結論

透過相關文獻、法令及案例之回顧，建構市地重劃共同負擔爭議賽局模型。

透過情境模擬，實際應用本研究之賽局模型，依據分析結果提出該案最適決策建 議；另一方面根據實例分析，探討各項報酬變數如何應用於實際情況。在本研究 建構之賽局模型應用下，市地重劃中共同負擔比例之爭議得以從科學化的角度檢 視完整的決議過程，並從中找尋解決爭議之最適策略組合。對於地方政府而言，

賽局模型的分析可以作為其決策時之參考，預測地主各項可能之反應，以及其對 於市地重劃之期望，進而在初始決議時得以評估是否應以市地重劃之方式進行該 地區之開發，抑或評估在決議採行市地重劃後，針對不同的地主反應應採行何種 策略，藉以有效提升市地重劃執行之效率。在前述賽局模型之建構與應用後，本 研究歸納以下各項結論：

一、賽局模型應用於市地重劃擬定之效果

本研究建構之賽局模型可提供地方政府在都市計畫擬定階段中，進行市地重 劃評估之參考方式，以及都市計畫公告後，在面臨地主抗爭事件之情形下，作為 誘因變數投入之參考。為求此賽局模型在實際操作過程中更為合理且精確，本研 究不僅提出賽局模型應用於市地重劃之預期效益；另一方面，亦提出在目前實務 應用過程中必須著重之處，藉此提高模型預測之準確率。

（一）預期效益

以賽局模型作為一個預測工具而言，地方政府得以預測市地重劃是否適用於 該都市計畫地區之條件，包含地主開發阻力的預估、預估的時間成本為何以及地 主方面對於未來計畫成果之預估又是如何，這些因素都將影響最終市地重劃之決 議，以及市地重劃之效率與效益。

準確的預估與判斷，在實際進行市地重劃之開發過程中，將能有效降低地方 政府成本，相對也將使地方政府儘早達成都市計畫目標。而若當地方政府遭遇地 主方面之抗爭，本研究之賽局模型亦可提供地方政府對於誘因變數投入量之參 考。藉此賽局模型可預估地主需要多少的誘因變數量，方得改變其決策，避免在 誘因變數投入之數量上，造成過長時間的爭議，甚至造成工程期間的延宕。

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（二）現行市地重劃擬定過程之建議

為使本研究賽局模型預測之精確度，必須著重在賽局模型中各項預估報酬變 數之預測作業。包含預估執行時間之成本、開發阻力之預測與未來效益（如抵費 地處分之盈餘、稅收增加等）之預測等，都需要地方政府根據過去業務執行經驗，

研擬預估的作業程序，藉以提供預估報酬變數作為參考之依據。

除了地方政府方面之預估報酬變數外，地主對於未來市地重劃完成後，土地 價值提升幅度之預估，以及其他間接效益之預期為何。這些因素也將影響賽局模 型之報酬結構，進而影響最佳決策組合之結果。對此，建議地方政府應調查地主 對於未來土地增值之預期，藉此作為地主預期報酬之參考，期使地主方面之報酬 得以更為準確。

據此，對地方政府及地主雙方之預估報酬變數作詳細之調查後，將其投入賽 局模型之報酬結構當中，加強賽局模型預估之精確度。據此推演各項可能之決策 結果，甚而在加入誘因變數之情形下，也將能得到更為準確之預測結果，進而提 升市地重劃實施之效益。

二、共同負擔比例調整之建議

本研究建構之賽局模型可提供地方政府在調降共同負擔比例時之參考依 據。地方政府可預先估計在協商共同負擔比例後，開發阻力應降至何種程度，才 能使地方政府之報酬大於沒有經過協商的報酬。而後根據此估計結果逆向思考，

地方政府應降低多少共同負擔比例方能使開發阻力降至預期目標，同時也可評斷 在共同負擔比例降低後之重劃效益，是否仍符合原都市發展之計畫，或是否得以 符合「損益平衡」之基本要求。

