第三章 登記行為理論探討
第四節 登記絕對效力原則
第一項 問題提出
不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信 賴 不 動 產 登 記 之 善 意 第 三 人 ， 已 依 法 律 行 為 為 物 權 變 動 之 登 記 者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。新增訂民 法第 759 條之 1 定有明文。問題是若無本次物權修法，難道就不 能推定不動產物權登記之名義人就是登記權利人？當然可以，所 有曾經存於不動產登記簿謄本上之登記名義人，均有可能是上開 所舉例之第一人、第二人或第三人，這是因為不動產權利人之間 糾紛產生時，為確定何人是真正權利人，而為之判斷。例如Ａ土 地「現在的」登記名義人丙，可能是善意第三人，已經取得登記，
即受土地法第 43 條之保護；丙（登記名義人）若是惡意取得權利 登記者，也可能是上開所述第二人，但尚未將土地移轉登記予第 三人，即新法所述推定之效力；丙（登記名義人）也可能是上開 所述第一人，卻無討論其登記效力？例如丙就是通謀虛偽意思表 示而為讓與登記的讓與人，此惡意通謀讓與之效力為何？其用意 係為脫產、避稅？是否應讓其受到不利益之結果，方屬公平，此 點值得研究。
第二項 登記絕對效力
103之意義
公信原則源自權利外觀原則（或稱權利外觀優越原則、信賴 原則）具體化表現之一，因為法律上凡是有一定之外觀可信的事 實存在，讓一般人推斷其有真實的權利或法律事實值得相信，信
103 「登記絕對效力」之意義，不動產物權變動以登記為公示之方法，為維護交易安全，確立公 示制度之公信力，縱使登記與實質權利狀況不符，對於信賴此登記之第三人，應予保護。有關土 地法第 43 條規定，司法院之解釋如下，所謂登記有絕對效力，為保護第三人起見，就登記事項 賦予絕對之公信力，故第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被剝 奪。惟此項規定，並非於保護交易安全必要限制以外，剝奪真正之權利，如在第三人信賴登記而 取得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴
（28 年院字第 1919 號）。故真正權利人在已有第三人取得權利登記後，僅得請求損害賠償，不 得為塗銷登記之請求；在未有第三人取得權利之新登記前，對於登記名義人仍有塗銷登記請求 權。而此所謂第三人不包括繼承人、惡意第三人在內，僅以信賴登記之善意第三人為限（最高法 院 44 年台上字第 828 號判例，65 年台上字第 1895 號判例）。請參閱楊松齡，實用土地法精義，
五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 188。
賴此項外觀而為法律行為之人，法律均會給予其所信賴之事實相 同的法律效果，以為保護。從權利外觀原則之運用，推定有真實 權利關係存在者，尚有例如民法第169條之表見代理104規定。
關於物權之變動，若僅貫徹公示原則，則為物權之交易者，
固不必顧慮有人主張無徵象之物權，而受到不測之損害。但徵象 與實質的權利不符，亦在所難免。例如以不動產移轉登記而言，
由於登記人之「假冒者」有之；可能原移轉行為之「無效者」亦 有之；從動產之占有角度而言，亦可能出現占有人並不是動產所 有權人，或是有權占有之人，諸如此類之情形，可見物權之徵象 往往與實質的權利不相符合，在交易上，若必須一一先行調查而 後為之，則影響交易之安全、經濟、信賴等等太過嚴重，所以，
產生公信原則，讓交易者能夠信賴登記的徵象，不必擔心到底實 際權利為何？而此一原則，在近代法上，先從動產物權開始，本 來羅馬法有一原則，謂之「任何人不得以大於其自己所有之權利 讓與他人」（nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet），此種原則如果絕對的貫徹，則雖於動產物權亦無法 發生公信原則之餘地。又日耳曼法有「所有權人任意讓與他人占 有其物，則只能對於該他人請求返還」（Hand währe Hand）原則，
除被盜物或遺失物保有無限追及之權利，不適用此原則外，一般 因信賴對方而使之占有己物者（例如借貸或寄託關係），則僅得向 該對方請求返還，換言之，如果該動產已由對方讓與給第三人時，
則所有權人就不得再向第三人請求返還。不但日耳曼法是如此，
法國固有法亦是如此，所謂「動產不許追及」（Meubles n＇ont pas de Suite）即法國固有法之原則。近代法律為期動產交易之安全，
乃採用日耳曼法及法國固有法原則，即對於信賴占有而取得動產 物權（善意取得動產所有權、質權）之人，縱該占有者無實質的 權利時，亦不發生影響，即無礙善意信賴之人取得動產物權之保 護制度。此即動產交易之公信原則。其次，關於不動產物權登記，
予以公信力者，係自抵押權開始，後來漸漸擴及不動產所有權，
再至其他物權，此種制度先由德國完成，次由瑞士接續而成，於
