我國土地登記制度

我國現行之土地登記¹⁹制度，係以民法、土地法及土地登記規 則等法令規定為主要基礎而建構，若依據我國民法第758條規定及 同法第759條規定可見，民法原則上所採行者係登記生效主義，即 以 德 國 權 利 登 記 制 度 為 其 根 本 ； 而 土 地 法 所 規 定 之 土 地 登 記 制 度，則以澳洲托崙斯登記制度為其基礎，融合而成一個新的登記 制度，故學說上向來認為我國土地登記制度係兼採德國權利登記 制 及 澳 洲 托 侖 斯 登 記 制 之 特 點 融 合 而 成 之 一 種 新 的 權 利 登 記 制

20。是我國於現行法上，對於依法律行為而取得、設定、喪失及變 更之不動產物權，係採登記生效主義（即民法第758條明定）；且 實務與學界通說之見解，均認為我國土地登記制度，基於土地法 第43條之規定，「依本法所為之登記，有絕對效力」，而具有公 信力²¹。而登記有公信力則係德國權利登記制與澳洲托崙斯登記制 之特點，即為保護交易安全，對於登記簿上所登載之權利人（即 登記名義人）一般人民應可信賴其為真正，縱使登記名義人與真

18 我國土地登記制度詳參黃志偉，不動產登記理論與實務（上），永然文化出版公司，84年9月2 版1刷，頁34－36。

19 土地登記，在我國土地登記規則第2條中明文規定，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之 所有權與他項權利之登記。故土地登記係土地及建物登記之簡稱，而實務上所稱不動產登記亦係 上開意思，而非民法第66條所定不動產範圍之意，其有關登記程序所適用之法規即稱「土地登記 規則」。

20 陳立夫，土地登記之公信力及其保護對象之範圍，台灣法學雜誌，2007 年 4 月，第 93 期，頁 278-279。何彥陞，我國現行不動產登記制度之研究－以債權物權化公示方法為中心，國立臺北 大學碩士論文，95 年 7 月，頁 11。楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 163。陳明燦，土地流抵契約登記與相關法律問題，台灣法學雜誌第 104 期，2008 年 3 月，頁 228。

21 蔡明誠，土地登記之公信力，月旦法學，68 期，2001 年 1 月，頁 10-11。

正權利人不一致時，亦保護因信賴登記而為交易取得登記權利者 之利益，即善意第三人將受到土地法第43條所定，登記有絕對效 力之保護。

又我國有關不動產物權之取得、設定、喪失或變更之制度，

均以公開透明之方式為之，否則不動產交易安全即受危害，故不 動產物權在移轉之過程中，目前實務、學說及新增修民法第759條 之1條文，即建立一套「保護善意第三人」之公示制度，來維護不 動產交易安全，利於交易當事人之查詢，促進交易之便捷，藉以 降低交易成本。因此公示制度乃成為界定不動產物權變動之重要 機制。此觀我國民法第758條之規定：「不動產物權，依法律行為 而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，同法 第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非 因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分 其物權。」，即可發現我國民法有關不動產物權之「登記」是為不動 產物權變動或處分之法定要件，不容以契約特約而取代上開登記效 力。而辦理不動產物權登記之準據規範，是以土地法及其授權所訂定 之土地登記規則為主要法源依據。不動產登記後之法律效果，係賴土 地法第43條所規定解釋之「依本法所為之登記，有絕對效力。」，以 維持不動產物權登記之公示力與公信力。因此土地登記制度係為確保 個人自由使用、收益、處分其不動產物權，並使一般人得藉由查詢、

認識不動產物權之存在、喪失、變動之公示方法。此外，為顧及其真 實權利關係與公示內容不一致之情事發生，更對公示方法承認其有公 信力（即公信原則），故土地登記須遵守嚴謹之實質審查程序，一經 地政機關依據土地登記規則等相關法令審查、登記完畢後，其登記內 容即須正確與真實，俾與不動產之真實權利關係期能完全一致，以保 障人民之財產權並維護交易之安全²²。是我國不動產登記制度，目前 在學說及實務均以「登記」及「土地法第43條」為主軸，並以登記之 公信力對善意第三人之保護制度，操作整個不動產物權變動與否及權 利歸屬之判斷。

22 何彥陞，我國現行不動產登記制度之研究－以債權物權化公示方法為中心，國立台北大學碩 士論文，2006 年 7 月，頁 8。

第一項 土地登記具公信力之要件

本研究主要討論之重心在於登記權利之主體變動問題，亦即登記 名義人與真正權利人之間的法律關係，故原則上以所有權移轉登記為 中心。所謂「所有權移轉登記」之意義，係指「土地」或「建物」分 別於辦竣「土地所有權總登記」或「建物所有權第一次登記」²³後，

因法律行為或法律行為以外之事實，使得土地所有權發生移轉，權利 主體變更，依法向登記機關申辦之權利主體變更登記，而使土地登記 簿上之原所有權人（即原登記名義人）移轉登記為新權利人（即新登 記名義人）所有，致權利主體發生變更者，稱為「所有權移轉登記」

