第三章 登記行為理論探討
第二節 法律行為無效原因與登記無效原因之比較
第一項 問題提出
民法領域中之法律行為「無效」與「失效」不同，前者係指 法律行為自作成之初即不生效力；後者則指法律行為作成時效力 已發生，嗣後因特定事由。例如終期屆至或解除條件成就等原因，
而使其效力中斷，而該法律行為係向（事件發生之後）將來喪失 效力。又行政訴訟法第 6 條第 1 項規定：「確認行政處分無效及 確認公法上法律關係成立或不成立之訴訟，非原告有即受確認判 決之法律上利益者，不得提起之。其確認已執行完畢或因其他事 由而消滅之行政處分為違法之訴訟，亦同。」，行政訴訟中之確 認訴訟類型包括：確認行政處分無效、確認公法上法律關係成立 或不成立、確認已消滅之行政處分為違法等三類，原告除可主張 行政處分「無效」，請求確認公法上法律關係不成立外，亦可主 張行政處分「失效」請求確認公法上法律關係不存在79。綜上，是 否私法領域之債權行為、物權行為之無效、失效、得撤銷原因，
即為不動產登記無效、失效、得撤銷之原因？行政處分效力之無 效、失效、得撤銷之原因，是否有其獨特性？本研究將加以討論 說明之。
78 參閱臺灣高等法院 96 年度重上更（一）144 號判決意旨參照。
79 參閱台北高等行政法院 94 年度訴字第 2998 號判決意旨。
第二項 法律行為無效原因
民法所定無效法律行為中，本研究僅在此探討無效之債權行 為與無效之物權行為。而所謂無效乃法律行為因欠缺生效要件，
即法律行為有嚴重瑕疵，毫無生效之可能性存在者，謂之無效。
亦即法律行為之效果，自始、當然、確定不生法律上之效力者而 言。民法條文明定法律效果無效之原因有如下規定，例如民法第 71條前段規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」、
民法第72條規定：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，
無效。」、民法第73條前段規定：「法律行為，不依法定方式者，
無效。」、民法第87條第1項前段：「表意人與相對人通謀而為虛 偽意思表示者，其意思表示無效。」，以上均為民法有關法律效 果為無效規定之例。
無效係自始即無效力、確定不生效力、不因補正而產生效力、
當然的不生效力，即使向法院請求、主張，亦不受法律之保護。
至 於 當 事 人 因 法 律 行 為 無 效 ， 因 權 利 義 務 關 係 不 明 確 而 產 生 爭 執，提起確認之訴，請求法院裁判，係另一問題。
法律行為無效之情形下，當事人一方如已為給付者，得向他 方依照不當得利返還請求權或物上請求權請求返還80。例如甲、乙 以Ａ土地為其雙方當事人買賣之標的，其債權行為與物權行為之 間，因物權行為無因性，並不互相影響其效力，當甲是在19歲11 個月時與乙訂立買賣Ａ土地之債權契約，雙方於甲滿20歲以後訂 立物權契約，則該債權契約因未經法定代理人同意，而效力未定，
亦未產生有效之法律效果，惟其物權契約則完全有效，所以互不 影響。故上開債權契約若是確定不生效力，則其物權契約縱然有 效而交付Ａ土地及履行移轉登記者，仍屬不當得利。
又如民法第166條-1規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設 定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。未依前項規定公 證之契約，如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成 登記者，仍為有效。」，亦同此理。雖其債權契約因違反上開強制規
80 郭振恭，民法，三民書局，2001 年 5 月，修訂 2 版 1 刷，頁 123－124。
定而無效，惟其已經完成有效之登記者，則屬無效法律行為之轉換。
合意訂立之法律行為，除了可能違反上開民法領域之強制、禁止 規定外，其移轉原因亦可能違背其他法律強行規定。有關土地所 有權移轉登記之限制，存在於各種法律條文之中，例如土地法第 16條有關私有土地所有權行使之限制、同法第17條不得移轉、設 定負擔或租賃於外國人土地、同法第18條外國人取得或設定土地 權利之平等互惠原則、同法第75條之1有關法院限制登記事項、平 均地權條例第53條第3項、第4項之區段徵收地區選定，公告禁止 移轉等，均為法律行為有無違反法律強行規定81之判斷依據。
第三項 登記無效原因
第一款 登記即行政處分性質
所謂「行政處分」係指行政機關就公法上具體事件所為之決 定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為。
行政程序法第92條第1項定有明文。故不動產物權變動之效果係依 賴登記，而登記是否准許或是駁回則由地政機關依據民法、土地 法或土地登記規則等法令，依法實質審查後做出准否之決定，故 而人民向地政機關申請登記，其准否之結果係屬上開行政處分之 性質。例如律師因申請登錄事件，登錄之機關做出准否之決定，
