第四章、 研究方法
第五節、 變數選取說明
為使整體住宅價格模型有效地呈現觀察資料，使價格分布較為常態並減少異 質性具備線性分析的優點(Zietz, Zietz, and Sirmans, 2008)，本研究亦參考李春長、
游淑滿、張維倫(2012)使用不動產交易總價取對數(
lnP )作為依變數。
it本研究將選取住宅結構屬性(面積、屋齡、屋齡平方等)、及差異中之差異法之 屬性(氣爆範圍內外、氣爆發生時間前後、兩者之互動變數)作為本研究之自變數。
住宅結構部分，不動產建物面積對住宅價格之影響將反應在市場總價上。Quan (2002)、Frew and Jud (2003)提出居住面積對於住宅價格有顯著影響。在樓地板面積 對房價的影響，依據張金鶚、劉秀玲(1993)、林秋瑾等(1996)提出建物樓地板面積 對住宅價格具有顯著正向影響。本研究預期住宅面積對住宅價格具有正向之影響，
預期係數符號為正。
屋齡以住宅完工年起計算至銷售成交期間之年數，以年為單位。Dotzour et al.
(1998)、Frew and Jud (2003)等研究顯示，房屋折舊會使住宅價格隨著時間的增加而 減少。預期屋齡對住宅價格具有顯著負向影響。
Malpezzi et al. (1987)與 Smith (2004)採用屋齡平方變數來觀察折舊的非線性變 化。屋齡平方表示，住宅價格變化隨屋齡增加而遞減(Wilhelmsson, 2008)。本研究 加入屋齡平方估計兩者間之非線性關係，並預期屋齡平方對住宅價格具有顯著正 向影響。
房間數量與住宅價格呈現正相關，房間數越多住宅價格越高(Sirmans et al.
2005)，為連續性變數，預期房間數對住宅價格具有顯著正向的影響。
廳堂數為住宅內部格局，以間為單位，客廳數越多，表示建物之成本越高，相 對住宅價格亦較高(董呈煌、李春長、陳俊麟、吳韻玲，2016)，廳堂數對於住宅格
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價格具有正向之影響效果，預期廳堂數對住宅價格具有顯著正向影響。
衛浴數為連續性變數，以間為單位，衛浴數越多，表示建物之成本越高，相對 住宅價格較高(林素菁 2002；董呈煌、李春長、陳俊麟、吳韻玲，2016)，預期衛浴 數對於住宅格價格具有正向之影響效果。
住宅類型部分，不同的住宅類型會影響住宅價格差異。李春長、游淑滿、張維 倫( 2012)在研究公共設施、環境品質與不動產景氣對住宅價格之影響時以 5 樓以 下為參考基準，分為6-12 樓及 13 樓以上，研究顯示 6-12 樓及 13 樓以上皆比 5 樓 以下之房價高，且達顯著水準。本研究參採將住宅類型分為公寓、大樓與華廈，住 宅類型設為虛擬變數，以公寓為比較基準，華廈設為 1，其他為 0，大樓設為 1，
其他為0。住宅類型之係數預期符號為正。
住宅有附帶車位，表示增加使用空間及建築成本，設為虛擬變數，有停車位者 設為 1，沒有停車位者設為 0。本研究參採林素菁(2002)；董呈煌、李春長、陳俊 麟、吳韻玲(2016)等之主張。本研究預期住宅有附帶車位對住宅價格產生顯著正向 影響。
所在樓層為一樓者，因可供商業使用，通常住宅價格較高(李春長、游淑滿、
張維倫，2016)，預期對住宅價格為正向影響。所在樓層設為虛擬變數，以一樓設 為1，其他設為 0，預期所在樓層對住宅價格有正向之影響。
差異中之差異法屬性部分，氣爆區內外設為虛擬變數(ZONE)，氣爆區內(實驗 組)設為 1，區外(控制組)設為 0，預期係數符號為負；
TIME
t為氣爆發生時間前後，採用氣爆發生前後約兩年的交易資料，20氣爆後(2014 年 8 月 1 日後)設為 1，氣爆
