政府 2009-2014 年所提出的房價管制政策

中央銀行於 2010 年提出。選擇性信用管制係指對金融 機構的某些業務採取限制措施，以控制資金的流向與流量，

達成特定的經濟金融目標。選擇性信用管制的直接影響不在 於銀行的準備部位，透過對特定的銀行放款業務項目與量的 限制，以抑制投機性的資金需求，進而穩定金融。根據現行

「中央銀行法」與「銀行法」等的規定，中央銀行可採行的 選擇性信用管制措施，包括：不動產信用管制、消費者信用 管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。其中，不動產信 用管制乃針 對特定 區域一 定價位 以上 房貸和 投資型 房 貸，限定 貸放成 數和期 限，以 引導資 金流向 生產性 用途，

避 免 資 產 泡 沫影響 正常經 濟。央 行僅 在民國 78 年 2 月 28 日曾動 用選擇 性信用 管制，被外界 俗稱為「 228 選擇 性 信 用 管 制 」， 對房市 造成極 大震撼 。央 行當時針對金 融 機構承 作「空地 放款 」及「投 資公司 」等兩項 放款，

採 取選擇 性信用 管制，強制限 定金 融機構 土地貸 款成數 及 期限，對投資 公司放 款總餘 額則 以當年 2 月底 帳列餘

36

額 為 基 準 ， 不得增 加

2.高 級住宅加價課徵房屋稅

台北市政府於 2011 年提出此項政策，即ㄧ般所稱的「豪 宅稅」，根據台北市稅捐稽徵處(2015)指出，豪宅稅是針對高 級住宅加徵的房屋稅，依臺北市房屋標準價格及房屋現值評 定作業要點第 15 點規定，房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，

用途為住宅，經按「戶」認定房地總價在 8,000 萬元以上，

且建物所有權登記總面積達 80 坪以上或每坪單價 100 萬元 (不含車位價)以上者，酌參下列特徵，認定為高級住宅。

(1)獨棟建築 (2)外觀豪華 (3)地段絕佳 (4)景觀甚好 (5)每 層戶少 (6)戶戶車位 (7)保全嚴密 (8)管理週全。

以台灣「第一豪宅」的帝寶為例，較大坪數的戶數去年 的房屋稅為七萬五千元，今年課豪宅稅之後，房屋稅增加為 三十萬元。但帝寶的漲幅還不是最大的，台北市豪宅稅漲幅 最大為台北大直明水路的豪宅「輕井澤」，去年房屋稅每戶 約新台幣五萬元，今年約漲為二十三點一萬元，是去年的四 點六倍。

37

依據台北市稅捐稽徵處資料顯示，台北市開徵豪宅稅的 主因為過去高級住宅與一般房屋課稅之評價標準相同，高級 住宅較鄰近一般房屋的房價貴很多，其稅負卻明顯偏低，為 促進租稅負擔合理化，並真實反映高級住宅應有的房屋評價 及稅負能力，同時防杜高所得者透過購置高級住宅規避遺產 及贈與稅，期使課稅更趨公平合理。

高級住宅加價方式，是以該棟房屋之標準單價按所處街 路之路段率加成核計，提高房屋評定現值，房屋稅增加的倍 數將視其所處街路之路段率不同而異。例如房屋所處路段率 200%，房屋標準單價每平方公尺 1 萬元，依路段率為加價 倍數調整後房屋標準單價增加為每平方公尺 3 萬元【(1 萬/

㎡×(1+200％)】，因標準單價提高 2 倍，高級住宅之房屋稅 將增加 2 倍，為原來的 3 倍。

3.特 種貨物及勞務稅條例

財政部有鑑於現行房屋及土地短期交易之移轉稅負偏 低甚或無稅負，為促進租稅公平，健全房屋市場及營造優質 租稅環境，故參考美國、新加坡、南韓及香港之立法例，自 2011 年 6 月 1 日，對不動產短期交易、高額消費貨物及勞務，

38

課徵特種貨物及勞務稅，也就是俗稱的「奢侈稅」，非自用 住宅如果在一年內轉手，則課徵 15%的奢侈稅；在一至兩年 間轉手，則課徵 10%的奢侈稅。

4.實 價登錄

內政部於 2012 年提出，通過不動產經紀業管理條例、

地政士法及平均地權條例立法要求不動產買賣雙方、地政士 或不動產經紀相關業者應於不動產買賣案件，向主管機關申 報登錄土地及建物成交案件資訊和成交價格。因而也合稱為 實價登錄地政三法。實價登錄施行日期為 101 年 8 月 1 日。

自該日起以下 3 種案件需要申報登錄：1.地政事務所所收買 賣登記申請案件。2.不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案 件。3.不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成 交案件。實價登錄地政三法規定於買賣案件辦竣所有權移轉 登記 30 日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。若非 屬買賣案件，如贈與雖有移轉，並不需要申報，為避免重覆 申報登錄，買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申 報登錄。買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依 前述規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報

39

登錄。若無委由地政士登記亦無委由經紀業居間或代理成交 者，則應由權利人（買方）申報，賣方無申報之義

表 2-4 實價登錄相關訊息

實價登錄的益處 由於過去不動產買賣雙方、地政士或不動產經 紀相關業者都不必向政府申報登錄成交案件 資訊，造成交易資訊不透明、不對稱進一步導 致市場不當哄抬房價。有了實價登錄後，未來 不論成交案件下建物面積、土地面積、車位元 面積相關資訊及價格都可一一登錄清楚

實價登錄的具體資訊 登錄的資料包含三大類：交易標的、標的資 訊、價格資訊。

（1）交易標的：土地和建物的區段門牌、不 動產標示、交易筆棟數

（2）標的資訊：土地轉移面積、建物轉移面 積、車位轉移面積、使用分區、建物現況格局

（用途、形態、建材、樓層、建築完成年月，

隔間）、車位類別、社區管理

（3）價格資訊：房地交易總價、土地交易總 價、建物交易總價、車位元交易總價、每坪單

40

價、交易年月

實價登錄資訊的真實 性

實價登錄地政三法中規定，申報登錄不實、

逾期未申報登錄會限期改正，而未改正者將開 罰 3 萬元到 15 萬元的罰鍰。 同時如發現登錄 成交價有顯著異於市場正常交易價格者，將請 申報人說明，並請申報人提出必要檔佐證，並 規劃得將成交案件資訊交由開業之不動產估 價師協助認定。

實價登錄的資訊開放 主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀 業申報登錄不動產成交資訊後，民眾即可查詢 上一季的資訊。至於當季的資訊，因需就申報 資料內容進行篩選，確認申報資料之真實性及 合理性，剔除過高或過低之交易行情，故仍需 約一段時間方可查詢。民眾如以網路查詢者，

不收查詢費用。

實價登錄與實價課稅 當前實價登錄是為促進不動產交易資訊透明 化，降低目前不動產資訊不對稱情形，避免不 當哄抬房價。所以短期內不會實價課稅。但未 來是否會走向實價課稅？財政部表示須在相

41

關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課 稅依據。

資料來源：591 房屋交易 實價登錄查詢專區

根據外在環境變化與政府對應之政策，本研究以下圖 2-3 環境 變化與政策表作為說明，以了解其對應關係：

2009年 2010年 2011年 2012年 外在環境變動