共同負擔比例決策賽局之地方政府行為模式

市地重劃過程中，地方政府在此決策賽局中有兩次出招的機會，一為初始是 否針對該區實施市地重劃之決定，二為決定採行市地重劃之共同負擔比例，以下 為地方政府行為模式之分析：

一、是否針對該地區實施市地重劃

在此階段中，地方政府主要考量是否針對該區實施市地重劃，事前投入相關 評估成本，評估各項相關事項藉以判斷市地重劃之實施是否得以順利，是否得以 獲得最大效益。其中，假若地方政府擬定之共同負擔比例高於 45％時，依法則 需取得區內半數以上私有地主且其土地面積超過區內私有土地面積半數以上者 之同意。

上述評估事項即根據平均地權條例及其他相關法令，公辦市地重劃主要在實 施都市計畫、土地面積不符合建築使用及開發都市新、舊地區土地之時，地方政 府得經過法定的勘選程序，報經上級主管機關核准後辦理市地重劃。有關地方政 府勘選市地重劃區之原則（圖 3-3），主要經過都市計畫、地主意願、地區未來發 展潛力、人口成長情形與建地需求量、地區現況、未來地價漲幅、財務計畫及其 他事項共八大面向之評估（謝靜琪，2007）。

若經評估後，決定實施市地重劃，地方政府不僅得以有機會創造更大的報 酬，諸如無償取得公共設施用地、節省政府開發建設費用、促進都市發展等市地 重劃效益，且事前的投入成本亦有機會回收；反之，地方政府在此賽局中並無任 何獲利，且事前評估成本亦無法回收。

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圖 3-3 重劃地區勘選原則示意圖

資料來源：整理自市地重劃實施辦法相關法條、謝靜琪（2007）

二、決定最終市地重劃實施策略

如同本文第二章有關市地重劃效益之內容，市地重劃將帶給地方政府多項效 益，然而隨著地主配合意願程度之不同，地方政府之效益將有所減損。以共同負 擔比例之爭議而論，共同負擔比例高對於地方政府而言，地方政府可藉此獲取較 大面積之公共設施用地及抵費地，節省更多開發建設費用，促進土地使用價值，

亦可透過抵費地標售獲取更多盈餘；然而，地方政府卻也可能因此而招致地主更 多且更為強烈之反彈阻力，而此開發阻力將影響市地重劃執行之順利與否。若在 地方政府行禁、限建公告以後，此開發阻力所造成的影響將更為擴大。而若地方 政府降低共同負擔比例，相對之下，將需付出更多開發建設費用，而從抵費地標

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售得來之盈餘亦將縮小，整體市地重劃之效益將有所減少，但卻也使地主之反彈 阻力有所降低。而反彈阻力的降低，也意味著市地重劃之執行將更為順利。

然若在共同負擔比例較高時，加入其他補償誘因，如前述提高容積率、劃設 更多商業區等方式，藉以誘導地主認同此較高之共同負擔比例。若地主因為這些 補償誘因，而同意地方政府採行較高之共同負擔比例時，相對地主的開發阻力也 將降低。對於市地重劃執行效率及效益而言，亦將因此有所提升。補償誘因的加 入，將使地方政府的思考模式得以有所調整，使其有機會產生「共同負擔比例高，

且執行效率及效益也高」之情形。以下圖 3-4 闡述地方政府此時之思考模式。

圖 3-4 地方政府行為思考模式示意圖 第三節 共同負擔比例決策賽局之地主行為模式

在共同負擔比例決策賽局中，根據地方政府公告之市地重劃執行相關內容提 出其反應，以下為地主行為模式之分析：

一、針對地方政府設定之共同負擔比例提出反應

在此階段對於地主而言，共同負擔比例高對於地主而言意味著必頇負擔更多 土地面積，雖然未來土地價值將因公共設施完善而有所漲幅，但若土地負擔面積 過大，致使土地面積不敷使用，失去土地應有之經濟價值。此時，土地周邊公共 設施再完善，重劃區內地主也將因土地不敷使用，而無法完全享受周邊公共設施 所帶來之增值性。反之，共同負擔比例低時，雖然地主能夠分回較多之土地面積，

然而其土地周邊公共設施完善程度亦將有所降低，其土地增值性自然不若高共同 負擔比例時之增值性。以下圖 3-5 表示此時地主之思考模式。

另一方面，如同上述若地方政府加入補償誘因，如提高土地使用強度方面之 補償，藉以誘使地主同意維持原訂共同負擔比例。雖然在原訂共同負擔比例下，

地主負擔較高的土地面積，然而卻也享受土地強度大幅提升而產生之地價增值。

因此，地主在獲取等額補償後，將配合地方政府原訂共同負擔比例，執行市地重 劃。雖然共同負擔比例無法更動，然而透過土地使用強度之補償，雖然地主可領

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回較少面積之土地，但另一方面卻給予使用強度之補償，藉以提高土地預期增值 空間。