20 Wooldridge (2006)指出，當一些外生事件(通常是政府政策的變化)改變了個人，家庭，企業或城 市的運營環境時，自然實驗就會發生。自然實驗總是有一個不受政策變化影響的對照組和一個被 認為受政策變化影響的治療組(即實驗組)。與真正的實驗不同，治療和對照組隨機而明確地選 擇，自然實驗中的對照和治療組來自特定的政策變化。為了控制對照組和治療組之間的系統性差 異，我們需要兩年的數據，一個在政策變化之前，一個在變化之後。因此，我們的樣本有效地分
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前(2014 年 7 月 31 日前)設為 0，預期係數符號為負；DD 為互動變數(ZONE*TIME) 之係數，參採Freybote and Fruits (2015)媒體報導管線爆炸案對住宅銷售價格影響 之研究，預期互動變數對於住宅價格之影響為負向(請參見表 2)。
表 2 變數說明表
變數名稱 代號 定義 預期符號 依變數：
住宅價格
P
itln
即住宅交易案件總價取對數。自變數：
住宅結構屬性
面積
AREA
it 面積以建物在地政機關實際登記之面積，以坪為單位。
+
屋齡
AGE
it 屋齡，以建物自建築完成並領有使用執照 日起至交易日，以年為單位。。-
屋齡平方
AGES
it 住宅價格對屋齡為非線性變動，為了避免 限制屋齡的僵固性，增加屋齡平方變數，預期係數符號為正。
+
房間數
ROOM
it 為交易案件中房間數。 +廳堂數
LROOM
it 為交易案件中廳堂數。 + 衛浴數BROOM
it為交易案件中衛浴數。
+住宅類型
TYPE
it 包括大樓、華廈與公寓，以公寓為比較基 準，設為虛擬變數，大樓(TYPE 1
)設為 1，+
為四組：變化前的對照組，變化後的對照組，變化前的治療組和變化後的治療組。
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變數名稱 代號 定義 預期符號 其他設為0、華廈(
TYPE 2
)設為 1，其他設為0。
車位
PARKING
車位設為虛擬變數，住宅有附帶車位為 1，無車位為0。
+
所在樓層
FLOOR 1
所在樓層設虛擬變數，住宅所在位置在1 樓者為1，其他為 0。+
差異中之差異法變數：
氣爆影響 範圍內外
ZONE
i 氣爆影響範圍內外(即氣爆區內外)設為虛擬 變數，於氣爆影響範圍內者設為1，氣爆影 響範圍外為0。-
氣爆發生 時間前後
TIME
t 以2014 年 8 月 1 日之氣爆發生時間作為基 準，發生之前(2012 年 1 月 1 日至 2014 年 7 月31 日)設為 0，發生之後(2014 年 8 月 1 日至2017 年 4 月 24 日)設為 1。為進一步釐清不同時間階段對房價之影 響，氣爆後時間再予細分，將2014 年 8 月 1 日至 2014 年 8 月 1 日為氣爆之後再分為 二段時間如下：
2014 年 8 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日設為
T 1
=1，其他為 0。2016 年 1 月 1 日至 2017 年 4 月 24 日設為
T 2
=1，其他為 0。-
氣爆影響
ZONE
iTIME
t 氣爆影響範圍內外與氣爆發生時間前後之 -31
變數名稱 代號 定義 預期符號 範圍內外
*氣爆發 生時間前 後
互動變項。位於氣爆影響範圍內並於氣爆 發生時間之後的住宅成交價格之變動，預 期符號為負。
另設氣爆影響範圍內外與分段時間之互動 變數如下：
ZONE
i*T 1
=DD1、ZONE
i *T 2
=DD2。
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