我國現行不動產登記效力之研究－以不動產登記名義人與真正權利人不一致為中心

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(1)國立高雄大學法律學系碩士班碩士論文. 我國現行不動產登記效力之研究－以不動產登記名義人與真正權利人不一致為中心. 研究生：劉榮華指導教授：謝志鵬. 撰博士. 中華民國九十九年七月.

(2) 謝. 辭. 自從 16 歲進入台南縣中華醫事技術專科學校（五專）就讀醫事檢驗科畢業後，一直遺憾沒有正式的於一所大學讀過法律，當過大學生，深感遺憾。雖然從我 24 歲開始到法律補習班報名上課，當時純粹是為了國家考試而再當學生，補習教育讓我通過了土地登記專業代理人（即土地代書）、司法特考（法院書記官）及自修通過軍法官考試，但這個遺憾一直存於心中，並未遺忘，尤其是走上法律實務工作這條人生道路，卻又無法律正規教育之薰陶與文憑，時刻提醒自己，應於年輕尚有機會的時候，彌補此缺憾。民國 96 年初（2007 年），時任國防部南部地方軍事法院軍事審判官（軍法官）職務，並具有現役軍人身分，可以選擇就讀國防大學國防管理學院法律研究所，其優勢為全職免費，但我選擇自費報考國立高雄大學法律研究所在職專班，因我想體會一般大學法律系裡面，教授的學術自由學風，以及國立高雄大學廣納各領域法律人才進入學校研讀的氣息，果然，老天並未讓我失望。從 96 年 9 月開學進入高雄大學上第一堂課，至今已經 3 年了，因為我是非法律系畢業，因此，我報考的是學士後法律組，其與法律組同學最大的不同是必須補修法律系大學部 50 個學分的課程，原先還以為這 50 個學分將是我畢業的最大障礙，因為實在是太多了，但如今就在我預定 3 年要畢業的同時，也平均的於每個學期一一修完，獲益良多。再者，當我們這種中年男子，還到法律系大學部上課，穿著經常讓學生誤以為是老師，方才體會年輕學子全天在校讀書，沒有工作、經濟壓力，真是幸福，因我已經過了那個階段，現在重新回味學生生活，則是以自己的金錢與時間來換取這種滋味，認真的程度更是超過從前，因為讀書、買書或學費所用的如果是自己的錢，則比使用父母的錢來得珍惜。回首這 3 年半工半讀的日子，讓我深深體會自己原是法律界的井底之蛙，尚有這麼多的學問尚未聽聞，例如我選修黃常仁老師的刑事特別法專題研究，當我的報告內容經過老師的批評指點，而我卻答不出來的時候，雖然寒流來襲，卻是汗流浹背，至今難以忘懷；當我選修張永明老師的行政法專題研究，報告人必 1.

(3) 須尋找主持人、與談人，整組報告流程，彷彿自己已經是學術界的大師，能有如此陣仗讓我發言，往往無法準時下課，迄今仍然回味無窮；在大學部選修陳月端老師的債各，雖然在偌大的百人教室裡面，我總是坐在最後一排，陳老師喜歡點名研究生起來示範作答給大學學生觀摩，每當我晃神的時候，聽到老師點我的名字，總讓我精神抖擻，興奮異常，如此情景，歷歷在目。順利畢業後，若時間許可，我還是想常常跑回學校旁聽老師們的上課。我的恩師謝志鵬教授，是我從所有上課老師裡面精挑細選，仔細品味，與最想學習的對象，因此，我大膽敦請謝老師擔任我的指導教授。我還記得我與謝老師的第一次對話，謝老師說：「我在學術上不是很有成就，所以，你找我當指導教授，對你的學術地位幫助不大，你要好好考慮啊。」，我則回答：「老師，我已經考慮清楚了，我喜歡在實務界工作，所以，學術地位對我也不重要，只要老師願意擔任我的指導教授就好了。」，謝老師以前並未收過學生，居然就爽快的答應收我了，真是有緣。就在謝老師長期、精心、費力的指導下，並於曾千娟老師、王鵬翔老師的熱心指點下，於 99 年 6 月 2 日完成口試，並獲得口試老師們對於論文內容的肯定，評語是「見解獨到，分析精闢」，可以獲得三位法學博士的肯定（三位老師均給 90 分），真是太高興了。我終於畢業了，終於取得夢寐以求的國立高雄大學法學碩士的學位，這不是夢，是真的。在高雄大學求學的這段期間，我最高興的是，認識了許多各種領域的同學、學長、學弟，例如在此重逢了我的潮州國中學長宋明政律師、認識了優秀的蔡秀男醫師、調查局南機組副主任施東亮學長、楠梓分局柯伯勳同學……等，一起求學、討論、報告、聚餐的日子，轉眼即將逝去，令人回味，還好，在我們尚未真正畢業之前，已經完成畢業紀念冊，裡面的合照，可以當作這段日子的點滴與回憶。求學期間，受到長官們的支持與鼓勵，感謝歷任國防部南部地方軍事法院院長的關愛，從陳文喜院長、彭德興院長、吳心農院長及張純文院長的大力支持；俟調至國防部高等軍事法院高雄 2.

(4) 分院檢察署任職，受到林武震檢察長及黎盛杲檢察長之鼓勵；3 年期間尚有李國安、陳戊山、蔡政芳、吳金源等庭長及葉國棟、李正雄主任之支持，終於得以完成在職進修之學業，尤其是在 99 年 6 月 2 日口試日前，接獲國防部令，調職聯勤司令部督察室法務組擔任法制官，承蒙組長劉柳成上校、首席參謀張伯昌中校之體諒，得以順利完成口試後，再前往新職報到，對於以上長官的厚愛，在此深表感謝之意。另在課業方面，我最想感謝的是蔣立民學長，從報名、選課、選老師，一直到論文製作、編輯與所有流程，均有蔣學長的指導，因為學長是我在軍法機關裡面的同事，又是先我一步從高雄大學法研所畢業的學長，因此，所有的疑問均可從學長這裡找到經驗與答案；就在論文編輯初稿的此時，當然還是找學長協助完成最後一個階段，而學長找了高手陳美秀軍法官共同幫忙完成，因為他的論文也是找陳美秀學妹協助編輯，所以，美秀學妹已經是我們論文編輯的不可或缺與感謝之人，感謝立民學長、美秀學妹犧牲時間的協助編輯。 3 年的求學時間不算短，除了要有錢、有閒以外，還要有家人的支持，因此，我要感謝內人秀惠的體諒，我要感謝兒子振邦的鼓勵，我要感謝母親、岳母、……等親友的期望，造就自己繼續努力完成學業的動力，終於，這段完成夢想的日子，即將接近尾聲，一個渴望完成法律正規教育學業與取得碩士文憑的遺憾，即將不再是遺憾，努力完成一件大事的感覺真好，這應該是所謂的成就感，感謝這些幕後恩人。高雄大學的景色真美，3 年來的日子，因為在職的關係，匆忙來去辦公室與教室之間，從未駐足欣賞，偶爾，利用下課時間，從法學院望向遠方，高雄大學的天空，真美，空氣，真好，……，我會常常想起這裡，這是我的新母校。劉榮華謹誌 2010 年 6 月. 3.

(5) 我國現行不動產登記效力之研究－以不動產登記名義人與真正權利人不一致為中心指導教授：謝志鵬博士國立高雄大學法律學系. 學生：劉榮華國立高雄大學法律學系. 摘要我國不動產物權，依法律行為而得、喪、變更，非經登記，不生效力。是為不動產物權變動於民法中之強制規定。惟不動產真正權利人與不動產登記名義人可能因為法律規定、人為因素或是法律行為因無效、撤銷、解除、錯誤等原因，而導致不動產登記之真正權利人與登記名義人不一致之情況發生。例如假買賣而為之虛偽登記、已經遭到法院判決撤銷之登記、借名登記、信託登記、登記錯誤等情事發生時，於不動產所有權狀或地政機關土地登記簿謄本所登記之名義人與真正權利人之間，可能呈現短期或長期不一致之狀態，或登記處分有無效、得撤銷原因，容易令一般人因信賴登記簿上之登記名義人即為真正權利人，然卻非如此。本研究將以上開情況作為探討與檢討之中心，分析比較學說及實務之解釋與解決方法，將物權行為與登記行為之性質分別討論，再將此二者之有效、無效、撤銷原因，分別臚列、比較，從私法領域及公法領域分別判斷其效果。次將土地法第43條有關善意第三人保護之解釋範圍，重新定義與擴充解釋。最後提出登記是物權行為之條件說，有別於登記是物權行為成立要件或生效要件說。本研究試圖尋求更周延的解決之道，以杜訴訟、糾紛之增加，並減少有關確認何人為不動產真正權利人之訴訟，並研提相關修正內容與對策，供有關主管機關日後修法及學說、實務解釋之參考，以提升不動產登記制度之公信力。關鍵字：不動產登記、不動產物權、真正權利人、登記名義人、登記條件說. I.

