研究目的、範圍與方法

基於上述研究背景與動機，謹將本文之研究目的、範圍與方 法簡述如下：

第一項 研究目的

一、探討我國不動產登記效力之解釋，在不動產登記名義人與真 正權利人登記不一致情形下，是否仍以保護善意第三人為對 象。

二、探討有關民法債權行為、物權行為之無效、得撤銷原因，是 否即為不動產登記無效、得撤銷之原因。

三、不動產登記行為，是私法行為？或公法行為？

四、地政機關所為之登記效力，能否與民法之法律行為效果分開 而論？使其產生獨立之登記效力？

五、新增修民法第 759 條之 1，能否解決本文所述之問題？

第二項 研究範圍

一、由於社會上一般人民對於所謂不動產登記名義人與真正權利 人有登記不一致之情事發生時，我們應以各種不同之角度來 觀察這件事情之效力，純以法律人之角度，即實務所謂保護 善意第三人登記效力，亦即須取得與不動產相關登記者，其 為善意時，方受到善意第三人之保護。惟本研究所欲探討者，

信賴登記之保護對象應否擴及所有社會一般大眾，只要其信 賴不動產登記之名義人為何人，而有法律行為之「表現」⁵者，

即應受到不動產登記效力之保護，例如債權人相信債務人所 提出之不動產登記簿謄本所載登記名義人係債務人，以為其 財力證明，而向金融機構申請信用卡、現金卡、金融卡、信 用 貸 款 或 為 他 人 擔 任 保 證 人 等 ， 但 債 權 人 未 設 定 抵 押 權 登 記，即與債務人發生借貸契約關係，該金融機構僅為普通債 權人，屆期債務不履行，債務人未如期清償債務時，普通債 權人聲請法院強制執行，在執行時明明不動產登記簿仍然記 載土地為債務人所有（即登記名義人），惟卻有他人（即真 正權利人）提出第三人異議之訴，卻使得普通債權人無法繼 續強制執行滿足其債權，因其與債務人之間並未因善意信賴 該登記而取得任何有關該不動產權利之登記（例如設定抵押 權之登記），可能即無法受到善意第三人信賴不動產登記之 保護。

二、本研究欲就上開問題提出有關民法債權行為、物權行為之無 效、得撤銷原因，是否即為不動產登記無效、得撤銷之原因，

進行深入研究。

三、本研究主要探討之點為債權、物權行為之間的私法法律關係，

與行政機關所為登記行為（即不動產登記）之間，是否可分離 其法律效果？並嘗試進行分析與歸納。

四 、 我 國 不 動 產 登 記 相 關 法 令 與 法 制 及 不 動 產 登 記 相 關 行 政 規 則、法規命令、函釋等闡釋、比較。

第三項 研究方法

5 債權行為因為不具公示性質，難有「表現」之外觀，若援引「表見代理」之法理，例如承租人 訂立不動產租賃契約，有明顯可見之租賃使用外觀；又如債務人與金融機構發生借貸債權契約關 係，可由金融機構徵信查詢系統得知者，均屬債權行為之表現。

一、文獻、學說實務之研究比較法

從不動產登記效力之各種學說、登記制度之觀點，蒐集相關 資料，包括既存之史料、專書著作、碩博士論文、期刊、網際網 路、學術研討會資料及政府相關出版品與實務見解等，分析探討 現行不動產登記制度相關法律問題，並將其內容類型化，尋求分 析各種癥結所在。

二、綜合歸納分析法

本研究擬以民法、土地法、土地登記規則、行政法等為研究 之方向，並參酌實務見解，在土地登記制度上進行分析，並將一 般人民對於登記之看法與不信賴之觀點深入研究後，提出相關建 議，以供地政主管機關與立法院未來研修地政法令之參考。

第二章 土地

登記之公信力 第一節 各國土地登記制度

目前各國之土地登記制度，大體上可區分為兩種主要類型。

一為契據登記登記制（或稱登記對抗主義），其係指不動產物權 之變動，經當事人訂立契據，即已生效，但非經登記，不得對抗 第三人，登記機關依照契據所載內容，予以登記之制度。此一制 度首創於法國，又稱為法國登記制。除法國外，日本、義大利等 國家亦採行之⁷。二為權利登記制（或稱登記要件主義），其係指 不動產物權之變動，非經登記不生效力，登記機關對於不動產權 利之變動，須確實審查確定後，方予登記之制度，稱為「權利登 記制」⁸。

第一項 法國契據登記制度

第一款 意義

契據登記制（Registration System of Deeds）係法國首創，

又稱為法國登記制，或登記對抗主義。此制於土地所在地之官署 設有公簿，以登載土地權利之得、喪、變更，使有利害關係之第 三人，就該公簿得知土地權利之狀態（即靜態權利）。而土地權利 之得、喪、變更，採意思主義，即認雙方當事人間有讓與之意思 合致，訂立契約，即可發生物權變動之效力，並不以登記為生效

