第四章、 研究方法
第一節、 差異中之差異法
部分學者使用差異中之差異法，將住宅價格成交案件以事件發生後，受事件影 響之距離或特定範圍將住宅區分為控制組及實驗組，如Kiel and McClain (1995)以 差異中之差異法探討北安多佛(North Andover)地區垃圾焚化廠設立對住宅價格之 影響。作者以1978 年及 1981 年的住宅銷售價格做分析，以 1979 至 1980 年為焚 化廠之設立期間劃設時間點，並比較 1978 年與 1981 年住宅價格的變動。以距離 焚化廠 3 英哩外的住宅為控制組，距離焚化廠 3 英哩內的住宅為實驗組，分析焚 化廠設立後對北安多佛地區住宅價格的影響。研究結果顯示，距離焚化廠 3 英哩 內的實驗組與距離焚化廠3 英哩外的控制組，其住宅價格之差異為 11,863.9 美元。
Been and Voicu (2006)使用差異中之差異法估計新的社區花園 (community gardens)對鄰近住宅價格之影響。以 1000 英呎作為劃分距離，將距離花園 1000 英 呎內之住宅劃為實驗組，距離花園1000 英尺外之住宅劃為控制組。分析社區花園 開放之後是否會對住宅價格產生影響。研究結果顯示，社區花園開放之後會對距離 花園1000 英呎內之住宅價格產生正向顯著之影響。
Kavetsos (2012)以差異中之差異法將倫敦奧運事件前後，區分控制組及實驗 組，實證結果顯示，奧運事件後距倫敦奧運場館 9 英里內的住宅價格會隨著距離 奧運場館越近住宅價格上漲幅度越高。
Alíz, Áron, and János (2013)研究能源工程對住宅價格的影響，實證結果顯示在 提升能源效率後，住宅價格有顯著上漲，由此可知在實驗組中，增加能源使用效率
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會影響住宅價格上漲。
Felix, Ahlfeldt, and Maennig (2014)研究德國柏林的 22 行政區住宅價格，以差 異中之差異法設定距離城市市中心(CBD) 2 公里內為實驗組，2 公里外為控制組，
實證估計市中心(CBD) 2 公里內住宅價格在 20 年期間內上漲 50%。
Sunak and Madlener (2014)以差異中之差異法，結合空間距離因素劃分出不同 區域，調查德國北萊茵-威斯特法倫州(North Rhine-Westphalia, Germany)的四個風電 場，蒐集2,141 筆房屋成交資料。一般民眾普遍認為大規模風電場的接近程度會貶 低周邊的房地產價格，且新建風力渦輪機的平均輪轂高度和轉子直徑在過去幾年 中大幅增加，導致受影響地區的景觀發生重大變化。另一方面，地區景觀的變化可 能會進一步對風電場建設附近房屋景觀產生可見度鄰避效果，從而對房屋價值產 生負向影響。因能見度遠近與視野景觀因素等，以距離度量作為可見性指標，實證 結果顯示，靠近風電場地區住宅價格1 公里範圍內的影響約為-9％(在 10％的顯著 水準)。在 2 公里範圍內未達顯著水準。在 3 公里範圍內約為-11％(在 1％顯著水準) 的負向影響。Wooldridge (2006)指出：
當一些外在事件(通常是政府政策的變化)改變了個人、家庭、企業或城市所處的環境所發生之
變化，其影響稱為發生自然實驗或稱為準實驗(natural experiments or a quasi-experiment)。一個
自然實驗總是有一個不受政策變化影響的控制組(control group)，一個被認為是受政策變化影
響的實驗組(treatment group)。與真正的實驗不同的是，實驗和對照組是隨機明確選擇的，自
然實驗中的對照和實驗組來自特定的政策變化。為了控制對照組和實驗組之間的系統性差異，
通常需要兩年的數據，一個在政策變化之前，一個在變化之後(Wooldridge, 2006)。
本研究運用差異中之差異法透過設定控制組及實驗組，比較突發事件或政策 效果產生兩者間之差異，採用Wooldridge (2006)提出之看法，蒐集事件發生前後各 約兩年之交易資料加以分析，可以了解高雄八一石化氣爆事件對住宅價格產生之 變動情形。
差異中之差異法可以了解氣爆發生時間前後對住宅價格的影響。為了解氣爆
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所造成結果之差異，本研究將影響範圍依劃分成將其分為兩個群體，受氣爆影響之 群體為實驗組(treatment group)，未受氣爆影響之群體為控制組(control group)，又 可將該兩群體細分為：(1)氣爆時間前之實驗組；(2)氣爆時間後之實驗組；(3)氣爆 時 間 前之 控制 組；(4)氣爆時間後之控制組，分析其中差異。模型表示 參考 Wooldridge (2006)作法如(1)式及(2)式：
) δ(ZONE TIME
β TIME
CONTROL，實驗組為 TREATMENT。氣爆事件差異中之差異法估計圖詳圖 6 所 示。23
圖 6 氣爆事件差異中之差異法估計圖
資料來源：Hill, Griffiths, and Lim (2011)