(6) 目次第一章. 緒論........................................................1. 第一節研究背景與動機 ...........................................1 第二節研究目的、範圍與方法 ......................................2 第一項研究目的................................................2 第二項研究範圍................................................2 第三項研究方法................................................3 第二章. 土地登記之公信力............................................6. 第一節各國土地登記制度 ..........................................6 第一項法國契據登記制度........................................6 第一款意義..................................................6 第二款特點..................................................7 第一目形式審查主義.......................................7 第二目登記無公信力.......................................7 第三目登記與否不予強制 ..................................7 第四目登記簿採人的編成主義 ..............................7 第五目登記以土地權利之動態為主 ..........................7 第六目土地登記為對抗第三人之要件 ........................8 第二項德國權利登記制度........................................8 第一款意義..................................................8 第二款特點..................................................8 第一目登記要件主義.......................................8 第二目實質審查主義.......................................9 第三目登記具有公信力 ....................................9 第四目登記採強制主義 ....................................9 第五目登記簿採取物的編成主義 ............................9 第六目登記以土地權利之靜態為主 ..........................9 第三項澳洲托崙斯登記制度 .....................................9 第一款意義.................................................10 第二款特點.................................................10 第一目登記並非採全面強迫制 .............................10 第二目登記採實質審查主義 ...............................10 第三目登記具有公信力 ...................................10 第四目交付土地權狀為登記人應享權利之證書 ..............10 第五目土地如有設定權利負擔應為登記 .....................11 第六目登記機關負因登記錯誤之損害賠償責任 ..............11 第二節我國土地登記制度 .........................................11 1.

(7) 第一項土地登記具公信力之要件.................................13 第一款原登記有法律上或其他不一致之情事...................13 第二款登記名義人與第三人間具有效之法律行為 ..............14 第三款第三人取得權利須為善意 .............................15 第四款實務見解 ............................................16 第五款問題評析 ............................................17 第二項土地法第 43 條之意涵....................................18 第三項新增修民法第 759 條之 1 規定之評析.......................20 第三章. 登記行為理論探討 .........................................25. 第一節登記行為之法律性質 ......................................25 第一項登記與債權行為之法律關係 .............................25 第二項登記與物權行為之法律關係 .............................27 第一款登記行為不等於物權行為 .............................28 第二款登記係行政處分 .....................................30 第三項登記行為與物權變動之法律關係 .........................30 第一款物權變動為物權行為加上登記行為.....................31 第二款實務見解 ............................................32 第二節法律行為無效原因與登記無效原因之比較 ...................33 第一項問題提出 ..............................................33 第二項法律行為無效原因 .....................................34 第三項登記無效原因..........................................35 第一款登記即行政處分性質 .................................35 第二款行政處分無效之原因 .................................36 第四項實務見解 ..............................................38 第一款登記申請書與登記簿內容不同 .........................38 第二款假買賣（債權行為）及真贈與（物權行為、登記） ......41 第三款無效行政處分........................................43 第五項法律行為無效原因與登記無效原因不一致 ................45 第三節登記原則 ................................................46 第一項公示原則 ..............................................46 第二項公信原則 ..............................................47 第四節登記絕對效力原則 ........................................48 第一項問題提出 ..............................................48 第二項登記絕對效力之意義.....................................48 第三項登記與不動產物權行為效果之分離.......................53 第一款物權契約（行為）與行政契約 .........................55 第二款不動產登記之准駁與物權行為之效力.....................56 第三款實務見解 ............................................58 2.

(8) 第四項第五項第四章. 不動產登記之未來 .....................................62 小結 ..................................................62. 登記名義人與真正權利人不一致 .............................65. 第一節登記名義人與真正權利人不一致之原因 .....................65 第一項原因行為之瑕疵.........................................66 第一款原因行為無效原因 ...................................67 第一目法律行為無效......................................67 第二目意思表示無效......................................69 第二款原因行為撤銷原因 ...................................70 第一目撤銷意思表示......................................70 第二目撤銷法律行為......................................70 第二項登記（行為）之瑕疵.....................................73 第一款登記無效原因........................................73 第二款登記撤銷原因........................................76 第三項其他原因 ..............................................77 第一款債權讓與 ............................................77 第二款借名登記 ............................................78 第三款繼承權遭受侵害 .....................................79 第四款登記錯誤 ............................................81 第二節登記名義人與真正權利人不一致之解決 .....................83 第一項問題提出 ..............................................83 第二項解決方法 ..............................................83 第一款登記效力之解決 .....................................84 第二款物權行為效力之解決 .................................86 第三項實務見解 ..............................................88 第一款登記具有推定真正之效力 .............................88 第二款回復原狀及不當得利之返還 ...........................89 第三款以時效消滅解決 .....................................91 第四款所有物返還請求權及所有物妨害除去請求權 ............96 第五款更正登記 ............................................97 第五章. 結論 .....................................................101. 參考文獻 .........................................................106. 3.

(9) 第一章第一節. 緒論研究背景與動機. 民法物權涉及所有權為核心的社會基本價值確保，與財產權秩序的靜態權利體系穩定及動態交易安全保障。如果沒有私有財產制度，則沒有物權法，特別是不動產所有權之取得與變動，其一方面須尊重所有權（即靜態權利），另一方面又須注重社會公共利益與交易之動態安全。所以，這些問題一直是我國民法物權 1. 編之規範核心，也是本研究所欲探討之重點。 2. 有關我國不動產物權變動制度，按民法第758條第1項規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。次按同法第759條規定，因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權 3. 者，應經登記，始得處分其物權。是為不動產物權變動之強制規定。故不動產物權變動之原因，可能係基於契約行為，再由當事人以雙方配合辦理登記之方式，而使物權合意發生變動之效果；另亦可能係因法律所規定之要件事實發生，而權利人未經辦理登記即可發生物權變動之效力。惟不動產真正權利人與登記名義人可能因為法律規定之事實發生、人為故意或過失因素或是法律行為有無效、撤銷、解除、錯誤等等原因，而導致不動產真正權利 4. 人與登記名義人發生不一致之情況發生。例如不動產假買賣而為之虛偽登記、已經遭到法院判決撤銷之登記、借名登記、登記錯誤等情事發生時，於不動產所有權狀、地政機關土地登記簿謄本所登記之名義人與真正權利人之間，即可能呈現短期或長期不一致之狀態，一般人因信賴登記簿上之登記名義人即為真正權利 1. 蔡明誠，民法物權篇不動產所有權修正草案之探討，台灣法學雜誌第 89 期，2006 年 12 月，頁 146－147。 2 不動產物權變動係指不動產之物權之得、喪、變更，如土地所有權、抵押權等權利，其取得、設定、喪失或變更之效果已經合法產生或消滅之意思。例如甲之Ａ土地所有權已經移轉登記予乙，在登記完畢時，即謂Ａ土地所有權人已經由甲變成乙，謂之Ａ土地之所有權移轉已經完成物權變動之法律效果。 3 參照 2009 年 1 月 12 日立法院三讀通過，2009 年 1 月 23 日總統公布之新修正民法第 759 條條文。 4 不動產登記名義人是謂地政機關土地登記簿謄本所載之權利人，而真正權利人是謂由民法、土地法、行政法等法律規定判斷，真正得以享有該不動產物權權利之人謂之。 1.