104 謝在全，民法物權論上冊，三民書局，2002 年 8 月修訂 3 版，頁 87。
是原本是動產物權所實現之交易安全保護手段，現已行之於不動 產物權之上，公信原則是在保護交易安全，但有時不免犧牲真實 權利者之利益，所以，近代經濟社會，物權交易頻繁，若無公信 原則之保障，則人人恐懼不動產交易之糾紛為畏途，反而有礙經 濟發展。故現代不動產交易可能發生以下情形，實質上物權已經 變動，事實上已經有不動產之讓與，然而形式上尚未履行登記之 公示方法，故尚未發生物權變動；反之，形式上已經完成物權變 動之程序，已經登記完畢，縱然事實上、實質上並未變動，仍能 發生物權變動之效力，因為現代法律對於動的安全之保護，應優 先於靜的安全，故上述情事之發生，乃是法律之理想使然105。
至於在登記效力的判斷上面，考量太多與登記行為無關之事 項 ， 甚 至 以 實 質 審 查 之 名 義 苛 求 地 政 機 關 能 夠 真 的 做 出 實 質 審 查，就如法院的直接審理、書面審理是否真的能夠實質審查、發 現真實一般，如果是否定的，地政機關的實質審查內涵，還能夠 剩下多少可信度，基此，如何於現有的登記制度下，找出登記制 度所產生的法效果，能夠接近現代一般人民的期待，將實務與學
說的見解再次整合與突破，找出新觀點、新解釋，並予重新定位。
故認登記行為與民法債權、物權行為之間並無直接關係，無 須因為民法上之債權、物權行為有無效或得撤銷之原因，即影響 到登記之效力。有關不動產物權得、喪、變更之登記是公法行為，
有其獨特之審查程序，登記若有錯誤或遺漏106，地政機關有其主動 塗銷之補救方法，又土地法第68條第1項前段亦規定，因登記錯 誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。若 登 記 之 錯 誤 已 致 無 法 彌 補 之 程 度 者 ， 地 政 機 關 亦 負 損 害 賠 償 責 任，但並未因此導致「登記無效」，是本研究主張參考上開權利 外觀原則，不動產登記應採「登記有絕對效力107」原則，而非僅針
105 鄭玉波，民法物權，三民書局，修訂 15 版，頁 38-42。
106 參閱土地登記規則第13條規定，土地法第68條第1項及第69條所稱「登記錯誤」，係指登記事 項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱「遺漏」，係指應登記事項而漏未登記者。同規 則第144條規定，依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新 登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：一、登記證明文件經 該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。前項事實於塗銷登記前，應 於土地登記簿其他登記事項欄註記。
107 「法律概念的名稱本是約定成俗即可，如果名稱會讓人產生誤解，不能望文生義，則顯然不 是個完美的名稱」，請參閱謝哲勝，民法物權編修正草案（普通地上權）綜合評析，台灣法學雜
對「善意第三人取得權利之登記」才有絕對效力，而是依土地法 及土地登記規則所為之登記，於地政機關實質審查登記完畢時，
對於任何信賴登記之人均有絕對效力，本研究稱為「登記絕對效 力原則」。例如普通債權人乙，係因信賴其債務人甲名下登記有 Ａ土地，甲有不動產為憑，證明其有資力可擔保其債權，方將金 錢借貸予甲，但未設定抵押權，惟因此不符合土地法第43條所解 釋之善意第三人須取得權利登記之情況，即不受該法條之保護，
當債權人乙取得執行名義而強制執行甲名下不動產時，因該Ａ土 地 可 能 非 債 務 人 甲 所 有 ， 經 真 正 權 利 人 即 第 三 人 提 出 異 議 之 訴 後，普通債權人之強制執行即可能遭到駁回108。上開情形即為土地 法第43條所未保護之範圍，因該法條僅能保護有取得該土地登記 權利之善意第三人109而已。若依本研究所述「登記絕對效力原則」，
則普通債權人與其債務人亦有法律上之交易行為，亦以登記機關 所為之公示登記為憑，得知債務人有償債資力，至聲請強制執行 時，土地仍登記為其債務人所有，故聲請強制執行債務人名下之 不動產，亦理所當然，至於債務人如何取得該土地所有權，係其 與 前 手 之 權 利 糾 紛 ， 一 般 人 民 無 法 得 知 當 事 人 之 間 有 何 私 權 糾 紛，就如同一般人無法得知他人之間債權契約之內容一般，縱然 知道有權利糾紛，一般人又有何能力判斷其間法律關係是無效或
則普通債權人與其債務人亦有法律上之交易行為，亦以登記機關 所為之公示登記為憑，得知債務人有償債資力，至聲請強制執行 時，土地仍登記為其債務人所有，故聲請強制執行債務人名下之 不動產，亦理所當然，至於債務人如何取得該土地所有權，係其 與 前 手 之 權 利 糾 紛 ， 一 般 人 民 無 法 得 知 當 事 人 之 間 有 何 私 權 糾 紛，就如同一般人無法得知他人之間債權契約之內容一般，縱然 知道有權利糾紛，一般人又有何能力判斷其間法律關係是無效或