第四章 自組更新團體實施更新之個案分析
第二節 研究個案自組更新團體實施更新之課題分析
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二節 研究個案自組更新團體實施更新之課題分析
於前節已簡介「土城市延和里金城路社區」自辦更新個案，以下透過深度訪 談，訪談對象包含此個案之主要推動者、更新會幹部、住戶、專業團隊等，參見 下表，剖析此個案選擇自辦更新之源由、自辦更新實施過程中遭遇的代理課題及 運作困難，及其如何突破困境，以資後續其他自辦更新個案之參酌。
【表 8】研究個案之受訪者一覽表
編號 身份 訪談時間
A1 曾任更新會理事，為主要推動者 2011/4/20、6/9 A2 現任更新會監事，為主要推動者 2011/4/20 A3 曾任更新會理事，現任管委會主委 2011/6/9
A4 住戶 2011/6/9
A5 住戶 2011/6/9
B1 參與此案的建築師 2011/6/13
一、自辦更新個案之代理課題
（一）所有權人條件差異大與投機心態，及對更新會幹部的不信任感，唯恐 發生代理問題，使得意見整合困難，增加代理成本
由於該個案包含前棟、後棟共九十家住戶，每家住戶財務的條件不同，考量 的因素不同，及前後棟建物受損情形不一致，而建物未受損的後棟住戶反對，與 投機貪婪的心態，導致意見整合十分困難，延宕實施期程。
受訪者 A1 表示：「因為都更沒有利頭，所以建商不可能進來，所以我們就 大家忍住，就掏腰包，那就會碰上有錢的、有前胎（震災前的房貸）的、沒錢的，
有各種不同的立基點、困難點會出來。」「前面是四十戶，後面是五十戶，我們
‧
‧
‧
‧
‧
‧
‧
‧
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
生，如防止更新會幹部挪用公款等問題。
受訪者 A3 表示：「其實信託是為了要保護住戶，信託之後，理事會領錢都 要簽章，要寫指示書，才能夠領到錢，信託是要一些費用，但是對保障權利真的 很好。」「要信託，銀行才能幫我們管理錢。」
受訪者 A1 表示：「它有一個很完善的制度配套。信託是銀行要求之一，也 是市政府的要求之一，是必備的。」「信託費也不便宜，大概一兩百萬。信託的 好處就是做工程的可以很放心做，他不怕領不到錢，他不是跟我們領，是跟銀行 機構領，不怕沒錢。」「請款的時候要我們蓋章，還要建經蓋章，有好幾關。他 們銀行工程部也有專門來看施工，要看你是不是真的做到那裡。他們看完之後還 要拍照，每一次要領錢都會先來現場拍照。」
最後，誠如受訪者表示，自辦更新案的成功關鍵之一是至少有兩位熱心、積 極的更新會幹部，其亦須有相當的財力、較多的自由時間，且願意擔任義工，能 與規劃團隊良好的溝通，方有可能成功推動更新。
受訪者 A3 表示：「一定要有一些熱心人士才有辦法。」
受訪者 A1 表示：「裡邊要成功的，一定要有一、兩個對義工這方面有認知 的。他是出門的時候當成服務。」「最起碼也要有兩個，只有一個的話，我看也 很難，會被澆熄。」「碰到困難，沒有熱心的、仁慈的人，是會跑不動的。所以 必須要有義工、有熱心，還要有錢、有閒。所以它還是要有一些的條件，不容易。」
「有些人是有心想去做，想去幫忙，但是經濟能力不許可，或是他要工作，很多 方面的，也要剛剛好。」
受訪者 B1 表示：「就我所知，有些社區的理監事是有領錢的，這個社區是 屬於無給職的，無給職、又願意做事、又願意跟規劃團隊好好的溝通，我覺得這 很重要，雖然時間長，才有辦法把案子推成。」
（五）更新時間冗長，會增加環境不確定性，提高更新成本與代理成本，有 賴更新會與規劃團隊積極縮短時程
此個案於 2002 年因 331 地震而使建物成危樓，於 2003 年更新事業概要核准 通過與更新會立案核准，但於 2005 年更新事業計畫與權利變換計畫方獲核准，
確定自辦更新的實施。相較於正常程序花費一年半時間即可完成，此個案卻因後 棟住戶的不同意問題，等待其補送申請文件，及推動修法，而耗費三年的時間。
受訪者 A1 表示：「成立更新會是很快，成立到蓋好是比較難，九十一年（2002 年）倒了，到去年九十九年（2011 年）完成，我們花了八年多，只有蓋新大樓 一年，其他七年多都是在跑（更新事業計畫及權利變換計畫審議、核定）程序！」
受訪者 A2 表示：「到九十四年（2005 年）才公告計畫（更新事業計畫及權
‧
‧
‧
‧
‧
‧
金標準表」，2011-06-18 搜尋，http://www.taa.org.tw/front/shuofui.php。6 按 2010 年 12 月 25 日新北市政府公告繼續適用「臺北縣都市更新權利變換計畫提列共同負擔 項目及金額審議原則」，其中有附件一「臺北縣都市更新權利變換營建單價提列基準」、附件二
「臺北縣都市更新權利變換更新規劃費提列基準」，據此計算都市更新規劃、建築設計、總工程 費用等更新成本。參見「臺北縣都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則」，
http://www.planning.ntpc.gov.tw/web66/_file/1691/upload/renew/1000412.pdf。
7 參見「臺灣省建築師公會建築師酬金標準表」，2011-06-18 搜尋，
http://www.taa.org.tw/front/shuofui.php。
