政府管制機制探討

隨著國家經濟的發展，社會人口結構的逐漸改變，家庭 型態的多樣化，使得房屋市場擁有多種選擇性，如：單身貴 族或是核心家庭等住宅商品。由此可知，房屋產品正以更精 緻與多樣化等趨勢發展演變，對於房價的波動也造成影響。

除此之外，政府亦是一重要角色，政府所投入之公共建設、

個人所得與房地產相關稅務也會對房價造成影響(林承蓁，

2011)。

而有關政府管制不動產市場之研究，主要是基於市場失 靈觀點進行探討供需間的失衡，研究指出造成市場失靈的原 因包括：不完整的資訊、外部性、公共財的提供、自然的獨 享。相關研究亦指出：政府在面對不同的市場失靈時，應採

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用公權力，制定不同但適宜的政策來進行管制，避免市場參 與者的行為超出其接受的範圍，以下將政府管制之相關文獻 分為：一、政府管制市場原因、二、政府管制市場方式，及 三、政府管制市場的效果進行探討。

一、政府管制市場之原因

商品或服務的價格取決於經濟學的原理 - 供給與需求，

房地產亦然。台灣人口密度曾高居世界前幾名，加上多數民 眾選擇居住於北部，導致南北房價有極大差異。近年來，部 分地區房價已經高漲到超過一般民眾所能負荷之價格，但仍 未見其下跌。由於不動產市場因受其本身特性所限，不動產 市場中的供需情況無法自行調整至均衡狀態，加上市場資訊 的混淆，充分顯示不動產市場中市場機能之不足(張金鶚; 花 敬群，1993）。且不動產市場具有產品差異性大、交易以議 價完成、市場組成複雜等特性，本質上屬於一不完全競爭市 場結構，因此極易受外在因素之影響，造成價格波動（廖咸 與，1999）

蕭明康（1986）則是以房屋建築業為探討對象，說明市 場的運作有二種結果，即市場價格的適當波動、不適當波動，

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當市場呈現不適當波動時，政府應適時介入，目的在消除或 減緩此不適當的波動。而不動產市場中由於獨占的猖狂與無 所不在的外部性，若依市場機能自行運作，則市場資源的分 配結果將很難達到有效率的配置。Zhu（1997）亦強調，不 動產市場因受其特性的影響，無法自行建立一運作機制以維 持市場均衡，因此缺乏政府管制的不動產市場將無法依市場 機能自行解決內部的衝突，並達成社會目標；加上不動產市 場和一般經濟活動間具有密切的關係，為避免不動產市場波 動影響一般經濟的運作，故當市場運作有失靈的訊號時，有 賴於政府的介入(Richardson & Gordon，1993）。

另外，Duncan&Kenneth（1993）則以住宅市場說明政府 何以管制市場原因。文中強調，在不動產市場特性的作用下，

當不動產市場有異常波動時將影響住宅的正常供需，因此，

為了不影響一般家庭對於住宅的需求，並使住宅的供給可以 達到某一標準，政府必須在市場有異常波動徵兆時予以適當 管制。

總結來說，我們可以將政府管制房屋市場的因素分為以 下幾點：

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一、 市場機能不足：房屋市場受其本身特性例如獨占 的猖狂與無所不在的外部性，市場中的供需情況 無法自行調整至均衡狀態，加上市場資訊的不對 稱，充分顯示房屋市場中市場機能之不足。

二、 居住正義： 房屋市場特性的作用下，當房屋市 場有異常波動時將會影響住宅數量的正常供需，

因此，為了不影響一般家庭對於住宅的需求，並 使住宅的供給可以達到某一標準，政府必須在市 場有異常波動徵兆時予以適當管制。

以上兩點為主要政府需要介入管制房屋市場的主因，透 過政府”看得見的手”主動去調節市場失靈的情形。

二、政府管制方式

政府居於各方壓力之下，也不樂見房價持續高漲，嚴重 影響人民觀感，因此採取相關政策手段加以干預。自 2009 年來實施計有選擇性信用管制、豪宅稅、奢侈稅、實價登錄 等政策或法案，其目的係為避免授信過度集中，藉以穩定金 融、打擊投資客炒作房地產，抑制不合理的高房價。並促使 房價回歸合理行情及防止房價泡沫。

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而在政府管制市場方式的相關研究方面，政府通常透過 二種途徑影響市場機能，一是以經濟個體的身份直接參與市 場活動，另一則是以公權力（包括消極的管制積極的獎勵）

管制或影響市場運作（陸民仁，2000）。劉崇堅（1991）也 提出相似看法，政府針對市場失靈所制定之管制方式，依其 管制內容可分為二種；：

(一)誘導型：其使用時機在於當市場運作處於穩定階段 時，政府可藉由誘導型措施的實施以引導市場發展。

(二)管制型：當市場運作結果出現非政府與一般民眾預 期的情形時，政府可制定管制型措施，將此變動予以平緩或 消弭。

此外，亦有其他相關研究認為政府管制市場方式主要以

「措施」的制定為主，依管制方式的不同，其制定的措施亦 有差異。其整理如下表所示：

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表 2-2 政府管制措施分類

學者 年代 措施分類

Anderson 1975

實質性程序性措施；分配性、管制性、自我 管制性及重分配措施；物質性措施與象徵性 措施；涉及集體財與私有財的措施；自由與 保守的措施

Randall &

Grace 1991

分 配 性 措施 、 重分 配 措施 、 競爭 性 規範

（ competitive regulatory ） 與 保 護 性 規 範

（protective regulatory）

Zhu 1997

金融措施、財政措施、閞發管制與土地使用 管制

Weimer &

Vining 1999

市場機制措施、誘因措施、管制措施、非市 場供給措施、保險與救助措施。

資料來源：本研究整理

王慶輝（1996）研究中指出，當市場的價格機能無法達 成經濟效率目標時，政府將以課稅、外匯、財政政策等方式

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介入市場；王健安（1996）亦提出政府應認清不動產市場問 題癥結為超額供給居高不下，故管制方式應以抑制供給、提 振需求為目標；此亦說明政府於不動產市場中的角色定位，

政府是以市場參與者的身份進入市場，其在不動產市場中以 協助市場有效運作為主要，意即政府的管制功能在促使不動 產市場更接近完全競爭市場的運作模式（花敬群，1991）。

然而當市場中損害已經造成時，政府要做的並非再設計任何 管制性的補救措施，因為當管制增加時並無法保證政府的介 入行動將對整體社會有益，且政府失靈所造成的傷害可能如 同市場失靈一樣致命(Bailey，1999）。

三、政府管制市場之效果

陳幸宜(2003)以系統動態學之理論來探討房地產價格，

透過系統動態模型，進行分析其結果，顯示政府實施房地產 相關優惠政策時，不能只考慮短期效果，應同時考量到長短 期之影響，才可達最佳效果。

而在政府管制市場效果之相關研究方面，本研究將其整 理如下表：

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表 2-3 政府管制市場效果相關研究與結果之整理

學者 年代 相關研究 結果

Bramley

&

Lambert

1995

影響外，檢定政府容積管

第四節 政府 2009-2014 年所提出的房價管制政策