第二章、文獻回顧
依據災害防救法第二條規定災害指風災、水災、震災(含土壤液化)、旱災、寒 害、土石流災害、火山災害等天然災害火災、爆炸、公用氣體與油料管線、輸電線 路災害、礦災、空難、海難、陸上交通事故、森林火災、毒性化學物質災害、生物 病原災害、動植物疫災、輻射災害、工業管線災害、懸浮微粒物質災害等災害所造 成之禍害。
有關國內外重大災害對房價的影響，彭建文、張金鶚(2000)針對 921 大地震對 房地產市場的衝擊進行分析，探討地震災害產生對國內住宅市場的消費者需求行 為與建商供給面的不動產市場變動分析，地震發生前已面臨嚴重不景氣的房地產 市場，地震後投資性需求更為減少，造成預售屋推案量大幅減少，多數廠商退出市 場。在對震災後的不動產景氣動向分析中，明顯反映921 大地震的衝擊，對處於不 景氣階段的不動產市場而言，衝擊可謂最為直接、嚴重。李泳龍(2000)採用 921 集 集大地震災後東勢鎮之買賣交易實例資料，以特徵價格模型分析顯示，地震造成東 勢鎮地價明顯下跌。邱文志(2000)研究 921 大地震後災區住宅價格之變動，研究結 果顯示 921 大地震影響民眾購屋需求，短期內的住宅市場因民眾財務能力及心理 預期因素影響，導致市場機制產生暫時性(或短期性)失靈。地震災害確實可能造成 南投縣住宅價格的下滑。從南投縣整體住宅分析，該研究預測地震可能造成南投縣 住宅價格約兩成左右的跌幅。
在國外研究文獻發現，資產(properties)、市場價值(market value)、售價(sales piece)及評定價值(assessed price)等，會受到災害風險的影響。風險越高影響住宅價 格越嚴重。部分研究則認為災害對不動產市場無顯著正向影響直接關聯。
如 Muckleston (1983)對美國奧勒岡州(Oregon)23 年期間的土地估價中，研究 1964 年主要洪災和 1971 年開始執行的洪氾區管制規定造成的影響。洪災對臨水土
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地價格產生19%至 26%的抑制效應，對非淹水區產生 3%的抑制效應並且持續了 5 到 8 年。洪氾區管制規定對住宅區土地價值並未產生抑制效應，管制區土地的平均 價值增值速度比非管制區土地要快。洪氾區對不動產市場價值的影響，利用特徵價 格理論模型，經過實證購屋者對洪氾區內的房屋的購買價格平均調整幅度在 12%
左右，因此洪氾區管制規定對市場價格的影響程度是不確定的
。MacDonald,
Murdoch, and White (1987)以價值反應消費者對風險的排斥態度做研究，探討特徵 價格房價差異是否比保險費差異來得大。用 Monroe, Louisiana 市場資料來做案例 研究，結果顯示水災對房價之影響在不同社區有不同效果，座落在水災區之房屋售 價比災區外者為低，水災預期會使房價減少約2.8%到 2.9%的價值、顯然保險並未 能完全抑制水災地區之房價減少。Graham, Edward, and William(2001)研究颱風與住宅市場活動及沿岸不動產的 關係，觀察 Wilmington 區域之住宅市場在 Fran, Bonnie 與 Floyd 等三次颱風中房 屋價值的變動情形。顯示多次的颱風會產生累積效應對房價造成顯著影響，單是 Floyd 的影響造成 Wilmington 區域平均交易金額減少 10,000 美金。Dei-Tutu and Bin (2002)研究 Floyd 颱風所引發的洪水對於房價的影響，位於淹水區內與位於淹 水區外的住宅價格相比，住宅價格相差5,000 美元到 11,000 美元之間。
地產商 Ashleymehr (2016)研究洪水對於約克郡(York)塞爾比鎮(Selby)住宅價 格之影響時，指出在2000 年 11 月、2007 年 6 月和 2012 年 9 月爆發的洪水，對發 生當時一年內的不動產交易市場並未造成顯著的影響，住宅價格價基本維持不變 甚至反而出現上升的現象，顯示住宅價格未明顯受到洪水的影響，主要原因為短暫 之損害不大且住宅保險轉嫁容易，更可透過住宅保險轉換投保公司取得優惠保費。
