. 建築維運管理現況

美國國家標準與技術研究院(NIST)於 2004 年 12 月發表的「美國資本設 施工業可互通性不佳之成本分析」研究中，闡述設計、施工、維運時所需資訊，

因 數 據 儲 存 不 佳 與 缺 乏 可 互 通 性 所 造 成 的 效 率 不 佳 。 建 築 資 訊 模 型 (BuildingInformationModel)近年來儼然成為一門應用顯學，各種相關的研 究與應用在產官學界已形成一股不可小覷的影響力與實質成效。然而從整個 建築生命週期的 1.規劃設計、2.施工營造、3.維運使用三大階段來說，現階 段的運用多注重在設計到製造(DesigntoBuild)，卻較少延伸到「維運使用端」。 事實上就整個建築生命週期來看，建築初始成本僅約佔總成本的 2％，而運營 和維護成本則為 6％，人員成本則為 92％。

圖3- 1 建築物 30 年成本比例

(資料來源: Sustainable Building Technical Manual, 1994)

根據國內綠建築學者林憲德教授的研究報告中指出，西歐的建築平均壽 命大約可達 80 年，而台灣建築平均壽命雖然較短但也可長達 40 年左右，相

較於建築從設計到施工的平均期程約莫 1-5 年，維運使用階段所佔的時間比 例甚至可以達到整體建築生命週期的 90%以上。除此之外，根據相關的建築生 命周期研究(林憲德，2007)，建築物在使用的過程會隨時間自然的老化，若沒 有對建築物進行定期的更新修繕，建築物的效能很可能在 30 年內便會達到極 限。但若能透過定期的維修保養，並納入適當的維運管理機制，則可以有效的 延展建築物的使用年限與效能。綜合上述的觀點，下階段的 BIM 被投入到維 運使用階段的產業應用，將是整個 BIM 發展歷程上不可避免的典範轉移。

BIM 介入到整個建築生命週期的預期成效可以從（圖 3-2）中觀察出來，

在左邊的設計與施工階段，固然資訊傳遞有落差，但因為各分項的營建技術日 趨成熟，因此 BIM 介入後(綠線)可以提升的效能有限。然而進入到建築落成 後的維運階段(右邊虛線紅框)，因為生活的面向非常廣泛，需用設備也相對的 多元，導致各項資訊的不協調而造成資訊傳遞落差非常的大，因此若能透過 BIM 來進行資訊整合，則可以對於整體的建築效能產生極大的提升。

圖 3-2建築生命週期的資訊傳遞落差與 BIM 介入後的提升

(資料來源:Eastman,2008)

「BIM 是設施管理必須參與的，並且必須盡快開始參與」（BIFM，2012 年）。

第三章 文獻探討-維運管理

訊（GCCG，2011 年）。BIM 的核心是三維模型，其中包含有關資產設計，構造 和操作的圖形和非圖形資訊。建築物運營和維護（O＆M）的持續成本遠遠超過 了設計和建造的初始資本支出（Cotts，2010），無效的設施移交和基本資訊的 丟失會大大增加這些成本（Sabol，2013）建議透過 BIMforFM 做為這些問題的 解決方案，BIM 可以提供數據匯集存儲功能，在建築物的整個生命週期中將其 移交給使用者和設施管理員（Sabol，2013 年），從而改善運維效能，培訓，

並延長設備壽命（Foster，2012 年）。

儘管 FM 社區越來越意識到 BIM，但人們普遍認為 FM 的發展步伐緩慢，設 施管理人員不確定如何有效地將 BIM 用於 FM（BIFM，2012 年）。設計，施工 和維運團隊之間的合作是 BIMforFM 成功的基礎（NBS，2013），但是 FM 給建 築環境帶來的價值存在明顯的差距，施工對 FM 並不了解，為了使 BIM 有價值，