(10) 人，而與之交易，卻又因此產生法律糾紛。此外，本次修法（即 2009年1月12日立法院修正之物權法）又將民法第759條所稱「於登記前已取得不動產物權者」之範圍擴大，上開問題將更形嚴重。是以有關不動產之登記制度與其物權變動效力、現行不動產之債權行為、物權行為與登記行為之間，究竟其關係為何？是否債權行為或物權行為之無效、得撤銷原因，即為不動產登記無效、得撤銷之原因？地政機關所為之不動產登記究竟是私法行為？或公法行為？地政機關所為之登記效力，能否與民法之法律行為效果分開而論？或是受到民法之規範？登記完畢是否產生獨立效力？新增修民法第759條之1，能否解決上開因登記而產生之交易安全問題？有關登記制度所產生之效力，是否應該重新解釋、探討，以得出符合人民期待之解釋理論？對此實宜及早研究，俾利相關法制之建構，並試圖尋求更周延的解決之道，以杜不動產交易糾紛之增加，並減少有關確認何人為不動產真正權利人之訴訟，以提升不動產登記制度之公信力，此為本研究之背景與動機所在。. 第二節研究目的、範圍與方法基於上述研究背景與動機，謹將本文之研究目的、範圍與方法簡述如下：. 第一項研究目的一、探討我國不動產登記效力之解釋，在不動產登記名義人與真正權利人登記不一致情形下，是否仍以保護善意第三人為對象。二、探討有關民法債權行為、物權行為之無效、得撤銷原因，是否即為不動產登記無效、得撤銷之原因。三、不動產登記行為，是私法行為？或公法行為？四、地政機關所為之登記效力，能否與民法之法律行為效果分開而論？使其產生獨立之登記效力？五、新增修民法第 759 條之 1，能否解決本文所述之問題？. 第二項研究範圍. 2.

(11) 一、由於社會上一般人民對於所謂不動產登記名義人與真正權利人有登記不一致之情事發生時，我們應以各種不同之角度來觀察這件事情之效力，純以法律人之角度，即實務所謂保護善意第三人登記效力，亦即須取得與不動產相關登記者，其為善意時，方受到善意第三人之保護。惟本研究所欲探討者，信賴登記之保護對象應否擴及所有社會一般大眾，只要其信 5. 賴不動產登記之名義人為何人，而有法律行為之「表現」者，即應受到不動產登記效力之保護，例如債權人相信債務人所提出之不動產登記簿謄本所載登記名義人係債務人，以為其財力證明，而向金融機構申請信用卡、現金卡、金融卡、信用貸款或為他人擔任保證人等，但債權人未設定抵押權登記，即與債務人發生借貸契約關係，該金融機構僅為普通債權人，屆期債務不履行，債務人未如期清償債務時，普通債權人聲請法院強制執行，在執行時明明不動產登記簿仍然記載土地為債務人所有（即登記名義人），惟卻有他人（即真正權利人）提出第三人異議之訴，卻使得普通債權人無法繼續強制執行滿足其債權，因其與債務人之間並未因善意信賴該登記而取得任何有關該不動產權利之登記（例如設定抵押權之登記），可能即無法受到善意第三人信賴不動產登記之保護。二、本研究欲就上開問題提出有關民法債權行為、物權行為之無效、得撤銷原因，是否即為不動產登記無效、得撤銷之原因，進行深入研究。三、本研究主要探討之點為債權、物權行為之間的私法法律關係，與行政機關所為登記行為（即不動產登記）之間，是否可分離其法律效果？並嘗試進行分析與歸納。四、我國不動產登記相關法令與法制及不動產登記相關行政規則、法規命令、函釋等闡釋、比較。. 第三項研究方法 5. 債權行為因為不具公示性質，難有「表現」之外觀，若援引「表見代理」之法理，例如承租人訂立不動產租賃契約，有明顯可見之租賃使用外觀；又如債務人與金融機構發生借貸債權契約關係，可由金融機構徵信查詢系統得知者，均屬債權行為之表現。 3.

(12) 一、文獻、學說實務之研究比較法從不動產登記效力之各種學說、登記制度之觀點，蒐集相關資料，包括既存之史料、專書著作、碩博士論文、期刊、網際網路、學術研討會資料及政府相關出版品與實務見解等，分析探討現行不動產登記制度相關法律問題，並將其內容類型化，尋求分析各種癥結所在。二、綜合歸納分析法本研究擬以民法、土地法、土地登記規則、行政法等為研究之方向，並參酌實務見解，在土地登記制度上進行分析，並將一般人民對於登記之看法與不信賴之觀點深入研究後，提出相關建議，以供地政主管機關與立法院未來研修地政法令之參考。. 4.

(13) 5.

(14) 第二章第一節. 土地登記之公信力 6. 各國土地登記制度. 目前各國之土地登記制度，大體上可區分為兩種主要類型。一為契據登記登記制（或稱登記對抗主義），其係指不動產物權之變動，經當事人訂立契據，即已生效，但非經登記，不得對抗第三人，登記機關依照契據所載內容，予以登記之制度。此一制度首創於法國，又稱為法國登記制。除法國外，日本、義大利等 7. 國家亦採行之。二為權利登記制（或稱登記要件主義），其係指不動產物權之變動，非經登記不生效力，登記機關對於不動產權利之變動，須確實審查確定後，方予登記之制度，稱為「權利登 8. 記制」。. 第一項法國契據登記制度9 第一款. 意義. 契據登記制（Registration System of Deeds）係法國首創，又稱為法國登記制，或登記對抗主義。此制於土地所在地之官署設有公簿，以登載土地權利之得、喪、變更，使有利害關係之第三人，就該公簿得知土地權利之狀態（即靜態權利）。而土地權利之得、喪、變更，採意思主義，即認雙方當事人間有讓與之意思合致，訂立契約，即可發生物權變動之效力，並不以登記為生效 6. 「土地」之用語於不同「法規」有不同之定義或解釋，依民法第66條第1項將「土地」規定為不動產之一種，「不動產」係指「土地及其定著物」，所謂「定著物」係指固定附著於土地，並得獨立為權利之標的物而言，例如房屋、橋樑、游泳池、加油站等均屬之。又土地法第1條將「土地」規定為「水陸及天然富源」；土地法第5條第1項將土地上之定著物稱為土地改良物，再分為「建築改良物」與「農作改良物」。另建築法第4條將「建築物」作更詳細之規定，其定義為「為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。而土地法第37條第1項及土地登記規則第2條則規定，「土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利之登記。」。故本研究所指「不動產登記」係指「土地」與得依據土地登記規則辦理登記之「建物」而言，亦可合併簡稱為「土地登記」。有關不動產登記之意義詳見黃志偉，不動產登記理論與實務（上），永然文化出版公司，84年9月2版1刷，頁12－13。 7 關於各國登記制度之特點，請參閱史尚寬，土地法原論，1975年台5版，頁57-59。何彥陞，我國現行不動產登記制度之研究－以債權物權化公示方法為中心，國立臺北大學碩士論文，95年7 月，頁28-29。黃志偉，不動產登記理論與實務（上），永然文化出版公司，84年9月2版1刷，頁30 －33。 8 權利登記制又可分為德國登記制與托侖斯登記制（又稱澳洲登記制）。 9 楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 162－163。 6.

(15) 要件，登記機關證明契據已經訂立，依照契據所載內容辦理登記，並不加以實質審核，故其登記不發生公信力。至於契據之內容是否真實、有無瑕疵等情，均不予以審核。此制施行於法國、義大利、比利時、西班牙、挪威、日本、丹麥、葡萄牙、巴西等南美若干國家及美國多數之州。第二款. 特點. 第一目. 形式審查主義 10. 登記官署對於登記之申請，係採用形式上之審查，如申請登記之手續完備，即依照契據內容，登載於登記簿。至於契據所載權利事項，有無瑕疵，則不予過問。第二目. 登記無公信力. 11. 登記無公信力者，謂已登記之權利事項，公眾不可信賴其有確定之效力也。已登記權利事項，如有第三人出面主張權利，仍應依實體法確定其權利之歸屬，若實體上認為其權利不成立，或有無效或得撤銷之原因時，則該第三人得以其不成立或無效而對抗已登記之人，故此登記制度並無助於權利變動之維護。第三目. 登記與否不予強制. 此登記制度之土地權利登記與否，由當事人自由決定，法律並無強制當事人登記之規定。第四目. 登記簿採人的編成主義. 契據登記制度之登記簿編成不以土地為準，而以土地權利人登記次序之先後編成之。登記完畢僅在契約上註記經過，不發權利書狀。第五目. 登記以土地權利之動態為主. 10. 例如登記申請書表格是否填寫完整、印章清晰、申請人簽名是否本人所簽等，謂之形式審查。但並不依據法律之實質內涵與精神而介入權利狀態是否真正之審查。 11 也就是說，此登記僅能證明當事人確實有申請辦理登記，但卻不能產生我國登記制度所謂之「公信原則」之效力。公信原則容後詳述。 7.

