「法律的生命不是邏輯，而是經驗（The life of the law has not been logic ;it has been experience）。所謂經驗，就是社 會發展及保護當事人合理權益的需要。在某種意義上，一部法律 發展史，可以說是『經驗』克服所謂邏輯上不可能之事的紀錄。
昔時曾以債權係特定人間請求特定行為的權利（債權相對性），而 否定債權得為讓與，但因交易上需要，債權之讓與性終獲肯定（請 參閱民法第 294 條規定）。所有人抵押，亦曾一度被認為邏輯上為 不可能，今則已為立法例上的原則……。以經驗克服所謂邏輯上 不可能之事，係一種長期的奮鬥過程，法律規範生命因此種長期 奮鬥而益臻堅韌，益臻充實。」195。本研究本此精神，欲挑戰目前 所謂的「登記絕對效力原則」與「保護善意第三人原則與實務解 釋」，是否有隨時代演化、經濟秩序改變，而再有重新解釋或擴大 解釋之空間，而非一成不變之鐵律。
傳統的土地登記是以「不動產物權」為登記對象，而時代進 步之後，繼而修正法律，例如民法第 826 條之 1 所為之登記內容，
係以「物權關係之債權約定」為登記對象。傳統之土地登記是以 登記為生效要件，又因修法將許多條文規定為登記對抗要件。所 以，登記之公信力、實質審查之內涵等，均已改變，可能有待研 究或進一步探討，如此轉變，均對登記作業產生嚴峻的考驗196。土 地登記之公示力，係謂保護不動產交易安全所定之制度設計，當 不動產物權變動時，為使有一個得由外界辨識之表徵，使其法律 關係透明化，以維護交易秩序，避免善意第三人遭受損害，故凡 因法律行為而使不動產物權變動者，非經登記，不生效力。或依 法定事實發生、或依法律規定，不動產物權變動者，非經登記，
不得處分。藉以建立不動產登記制度，以達成公示的作用。即將 不動產的權屬狀態，表彰於人人均得查詢之公開情況，以避免資 訊不明、糾紛叢生，故不動產權屬之確定，係為不動產登記制度
195 「法律的生命不是邏輯，而是經驗」，轉引自王澤鑑，民法總則，三民書局，2006 年 8 月再 刷，頁 535，其引自Holmes,The Common Law,1981.
196 溫豐文，論區分地上權－以探討民法物權編修正草案之規定為主，台灣法學雜誌第 105 期，
2008 年 4 月，頁 119－120。
所追求之目標197。
首先，登記絕對效力原則係指登記名義人即為真正權利人，
在私權上、公法上之法律關係完全正確、無誤而言。惟如何苛求 第三人判斷登記名義人與前手之間的債權行為、物權行為與登記 行為有無瑕疵？而得出第三人係善意、惡意，進而異其取得登記 之有效、無效。除非是法律專家，否則如何判斷如此繁複之登記 效果，就如擔任實質審查之登記人員，亦無法達成上開任務，何 況一般人民，僅能以信賴登記結果為唯一參考。
再者，善意第三人解釋範圍有擴大之必要。有關土地法第43 條之解釋均以保護善意第三人為目的，而善意第三人係指信賴登 記為真正而取得權利「登記」之第三人而言，惟依據信賴保護原 則，並非僅止於此之第三人方須保護。現在經濟交易普遍之債權 人，例如金融業者，因其信賴債務人某甲擁有Ａ土地之所有權，
併 於 土 地 登 記 簿 謄 本 上 亦 記 載 為 其 所 有 ， 以 資 作 為 某 甲 經 濟 信 用、償債能力之憑據，即將金錢借貸予甲，但未設定抵押權，惟 因不符合土地法第43條所解釋之善意第三人須取得該土地權利之 要件，即不受該法條之保護，當債權人取得執行名義而強制執行 時，因該Ａ土地非債務人甲之財產，經第三人（即真正權利人）
提起異議之訴後，普通債權人之強制執行可能因此遭到駁回。又 如真正權利人將其不動產以借名登記方式，登記予登記名義人名 下，登記名義人將不動產出租於承租人，嗣承租人善意信賴登記 外觀，並與登記名義人訂立債權（租賃）契約，卻因真正權利人 主張其為所有權人，登記名義人並無權出租，則承租人之租賃契 約，不得對抗真正權利人，除非是承租人依據民法第422條之1規 定，因租用基地建築房屋，有請求出租人為地上權之登記，否則，
上開情形即為土地法第43條所未保護之範圍，其僅能保護有取得 該土地登記權利之善意第三人而已。綜上，保護善意第三人是否 應解釋為信賴登記而有法律行為表現者，例如上開金融機構信賴 不動產登記，而為金
197 楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 187。
錢借貸行為者，即應受到保護。善意第三人是否一定要取得 物權登記之權利？有法律行為外觀而取得債權，是否不應受到保 護？或是因債權而取得執行名義，進而已有假扣押、假處分、查 封登記而取得限制登記之權利，是否仍未到達法律保護之門檻？
