登記名義人與真正權利人不一致之解決

第一項 問題提出

不動產物權之得、喪、變更，若經法律行為而變動者，原則 上非經登記不生效力，而該「登記」二字，於民法物權編之條文 中，僅以「登記」為不動產物權變動之生效要件，其餘則均未論 及。而實務上則導出民法中所規範之無效、得撤銷……等法律效 果，可能就是登記的法律效果，導致不動產物權雖然完成登記之 結果，卻並未如民法第 758 條所定，登記即可生效，反而是登記 之後仍有多數不生效力之隱藏危機，致生人民對於不動產登記之 後的結果，是否可以信賴？產生疑問。再者，隨著時代的演變，

不 動 產 登 記 之 作 用 ， 是 否 均 以 交 易 的 內 容 即 為 了 取 得 不 動 產 權 利，如果參考登記簿謄本，而未辦理權利登記，是否即無保護之 必要。本研究姑且不論其他問題，僅以不動產登記名義人與真正 權利人不一致時，所生問題應如何解決為中心，其餘次要問題不 在研究範圍。再就登記不一致之前提是以法律行為為研究對象，

至於民法第 759 條所定未經登記即取得不動產物權者，則是另一 問題，本研究亦不一併解決，以免問題過於繁複。

第二項 解決方法

土 地 登 記 之 申 請 ， 係 指 申 請 人 對 於 登 記 機 關 請 求 登 記 之 行 為，此登記申請權，係為要求登記之公法上之權利。其目的在於 使私法上財產權利關係之確定或變動，而請求登記機關為登記之 行為，以符合民法第 758 條所定物權變動之生效要件¹⁶⁶。而所謂塗 銷登記，係就已經登記之事項，予以註銷其內容，而回復原狀之 登記，謂之塗銷。已經登記之土地權利因拋棄、混同、存續期間

165 土地法第69條規定，登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以 書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，

並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。

166 楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 182。

屆滿、債務清償、撤銷權之行使、法院之確定判決¹⁶⁷等，致權利消 滅時，原登記已無存在意義或必要，而將現存之登記情形重新登 載為原狀者，稱為塗銷登記。塗銷登記與塗銷意義不同，塗銷登 記係指登記機關經過申請、囑託或地政機關查明核准後，方得辦 理。而塗銷僅屬登記機關對於登記之處理方式，在辦理各項新登 記之前，對既存之登記予以註銷，以使登記簿之記載與新登記事 實一致¹⁶⁸。塗銷登記之原因可能是私法上的原因，也可能是公法上 的原因，塗銷登記本身僅係土地登記規則所定之程序動作而已。

第一款 登記效力之解決

實務見解：按行政訴訟法第 4 條第 1 項規定：「人民因中央 或地方機關之違法行政處分，認為損害其權利或法律上之利益，

經依訴願法提起訴願而不服其決定，或提起訴願逾 3 個月不為決 定，或延長訴願決定期間逾 2 個月不為決定者，得向高等行政法 院提起撤銷訴訟。」，行政訴訟法第 6 條第 1 項、第 5 項規定「（第 1 項）確認行政處分無效及確認公法上法律關係成立或不成立之 訴訟，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。其 確認已執行完畢或因其他事由而消滅之行政處分為違法之訴訟，

亦同。……（第 5 項）應提起撤銷訴訟誤為提起確認行政處分無 效之訴訟，其未經訴願程序者，高等行政法院應以裁定將該事件 移送於訴願管轄機關，並以行政法院收受訴狀之時，視為提起訴 願。」，準此，無效行政處分或違法行政處分之救濟途徑不同，

即對於無效行政處分係提起確認訴訟以為救濟，而對於違法行政 處分係以撤銷訴訟為之。如當事人主張（侵益性）行政處分為違 法即應提起撤銷訴訟請求救濟，方屬正辦。若當事人因逾越起訴 期限或因未經訴願程序，而不得提起撤銷訴訟者，不得以提起確 認訴訟之方式，而免除遵守撤銷訴訟之法定要件，最高行政法院 94 年度判字第 1127 號著有判決。是以確認訴訟僅具有補充性，

並非用以補救遲誤撤銷訴訟救濟期間之手段，若原告怠於提起訴 願及行政訴訟，聽任行政處分確定，始提起無起訴期間限制之確

167 塗銷登記之法定原因，請參閱土地登記規則第 143 條第 1 項規定。

168 楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 175－176。

認訴訟，將使行政處分之效力永遠處於不確定狀態，自非法之所 許；且對於已不可爭訟之行政處分，無論是否已執行完畢或因其 他事由而消滅，原則上亦不得提起確認其為違法之訴訟¹⁶⁹。

以上實務見解係單純以公法上之角度考量行政處分之效力問 題，假設該土地登記並無原因行為（私權行為）瑕疵，而係登記 行為有公法上無效原因，則係確認行政處分是否無效之問題；反 之，若是登記行為有公法上得撤銷原因，則為提起訴願、撤銷訴 訟之問題，不得以提起無起訴期間限制之確認訴訟代之，否則將 使行政處分之效力永遠處於不確定狀態。