(16) 土地權利之現在狀態（即靜態）固應為登記，而對土地權利之變動情形（即動態）尤為偏重，此制度係以徵課為主之登記制 12. 度。第六目. 土地登記為對抗第三人之要件. 土地權利之取得或變更，依當事人意思之合致，訂立契約，即已發生法律上之效力，但是向政府機關提出登記公示為對抗第三人之要件，而非因提出登記公示即一定生效，因政府機關不予 13. 審查文件之有無瑕疵。. 第二項德國權利登記制度14 第一款. 意義. 權利登記制（Registration System of Title）為德國法系之登記制度，又稱德國登記制或登記要件主義。即關於不動產物權變動之行為，僅有當事人之意思表示及訂立契據尚不生效，必須經登記機關實質審查確定，並履行法定登記之形式，登記於登記簿後，始生物權變動之效力，亦即非經登記不生效力及不能對抗第三人，未經登記者，當事人間在法律上尚不生物權變動之效力。故登記機關對於權利之取得或變更，須確實審查，完全無誤後，方予登記，登記具有公信力。此制首創於德國，採行者有瑞士、荷蘭、捷克、南斯拉夫、奧地利、匈牙利、埃及等國。第二款. 特點. 第一目. 登記要件主義. 不動產物權之取得或變更，以登記為其發生效力之必要條 12. 土地權利之現在登記狀態應是學者所稱「靜態」或「靜的安全」，亦即有關權利內容、權利性質方面的問題；而土地權利之變動情形應是學者所指「動態」或「動的安全」，即指交易安全之問題。上開論述詳參何彥陞，我國現行不動產登記制度之研究－以債權物權化公示方法為中心，國立臺北大學碩士論文，95 年 7 月，頁 46－47。 13 所謂「形式審查」係指登記機關不審查申請人契約內容之正確性、完整性及有無瑕疵，一經申請登記即為登記於登記簿之謂。反之，所謂「實質審查」係指登記機關依據法令審查應提出之出面資料、身分資料、課稅資料、切結書等，若有瑕疵，即命補正或駁回，直至審查無誤後，一切均符合法令要件後，方予以登記之謂。 14 楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 161。溫豐文，土地法，2007 年，頁 153－154。 8.

(17) 件，如不登記，當事人雖訂有契約，不能對抗第三人，而在法律上亦不發生物權變動之效力，故除當事人之間意思表示一致並立 15. 有合約外，須以履行登記程序為物權變動之生效要件。第二目. 實質審查主義. 登記機關對於公有、私有登記申請案，有實質之審查權，即不僅審查申請所必具之形式要件，土地權利變動之原因與事實是否相符，繳附文件有無瑕疵與完備，均須詳加審核，證明無誤後，方予登記。第三目. 登記具有公信力. 即一般人民可信賴已登記之權利，具有確定之效力。登記簿上所載權利事項，縱在實體法上由於登記原因不成立，或有無效或得撤銷之情形，亦不得以其不成立、無效或撤銷，對抗善意第三人。易言之，登記簿所載權利事項，對於善意第三人，在法律 16. 上有絕對效力。第四目. 登記採強制主義. 所有不動產物權之取得、設定、變更、喪失，採取強制登記主義，非經登記不生效力。第五目. 登記簿採取物的編成主義. 登記簿依土地地段、地號先後之次序編成之。登記完畢，不發權利證書，僅在契約上加以註記登記之經過而已。第六目. 登記以土地權利之靜態為主. 此登記制之登記簿，先辦理登記土地權利之現在狀態，再及於土地之變動情形。. 第三項澳洲托崙斯登記制度 17. 15. 此制度之立法例，與我國民法第 758 條所規定之立法例相似。此制度登記完畢後之效力與我國土地法第 43 條之解釋意旨相似。 17 楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 161－162。溫豐文，土地法，2007 年，頁 154－155。 16. 9.

(18) 第一款. 意義. 托崙斯登記制（Registration System of Torrens）又稱為澳洲登記制，或權狀交付主義。此制為托崙斯爵士在澳洲首創，托崙斯爵士原為海關之稅務員，嗣後任南澳洲登記長，因熟悉船舶登記之法律，由船舶登記之觀念類推構想，創立此不動產登記制度。托崙斯登記制乃指土地一經登記後，其土地權利具有確定性質，而使移轉便利，其法乃以官署之力作一次土地權利之總清理，以代替私人間之調查徵信追究權源，並以政府交付之權狀，以代替私人間之契約行為。此制之基本精神與權利登記制相同甚多。採行者有愛爾蘭、加拿大、美國伊利諾州、泰國、馬來西亞、南非聯邦、蘇丹等國。第二款. 特點. 第一目. 登記並非採全面強迫制. 即不強制一切土地權利變動，必須向登記機關申請登記，登記與否，任由當事人自行決定。但土地如一經申請第一次登記後，日後如有土地移轉或變動，非經登記，即不生效力。第二目. 登記採實質審查主義. 登記機關對於登記之申請，有實質審查之權限，登記原因及證明文件詳予審查是否有誤，必須公告者，應經公告程序，而後始能確定之登記。第三目. 登記具有公信力. 土地一經登記，即有不可推翻之效力，此項權利之效力，由國家保證之，且任何人均應信賴其登記。第四目. 交付土地權狀為登記人應享權利之證書. 土地為所有權第一次登記時，登記機關依權利狀態製發土地權狀一式二份，一份交給申請人收執，以為確認權利之證明；一份留存登記機關，以備編成登記簿。故登記人執存之土地權狀， 10.

(19) 實即登記簿之副本，其內容與登記簿完全一致。第五目. 土地如有設定權利負擔應為登記. 已登記之土地，如有抵押權等他項權利設定時，應為辦理他項權利等負擔之設定登記。第六目. 登記機關負因登記錯誤之損害賠償責任. 登記之土地權利，既有不可推翻之效力，則登記如有遺漏或錯誤，致真正權利人遭受損害時，登記機關負賠償之責任。. 第二節. 我國土地登記制度. 18. 19. 我國現行之土地登記制度，係以民法、土地法及土地登記規則等法令規定為主要基礎而建構，若依據我國民法第758條規定及同法第759條規定可見，民法原則上所採行者係登記生效主義，即以德國權利登記制度為其根本；而土地法所規定之土地登記制度，則以澳洲托崙斯登記制度為其基礎，融合而成一個新的登記制度，故學說上向來認為我國土地登記制度係兼採德國權利登記制及澳洲托侖斯登記制之特點融合而成之一種新的權利登記制 20. 。是我國於現行法上，對於依法律行為而取得、設定、喪失及變. 更之不動產物權，係採登記生效主義（即民法第758條明定）；且實務與學界通說之見解，均認為我國土地登記制度，基於土地法第43條之規定，「依本法所為之登記，有絕對效力」，而具有公 21. 信力。而登記有公信力則係德國權利登記制與澳洲托崙斯登記制之特點，即為保護交易安全，對於登記簿上所登載之權利人（即登記名義人）一般人民應可信賴其為真正，縱使登記名義人與真 18. 我國土地登記制度詳參黃志偉，不動產登記理論與實務（上），永然文化出版公司，84年9月2 版1刷，頁34－36。 19 土地登記，在我國土地登記規則第2條中明文規定，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利之登記。故土地登記係土地及建物登記之簡稱，而實務上所稱不動產登記亦係上開意思，而非民法第66條所定不動產範圍之意，其有關登記程序所適用之法規即稱「土地登記規則」。 20 陳立夫，土地登記之公信力及其保護對象之範圍，台灣法學雜誌，2007 年 4 月，第 93 期，頁 278-279。何彥陞，我國現行不動產登記制度之研究－以債權物權化公示方法為中心，國立臺北大學碩士論文，95 年 7 月，頁 11。楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 163。陳明燦，土地流抵契約登記與相關法律問題，台灣法學雜誌第 104 期，2008 年 3 月，頁 228。 21 蔡明誠，土地登記之公信力，月旦法學，68 期，2001 年 1 月，頁 10-11。 11.