6 「土地」之用語於不同「法規」有不同之定義或解釋，依民法第66條第1項將「土地」規定為 不動產之一種，「不動產」係指「土地及其定著物」，所謂「定著物」係指固定附著於土地，並得 獨立為權利之標的物而言，例如房屋、橋樑、游泳池、加油站等均屬之。又土地法第1條將「土 地」規定為「水陸及天然富源」；土地法第5條第1項將土地上之定著物稱為土地改良物，再分為

「建築改良物」與「農作改良物」。另建築法第4條將「建築物」作更詳細之規定，其定義為「為 定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。而土 地法第37條第1項及土地登記規則第2條則規定，「土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建 物）之所有權與他項權利之登記。」。故本研究所指「不動產登記」係指「土地」與得依據土地 登記規則辦理登記之「建物」而言，亦可合併簡稱為「土地登記」。有關不動產登記之意義詳見 黃志偉，不動產登記理論與實務（上），永然文化出版公司，84年9月2版1刷，頁12－13。

7 關於各國登記制度之特點，請參閱史尚寬，土地法原論，1975年台5版，頁57-59。何彥陞，我 國現行不動產登記制度之研究－以債權物權化公示方法為中心，國立臺北大學碩士論文，95年7 月，頁28-29。黃志偉，不動產登記理論與實務（上），永然文化出版公司，84年9月2版1刷，頁30

－33。

8 權利登記制又可分為德國登記制與托侖斯登記制（又稱澳洲登記制）。

9 楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版公司，2006 年 11 月 5 版 1 刷，頁 162－163。

要件，登記機關證明契據已經訂立，依照契據所載內容辦理登記，

並不加以實質審核，故其登記不發生公信力。至於契據之內容是 否真實、有無瑕疵等情，均不予以審核。此制施行於法國、義大 利、比利時、西班牙、挪威、日本、丹麥、葡萄牙、巴西等南美 若干國家及美國多數之州。

第二款 特點

第一目 形式審查主義

登記官署對於登記之申請，係採用形式上之審查¹⁰，如申請登 記之手續完備，即依照契據內容，登載於登記簿。至於契據所載 權利事項，有無瑕疵，則不予過問。

第二目 登記無公信力¹¹

登記無公信力者，謂已登記之權利事項，公眾不可信賴其有 確定之效力也。已登記權利事項，如有第三人出面主張權利，仍 應依實體法確定其權利之歸屬，若實體上認為其權利不成立，或 有無效或得撤銷之原因時，則該第三人得以其不成立或無效而對 抗已登記之人，故此登記制度並無助於權利變動之維護。

第三目 登記與否不予強制

此登記制度之土地權利登記與否，由當事人自由決定，法律 並無強制當事人登記之規定。

第四目 登記簿採人的編成主義

契據登記制度之登記簿編成不以土地為準，而以土地權利人 登記次序之先後編成之。登記完畢僅在契約上註記經過，不發權 利書狀。

第五目 登記以土地權利之動態為主

10 例如登記申請書表格是否填寫完整、印章清晰、申請人簽名是否本人所簽等，謂之形式審查。

但並不依據法律之實質內涵與精神而介入權利狀態是否真正之審查。

11 也就是說，此登記僅能證明當事人確實有申請辦理登記，但卻不能產生我國登記制度所謂之

「公信原則」之效力。公信原則容後詳述。

土地權利之現在狀態（即靜態）固應為登記，而對土地權利 之變動情形（即動態）尤為偏重，此制度係以徵課為主之登記制 度¹²。

第六目 土地登記為對抗第三人之要件

土地權利之取得或變更，依當事人意思之合致，訂立契約，

即已發生法律上之效力，但是向政府機關提出登記公示為對抗第 三人之要件，而非因提出登記公示即一定生效，因政府機關不予 審查文件之有無瑕疵¹³。

第二項 德國權利登記制度

第一款 意義

權利登記制（Registration System of Title）為德國法系 之登記制度，又稱德國登記制或登記要件主義。即關於不動產物 權變動之行為，僅有當事人之意思表示及訂立契據尚不生效，必 須經登記機關實質審查確定，並履行法定登記之形式，登記於登 記簿後，始生物權變動之效力，亦即非經登記不生效力及不能對 抗第三人，未經登記者，當事人間在法律上尚不生物權變動之效 力。故登記機關對於權利之取得或變更，須確實審查，完全無誤 後，方予登記，登記具有公信力。此制首創於德國，採行者有瑞 士、荷蘭、捷克、南斯拉夫、奧地利、匈牙利、埃及等國。

第二款 特點

第一目 登記要件主義

不 動 產 物 權 之 取 得 或 變 更 ， 以 登 記 為 其 發 生 效 力 之 必 要 條

12 土地權利之現在登記狀態應是學者所稱「靜態」或「靜的安全」，亦即有關權利內容、權利性 質方面的問題；而土地權利之變動情形應是學者所指「動態」或「動的安全」，即指交易安全之

12 土地權利之現在登記狀態應是學者所稱「靜態」或「靜的安全」，亦即有關權利內容、權利性 質方面的問題；而土地權利之變動情形應是學者所指「動態」或「動的安全」，即指交易安全之