另學說見解認土地之買賣既屬於法律行為，則於行為時若涉 及「先買權」行使之相關法律問題，例如租地建屋人之先買權具 有土地法第 104 條第 1 項所定之物權效力，故若出賣人未踐行通 知先買權人實行先買權之義務，則其與買受人所為之買賣契約不 得對抗先買權人，縱令雙方已經辦竣土地所有權移轉登記，先買 權人仍得提起「所有權確認訴訟」，並於勝訴後申請塗銷土地所 有權登記，但如此一來，徒增雙方訴訟費用及社會總體之交易成 本，所以，地政機關應於審查土地所有權移轉登記時，對於法律 所定有關先買權之問題，妥為審查出賣人有無踐行通知先買權人 實行先買權，尤其是物權效力之先買權更甚於債權效力之先買權

170。以上見解係指地政機關之審查人員實質審查申請登記案件時，

應事先完整審查整個登記案件是否符合所有法令規定，而毫無錯 誤的認事用法，並依土地登記規則程序登記完畢。但本研究所提 出之問題是所有行政機關，甚至司法機關都可能產生之問題，事 實是一回事，行政處分或司法裁判的結果又是另一回事時，該如 何看待此結果，如此結果若僅涉及登記機關、申請人單方或雙方

（法律行為雙方當事人）時，尚稱單純，問題是行政處分若是土 地登記，則其登記完畢後之土地登記簿謄本，隨時得由不特定第

169 參閱台北高等行政法院 96 訴字第 4076 號判決意旨。

170 土地法第 104 條第 1 項規定之先買權為「物權效力」之先買權；土地法第 34 條之 1 第 4 項規 定之先買權為「債權效力」之先買權。陳明燦，土地流抵契約登記與相關法律問題，台灣法學雜 誌第 104 期，2008 年 3 月，頁 233。

三人公開調閱、參考、交易，影響所及，無遠弗屆，並非單純私 人間法律行為之問題得以相提並論。

最後，地政機關對於所有權移轉登記之准駁，核其性質本具 有公法上「行政處分」之效力，只要辦竣土地所有權移轉登記，

其依法即具有「推定力」，其他人若欲塗銷其所有權登記，則將 付出鉅額之訴訟費用。總之，地政機關於審查所有權移轉登記時，

基於實質審查意旨，以及考量上開先買權之法律性質與效力，應 事先做到防杜訴訟糾紛，以體現我國土地登記制度之旨趣¹⁷¹。

綜上，不動產權利得、喪、變更之登記，係屬行政處分性質，

若有行政法上之無效、得撤銷或其他違法原因者，應依上開程序 提起訴願、行政訴訟，以為救濟，是不動產登記之效力係以行政 處分之法律效果為斷，並非以民法有關債權行為、物權行為等法 律行為之標準為斷，故縱然登記之原因行為有無效、得撤銷之原 因，亦不直接影響登記之效力。故登記效力本身得先不必考量私 法領域之法律問題，僅先單純考慮行政處分效力問題。而原因行 為瑕疵問題則係提起民事訴訟判決確定後，該如何塗銷登記之問 題。

第二款 物權行為效力之解決

物權行為係私法上之法律行為之一，其有效、無效、得撤銷 或有其他違法者，應依民法及民事訴訟法等民事法律規定，提起 民事訴訟，以為救濟。學說¹⁷²有認某甲為了逃避債務，乃與好友乙 通謀虛偽意思表示，將僅有的土地設定抵押權予乙。後來甲相當 後悔，想請求乙塗銷登記，則有關其間物權行為效力為何、物權 變動與否之判斷及其請求權基礎為何？

按甲、乙之間所為抵押權設定之物權行為，乃通謀虛偽意思 表示，依照民法第 87 條規定，甲、乙所為之意思表示均屬無效，

因而該設定抵押權之物權行為即無由成立。於是甲得向乙主張的 權利有二：第一是依據民法第 179 條有關不當得利之規定，請求

171 陳明燦，土地流抵契約登記與相關法律問題，台灣法學雜誌第 104 期，2008 年 3 月，頁 233。

172 李淑明，民法物權，元照出版社，2007 年 4 月 2 版 1 刷，頁 46－47。

乙 塗 銷 抵 押 權 登 記 ， 因 為 乙 並 非 真 正 享 有 債 權 而 設 定 之 抵 押 權 人，卻享有抵押權之登記名義，顯屬不當得利，因而甲得請求乙 塗銷抵押權登記。第二是按民法第 767 條所規定之所有權妨害排 除請求權，因乙之抵押權登記有無效的原因，在乙塗銷該登記之 前，該無效的抵押權登記狀態，即屬對於所有權之圓滿狀態有妨 害，因此甲得本於所有權人之地位，基於所有權妨害排除請求權，

乙 塗 銷 抵 押 權 登 記 ， 因 為 乙 並 非 真 正 享 有 債 權 而 設 定 之 抵 押 權 人，卻享有抵押權之登記名義，顯屬不當得利，因而甲得請求乙 塗銷抵押權登記。第二是按民法第 767 條所規定之所有權妨害排 除請求權，因乙之抵押權登記有無效的原因，在乙塗銷該登記之 前，該無效的抵押權登記狀態，即屬對於所有權之圓滿狀態有妨 害，因此甲得本於所有權人之地位，基於所有權妨害排除請求權，