(20) 正權利人不一致時，亦保護因信賴登記而為交易取得登記權利者之利益，即善意第三人將受到土地法第43條所定，登記有絕對效力之保護。又我國有關不動產物權之取得、設定、喪失或變更之制度，均以公開透明之方式為之，否則不動產交易安全即受危害，故不動產物權在移轉之過程中，目前實務、學說及新增修民法第759條之1條文，即建立一套「保護善意第三人」之公示制度，來維護不動產交易安全，利於交易當事人之查詢，促進交易之便捷，藉以降低交易成本。因此公示制度乃成為界定不動產物權變動之重要機制。此觀我國民法第758條之規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，同法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」，即可發現我國民法有關不動產物權之「登記」是為不動產物權變動或處分之法定要件，不容以契約特約而取代上開登記效力。而辦理不動產物權登記之準據規範，是以土地法及其授權所訂定之土地登記規則為主要法源依據。不動產登記後之法律效果，係賴土地法第43條所規定解釋之「依本法所為之登記，有絕對效力。」，以維持不動產物權登記之公示力與公信力。因此土地登記制度係為確保個人自由使用、收益、處分其不動產物權，並使一般人得藉由查詢、認識不動產物權之存在、喪失、變動之公示方法。此外，為顧及其真實權利關係與公示內容不一致之情事發生，更對公示方法承認其有公信力（即公信原則），故土地登記須遵守嚴謹之實質審查程序，一經地政機關依據土地登記規則等相關法令審查、登記完畢後，其登記內容即須正確與真實，俾與不動產之真實權利關係期能完全一致，以保 22. 障人民之財產權並維護交易之安全。是我國不動產登記制度，目前在學說及實務均以「登記」及「土地法第43條」為主軸，並以登記之公信力對善意第三人之保護制度，操作整個不動產物權變動與否及權利歸屬之判斷。. 22. 何彥陞，我國現行不動產登記制度之研究－以債權物權化公示方法為中心，國立台北大學碩士論文，2006 年 7 月，頁 8。 12.

(21) 第一項土地登記具公信力之要件本研究主要討論之重心在於登記權利之主體變動問題，亦即登記名義人與真正權利人之間的法律關係，故原則上以所有權移轉登記為中心。所謂「所有權移轉登記」之意義，係指「土地」或「建物」分 23. 別於辦竣「土地所有權總登記」或「建物所有權第一次登記」後，因法律行為或法律行為以外之事實，使得土地所有權發生移轉，權利主體變更，依法向登記機關申辦之權利主體變更登記，而使土地登記簿上之原所有權人（即原登記名義人）移轉登記為新權利人（即新登記名義人）所有，致權利主體發生變更者，稱為「所有權移轉登記」 24. 。而本研究係以「法律行為」中之「買賣」所產生之所有權權利主. 體變動為中心。故本研究所提之「土地登記」，原則上均指以買賣為原因之土地所有權移轉登記。第一款. 原登記有法律上或其他不一致之情事. 所謂登記有法律上或事實上不一致之情事，係指不動產登記 25. 名義人與其實體法上的權利關係有不一致之情事而言。亦即登記名義人取得登記權利為不正當或不合法，或是原為合法，其後已 26. 經變成不正當、不合法時，其仍為該不動產物權之登記名義人，而其原取得登記之原因有法律上或其他之瑕疵，可能係歸責於自己，亦可能係出於他人之錯誤或是登記機關登記人員之疏失，而其再為處分該不動產物權予第三人時，原本係為無權處分，而該第三人若因信賴不動產登記制度而取得不動產物權登記之權利者，此時，該善意第三人因信賴原土地登記之公信力，依法而為 27. 取得新權利之登記者，則有公信力之適用。故此亦為民法第118 28. 條第1項無權處分法律效果之例外規定。 23. 「建物所有權第一次登記」一般人民於社會上稱之為「建物保存登記」。黃志偉，不動產登記理論與實務（上），永然文化出版公司，84 年 9 月 2 版 1 刷，頁 188－189。 25 石川清，ドイツ土地登記法 30 講（15），登記研究 695 号，2006 年 1 月，頁 38－39。 26 例如合法之土地登記，嗣後因有瑕疵而遭到有權之人行使解除權、撤銷權等形成權，或是登記之行政處分已為上級行政機關撤銷等情形而言。 27 陳立夫，土地登記之公信力及其保護對象之範圍，台灣法學雜誌，2007 年 4 月，第 93 期，頁 280－281。 28 依據民法第 118 條第 1 項無權處分之法律效果原為「效力未定」，須經權利人承認始生效力，而土地法第 43 條解釋之意旨，在無權利人無權處分其土地權利之際，若相對人係善意第三人， 24. 13.

(22) 第二款. 登記名義人與第三人間具有效之法律行為. 不動產登記之公信力，係法律為維護交易（即動態）安全而創設之制度，故必須有「交易」。例如登記名義人甲與第三人乙之間有買賣之法律行為存在，始有犧牲真正權利人之權利，轉而保護信賴登記，再因交易而取得不動產權利登記之第三人之必要 29. 。反之，如第三人並非以法律行為取得不動產物權登記之權利，. 而係依法律規定、繼承、強制執行及公用徵收，而為不動產物權 30. 之取得者，因非交易，則不受土地登記公信力之保護。以繼承為例，被繼承人甲之不動產，於繼承人乙辦理繼承登記時，形式上雖為「繼承登記」，但實質上係被繼承人甲所有之不動產物權移轉予繼承人乙之移轉登記。若是該繼承係因被繼承人失蹤，經法院以死亡宣告方式而開始繼承者，進而辦理繼承登記完畢。但嗣後被宣告死亡之被繼承人甲因仍存活，而撤銷死亡宣告者，惟其 31. 不動產已經繼承登記予善意之繼承人乙。按民事訴訟法第640條規定，撤銷死亡宣告或更正死亡之時之判決，不問對於何人均有效力。但判決確定前之善意行為，不受影響。因宣告死亡取得財產者，如因前項判決失其權利，僅於現受利益之限度內，負歸還財產之責。故繼承人乙若繼承甲之不動產，因撤銷甲之死亡宣告後，仍應將甲之不動產返還予甲，乙不得主張受到土地登記公信 32. 力之保護，因甲、乙之間並無交易，而係繼承關係。但繼承人乙若已再將繼承之不動產又因交易行為，移轉登記予善意第三人丙時，丙才有可能主張因具有效之交易行為而取得不動產權利，主張受到土地登記公信力之保護，而不受前手瑕疵登記效力之法律效果所影響。因而取得土地權利登記時，應即排除民法第 118 條第 1 項無權處分之適用。 29 陳立夫，土地登記之公信力及其保護對象之範圍，台灣法學雜誌，2007 年 4 月，第 93 期，頁 281。 30 張風謨，土地登記之公信力，民事法論文集，1991 年，頁 172－173。 31 吳啟賓，不動產物權移轉登記與塗銷登記，台灣本土法學雜誌，2005 年 8 月，第 73 期，頁 12－14。 32 除了上開所舉以外，而是被繼承人甲之土地所有權係因無效、得撤銷等瑕疵原因而取得，事後由其繼承人乙完成繼承登記，而甲之所有權登記因此瑕疵原因而遭法院判決塗銷登記，則乙亦因並非從甲處交易取得該權利，故仍不得主張係因具有效法律行為而取得土地權利，故仍不受上開公信原則之保護。 14.

