登記名義人與真正權利人不一致之原因

土地登記係將不動產之私法上權利變動予以公示之制度，故

「登記權利人」係指權利之歸屬者，亦即須為實體法上有登記能 力之權利主體，或稱為「權利名義人」。就登記後之法律效果而言，

原 則 上 因 登 記 結 果 而 取 得 權 利 或 免 除 義 務 者 ， 稱 為 「 登 記 權 利 人」，其就登記之進行，擁有登記請求權者，亦為登記權利人¹³⁶； 而所謂「登記名義人」係指上開登記完畢後，無論在實體法上其 是否擁有登記之權利，登記結果卻以其為公示登記之權利人，此 人即為本研究所稱之「登記名義人」。

本研究所指登記名義人與真正權利人不一致之情形，係指上 開「權利變更登記」中之「權利主體變更登記」。正常情況下，某 甲與某乙合意訂立Ａ土地買賣之債權契約，進而依據債權契約之 內容，再行訂立移轉Ａ土地所有權之物權契約，並依據物權契約 所約定之內容，雙方會同持向地政機關申請辦理不動產物權變動

（即移轉Ａ土地所有權）之登記。俟登記完畢後之結果，均與登

135 楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 172－180。

136 楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 181。

記之原因證明文件內容相符，權利人與義務人亦均無錯誤，在無 第三人主張權利有糾紛前，則該登記結果正確又圓滿，亦無糾紛，

準此，Ａ土地之登記名義人與真正權利人即有一致性。

惟不動產登記實務中，並非所有的登記均如此順利、圓滿，

例如想要移轉Ａ土地所有權，卻因人為疏忽而誤為移轉Ｂ土地所 有權；又如某甲想要移轉Ａ土地所有權給某乙，卻誤登記移轉所 有權予某丙等等。諸多情形均是登記結果出爐後，並不是當事人 真正的意思，即有可能是當事人或地政機關登記人員之故意或過 失，因而導致不動產登記名義人與真正權利人不一致，而該原因 不外乎是原因行為有無效、得撤銷或因登記行為有無效或得撤銷 等因素所造成。

第一項 原因行為之瑕疵

按土地登記規則第34條第1項規定，申請登記，除本規則另有規 定外，應提出下列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。

三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。

五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。以上是為當事人自 行申請辦理不動產登記時，基本所應提出之文件。其中第2款所謂「登 記原因證明文件」係指本次申請辦理不動產物權變動登記之原因為 何，有何憑據？例如買賣、贈與、分割等，而申請人以何種文件證明 上開情形，而使實質審查之地政機關公務員相信該證明文件之原因係 真正，故可證明申請登記之原因為何，其提出之文件即為「登記原因 證明文件」，例如地政機關所定「不動產買賣移轉所有權契約書」。

而「原因行為」即為上開所述申請不動產登記原因之法律行為謂之，

例如買賣、贈與、分割之「物權行為」，即為本項所稱之「原因行為」。

而物權變動所憑之物權契約書即指地政機關所定之「不動產買賣移轉 所有權契約書」，即為登記原因證明文件，而非債權契約書。

又法律行為具備成立要件以及生效要件者，即成為有效的法律行 為，法律行為未具備成立要件者，則法律行為不成立；具備成立要件，

而不具備生效要件者，我國民法所採之立法方式則有無效、得撤銷與

效力未定¹³⁷之規定。法律行為（本章專指物權行為）若有上開無效、

得撤銷、效力未定等情形，即屬有瑕疵之法律行為，即有可能導致物 權行為有無效、得撤銷、效力未定之結果，進而產生本研究所指不動 產登記名義人與真正權利人不一致之情形。

第一款 原因行為無效原因

第一目 法律行為無效

私法上之原因行為（法律行為）如違背強制、禁止之規定者，

無效；違背公序良俗者，無效；違背法定方式者，無效。民法第 71 條前段、第 72 條、第 73 條前段分別定有明文。上開法律行為 係因違背民法有關法律行為之明文規定而其法律效果為無效。無 效係指法律行為當然、自始、確定不發生效力。例如買賣不動產 之契約（包含債權契約與物權契約）無效時，則不發生買賣契約 之效果，惟法律行為無效並不妨害發生其他法律行為以外之法律 效果，例如為詐害債權人而為通謀虛偽買賣，則可能產生侵權行 為損害賠償請求權；基於無效買賣契約而交付標的物，並移轉所 有權者，則可能發生不當得利請求權；又如買賣契約及物權行為 均屬無效者，則可能發生所有物返還請求權¹³⁸。

不動產物權之登記，如係基於無效之法律行為而登記者，其 登記既有無效之原因者，權利登記名義人可能涉及侵害該不動產 物權人之權利，或因而有不當之利益，故原不動產物權之權利人 當可依據侵權行為之規定，請求回復原狀，或依據不當得利之規 定，請求返還該利益，惟均應提起塗銷登記之訴，而非提起移轉 登記之訴。如果登記之原因自始不存在，例如國有土地被以虛偽 的方法移轉登記為私有，其登記之原因既然自始就不存在，自應 由土地之國家主管機關，訴請塗銷其所有權移轉登記¹³⁹。