圖 3-5 地主行為思考模式示意圖

綜上所述，地方政府及地主在不同決策階段中，各有其最適策略之考量依 據。在不考量其他補償誘因之前提下，共同負擔比例的意義對於地方政府而言，

代表著公共設施用地投入成本之高低，但同時也影響著市地重劃之執行效率；對 於地主而言，共同負擔比例直接影響其所需負擔之土地面積，相對也影響重劃後 土地分配之面積大小，但透過這些共同負擔也將使地主土地價值增漲。

根據前述地方政府及地主彼此間之考量及其影響關係，加入補償誘因考量。

假若地方政府欲維持原訂較高共同負擔比例，或降低地主的開發阻力，根據地主 各不同反應，地方政府可加入相關補償誘因，而最常使用即為土地使用強度方面 的補償。地方政府應給予多少的補償誘因，方能有效降低地主開發阻力，提升市 地重劃執行效率及效益？透過賽局理論的分析，除了可以找尋最佳決策決策組 合，亦可透過賽局報酬結果，推算估計至少應給予多少使用強度之補償，方屬合 適範圍，同時亦可避免造成過度開發，造成都市過度負擔開發量之情形。

透過本章節闡述地方政府與地主彼此間，共同負擔比例之決策互動空間，藉 以釐清兩個參與者在決策互動過程中之決策順序，以及彼此行動之思考模式，藉 由此決策互動關係之推演過程，供作第四章賽局賽局模型建構時之考量依據。

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第四章 決策賽局模型之建立與評析

第一節 賽局模型基本假設之建立

根據第二章文獻回顧部分，賽局理論存有其基本假設，以本研究內容而言，

將賽局理論之基本假設分述如下：

一、賽局理論之基本假設

（一）個人主義（Individualism）

在此假設下，共同負擔比例爭議賽局中之地方政府及重劃區內地主（以下簡 稱地主）兩者皆為自私的，作任何決策時必首要考慮自身利益，並以自身利益極 大化為目標。以地主而言，地主進行決策時以追求自身利益極大化為考量之假 設。而本研究以共同負擔比例為爭議核心，即共同負擔比例將是影響地主土地利 益之關鍵因素。因此地主以追求共同負擔比例極小化為其目標，藉此求得自身土 地利益極大化之效益。

以地方政府而言，自身利益極大化即指公共利益極大化，所謂公共利益，即 都市地區土地使用效率之提升及達成都市整體發展目標，地方政府即以此為其追 求效益。而以本研究共同負擔比例爭議而言，地方政府所追求之目標，則為共同 負擔比例之極大化。

（二）有限理性（Bounded rationality）

在此假設下將使本研究賽局模型更為接近現實世界，動態賽局即建立在參賽 者是屬於「有限理性」的前提假設下，說明重劃參與者之決策理性，是透過多次 重劃經驗的累積，包含實際參與經驗及其他學習管道，在此不斷的修正學習過程 中所建立之理性，即為地主的有限理性假設。

（三）相互依賴（Mutual interdependence）

此即假設任一重劃參與者之報酬（至少部分報酬）決定於賽局中其他參與者 之行動。在此假設下之參與者，將預期自身決策對於其他參與者之影響，其報酬 受到彼此間決策之影響。在此預期之下，每個參與者將考量其最適回應，以求取 在市地重劃中之最大報酬。

二、本研究主題之假設

（一）共同負擔比例為市地重劃中爭議之核心問題，在此摒除其他市地重劃常 見之爭議，僅以共同負擔比例為地方政府及地主彼此間之爭議焦點。

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（二）假設地方政府為一政府單位：雖然市地重劃之執行並非由單一政府部門 完成，然而本研究強調地方政府與地主之決策互動行為，且在實務操作 上，地方政府與地主之對話過程並非為各部門個別溝通，故此地方政府 表示一行政單位，負責與地主溝通、協商，並具有最終決策權力。

（三）假設地主同質：指土地位置處於地方政府選定市地重劃範圍內之地主，

假設共同負擔比例為其與地方政府之主要爭議事項。如同上述假設，地 主在與地方政府進行協商時，必存在一領袖負責與地方政府溝通，且其 具有左右所有地主決策之能力，即其決策為區內所有地主之意見。

（四）根據前述第三章描述地主之決策考量，土地在重劃後之地價漲幅確實受 到公共設施完善程度之影響，且為使模型簡化以利於後續分析。據此，

本研究假設土地價值隨著周邊公共設施用地面積大小呈正向關係，意即

本研究假設土地價值隨著周邊公共設施用地面積大小呈正向關係，意即