之影響. v. n. 透過編碼，幫助本研究進一步將田野筆記之觀察記錄及訪談內容做系統性的. Ch. engchi. i n U. 分析整理，有利於整體思考，以下數節將接續此思路繼續深入研究探討。. 第二節房地產投資客思考模式及其策略. 所謂投資，即是為了獲利。房地產投資客望文生義即是藉由房地產的操作獲取利潤，故其最高指導原則即是買低賣高。以下將投資客之思考模式及策略簡要整理：一、如何買低：尋找一手屋主、原屋況、無裝潢或一般裝潢、急於脫手之屋主（例如急需用錢之投資客、欲分遺產屋主、欲出國屋主），這些都 32.

(40) 是可以以較低於市場價格購得的原因。有的投資客會依其配合的放款銀行估價金額出價購買，因為銀行評估其承作之貸款時，考量降低風險，對擔保抵押物（此時為房地產）價值之估計會較為保守，若投資客以此較為保守的價格購得，同時也就降低了自身風險。二、如何賣高：以未來捷運通車、新建公共設施、快速道路等環境條件加分，抬高賣價。若標的附近新建案高價出售，亦可拉起週邊中古屋房價。再來便是以裝潢提升價值，創造「百萬裝潢，售價合理」的質感，給購屋者有多花的錢是買裝潢省去麻煩而不是房價憑空上漲過頭的感. 政治大三、成本最小化：談判技巧是關鍵，如何在房地產交易過程中運用各種談立覺。. 判技巧將購入價格降低、售出的價格提高，甚至減少時間成本，將購. ‧ 國. 學. 入至脫手的期間盡量縮短，譬如在完稅期間便能說服賣方讓自己先行. ‧. 借屋裝修2（一般來說賣方不願借屋裝修，畢竟買方尚未全額付款，房. y. Nat. 屋也未完成移轉手續，萬一期間糾紛有導致交易取消，原屋內進行中. er. io. sit. 的裝潢工程將會造成很大的困擾）。此外若能與房仲保持良好關係亦可將服務費用壓低，另外自行開闢裝潢合作伙伴及原料也是方法之一，. al. n. v i n 但進入門檻及所需知識不低，大部分投資客仍以一般委託裝潢為主。 Ch engchi U 投客 C. 「能買在市場價格下就買，然後再盡量創造他的價值囉。」A1、A2、 A3. 「因為我喜歡室內設計，所以我會研究各種風格，選定適合目前這間屋子的風格下去用。我有自己長期配合的師父，然後自己去批料、傢. 2. 借屋裝修指房屋完成簽約確定成交，但尚未完成付款交屋及地政登記手續之前，買方先行向賣方借用房屋進行裝潢。 33.

(41) 俱等等，那買方看了喜歡就是喜歡，也比較不會砍價。」A2、A3. 四、綜合策略：先擬定投資計畫為賺取價差或收租，再根據不同目標的需求選擇標的。賺取價差之標的選擇標準即如上兩項所述，收租則有捷運周邊、辦公商圈、鄰近學校或機關等不同考量。相同的都是需擬定未來之客戶（欲賣或租之對象），站在其立場思考，挑選適合之物件後加以整理裝潢。除了上述單純以裝潢、等待區域房價上漲等作為提升房屋價值手段的投資客. 政治大者組成一個團隊，首腦選定區域後將該區域的房屋全數購入，賣出時則以所有釋立之外，另一類則是集體壟斷炒作。這一類的投資客或者是本身家族財力雄厚，或. ‧ 國. 學. 出物件定價相去不遠的作法，將該區域房價完全掌控住，自己一間一間價格賣的越來越高。這樣的做法首要的變數便是，拉抬價錢後是否可以順利成交？為確保. ‧. 拉抬價錢後續接手的問題，首腦選定的區域基本上是有利多炒作題材的，例如捷. sit. y. Nat. 運線的開通、大賣場的進駐、快速道路的興建等等。接下來的問題便只是定價問. io. er. 題，所定的價位如何呈現水漲船高之勢但是仍然有人願意購入。在這部分簡單來. al. 說依靠的是市場氛圍，除了大眾媒體報導的房地產資訊，某某地區受惠於捷運開. n. v i n Ch 通…諸如此類的報導，以及投資節目、名嘴開講等等，務必使該區域獲得關注與 engchi U 曝光，連帶使一般單打獨鬥型的投資客認為尚有後市，願意進場接手賺一個上漲的波段，也使一般以自住為主的民眾會對該區域的房屋多加考慮，畢竟大家都是希望自己買的房子能夠增值。. 投客 C 「保值性為主，捷運附近、優質住宅區、稀有釋出等等，然後最重要的是自己喜歡，自己喜歡會想住，這樣別人也才會想要住，才脫得了手嘛。」A4 34.