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12 資料來源：Yorkshire Everyday。資料查詢網址：
http://yorkshireeveryday.com/news/2016/1/27/impact-of-floods-on-york-selby-property-market-by-local-property-expert-ashley-mehr。最後查詢時間：2018-05-26。
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Murdoch et al. (1993)以 DRMAR Corporation 提供 1988 年 1 月到 1990 年 11 月 之住宅交易資料，以特徵價格法分析 1989 年美國加州舊金山之 Loma Prieta 地震 對加州地區之住宅價格之影響。結果顯示災區住宅價格下跌約 2%。座落於 SSZ (special study zones)地區以外的房屋，其價值相較於 SSZ 地區的房屋價值增加 3.7%
以上。Murdoch et al. (1997)分析 1989 年加州 Loma Prieta 地震後消費者對災害風險 認知問題，結果顯示房價因地震災害而下降，消費者接收的地震風險資訊不完整，
基本上認為該地區不可能因發生地震而受災，因此震災後房價普遍下降。
Morita(2012)採用特徵價格模型研究日本福島第一核電廠事故對於鄰近房價的 影響。比較2009、2010 和 2011 年福島市(福島縣)和盛岡市(岩手縣)的土地價格變 影響程度。研究顯示，岩手縣於2010 至 2011 年的房價下跌 0.5%、福島縣房價下 跌4.11%。Bauer, Braun, and Kvasnicka (2013)研究德國能源政策變化肇因於 2011 年 3 月日本的所造成的巨大事故，導致德國立即關閉近一半的核電廠。作者利用德國 最大的房地產互聯網平台數據，採用差異中之差異法分析，顯示核電廠附近的住宅 價格降低4.9%，關閉之核電廠附近的住宅價格甚至下降了 9.8%。研究結果顯示，
在德國住宅市場上，核電廠關閉的負面經濟影響主導著當地住宅價格的潛在變化。
Bauer et al. (2013)側重於一個不相關的事件如何影響環境的認知風險。作者表 示，2011 年日本福島核電廠事故等遙遠事件影響了德國核電廠附近的住宅價格。
在福島事故發生後，德國核電廠附近的銷售價格下降，顯示遠程事故對德國購屋者 的風險認知產生了影響。對高雄氣爆事件而言，位處地下石化管線經過路段，雖非 有立即爆炸危險，然卻增強了民眾的風險認知。
Hansen, Benson, and Hagen (2006)研究汽油管道爆炸對財產價值的影響，結果 顯示關於媒體對事故的報導可能會增加屋主的風險認知意識，因為在發生管道死 亡事故之媒體報導前，靠近管道的住宅價值並沒有顯著影響，而在發生管道死亡事 故之媒體報導後，靠近管道的住宅價值受到顯著影響
。
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Slovic (1987)認為，在影響即時性和未知風險方面，一般人認為液化天然氣的 運輸和儲存對於產生災難性和致命性的爆炸機率非常高。因此，假設購屋者的風險 意識受到地下管道存在的影響，不論地下管道爆炸的實際可能性或其非感官特徵 如何，都將影響靠近地下管道住宅的銷售價格。以往的研究集中於購屋者的風險認 知，因為它涉及永久或暫時的環境危害，例如垃圾掩埋場、變電所或核電廠，這些 鄰避設施的環境危害往往會透過噪音，氣味或令人厭惡的方式對住宅產生感官好 惡影響。然而，一般認為即使是低風險的環境危害，比如地下石化管道等不易察覺 的感官影響或事故，也會影響購屋者的風險認知，進而影響房屋銷售價格(Freybote and Fruits, 2015)。
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