即為行政處分性質，如有不服者，應提起訴願82。另土地登記之內 容雖屬私權事項，但地政機關之登記行為或拒絕登記處分，則不 能謂非行政行為。
實務見解：本件原告請求更正基地分割登記即變更原土地登 記之內容，被告官署通知予以拒絕，此項拒絕通知，不能謂非消 極之行政處分，原告對之不服，自得提起行政爭訟，受理訴願官 署應就該項拒絕原告請求之原處分之是否合法適當，予以審查決 定83。
綜上，純就地政機關之登記行為探討，其性質應屬行政處分。
81 黃志偉，不動產登記理論與實務（上），永然文化出版公司，84 年 9 月 2 版 1 刷，頁 190－192。
82 參閱吳庚，行政法之理論與實用，2003 年 10 月增訂 8 版 2 刷，頁 310。
83 最高行政法院 56 年判字第 97 號判例參照。
而地政機關受理登記之原因84，可能是因當事人以讓與物權之合意 而訂立物權契約後，持向地政機關申請辦理不動產物權變動之登 記者，其登記程序並非私法契約當事人所能支配之物權行為，而 係行政機關之行政處分，故登記係屬行政處分性質。
第二款 行政處分無效之原因
法律上所謂無效，係指自始、當然、確定不生效力，行政 處分作為一種國家行為，是否可與私人間之私權法律行為作為相 同 對 待 ， 亦 即 在 法 制 上 應 否 承 認 有 上 述 意 義 之 無 效 行 政 處 分 存 在，理論上仍有頗多不同意見，立法例上亦有不同之設計。早期 行政法學者基於國家權威之自我確信，多主張違法行政處分原則 上仍屬有效，僅在瑕疵明顯之例外情形，始承認行政處分之無效。
「 如 Otto Mayer即 認 為 非 官 署 之 作 為 或 絕 非 基 於 官 署 權 限 之 行 為，始為無效之行政處分，因其在外觀上全然不屬於國家意志力 的表現之故。」85。J.Hatschek則謂「機關權限之濫用，如同寫在 額頭上之程度者，瑕疵處分即為無效。」86。換言之，無效須一望 即知，一目了然，明顯可見其瑕疵，始足相當，此種理論稱為「明 顯瑕疵說」。在此說之外，尚有以瑕疵是否重大為判別無效之標 準者，稱為「重大瑕疵說」，此說與明顯瑕疵說在實際運用上可 能並無差異，但其立論基礎則非國家權威之自我確信，而係保障 法律秩序之安定及維護交易安全。次就立法例而言，奧地利一般 行政程序法之規定，首須加以研究者，該法第68條第4項對已有形 式確定力之裁決，列舉「有下列各款情形之一者，原裁決官署或 該管上級官署得依職權宣告其無效：（一）由無管轄權之官署或 由非正當組成之會議作成者。（二）將發生違反刑罰之結果者。
（三）事實上不能執行者。（四）具有法律明文規定應屬無效之 瑕疵者。」，同條第5項又規定，屬於上述第1款事由者，如裁決 作成已逾3年，不得宣告無效。由此可知，這項無效宣告與一般自 始、當然無效不同，學者通說及判例亦均認為無效宣告並非確認
84 例如土地登記規則第 28 條、第 29 條分別是登記機關之「逕為登記」及其他政府機關「囑託」
地政機關所為之「囑託登記」，則無當事人依據私權（物權）契約申請登記之問題。
85 轉引自吳庚，行政法之理論與實用，2003 年 10 月增訂 8 版 2 刷，頁 394。
86 同上註。
的性質，乃係使本已生效之裁決自宣告起向將來失其效力。此種 立法例之設計，乃不外乎是基於法律安定性之考量。其尚有另存 之法律問題，在法律上僅承認行政處分經由宣告而喪失效力情形 下 ， 是 否 仍 有 絕 對 無 效 之 行 政 處 分 存 在 的 餘 地 ？ 該 國 學 者 G.Winkler首創肯定說，並為其他學者所認同。至於如何認定行政 處分絕對無效，則採最低要件標準，行政處分（或裁決）如連最 低要件尚屬欠缺，則欠缺行政處分生效之要件，即應為絕對無效 之行政處分，其他瑕疵則均屬得宣告無效或撤銷之處分。所謂最 低要件係指：「有作成裁決能力之官署，對個別事件以書面所作 之意思表示。」，現實實務上亦傾向以最低要件作為認定處分絕 對無效之基準87。
德國聯邦行政程序法對於行政處分之無效，採納學說及判例 之見解而有新的設計，該法第44條第1項規定：「行政處分有特別 重大之瑕疵，並依一切可供斟酌之情形加以合理判斷，其瑕疵足 可認為公然者，無效。」，顯係兼採重大說及明顯說。同條第2項 又規定：「無論第1項之情形是否存在，行政處分有下列情形者無 效：（一）書面行政處分，未表明其處分之官署者。（二）依法 規之規定，行政處分應給予證書始能成立，而不符此形式要件者。
（三）官署在其依第3條第1項第1款規定之管轄權以外為行政處 分，而未經授權者（按即違反土地專屬管轄所為之處分）。（四）
（三）官署在其依第3條第1項第1款規定之管轄權以外為行政處 分，而未經授權者（按即違反土地專屬管轄所為之處分）。（四）