(42) 「談判技巧也是一個，基本上物件要找他本身看起來有瑕疵，但經過我們重新裝潢改造後就可以解決的，那在買的時候就可以根據他的瑕疵砍價。而且，不急的人就贏了，這我之前有很深切的經驗。」A1、 A4. 投客 H 「每個物件都有特點，首先先釐清該物件適合轉手賺差價還是收租轉投報，通常要賺差價的物件本身食衣住行等各項條件都要非常好，買. 政治大投報的話就沒有這麼大的考量，但於資金上的計算就必須仔細，將所立. 下後稍作整理將其優點放大，缺點改善就可以準備轉手賣了。收租轉. ‧ 國. 行投資。」A4. 學. 有成本與預估租金收益的投資報酬率詳細列舉算出後才決定是否進. ‧. 「以○先生為首的團隊決定在 A 社區進行操作。他們迅速的把此社區. sit. y. Nat. 釋出的物件買下來，力求一間不差全部購入，之後轉售的時候一間一間的賣，越賣價格越高。要買房的人在 A 社區不管怎麼找，看到的案. er. io. 子都是○先生旗下的，價格就是很硬，沒到○先生設定的底價就是不 a. n. iv l C n 會成交，但價格上又不會高到令人無法接受，於是買方還是決定以○ hengchi U 先生設定價格購入。有了幾間成交之後，陸續進來 A 社區的買方就會從仲介處知道這邊的成交價格是越來越高，買的意願也相應提高（誰都希望買在房價會漲的地方），鄰居也樂得自己的房子增值，一樣以相去不遠的價格販售（通常是再提高價格），於是房價就炒作上去了。」 A4. 田野筆記近日發現某房地產投資界名人開始上節目大談房地產投資，連帶也在 35.

(43) 臉書、youtube 等社群網站平台大量現身，或是暢談投資，或是指導房地產如何買賣...不會是單純投資知識的分享，更大的可能是讓越來越多人有一個投資致富的夢，不僅其他投資客對久負盛名的大咖投資客會有羊群跟隨的效應，一般自住者也會想要買在有增值空間的地方而參考其建議，這樣一來，倒是能將自己進入某區域後是否人願意進場接手的未知風險降低許多。A4. 第三節資金運用（貸款、利率）與投資客間關係. 政治大本研究在第二章文獻探討部分整理了臺北市在民國 97-101 年的房地產相立. ‧ 國. 學. 關數據統計，以及歷年配合央行利率及郵局 2 年期定期存款利率升降的本季新增購置住宅貸款利率統計，其中臺北市歷年的買賣移轉件數與貸款利率、成數、. ‧. 期數間關係引起了作者興趣。透過相關係數的檢定方式，臺北市歷年的買賣移. sit. y. Nat. 轉件數與貸款利率、成數、期數間關係簡單整理如表 4- 2：. n. al. er. io. 表 4- 2 臺北市歷年買賣移轉件數與貸款利率、成數、期數相關係數表. Ch. i n U. v. 臺北市歷年買賣移轉件數. 相關程度. 本季新增購置住宅貸款平均利率. 0.232615102. 低度相關. 本季新增購置住宅貸款平均貸款成數. 0.744530681. 高度正相關. 本季新增購置住宅貸款平均貸款期數. -0.686833461. 顯著負相關. engchi. 從上表可以看出，貸款的利率與買賣移轉件數相關程度弱，貸款成數與期數相關程度較強，換句話說，大部分購屋者在意的是自己要拿出多少頭期款來買、多久的期間內要把錢還清，貸款成數高本身自備頭期款便低，貸款期數愈短則愈快還完貸款節省利息支出，也表現出目前大部分購屋者自備款不足但希 36.