必須與 FM 軟件（Teicholz，2013）結合，例如計算機輔助設施管理（CAFM）。 資訊是設施管理（FM）重要核心（Atkin，2009），因為它需要大量資訊才 能高效有效地操作設施（Teicholz，2013;Wang 等，2013;Janus，2012）。傳 統上，大多數建築物資訊都以紙本文檔存儲，在建築物運營後，有時在幾個月 後才提供給設施管理員（Teicholz，2013 年）。「設計，建造和運營相關的許 多有價值的數據在其使用壽命期間都會丟失」（NRC，1983 年），圖 3-3 因為資 訊的遺失所成的成本的增加。

圖 3-3 資訊遺失所造成價值損失

（資料來源:Teicholz，2013 年）

2004 年國家標準與技術研究院(NIST)在「美國資本設施工業可互通性不 佳之成本分析」中敘述在整個建築生命週期當中，設計、施工、維運三個階段 因為資訊傳遞不足所造成的成本影響，（表 3-1）可以了解到建築維運時因資 訊不足造成成本佔 57.5%，因此資訊傳遞與儲存對於維運管理相當重要，根據 2009 年國際設施管理協會(IFMA)的維護調查，在營運與維護(O&M)上，因資訊 傳遞不佳所增加的成本為每平方英尺 0.24 美金，佔據全年平均 O&M 成本 12.4%。

表 3-1 2004 年因資訊互通性不足所造成而外成本增加 NIST04-867ES-2

利益相關者 規劃、設

計、策畫階 段

施工階段 營運與維護

階段

總計 總計百分比

建築師與工程師 1007.2 147.0 15.7 1169.8 7.4%

每平方英尺 0.89 0.13 1.02

總承包商 485.9 1265.3 50.4 1801.6 11.4%

第三章 文獻探討-維運管理

製造商與供應商 442.4 1762.2 2204.6 13.9%

每平方英尺 0.39 1.55

業主與經營者 722.8 898.0 9072.2 10648.0 67.3%

每平方英尺 0.64 0.79 0.23 1.66

總計 2658.3 4072.4 9093.3 15824.0 100%

每平方英尺 2.34 3.58 0.24 6.16

總百分比 16.8% 25.7% 57.5% 100%

(資料來源: NIST04-867ES-2)

根據美國資本設施工業可互通性不佳之成本分析，建築生命週期三個階 段資訊傳遞落差所帶來的成本分別為(圖 3- 4)，規劃、設計、策畫階段占 17%、

施工階段占 26%，而因資訊互通性不足造成成本上升最多的為營運與維護階段 58%。

圖3- 4 建築三個階段因資訊互通性不足所造成而外成本增加百分比 (資料來源:本研究)

2005 年 Howell 和 Batcheler 在 TheLaiserinLetter

（ http://www.laiserin.com/ ） 中 所 提 出 之 建 築 資 訊 模 型

（BuildingInformationModeling,BIM）概念，就是期望將建築工程中圖形與

17%

58% 26%

資訊互通性不足所造成而外成本增加

規劃、設計、策畫階段 施工階段

營運與維護階段

非圖形資訊整合於資料模型中，而這些資訊不只是可以應用於設計施工階段，

亦可以應用於建築物的整個生命週期（BuildingLifeCycle）。生命週期各階段 的維運人員可持續更新與維護 BIM 模型，最後在建築物興建完成後將此 BIM 模型應用於設施維運管理上，便可節省傳統設施管理系統中資料查閱的人力 成本與時間，並減低人為所造成的錯誤。因為不同生命週期階段對模型的需求 並不相同，建築生命週期中逐漸整合建立一個以設施維護管理為應用目標的 BIM 資訊模型。（圖 3-5）BIM 在介入縮短了 AEC 與業主之間的資訊溝通落差，

以 BIM 為基礎建構可不斷更新的動態資料庫，並透過精確完整的降低資訊調 閱與 O&M 的成本，更有效的存取 FM 數據，以利於後續管理上的分析使用。

圖 3-5 BIM 與 FM 整合可獲取優勢 (資料來源：設施管理者的 BIM 指南 IFMA、2015)

第三章 文獻探討-維運管理