(23) 再者，若是被繼承人甲所有之不動產已因繼承登記予繼承人乙名下，此時甲之不動產真正權利人丙，主張甲、丙之間有民法第87條第1項前段通謀虛偽意思表示之情，故甲、丙之間登記有無效原因，請求繼承人乙塗銷其繼承登記，將不動產返還予真正權利人丙，繼承人乙因其自被繼承人甲處取得不動產物權，係因繼承關係而得，並非與甲有交易之法律行為而取得不動產物權，故乙之繼承登記不受到土地法第43條善意第三人之保護。第三款. 第三人取得權利須為善意. 33. 所謂「善意」係指第三人不知原登記名義人取得不動產物權係有不真實之情事，係無權處分而言，謂之善意。如屬「惡意」者，即其早知登記名義人並非真正權利人，而仍與之有交易行為，進而完成不動產物權之移轉登記，即不在公信力保護之列。但取 34. 得權利之惡意第三人，復因交易而使得他人取得不動產權利者，如該他人為善意者，則該他人（即另一善意第三人）仍有公信力保護之適用。反之，如惡意第三人以下之人，取得登記權利均為惡意，則不動產物權不論移轉登記予第幾人，均不受到公信力之保護，即不生物權變動之效力。故前開所述，繼承人雖為善意，亦不受到公信力之保護。因繼承人與被繼承人之間，並無法律行為存在，亦無交易安全須要維護，所以，並不用討論繼承人之繼承登記係善意或惡意。另純粹「事實狀態」之登記事項，例如關於土地之面積，登記於標示部，縱有不真實、不正確，亦不受到公信力之保護。例如登記土地面積（300平方公尺）大於實地面積（250平方公尺），僅於測量後更正為正確面積而已，並未能得出善意第三人得向地政機關或前手主張應給予與土地登記面積相同之土地之權，至於得否向前手主張損害賠償等權利，則屬另一問 33. 陳立夫，土地登記之公信力及其保護對象之範圍，台灣法學雜誌，2007 年 4 月，第 93 期，頁 281。 34 何謂「惡意第三人」，例如最高法院 44 年臺上字第 828 號判例所稱；「上訴人如明知訟爭房屋已被查封竟予買受，顯有惡意，其所為登記自難認為信賴登記而為新登記，應不受土地法第 43 條之保護」。故所謂惡意第三人係指對其所承受不動產權利之前手（即第二人）與其相對人（即第一人）之間有任何無效、得撤銷或其他法律瑕疵之原因均知情，則此人謂之惡意第三人。至於民法第 175 條所稱「惡意」，則是動機不良之意思，而非與上開「惡意」同其意義。此外，若是交易行為由契約當事人訂定後，約定登記於第三人「胎兒」名下，俟其出生後且非死產者，事實上應無主張該胎兒有惡意之空間，至於原契約當事人是否惡意，係另一問題。 15.

(24) 35. 題。第四款. 實務見解. 案例：有關第三人惡意取得土地權利糾紛之實務判決上訴人主張Ｏ隆公司係惡意取得系爭土地應有部分，無土地法第 43 條規定之適用云云；己ＯＯ則抗辯：系爭土地上還有其他建物需要拆除，因本件買賣的條件包含清理地上物的費用，故價格會低於公告現值，但是並不表示被上訴人不是善意第三人等語；Ｏ隆公司則抗辯：Ｏ隆公司係善意取得系爭土地應有部分，有土地法第 43 條規定之適用等語。按土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」，此項規定係為保護善意第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力及保護交易之安全。而主張依土地登記而取得新登記之第三人為惡意者，基於土地登記之真實推定力，自應就此反於登記簿記載之有利事實負舉證責任。且所謂第三人為惡意者，係指第三人知悉而言，並未包含因過失而不知之情形在內。系爭土地之原登記名義人為簡Ｏ聘等 15 人，而己ＯＯ之父親簡Ｏ山繼承取得系爭土地 60 分之 1 應有部分之所有權，嗣簡Ｏ山去世，由己ＯＯ於 94 年 9 月 7 日辦理繼承而登記為共有人，而後己ＯＯ之應有部分再於 94 年 9 月 22 日以買賣為原因而移轉登記予Ｏ隆公司之事實，為兩造所不爭執。經查：上訴人雖舉出台北地院 47 年調字第 623 號調解筆錄、簡Ｏ生祭祀公業證明書及簡Ｏ生祭祀公業所有土地納稅人名單影本各 1 份，用以證明系爭土地係屬系爭祭祀公業之祀產。惟因上開祭祀公業證明書雖記載包含系爭土地在內之地號，自日治時代時起即由系爭祭祀公業管理委員會「管理」，且於光復後政府曾經派員調查，確認證實係祭祀公業用地等語，然並非記載上開土地係屬祭祀公業派下共有之祀產。且因系爭土地即使係系爭祭祀公業之「用地」，並由管理委員會「管理使用」，但仍非等同屬系爭祭祀公業所有。至於土地納稅人名單之日期為 64 年 12 月 12 日制作，而上開簡Ｏ生祭祀公業證明書之日期則為 55 年，二者相距 9 年，且 35. 參閱高雄高等行政法院 97 年度訴字第 348 號判決意旨。 16.

(25) 非如該證明書上蓋有地方主管機關蓋印之證明，則其是否確實與事實相符，仍非無疑。且上開書證並未經對外公示，更難以此認為Ｏ隆公司與己ＯＯ為交易時當然應知悉而為惡意。再而，就上訴人所指之價格偏低乙節縱認屬實，而得認Ｏ隆公司未進一步查證己ＯＯ是否真正所有權人，或有過失，惟仍尚非即得據此認Ｏ隆公司係惡意明知己ＯＯ非真正所有權人。因Ｏ隆公司如知悉己ＯＯ非真正所有權人，則其與己ＯＯ之移轉將無從對抗所有權人，無論取得價格如何低廉，均將因系爭土地遭所有權人追回，而無從取得土地權利，則其以低價取得土地，將無利益可言。從而，上訴人僅以Ｏ隆公司取得系爭土地之價格偏低，主張慶隆公司當然應屬惡意，不得主張信賴土地登記之公信力云云，亦非可 36. 採。第五款. 問題評析. 上開臺灣高等法院判決上訴人以Ｏ隆公司低價購得系爭土地，質疑該公司即為惡意第三人，其以買賣之法律行為所取得之土地權利，應不受到土地法第 43 條善意第三人之保護，此即為本研究想要深論之處，不論是低價或是高價取得土地權利，均係債權契約行為，縱然是無償取得土地權利，亦與善意、惡意無直接關係，更與土地權利登記是否產生物權變動無關，若是採物權無因性原則，則其原因債權行為之無效、撤銷原因，均不影響物權行為之效力，再進而探討物權行為本身是否有無效、撤銷原因，是否影響不動產登記之效力，當債權行為無效、撤銷，或是物權行為無效、撤銷時，僅剩探討「登記名義人」是否仍應享有不動產登記於其名下之權利，再無者，即屬民法上不當得利之問題。有關登記公信力之問題，我國土地法第 43 條雖規定依該法所為之登記有絕對效力，惟參照司法院院字第 1919 號及院字 1956 號解釋、最高法院 40 年台上字第 1892 號判例及 63 年台上字第 1895 號判例，均認在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷。是該條文所稱 36. 臺灣高等法院 96 年重上更（一）134 號判決意旨參照。 17.

(26) 之絕對效力，其範圍既僅止於保護信賴登記之善意第三人，其效果自與新增修民法第 759 條之 1 第 2 項：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」無異。惟為免文義兩歧，建請主管機關於修訂土地法時，將第 43 條配合民法第 759 條之 1 第 1 項修正或可刪除，以免有疊床架屋之疑慮。依據上開實務見解，土地登記具有公信力之要件，已如上述，則一般人民信賴土地登記之公信力，卻不一定係受到保護之對象，例如現行社會經濟活動熱絡之信用卡借款、現金卡發行、金融卡業務、個人信用小額貸款等，債權人並未設定抵押權，此類「普通債權人」信賴債務人提供土地權狀及最新土地登記簿謄本，以為其資力證明，債權人即信賴土地既登記為債務人所有，即將金錢借貸予債務人，但因並未設定抵押權，當債務不履行時，債權人經取得執行名義而查封該不動產強制執行時，因該土地雖仍登記在債務人名下，但卻非債務人之財產，經第三人（即真正權利人）提起異議之訴後，債權人強制執行之程序即可能遭到駁回。此因債權人前與債務人之間並無因為交易行為而取得任何有關系爭不動產之權利登記（設定抵押權），雖有交易行為，但僅以不動產權利為資力證明，所以不符合土地法第43條所解釋之善意第三人情況，即不受到保護。又如承租人盡其調查之能事，善意信賴不動產登記名義人即為真正權利人，與登記名義人訂立不動產租賃契約，並有交付租賃物使用之外觀事實，事後真正權利人因與登記名義人有借名登記關係，提起確認所有權之訴勝訴確定，導致承租人之租賃契約（債權契約）無法對抗不動產真正權利人，而須返還租賃物，與上開情形相同。故上開情形即為土地法第43條所未保護之範圍，其僅能保護有取得該不動產登記權利之善意第三人而已，如此看來，一般人民調取土地登記簿謄本以為他人償債能力或不動產權利人狀態之參考，實際上若貿然信賴不動產登記名義人者，卻不一定可受到公信原則之保護。. 第二項土地法第 43 條之意涵所謂登記有絕對效力，係為保護善意第三人起見，將登記事 18.