假若在協商後降低之共同負擔比例將不符合地方政府所預期之效益時，若欲 維持原訂比例，地方政府則需有其他應變作為：

（一）增加共同負擔比例議價彈性空間

地方政府可根據初步賽局分析結果，將初始公告之共同負擔比例（即α1）提 高，藉此可將談判基準提高。極端而言，地方政府可將「暗中」預定之共同負擔 比例視情況設定於 α2及 α3。在與地主協商過程中，地方政府則因初始訂定較高 之共同負擔比例，相對獲得更多議價彈性空間，也可藉此大幅降低地主反感，進 而減少開發阻力之負面影響。然而此法有其缺失，假如地方政府長期採用此策 略，除了地方政府威信降低，亦將使得此法降低其效用。因此，在使用此法上，

必須特別慎重考量其使用之必要性。

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（二）提供地主其他補償誘因

假若地方政府，可考量給予地主其他補償誘因之方式，諸如高雄市第 44 期 重劃區中，以增加土地使用強度，包含劃設商業區及增加建蔽率與容積率之方 式，藉此換取原訂共同負擔比例之市地重劃計畫。此時，市地重劃之爭議則轉變 為土地使用強度之爭議，亦即補償誘因額度之爭議。透過本研究建構之賽局模 型，可由地主報酬之落差間接推測地方政府應提供多少額度之補償誘因，方能使 開發阻力降低，進而配合地方政府依據原訂比例執行市地重劃。藉此分析方式，

地方政府應能有效提升市地重劃執行之效益與效率。

藉由本研究之實例分析，可知高雄市政府於初始時提出將以徵收方式取得需 用之公共設施用地，藉此誘導地主陳情期望市政府採行市地重劃之方式。在地方 政府修正同意以市地重劃後，地主陳情人數由 91 人驟降至約 50 人，此意即代表 開發阻力大幅的降低。透過此方式，無意間也形同降低了市政府後續給予地主土 地使用強度上之補償額度。此方式相較於提升初始公告之共同負擔比例之手法，

同時也解決其可能造成地方政府威信降低之風險，亦有助於降低地方政府的開發 阻力負擔。

三、土地使用強度補償誘因之缺失

根據前述市地重劃在籌備階段過程中常見之共同負擔比例爭議，在實際情形 中，使用強度補償誘因之提供為地方政府較常見之手法。然而，從第 44 期重劃 區案例中可知，地方政府採用循序漸進的方式，針對其公告之使用強度，視地主 反彈情形，漸次修訂使用強度。此法不僅降低規劃執行之效率，亦缺乏全面性的 都市發展考量，在幾近毫無管制之情形下，給予地主使用強度之補償，此舉將有 可能造成都市發展的過度負荷之情形，或因發展量過剩以致於都市呈現點狀發 展，而無法集中產生聚集經濟效益之窘境。

據此建議地方政府應儘速加強都市成長管理概念之實施，計算全都市計畫地 區發展量，長遠規劃未來都市的預估發展成長量，提出都市土地容積率總量管制 計畫。在總量管制之下，若欲加入土地使用強度補償誘因時，得以有此依據，而 避免都市的零散發展。

四、針對重劃區內地主方面之建議

在實務操作上，市地重劃的籌備協商階段中，地主考量的土地增值空間、其 他間接效益如生活環境品質提升等，屬於未來預期之效益，尤以間接效益更是如 此。隨著地方政府在共同負擔比例調整方式之不同，地主預期效益高低也隨之有 所主觀認定上的變動。地主可藉由本研究建構賽局模型之運用，將其預期之效益 加入模型中進行探討，據此決定地主應採行何種最佳策略。或許在某些特定情況 下，地主透過此賽局模型之應用將發現，地主最佳策略即為「同意市地重劃，且

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滿意共同負擔比例（A3）」；此對於地方政府而言，在沒有地主的開發阻力影響 下，其開發報酬也將因執行效率提高而大幅增漲。

假若地主能在此思維下參與市地重劃，更能準確的判斷其應採行何種策略才 能獲得最大報酬，而非如以往「會吵的小孩有糖吃」的心態。據此亦可建議，地 方政府在執行市地重劃之前置作業階段時，可預先徹底調查地主對於未來發展的 預期情形，藉此準確瞭解地主對於未來土地利益成長的想像。根據此結果預測地 主可能的決議結果，以作為調整共同負擔比例時之參考。