第二章 自組更新團體實施更新與代理理論之探討
第一節 我國自組更新團體實施更新文獻之探究
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第二章 自組更新團體實施更新與代理理論之探討
根據前章所言，自辦更新係由所有權人委託更新會實施更新，再由更新會委 託其他參與者（如規劃團隊等）處理特定專業事宜，彼此互為代理關係，故本研 究將以代理理論作為基礎，進而分析自辦更新運作過程。透過代理理論，可解釋 所有權人、更新會與其他參與者間的互動關係，及剖析更新實施過程中由其互動 關係延伸出的問題，故本研究選擇代理理論作為理論基礎，探討自辦更新相關課 題，以下分別整理我國自辦更新及代理理論相關文獻。
第一節 我國自組更新團體實施更新文獻之探究
我國以自辦更新為主題之研究，僅洪貴源（2002）、李美玲（2010）、李金桂
（2008）等人，其餘研究多以都市更新為題，輔以探討自辦更新案例，大部分為 921 震災後透過自辦更新以重建家園，與委辦更新相較下此類研究較少，僅有如 林煒翔（2009）、蔡孟芳（2005）、陳世彬（2009）、謝嘉展（2010）、羅芳琪（2005）、 蘇英瑋（2000）、楊傑光（2002）、王天源（2009）等，另有楊棻糸（2000）、張 友怡（1998）等人之研究，則係綜合討論自辦更新與委辦更新相關議題。以下將 彙整自辦更新之推動與相關個案，及震災後自辦更新案例之研究。
一、自辦更新推動與相關個案之研究
如第一章所述，目前台灣自辦更新案例遠較委辦更新者少，則令人疑問為何 更新個案多不願自辦？針對此項問題，卓輝華（2010）指出，土地權利人多傾向 委託更新事業機構執行更新的原因有：土地權利人專業不足，不瞭解相關法令、
規劃、建築、獎勵申請、委託營造等專業，又土地權利人間整合不易，亦有偷懶 與搭便車行為，使更新事業機構有進入的機會，且土地權利人不願或無法負擔更 新所需要投入的龐大資金，而更新事業機構則可提供資金與擔保，因此，土地權 利人多不願採行自辦更新，欲利用都市更新事業機構擁有之資金與專業優勢，故 委辦更新案例遠多過自辦更新案例。
但仍有部分更新個案，都市更新事業機構因各種因素而不願介入，令其不得 不採行自辦，究此背後的原因為何？傅秉豐（2006：53）曾探討都市更新事業機 構參與都市更新意願低落之原因，有以下幾項：住民同意開發整合不易、都市更 新申請作業流程冗長、非精華地段（工地成本低地區）獎勵容積後不敷成本、都 市更新申請中公部門不確定因素太多、住民擴大分享獎勵部分增加投資成本、案
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以及，林煒翔（2009）於探討台北市更新制度與治理時發現，1990 年代面 臨景氣衰退問題，國家開始將都市更新作為振興房地產景氣的政策工具，透過立
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因素，致無法全盤掌握未來整合推動可能發生的狀況下，基於各自利害關 係，產生投機主義，形成「隱藏與逆選擇」的對立角色，衍生高昂的交易成本，
影響都市更新事業整合推展，故其嘗試建構可為地主提供服務並兼顧實施者利益 的「整合代理機制」，包含（1）實施者實施需具備之資格條件規範、（2）地主委 託實施內容與實施者作業規範等二項機制，並建議政府從「政策」、「法制」、「資 訊」、「推動」、「執行」等五個構面提供配套措施，協助排除推動障礙。
卓輝華（2011）旨以委託代理、產權結構、契約關係等為理論基礎，探討都 市更新權利變換時發現，其運作過程中的土地權利人與實施者（分析中多指更新 機構）的關係，是現代經濟活動典型的專業分工委託代理關係。土地權利人與實 施者基於都市更新法制下相關的權利義務契約，執行都市更新事業，由於訊息不 對稱、目標不一致與風險偏好之差異，實施者基於機會主義的決策或行動，經常 不利於土地權利人的利益，於是產生代理問題、增加代理成本，雙方無法產生高 度互信的基礎，而成為都市更新延宕與成效不彰的主因。而自組更新會的實施方 式將使土地權利人間形成較高的合作共謀程度，對實施者可產生較高的監督與談 判能力，可降低代理問題與代理成本，但更新會理事與監事無足夠的專業能力以 進行有效監督或執行更新工作，仍須依賴更新服務專業團隊，以解決土地權利人 與實施者間資訊不對稱的課題，強化兩者間的互信基礎，並降低實施者逆向選擇 與道德危機的代理問題。
經由上述文獻回顧，發現有部分都市更新文獻以代理理論分析實施者與所有 權人間的關係，卻係探討以建商為實施者的相關課題，而更新會同為實施者身 份，本研究認為應亦可藉助代理理論，探討更新會與所有權人間的互動關係與相 關課題；部分自辦更新研究雖有分析更新會與所有權人間的互動問題，卻少有論 及更新會與其他代理業者之間的互動關係，如規劃團隊、營造商、估價者、銀行 等；部分自辦更新研究基於各式理論進行分析，如民眾參與、社會網絡、交易成 本等，但無以代理理論為基礎，分析自辦更新之過程與相關課題。因此，本研究 後續將立基於代理理論之上，並以個案研究方式，分析更新會與所有權人、其他 參與更新者間互動關係為何？自辦更新之實施程序與困境為何？