(27) 項賦予絕對真實之公信力。故善意第三人信賴登記機關所為之登 37. 記，而善意取得土地權利時，不因前次登記之登記原因有無效、撤銷或其他原因，而被追奪。惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利，如在善意第三人信賴登記，取得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因 38. 之無效、撤銷或其原因，提起塗銷登記之訴。換言之，例如甲（即第一人）與乙（即第二人）通謀虛偽意思表示，而將甲名下不動產Ａ土地移轉登記予乙，乙即為Ａ土地之登記名義人，甲仍為真正權利人，係因通謀虛偽意思表示無效之故，惟依照民法第87條第1項前段規定，通謀虛偽意思表示者，其意思表示無效，係指Ａ土地之真正權利人在沒有第三人出現前，其所有權人仍然為甲，甲得以依據民法第87條第1項前段之規定主張其間之意思表示無效，認為物權尚未變動，而訴請塗銷該登記，故實務上認乙（即第二人）並非信賴登記而取得權利之善意第三人，乙雖為登記名義人，而Ａ土地上開所有權移轉登記，並未產生物權變動，乙並未受到土地法第43條規定之保護，亦無登記絕對效力之產生。但若有第三人丙，因善意信賴Ａ土地登記名義人乙即為真正權利人，而與乙因有交易之法律行為，而完成Ａ土地所有權移轉登記 39. 而取得權利時，因土地法第43條之規定，其為善意第三人而受到保護，不因嗣後乙與甲之間，因有民法第87條第1項前段無效之法律關係而受到影響，土地法第43條之意旨仍然保護信賴登記而取得土地權利之第三人丙，享有該土地之所有權，而犧牲真正權利人甲之權利。至於乙無權處分甲之Ａ土地所有權，甲應如何向乙請求損害賠償，則係屬另一問題。上開所舉例子係真正權利人甲故意與乙通謀虛偽登記，但實務上另有其他情形並非如此，例如甲有土地一筆，被乙以虛偽、 37. 學界通說均認「保護善意第三人係指第三人信賴登記而取得權利登記者」，請參閱李淑明，民法物權，元照出版社，2007年4月2版1刷，頁10。黃志偉，不動產登記理論與實務（上），永然文化出版公司，84年9月2版1刷，頁37－38。考其意旨均指「善意第三人因信賴原登記，而取得不動產物權之登記者，此第三人方為善意第三人取得權利。而絕對效力係指登記之效力，絕對不可以推翻，亦不容許第三人對此登記之結果加以異議，不容受害人有物權的回復請求權。亦即係為已登記之第三人而設，而非對於原登記名義人而言。」，此善意第三人並非信賴原登記，卻無任何受讓物權登記權利之第三人，或是信賴登記而有交易行為，亦不包括在內。 38 司法院院字第 1919 號解釋意旨參照。 39 前述之甲為第一人，乙為第二人，丙即為甲、乙間法律關係以外之第三人。 19.

(28) 詐欺、矇冒等之不法手段，取得所有權登記。日後為甲所發覺，如乙尚未移轉登記於丙之前，甲可向法院提出塗銷登記之訴，並依土地法、土地登記規則、民法及民事訴訟法、強制執行法等相關規定向法院聲請假處分或將已起訴之證明，申請地政機關登記 40. 於土地登記簿謄本，以防止乙讓善意第三人介入其間，並追回被矇冒登記之土地所有權。如乙已移轉登記於丙，並經登記完畢，丙為善意第三人，對於其前手權利取得登記之原因雖有瑕疵，即取得原因係屬無效，事先不知情，甲即無權訴請塗銷丙之登記，進而推翻丙之登記權利；如丙為惡意第三人，事先明知乙有詐欺、虛偽等之情形，則其所為登記既有無效或得撤銷之原因，真正權 41. 利人甲仍得對之提起訴訟，主張其所有權之存在。上開真正權利人甲與交易而取得權利之丙，均為法律想要保護之對象，當兩者在權利上陷入爭執、衝突，而只能保護其一時，法律選擇保護其一，勢必犧牲其他，而無法兩全其美，因為一物僅有一權，其他情形例如在無權處分、無權代理、真意保留、善意取得動產所有權等情形，亦均有此相類之結果產生，究竟法律要如何取捨？就屬法律衡量如何是合理的平衡點之問題。顯然，在沒有第三人出現之前，法律選擇保護真正權利人；在有善意第三人出現之後，法律選擇保護因交易而取得權利之人。而其間重要的因素即為「登 42. 記制度」。. 第三項新增修民法第 759 條之 1 規定之評析登記之推定力係指不動產物權經登記機關登記完畢者，推定其登記內容、權利等狀態之物權與真實物權內容一致之效力。與我國同採 43. 公信原則之德國民法，即設有登記推定力之明文規定。觀諸我國民法先前並無明文規定，惟立法院於 2009 年新增修民法第 759 條之 1 40. 請參閱民事訴訟法第 254 條第 5 項規定。若當事人之間已對登記事件有所起訴者，則依據民事訴訟法上開條文規定，登記訴訟繫屬情形於土地登記簿謄本；若尚未繫屬法院者，則可參考德國有關申請登記機關登記某不動產有「異議登記」，惟我國目前並無此登記制度。上開方法均係為了阻止善意第三人出現，進而主張土地法第 43 條效力之保護。 41 黃志偉，不動產登記理論與實務（上），永然文化出版公司，84 年 9 月 2 版 1 刷，頁 38。 42 何彥陞，我國現行不動產登記制度之研究－以債權物權化公示方法為中心，國立臺北大學碩士論文，95 年 7 月，頁 47。 43 請參閱德國民法第 891 條。 20.

(29) 規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其 44. 變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」，其立法理由如下，「登記」與「占有」同為物權公示方法之一，民法就占有既於第 943 條設有權利推定效力之規定，「登記」自亦應有此種效力，爰仿德國民法第 891 條、瑞士民法第 937 條第 1 項規定，增訂第 1 項，以期周延。又此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前 45. 手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。至於土地法第 43 條雖規定依該法所為之登記有絕對效力，惟實務上向認在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷（最高法院 40 年台上字第 1892 號判例參照），是該條文所稱絕對效力，其範圍既僅止於保護信賴登記之善意第三人，其效果自與新增之本條文無異。惟為免文義兩歧，於修正土地法時，應將第 43 條配合本條修正。又不動產物權之登記所表彰之物權如與實際狀態不一致，例如無所有權登記為有所有權，或土地有地上權負擔而未登記該地上權等不實情形，而信賴不動產登記之善意第三人因信賴登記與之為交易行為，依法律行為再為物權變動之登記者，其效力如何？現行法尚無明文規定，惟實務上見解均承認其效力（司法院院字第 1956 號解釋、最高法院 41 年台上字第 323 號判例參照）。為確保善意第三人之權益，以維護交易安全，爰依上開解釋、判例及參照德國民法第 892 條、瑞士民法第 973 46. 條規定，增訂第 2 項。此外，上開新增修民法第 759 條之 1 第 1 項規定，不動產物權經登記者，「推定」登記權利人適法有此權利，而非「視為」，此與土 44. 參閱 2009 年 1 月 23 日總統令修正民法物權編第 759 條之 1 新增修條文立法說明理由。按占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。占有人，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然占有者。民法第943條、第944條第1項分別定有明文。是物之占有人，縱令為無合法法律關係之無權占有，然其占有，對於物之真正所有人以外之「第三人」而言，依同法第 962條及上開法條之規定，仍應受占有之保護。此與該物是否有真正所有人存在及該所有人是否對其「無權占有」有所主張，應屬二事。是真正所有人以外之「第三人」對其占有倘有侵害，占有人非不得依侵權行為法則請求該「第三人」賠償其損害。請參閱最高法院96年度台上字第188 號判決意旨。 46 謝在全，物權法新紀元－物權編通則及所有權之修正，臺灣法學雜誌第 122 期，2009 年 2 月，頁 3。 45. 21.