(44) 望盡快還清房貸擁有自己房屋的想法。一般購屋民眾基於成家、居住需求購屋，在貸款等金融運用方面，投資客卻與一般購屋民眾想法不盡相同，以下分項說明：一、貸款期數：貸款期數對投資客來說是較無意義的，投資客需要的是寬限期，也就是只還房貸利息不還本金的期限。投資客付出少許現金以融資方式購屋，在寬限期內便將持有之房屋出脫獲利，這便是所謂的槓桿操作，槓桿操作越大，雖然風險越大，但相對的投資報酬率也越高。. 政治大. 二、貸款利率：如同上述，投資客於房屋持有期間使用寬限期方式僅繳利. 立. 息，在奢侈稅於 100 年 5 月正式施行前，投資客大多同時操作 2 件以上. ‧ 國. 學. 房屋，利率高低對投資客來說便是財力可負擔的程度，也就是同時可操作的件數，利率愈低投資客同時可操作的房屋間數便越多。. ‧. 三、貸款成數：貸款成數攸關投資客可以操作的槓桿強度及同時操作物件. Nat. sit. y. 的件數，成數愈高代表投資客自己需拿出來的現金愈少，多出來的現. n. al. er. io. 金便可以拿來支付每月繳納的房貸利息或轉作其他投資，貸款成數愈高對投資客愈有利。. Ch. engchi. i n U. v. 投客 C 「對啊，厲害的投資客都有配合的銀行，當然這是以前的事了，現在貸款抓很嚴。」A4、B1、B3、C3. 田野筆記「以投資客角度貸款能盡量高就盡量高，手邊留下多的現金可再轉其他投資，原本預期能以銀行鑑價八成貸到，不料近期央行緊縮房貸額度，以一般條件僅能貸款七成。此時便只 37.

(45) 能與銀行協調，作者在利率的部分讓步，請銀行將貸款成數提高。」B1、B2、B3. 第四節政府政策與投資客對策. 在了解投資客的操作策略以及資金運用模式之後，接下來便是本文的重點，以投資客的角度來看，政府做什麼會影響到我房地產的賣價？哪些作為會讓我. 政治大越好，甚至拿不到呢？在第二章文獻分析中所舉出政府近年重大房地產政策，立成本提高？或者當政府要從我口袋中拿走錢的時候，我該如何讓政府拿得越少. ‧ 國. 學. 包括合宜住宅與社會住宅、青年安心成家、特種貨物及勞務稅（奢侈稅）、不動產買賣交易實價登錄地政三法（不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權. ‧. 條例）、央行政策（中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款. sit. y. Nat. 業務規定），除了前兩項政策因 10 年內不得轉手、僅限申請 2 次的限制與投資. io. er. 客本身力求盡速轉手、資金槓桿操作多且大的操作模式衝突，不列入本研究中之外，以下根據其他政策加以分析：. n. al. Ch. engchi. i n U. v. 一、奢侈稅：100 年 5 月開始施行之「特種貨物及勞務條例」，俗稱「奢侈稅」，其高額之稅率，令投資客必須以各種方式因應，避免高額的稅賦吃掉獲利空間。（一）. 人頭：此法基本上「大咖」投資客行之多年，奢侈稅上路前受. 限於央行規定之貸款成數限制問題（中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定，名下第二間房屋貸款額度不得超過六成，且無寬限期），大咖投資客便會找信用記錄良好之人充當貸款人頭以便順利取得資金。奢侈稅上路後，大咖投資客一樣以名下沒有房產之人登記持有所購入之屋件，並遷入戶籍辦理 38.