研究範疇

二、研究目的

為能解決市地重劃因發生爭議導致工程延宕之問題，提升市地重劃執行效 率，促進都市地區之發展，本研究期能藉由賽局理論之分析，探究地方政府及地 主間之決策互動過程，找尋彼此間之均衡解。綜上所述，本研究目的如下：

（一）針對公辦市地重劃共同負擔比例之爭議，透過賽局理論探究地方政府及 地主在共同負擔比例上之決策互動過程，期能藉此針對市地重劃過程中 所遭遇之開發阻力，提出改善策略並提升市地重劃實施之效率及效益。

（二）參考賽局分析結果，探討市地重劃執行中地方政府及地主彼此間各有何 考量，藉以降低執行時來自地主的開發阻力。同時根據不同決策組合下 之報酬結果，提出改善共同負擔比例產生爭議時之對策。

（三）透過情境模擬及個案分析，在數個不同報酬情境之下，分析假設情境中 地方政府及地主彼此間之決策互動過程，藉以達到該特定情境下之最大 效益。同時亦可將個案之分析過程，供作未來市地重劃在執行時之應用 參考。

第二節 研究範疇

一、研究內容

本研究旨在研究公辦市地重劃實施過程中，因共同負擔比例而引發之爭議，

造成地方政府及重劃區內地主彼此間之對立關係。而此對立關係影響著市地重劃 是否得以順利進行，執行時間越長，市地重劃之效益抵銷越多。觀察市地重劃相 關規定，雖然市地重劃之共同負擔比例是在受益者付費之原則下建立，然而地方 政府之決策將影響地方政府或地主可能在市地重劃後之權益。地方政府提出之決 策能否同時在滿足地主期望之餘，亦能滿足地方政府之開發需求，發揮市地重劃 應有之效益。另一方面，地主根據地方政府提出不同之共同負擔比例，也會有不 同的反應。本研究期能瞭解地方政府及地主彼此間之決策互動關係，藉以解決市 地重劃執行延宕之情形。

賽局理論主要特色，在於分析相互依賴行為者之間的互動模式（吳宜蓁、林 瑜芬，1994），為瞭解地方政府及地主彼此間針對市地重劃之決策互動過程，透 過賽局理論可以清楚掌握此一互動過程，並得以找尋彼此間之均衡解，進而提出 解決市地重劃工程延宕問題之改善建議。

二、研究範疇界定

（一）研究對象

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市地重劃可分公辦及自辦兩類，而自辦市地重劃相關資料不易取得，故本研 究以公辦市地重劃為研究對象。公辦市地重劃從都市計畫籌備至最終開放建築之 過程中，隨著不同階段，其涉及之政府單位與爭議類型各有不同。而重劃區內地 主方面，不同的地主類型也有不同的訴求。以下個別說明，在各不同階段下，地 方政府及重劃區內地主之決策互動情形，並界定本研究主要探討之範疇。

1.市地重劃實施過程

可將市地重劃執行過程依照執行單位不同，劃分為都市計畫擬定及地政單位 執行兩大階段。在都市計畫擬定階段，由於市地重劃為都市計畫執行開發方式之 一，在細部計畫擬定時，依據都市計畫法第 22 條規定，必頇載明範圍、居住密 度及容納人口、土地使用分區管制、事業及財務計畫、道路系統、地區性公共設 施及其他。其中，事業及財務計畫中則為開發方式之說明與籌畫。而若決議以市 地重劃方式，取得區內公共設施所需用地，則應標明重劃區域範圍及相關財務之 計算等內容。待都市計畫公告之後，地主可針對計畫內容提出陳情。

在都市計畫公告期間，地方政府及重劃區內地主之爭議內容，大致包含重劃 區範圍、公共設施用地面積負擔及提高土地使用強度等爭議。然隨著都市計畫變 更個案類型不同，爭議事項亦有所不同。例如涉及工業區變更住宅、商業區之個 案，爭議事項可能還包含工廠遷廠及生計重建等爭議。因而在此爭議過程中，不 同類型之爭議事項，對於地方政府而言，其面臨著不同的地主訴求。地方政府及 重劃區內地主之決策互動過程，將視個案類型、內涵之不同，在 free-riding（搭 便車）行為之效應下，產生不一樣的地主類型及團體。

地主類型大致可依據地主擁有土地面積大小，分大地主及小地主。大地主擁 有大面積的土地，通常作農業、工業或空地之使用。經過重劃後，大地主土地除 了土地使用變更為住、商使用之訴求外，亦常要求提高土地使用強度，藉此獲取 更大的報酬。小地主常見的訴求主要為提高土地分配比例（即降低重劃負擔比例）

及安置補償之爭議事項，甚至亦可能拒絕參加市地重劃。更進一步，若依據公共 設施用地劃設範圍，在此範圍內的大小地主亦常提出等面積的土地補償與原位次 分配的訴求。其中另有較特殊的地主類型，即大批購買重劃區內土地之投資者。

對於這些投資者而言，除了提高土地使用強度之訴求外，由於其必頇承擔時間的 成本，因而投資者另有提高執行速度之訴求。

待前述爭議事項結束後，公共設施用地負擔比例大抵上已完成協議。而後至 市地重劃執行階段，地政單位則依據都市計畫之需求，實際操作市地重劃。市地 重劃發展至此，幾乎已無爭議。即使仍有部分地主抗爭，然而在前述都市計畫階 段確定後，其都市計畫的實施即具強制執行力，此時已無太大的議價空間。

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根據上述，本研究主要探究都市計畫擬定階段過程中，針對地方政府與大地 主兩者，有關市地重劃共同負擔比例及其所衍生之土地使用強度之爭議事項。透 過賽局理論，瞭解地方政府與大地主彼此間，在共同負擔比例爭議上之決策互動 過程，進而可針對個案爭議事項提出合理之建議作法。

（二）空間範疇

截至民國 94 年止，綜合公、自辦市地重劃區數以高雄市 82 區僅次於桃園縣 的 122 區；然而從公、自辦市地重劃面積則以高雄市完成 2,702 公頃為全台灣最 多之區域。其中高雄市公辦市地重劃之平均面積約為 106.26 公頃，僅次於台中 市，位居全台灣次高。由此可知，高雄市不僅是全台灣在光復後第一宗之市地重 劃，在往後的都市發展中市地重劃也扮演了重要的角色，高雄市舉辦市地重劃之 期數或面積皆名列台灣各縣市之前，據此可知，高雄市的市地重劃情形較為符合 本研究賽局模型中的完全訊息情境，因此，本研究擬採高雄市之市地重劃案例做 為本研究之空間範圍。