(30) 地法第 43 條所規定「依本法所為之登記，有絕對效力」之文義解釋，即已產生不同之字義，但是兩者之解釋卻差不多，因新法係將所有解釋定成較為明確、妥適之明文規定，使上開解釋轉變為成文法，而土地法第 43 條除了文義太過簡要外，實務與學說之解釋，又與文義相去甚遠，使一般初學土地法者，無法明瞭為何如此解釋，其構成要件與法律效果均須加以補充，方能明瞭。又雖然不動產物權係以登記為生效要件，並為公示權利之方法，但不是舉凡享有不動產登記名義之人，即會取得該物權，換言之，有可能登記只是權利的證明方法，並不一定取得權利，又為了公示原則，法律有必要賦予登記後一定的法律效果，完成登記者，登記名義人原則上推定為權利人，惟如果有人 47. 主張相反的事實，即可舉反證推翻此項推定。上開新增修民法第 759 條之 1，能否解決實務所產生之問題？新增修民法第 759 條之 1 規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。準此，若無本次物權修法，難道就不能推定不動產物權登記之名義人就是登記權利人？綜觀上開各國土地登記制度，雖有形式審查與實質審查之別，但登記原則上不論是對抗要件或是生效要件，均隱含登記「推定」原則才是，否則「登記制度」豈不形同虛設。再者，於我國所有現存於不動產登記簿謄本上之登記名義人均有可能是法律關係之第一人、第二人或第三人，這是以法律行為動態之角度，往前手權利主體觀察或往後手權利主體觀察之問題，因為不動產權利人之間糾紛產生時，為確定何人是不動產真正權利人，即須以動態角度判斷何者係善意第三人。例如Ａ土地現在的登記名義人丙，其可能就是善意第三人，因為其前手取得權利有無效、得撤銷之原因者，係其前手甲再與其前手乙之間的問題，則丙為善意第三人，已經由法律行為取得登記之權利，即受土地法第 43 條之保護；又丙（登記名義人）也可能是上開所述第二人，因其與甲（第一人）之間的法律關係有無效、得撤銷之原因，但尚未將土地移轉登記予第三人，即新法 47. 李淑明，民法物權，元照出版社，2007 年 4 月 2 版 1 刷，頁 10－11。 22.

(31) 所述推定效力所及之人。此次新增修民法第 759 條之 1 僅係將土地法第 43 條及實務見解明文規定成為條文，並無更週全解決實務問題之新意出現，故將來再遇相同私權糾紛時，僅係將土地法第 43 條保護善意第三人之規定與實務解釋，改為適用新增修民法第 759 條之 1 而已，故新增修民法第 759 條之 1 並不能解決原本即存在於實務上之不動產真正權利人與登記名義人不一致之問題，此存在已久之癥結，仍待深入探討解決之。. 23.

(32) 24.

(33) 第三章第一節. 登記行為理論探討登記行為之法律性質. 債權與物權區分既非法理上所當然，因而有許多國家不做如此劃分，我國司法院釋字第 349 號解釋意旨就顯然已經突破債權物權區分的界線，例如租賃權早就首先突破債權無法對抗第三人效力之理論，土地法規定之預告登記，也賦予債權約定效力登記 48. 於公示之登記簿，得予對抗第三人之效力。在私權的法律關係中，常將法律行為劃分為債權行為與物權行為，惟此劃分可能係指僅在民法的領域內得以如此解釋，惟「登記」之行為究竟是何性質？其與私權之間的法律關係如何關聯？值得本研究加以探討，並再細分其與債權行為之間，以及其與物權行為之間的法律關係，加以詳加論述。. 第一項. 登記與債權行為 49 之法律關係. 不動產申請登記之目的在於私法上財產權利關係之確定或變動，因此，登記申請人之權利能力、行為能力均準用民法之規定，而登記之申請係指申請人對於登記機關請求登記之行為，係為要式行為，其內容在於請求登記機關為其要求內容予以登記之行為 50. 51. 。故申請人有時是契約雙方當事人或是一方單獨申請登記。所謂「登記」係指不動產權屬變動之公示方法，地政機關將. 土地與建物之物權（所有權及他項權利）得、喪、變更之權利狀態，依照法定程序，登載於地政機關所掌管之簿冊，藉以管理地 52. 籍、確定產權，並作為課徵土地稅，推行土地政策之依據。土地 48. 謝哲勝，民法物權編修正草案（普通地上權）綜合評析，台灣法學雜誌第 104 期，2008 年 3 月，頁 200。 49 所謂「債」係指「債權與債務」。即債權人得請求債務人為一定之作為或不作為，一方有請求他方為一定行為之權利，債務人則負有給付之義務。請參閱郭振恭，民法，三民書局，90 年 5 月修訂二版一刷，頁 155。 50 黃志偉，不動產登記理論與實務（上），永然文化出版公司，84年9月2版1刷，頁117。 51. 例如買賣不動產之所有權移轉登記，即由買賣契約雙方當事人均為申請人；而民法第 513 條第 3 項明文規定，承攬契約經公證者，承攬人得單獨申請法定抵押權之設定登記，則是由權利人一方單獨申請登記即可。 52 例如土地增值稅，係以前次移轉時之公告土地現值為基礎，並以本次移轉時之公告土地現值計算其增值數額與差距，以計算本次土地增值稅之課徵額度。 25.

(34) 登記之事項有「通則」、「地籍測量」、「土地總登記」、「土地權利變更登記」等，並以「土地登記規則」為登記機關進行土 53. 地登記之程序規範。不動產物權登記與債權行為間之法律關係是如何產生關連？因不動產債權契約之內容，原則上是當事人間就該特定不動產之權利、義務，意思表示一致而為如何享受與負擔之約定，當事人雙方互相配合辦理登記僅係其中一項約定，登記係以發生物權變動為內容之行為，故登記原則上僅係為了履行債權契約之約定，而應互相配合至地政機關辦理物權變動之法律行為。又民法債權行為、物權行為係私法行為，而地政機關所為之不動產登記究竟是私法行為呢？抑或公法行為？例如不動產買賣契約在民法上有債權行為及物權行為之分，且均係私法行為，應無疑義。而地政機關所為之不動產登記行為，並非私法領域所規範之內容，而係行政機關依土地登記規則等法令審查申請人之申請土地登記案後，所為之公法行為，故其並非私法行為。不動產物權之移轉登記係因何原因而為登記？例如「法律行為」（即上開所舉不動產債權契約行為）、「法院確定判決」（例如不動產給付判決、形成判決）、「法律行為以外之事實或法律規定」（例如繼承、徵收、因除斥期間之屆滿而取得典物所有權 54. 等）等三大項，是該登記行為並非私法行為，只是不動產物權變動之法定方式而已，其大多是為履行債權契約而為之行為，由相關之債權契約當事人依法律規定向該管地政機關申辦登記而已，是債權行為（或稱債權契約）僅係不動產登記原因行為之一，縱然無債權行為而直接辦理登記亦無不可。例如已通過生效但尚未 55. 公布施行日期之民法第166條之1規定，契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者（即債權契約），應由公證人作成公證書。未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效。揆諸其立法理由稱，訂 53. 楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 160。吳啟賓，不動產物權移轉登記與塗銷登記，台灣本土法學雜誌，2005 年 8 月，第 73 期，頁 7。 55 該法條於民國 88 年 4 月 21 日經立法院三讀通過，依據民法債編施行法第 36 條第 2 項但書規定，施行日期須由行政院會同司法院另定之。截至目前仍未訂定施行日期。 54. 26.