及「臺灣省建築師公會會員代辦事務經驗成果參考表」，2011-06-18 搜尋，
http://www.taa.org.tw/front/daishuo.php。
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
新會就實務的立場上，唯一能信任的就規劃團隊。銀行只是借錢給他，建經當然 也可以信賴，一開始就是規劃團隊，到工程階段，到貸款階段，他們大概就以建 經為主，後面階段大概就代書，所以他們是相信專業團隊的，只是各階段不同而 已，我想這一定是要的，他們找你就應該要充分授權和相信。」
二、自辦更新個案之運作課題
（一）因後棟住戶的反對，及容積獎勵無法吸引建商參與，而迫不得已選擇 自辦更新
此個案係因 331 震災而使建物成危樓，居民必須設法重建自己的家，如第一 章所述此屬具有急迫性、必須性之情形，而重建方式有許多種，如建物補強、原 地原建、委辦更新、自辦更新等，此個案居民皆曾納入考量，並請專業規劃團隊 評估建議。
此個案於自救會成立之初，住戶分為兩派意見：建物補強、重建，但考慮建 物補強後不利於買賣、房地價值低，且大多希望重建住家，後得緯城規劃團隊協 助，經專業團隊解說更新的利益，住戶多瞭解、接受更新的好處，而選擇更新一 途。
受訪者 A3 表示：「剛成立的時候，意見有兩派，有一派是要重建，有一派 就是要補強，那時候講了很久，但是補強，在天然災害防制法裡面，房子要是損 害的話，將來要買賣絕對要告訴買方，同時幾年之內不能買賣，就是這一點卡住，
所以大家覺得補強行不通，補強之後又沒有價值。所以後來緯城進來，說要幫我 們做都市更新，從那時候才比較積極一點。」「剛開始房子倒了，覺得六神無主，
想說房子怎麼突然間就倒了，住戶有在講看能不能自己把房子再蓋起來，那時候 的想法是這樣。」「因為緯城他們是辦理更新的專業人員，來跟我們解釋更新有 多少好處，經過他們解釋以後，大家慢慢的就能夠接受。」
另外，此個案之基地上建物分為前後棟，受災戶為前棟四十家住戶，後棟五 十家住戶的建物並未受損，由於前棟、後棟住戶雙方協商不成，無法達到原地原 建須全部所有權人同意之門檻，故無法選擇原地原建的方式，只能選擇都市更新 方式。
受訪者 A2 表示：「因為我們房子倒了，主要是九十一年（2002 年）三三一 大地震，土城受災也是很多，我們受災是最嚴重的，所以不得不更新，一定要重 建。重建很多方式，有原地原建，還有更新，原地重建是不可能的，因為我們跟 後棟的五十戶是同一個基地，同一筆土地，要原地重建的話，還要全部土地所有 權人百分之百的同意，那不可能，走不下去，所以只好走更新。」
‧
‧
‧
‧
‧
‧
http://www.planning.ntpc.gov.tw/web66/_file/1691/upload/renew/1000401-7.pdf。
另按 2011 年 4 月 19 日公告之「新北市協助民間推動都市更新補助要點」，針對自辦更新案件，
http://www.planning.ntpc.gov.tw/web66/_file/1691/upload/renew/1000412.pdf。
‧
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
受訪者 A1 表示：「它那公文的意思就是說，道德勸說的意思，我希望你們 四家銀行要幫忙這些災民，但是都沒有強制，變成道德勸說，那到銀行，我也可 以幫你，也可以不幫你。」
另外，一般情形下，若更新實施者為建商時，建商擁有足夠的資金，可支應 更新成本，即使無足夠資金，亦可以本商信用及以土地抵押擔保，輕易獲得銀行 融資貸款。但若實施者為更新會，一則因為相較於前者只需評估一家建商，後者 必須評估全部數十位所有權人的信用與財務，耗費評估成本較高，二則因為一般 民眾信用或財務能力較為不足，除非有財務及信用較佳的連帶保證人或高價值的 共同擔保品，否則銀行多不願貸款予自辦更新的所有權人，故自辦更新案例較難 籌集資金。因此，如同前章所述，若所有權人無較佳的財務能力或雄厚的資金，
及代理人更新會無相當的籌資能力，可能無法成功實施更新。
受訪者 A2 表示：「建商其實未必有錢，他有地，就可以融資。」「我們的對 象太多了。所以一般銀行不做這麼麻煩的事，因為我們更新會有三十幾個成員！
意見太多了！」
受訪者 A1 表示：「自辦的人一定要有錢，否則沒辦法，那為什麼那些建商，
就是有錢，所以有辦法。」「銀行對建商是一家，我們是四十家！條件也不一樣。
他要一家一家的評估！」
（五）當時銀行不瞭解更新與信託程序，且環境不確定因素提高興建成本，
致更新會面臨貸款與信託困難，幸賴專業團隊與政府協助
於 2002 至 2005 年期間，此個案正處於事業概要與計畫申請過程，當時由於 自辦更新與信託案例極少，許多銀行不瞭解更新與信託程序，而不願接受辦理自 辦更新案件的貸款與信託，故更新會詢問過多家銀行未果，如國泰世華銀行、合 作金庫、信用合作社等，更新期間又因諸多原因而數次更換融資與信託銀行，依
於 2002 至 2005 年期間，此個案正處於事業概要與計畫申請過程，當時由於 自辦更新與信託案例極少，許多銀行不瞭解更新與信託程序，而不願接受辦理自 辦更新案件的貸款與信託，故更新會詢問過多家銀行未果，如國泰世華銀行、合 作金庫、信用合作社等，更新期間又因諸多原因而數次更換融資與信託銀行，依