24。而本研究係以「法律行為」中之「買賣」所產生之所有權權利主 體變動為中心。故本研究所提之「土地登記」，原則上均指以買賣為 原因之土地所有權移轉登記。

第一款 原登記有法律上或其他不一致之情事

所謂登記有法律上或事實上不一致之情事，係指不動產登記 名義人與其實體法上的權利關係有不一致之情事而言²⁵。亦即登記 名義人取得登記權利為不正當或不合法，或是原為合法，其後已 經變成不正當、不合法時²⁶，其仍為該不動產物權之登記名義人，

而其原取得登記之原因有法律上或其他之瑕疵，可能係歸責於自 己，亦可能係出於他人之錯誤或是登記機關登記人員之疏失，而 其再為處分該不動產物權予第三人時，原本係為無權處分，而該 第 三 人 若 因 信 賴 不 動 產 登 記 制 度 而 取 得 不 動 產 物 權 登 記 之 權 利 者，此時，該善意第三人因信賴原土地登記之公信力，依法而為 取得新權利之登記者，則有公信力之適用²⁷。故此亦為民法第118 條第1項無權處分法律效果之例外規定²⁸。

23 「建物所有權第一次登記」一般人民於社會上稱之為「建物保存登記」。

24 黃志偉，不動產登記理論與實務（上），永然文化出版公司，84 年 9 月 2 版 1 刷，頁 188－189。

25 石川清，ドイツ土地登記法 30 講（15），登記研究 695 号，2006 年 1 月，頁 38－39。

26 例如合法之土地登記，嗣後因有瑕疵而遭到有權之人行使解除權、撤銷權等形成權，或是登 記之行政處分已為上級行政機關撤銷等情形而言。

27 陳立夫，土地登記之公信力及其保護對象之範圍，台灣法學雜誌，2007 年 4 月，第 93 期，頁 280－281。

28 依據民法第 118 條第 1 項無權處分之法律效果原為「效力未定」，須經權利人承認始生效力，

而土地法第 43 條解釋之意旨，在無權利人無權處分其土地權利之際，若相對人係善意第三人，

第二款 登記名義人與第三人間具有效之法律行為

不動產登記之公信力，係法律為維護交易（即動態）安全而 創設之制度，故必須有「交易」。例如登記名義人甲與第三人乙 之間有買賣之法律行為存在，始有犧牲真正權利人之權利，轉而 保護信賴登記，再因交易而取得不動產權利登記之第三人之必要

29。反之，如第三人並非以法律行為取得不動產物權登記之權利，

而係依法律規定、繼承、強制執行及公用徵收，而為不動產物權 之取得者，因非交易，則不受土地登記公信力之保護³⁰。以繼承為 例，被繼承人甲之不動產，於繼承人乙辦理繼承登記時，形式上 雖為「繼承登記」，但實質上係被繼承人甲所有之不動產物權移 轉予繼承人乙之移轉登記。若是該繼承係因被繼承人失蹤，經法 院以死亡宣告方式而開始繼承者，進而辦理繼承登記完畢。但嗣 後被宣告死亡之被繼承人甲因仍存活，而撤銷死亡宣告者，惟其 不動產已經繼承登記予善意之繼承人乙³¹。按民事訴訟法第640條 規定，撤銷死亡宣告或更正死亡之時之判決，不問對於何人均有 效力。但判決確定前之善意行為，不受影響。因宣告死亡取得財 產者，如因前項判決失其權利，僅於現受利益之限度內，負歸還 財產之責。故繼承人乙若繼承甲之不動產，因撤銷甲之死亡宣告 後，仍應將甲之不動產返還予甲，乙不得主張受到土地登記公信 力之保護，因甲、乙之間並無交易³²，而係繼承關係。但繼承人乙 若已再將繼承之不動產又因交易行為，移轉登記予善意第三人丙 時，丙才有可能主張因具有效之交易行為而取得不動產權利，主 張受到土地登記公信力之保護，而不受前手瑕疵登記效力之法律 效果所影響。

因而取得土地權利登記時，應即排除民法第 118 條第 1 項無權處分之適用。

29 陳立夫，土地登記之公信力及其保護對象之範圍，台灣法學雜誌，2007 年 4 月，第 93 期，頁 281。

30 張風謨，土地登記之公信力，民事法論文集，1991 年，頁 172－173。

31 吳啟賓，不動產物權移轉登記與塗銷登記，台灣本土法學雜誌，2005 年 8 月，第 73 期，頁 12－14。

32 除了上開所舉以外，而是被繼承人甲之土地所有權係因無效、得撤銷等瑕疵原因而取得，事 後由其繼承人乙完成繼承登記，而甲之所有權登記因此瑕疵原因而遭法院判決塗銷登記，則乙亦 因並非從甲處交易取得該權利，故仍不得主張係因具有效法律行為而取得土地權利，故仍不受上

32 除了上開所舉以外，而是被繼承人甲之土地所有權係因無效、得撤銷等瑕疵原因而取得，事 後由其繼承人乙完成繼承登記，而甲之所有權登記因此瑕疵原因而遭法院判決塗銷登記，則乙亦 因並非從甲處交易取得該權利，故仍不得主張係因具有效法律行為而取得土地權利，故仍不受上