如此類型之人數如果眾多，已經形成社會公益之一環，不值得保 護嗎？本研究認經濟交易型態已然變更，此部分情形已與一般人 民之交易行為密不可分，故認有改變上開見解之必要。
此外，不動產登記行為與民法有關債權、物權行為之效力並 無直接或絕對關係，並非因為民法上之債權、物權行為有效、無 效、撤銷或其他原因，即直接影響到登記之效力，不動產權利得、
喪、變更之登記是公法行為（即行政處分），其效果在公法上有其 獨特之審查程序與效力，其判斷無效或得撤銷之原因，與民法等 私法領域所定判斷私權效果者迥異，登記若有錯誤或遺漏198，地政 機關亦有其主動塗銷之補正方法，又土地法第 68 條第 1 項前段規 定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害 賠償責任。登記之錯誤致無法彌補之程度，地政機關亦負損害賠 償責任，但並未因此即導致登記無效。是本研究認為應採登記有 絕對效力原則，但並非僅針對善意第三人取得登記時，始有絕對 效力，而是登記名義人依公法（例如土地登記規則、行政程序法）
所為之登記，即有絕對效力，至於私法之法律行為、意思表示之 瑕疵，係屬另一問題，此為本研究所稱「登記絕對效力原則」。
最後，因不動產物權登記是地政機關實質審查書面資料而做 出之行政處分，不論是准予登記或駁回登記之申請均是。不論是 法律行為或法律規定、法院判決確定等事由，均須俟地政機關登 記完畢後，權利人始取得不動產物權，除繼承或與其同類性質事 由，因無相對人可為辦理不動產登記外，應盡量減少以法律規定 有關登記完畢前即已取得不動產物權之情形，仍應適度給予當事
198 土地登記規則第13條規定，土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記 原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。同規則第144條規 定，依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記 機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認 定係屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿 其他登記事項欄註記。
人是否辦理登記之自由權，與執行法院補正程序是否合法、妥當 之裁量權。例如強制執行法第98條第1項規定，拍賣之不動產，買 受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產 所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。若採本研究所述「登 記絕對效力原則199」，則須待拍定人持執行法院所發給權利移轉證 書向地政機關完成移轉登記時，方能成為登記名義人，即真正權 利人。在拍定人尚未完成登記以前，尚未發生物權變動，讓執行 法院仍有撤銷拍定之空間，以減少拍定後至完成登記以前，登記 名義人不是真正權利人之問題。否則，一般人民看著不動產登記 簿謄本，卻無法相信登記名義人即為真正權利人，造成一般人認 為有公信力之不動產登記制度，其登記名義人大部分均非真正權 利人，不論是惡意或善意第三人，最後均須透過法院訴訟方能確 定自己或他人是否為真正權利人，使得不動產物權登記制度成為 不可信賴之制度，其公信力名存實亡。故土地法第43條規定，依 本法所為之登記，有絕對效力，若解釋為「登記絕對效力原則」
或「善意第三人之解釋範圍擴大及於信賴登記而有法律行為者」，
或許與實務上之現狀較為接近，亦能解決較多之問題。
199 此原則仍然應該遵守「惡意不受交易安全保護」的法諺，請參閱謝哲勝，民法物權編修正草 案（普通地上權）綜合評析，台灣法學雜誌第 104 期，2008 年 3 月，頁 200。
參考文獻
一、中文文獻
（一） 專書著作(依姓氏筆劃排列)
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9.陈小燕着，物权法研究，人民出版社，2008 年 7 月第 1 版
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12.郭振恭，民法，三民書局，2001 年 5 月修訂 2 版 1 刷
12.郭振恭，民法，三民書局，2001 年 5 月修訂 2 版 1 刷