再者，以民法第513條法定抵押權為例，承攬之工作為建築物

137 王澤鑑，民法總則，三民書局，2006 年 8 月再刷，頁 511。

138 王澤鑑，民法總則，三民書局，2006 年 8 月再刷，頁 514-515。

139 吳啟賓，不動產物權移轉登記與塗銷登記，台灣本土法學雜誌，2005 年 8 月，第 73 期，頁 21。最高法院 76 年度台上字第 2553 號判決亦同此意旨。惟塗銷僅為土地登記規則所定登記種類 之一，則其塗銷之原因為何，上開學說與實務均未提及，究竟是物權行為無效或是登記無效？容 有於本研究討論之空間。

或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人 得就「承攬關係報酬額」，對於其工作所附之定作人之不動產，

「請求定作人為抵押權之登記」；或對於將來完成之定作人之不 動產，請求「預為抵押權之登記」。前項請求，承攬人於「開始 工作前」亦得為之。前二項之抵押權登記，如「承攬契約已經公 證者」，承攬人得「單獨申請之」。綜上，承攬契約係債權契約，

抵押權設定契約係物權契約，而此二者，均係登記之原因行為，

而此原因行為又可分為：承攬之債權契約、物權契約之有效、無 效，承攬契約有無設定抵押權登記，承攬契約有無報酬額多寡尚 未給付問題，係雙方同意設定抵押權登記，或是承攬契約經過公 證 而 為 單 獨 申 請 登 記 ， 係 承 攬 工 作 已 經 完 成 而 為 抵 押 權 設 定 登 記，或係工作尚未完成而為預為抵押權設定登記，可能上開所指 每一個要件，均係判斷登記名義人是否為真正權利人之難題，是 否將此問題委由第三人判斷，而決定其為善意或惡意，實有討論 之空間，並有其難度。

本法條修正前，謂之「承攬人之法定抵押權」，由於此種抵 押權效果之產生，在修正前不以登記為生效要件，致與定作人有 交易往來之其他債權人，或向定作人買受該不動產之人，常因不 明該不動產有法定抵押權存在而受不測之損害。為確保承攬人之 利益並兼顧交易安全，特將本法條修正如上。即將承攬人之法定 抵押權，由無須登記，修正為得由承攬人請求定作人為抵押權之 登記或預為抵押權登記制度¹⁴⁰。雖然修正後之民法第513條，仍有

「登記對抗」與「登記生效」之爭。惟從本研究之觀點，採取傾 向登記生效原則，因登記為公示原則，已經尚有登記有效、無效、

得撤銷等爭議，若採登記對抗主義，或採取修法前之法定抵押權 毋庸登記即有物權效力者，則爭議更形增加，如此修法則不具意 義，法律雖然不能盡如人意，至少維持形式上之公平，惟有採取 嚴格的登記絕對效力原則，方能使一般人民得以判斷是否取得權 利之準據。故請一般人民或利害關係人，多加運用登記之制度，

140 楊與齡，承攬人法定抵押權之成立與登記，收錄於蘇永欽主編民法物權實例問題分析，五南 圖書出版公司，2002 年 1 月初版 2 刷，頁 23。

使人民提升對於不動產登記制度之信賴，降低訴訟之紛爭。

第二目 意思表示無效

民法有關法律行為之成立要件有當事人、意思表示及標的等 三項，其中有關意思表示之要件必須達到生效程度，始能讓其法 律行為產生效果。依據民法第 87 條第 1 項前段規定：「通謀虛偽 意思表示者，無效。」。例如某甲與某乙為了避免甲之債權人對其 財產強制執行，某甲即與某乙通謀虛偽意思表示，以合意假買賣 方式將甲名下之Ａ土地移轉所有權登記予某乙，按照上開民法之 規定，甲、乙之間不論是假買賣之債權行為或物權行為（上開 2 者均為民法上之法律行為），均因民法第 87 條第 1 項前段之規定，

其雙方之「意思表示」均無效，則其買賣之法律行為即因欠缺有 效之意思表示要件，故其法律行為不成立¹⁴¹，則導出甲、乙 2 人並 無移轉所有權之真意，是其物權移轉登記行為根本不能發生物權 移轉之效果。則雖辦理登記完畢，登記名義人已為某乙，則Ａ土 地之真正權利人仍屬某甲，故真正權利人仍得以確認之訴確認法 律行為無效，再按民法第 113 條之規定，無效法律行為之當事人，

應負回復原狀之責，訴請法院判決塗銷原物權移轉登記，並以民

應負回復原狀之責，訴請法院判決塗銷原物權移轉登記，並以民