影響房屋價格因素

房地產價格的決定，除了可以從房地產市場供需情況和 房地產品質的差異性找出關聯性，其中影響房地產品質包括 外部因素:交通便利性、公共設施、所處學區與內部因素:屋 齡、樓層、建材、格局、方位等等。在房地產型態多樣化之 下，每一套住宅都有自身獨特的內在價值，進而表現出不同 的市場價格。一般探討房地產價格，通常會使用到特徵價格 模型(Hedonic Pricing Model)，主要是因為房屋是由許多特徵 所組成，每棟房子都由一組獨有的房屋特徵所組成且皆位在 不同的區位，某些房屋特徵將隨著地區不同而有不同的價值，

像是停車位在台北市、高雄市兩地價格將亦有所差異，

Malpezzi（2003）認為特徵價格模型的興起是因為異質的房 屋與異質的消費者，對房屋喜好不同。另外，受到各購屋者

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的效用函數不相同，其對某特徵或某建物的偏好亦會影響評 價的結果。

根據李俊緯(2010)研究提出影響房價上漲原因包括：

一、 市場利率過低

2008-2009 年，台灣受到金融海嘯波及，央行政策 性的調降利率。最初的用意乃是要刺激民間的投資 意願，然而目前景氣已逐步回升，市場利率卻未跟 隨調升，仍處於相對的低點。表示將錢存在銀行是 無利可圖的，有額外資金的民眾需另外找尋可投資 的管道，因此推升了房屋價格與股市價格。

二、 國有地標售

國產局標售精華路段國有地，最受矚目的標是位於 仁愛路二段的 116.16 坪的土地，最後得標金額 7.89 億元，為底價的 2.35 倍，換算土地單價每坪 679.08 萬元，為公開標售史上第三高價。國產局標售國有 地飆出天價，令社會大眾產生負面觀感，先不論標 售金額是否適當，就標售時機來論，當前都會區土

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地寸土寸金，已經無多少土地可利用，如今再標售 土地無疑是提供土地炒作的空間，土地有利可圖就 會競標，標到再來蓋豪宅，轉手大賺一筆，因而國 有地標售也是推升房價的因素之一。

三、 人口往都市集中

隨著工業與經濟的發展，臺灣人口越來越往都市集 中，因此創造了大量的房屋需求，但是土地面積有 限，即使是蓋高樓大廈公寓也是數量有限，難以填 補日益高漲的需求，因此在自由市場經濟的供需法 則之下，房價也就跟著水漲船高。另一方面，跟據 地租理論，土地的價格是由市中心往郊區形成帶狀 的價格分佈，雖然這是都市化的必然結果，但是政 府的相關政策卻似乎是一直在鼓勵大都市的發展，

例如五都的規劃就是一個鼓勵都市發展的政策，也 因此，造成都會區房地產價格持續飆漲。

四、 投資客及房屋仲介業之哄抬

投資客及房仲業在買入房地產後，將會盡一切可能 增加房地產的價值，以求轉手能夠賣得更高的價格。

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其可能的方法很多，例如重新裝潢、大肆廣告等都 是提高價格的手段。這樣子利用市場自由經濟的交 易，低價買進高價賣出的行為，讓房地產價格經過 轉手後即上漲好幾成，等真正落到最終的住屋消費 者身上時，房價已經提高許多，造成了房屋價格得 持續上漲。

五、 居住品質與建築成本的提升

過去五、六十年代，物質生活還不甚富裕的年代，

民眾有一間房子能供全家人遮風蔽雨就很滿意了，

並不會想到生活環境及居住品質的問題。然而，現 在的時空背景已與過去大不相同，多數民眾想住大 房子，對於周圍環境很挑剔(例如交通、學校、區位 等多種環境因素)，並且在房屋的建材上除了過去的 安全防震，還需要具有觀賞性，兼具美觀與休閒等 多項感官享受。這些多樣化的要求讓房屋建築的成 本大大的提升，當然提升成本也會反映在房價上面，

購屋者想要有好房子就要付出高的代價。因此，房 價成長是可以預期的。

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六、 高公設比讓實際房價更高

現行新蓋的大樓，依據建築法規要有一定比例的公 設比，這公設比約在 30~40%，也就是說一間 1,000 萬的房子，大概有 300 ~400 萬是花費在購買公設上 面，而公設往往是看的到用不到的區域；換句話說，

就是將房子的坪數灌水，要買房子就要分攤公設，

房屋實際坪數的單價相對提高，這就是變相的漲價，

也導致都市的人房子是越換越小，價格越換越高。

七、 小家庭及單身貴族的增加

「成家立業」為中國人傳統的觀念，購買住屋的需 求是每個家庭所必備的。而現在的社會朝向小家庭 發展，兒子女兒長大了就想搬出去住；而老一輩的 人辛苦一輩子，也想添購新屋享受一下晚年生活。

生活中每個人都會產生購屋需求，形成房市的供不 應求，進而抬升房價。此外，社會上越來越多單身 未婚的人口，這些單身貴族寧願自力更生，這種「獨 善其身」的住屋需求，是未來社會發展趨勢，同時 更是推升房價的原因之一。

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除了上述七種因素導致房屋價格上漲，亞太產業分析專業協進

四、美國稽徵

資者利用財務槓桿獲得暴利。所以當預期房價上漲時，

就有許多投機性與假需求助長房價更上一層樓。

資料來源：工商時報(2014)

總結本節中之內容，作者歸納出以下幾種不同因素導致房屋價 格上漲

一、 利率因素：因政府的利率未隨市場現況調整，進而導致擁 有資金的民眾不願將資金留在銀行，並轉而將資金流向房 屋市場，導致房屋市場資金氾濫，供不應求。

二、 觀念因素：台灣人普遍覺得有土斯有財，有錢就須買房，

相較於國外例如荷蘭超過 50%以上的租屋率。台灣的房屋 擁有率高，然而地狹人稠且人口多往都會區集中，導致都 會區房屋供不應求，帶動房價的上揚。

三、 投資因素：過多的投資行為，不論是房屋仲介業者或者是 個別投資客，皆將房屋視為一個投報率較高的”商品”，若 能將該商品包裝得更加精美，則能以更高的價格出售。也 有投資客擁有許多房屋供出租，每年賺取高額租金為其事 業。房屋等居住議題本應該是一項民生問題，然而卻遭到

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投資人的操弄，而讓民眾無力購買。

四、 資金因素：無論是個體的儲蓄或是海外回流的資金，只要 市場上充斥著資金，就會轉而流到股市、房市等投資標的 上。投資人當然希望其投資的商品售價越高越好，導致房 屋價格越高。且資金大量湧入房市，易造成供不應求，亦 是導致房價攀升的原因之一。