第三章 自組更新團體實施更新之制度分析
第二節 自組更新團體實施更新之代理課題分析
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第二節 自組更新團體實施更新之代理課題分析
如林育全（2007）、卓輝華（2011），指出都市更新諸多困難發生的主因在於 實施者與所有權人間的代理關係，將造成代理問題、代理成本，因此，本節將先 剖析自辦更新過程中所涉及之參與者及代理關係，進而釐清代理相關課題，說明 如下。
一、自辦更新參與者之代理關係
於第二章中，本研究定義代理關係意指一種契約關係，勞務或財貨的買方為 委託人，賣方則為代理人，委託人賦予某些權限並提供報酬、誘因予代理人，使 代理人按照契約規範，或委託人利益行使權利義務或作出決策。以下將按前述自 辦更新程序，分析各階段之參與者及代理事務，及彼此的代理關係：
（一）成立都市更新促進會及劃定更新單元階段
於此階段，部分所有權人可先行成立都市更新促進會，負責所有權人及其他 權利關係人（包含一般承租人、使用人、管理人、地役權人、地上權人、永佃權 人、耕地三七五租約之承租人、抵押權人、典權人、占有他人土地之舊違章建築 戶、預告登記請求權人、囑託限制登記機關等）間的協商、確定更新單元範圍等 事宜，及尋找規劃團隊協助後續實施更新事宜。
（二）申請核准事業概要階段
於此階段，土地及合法建築物所有權人將委託授權與都市更新促進會代理實 施更新，再由更新促進會委託規劃團隊（如都市更新研究發展基金會、建築經理 公司、建築師事務所、都市更新公司、土地規劃工程顧問公司、建設公司、生活 科技公司、地產開發公司、國際管理顧問公司、工程公司、不動產顧問公司等）
協助擬具事業概要、辦理公聽會、計畫送審等事宜，委託建築師事務所辦理建築、
水電、消防、結構設計等事宜，及與貸款融資機構（如金融機構、財團法人賑災 基金會、財團法人九二一震災重建基金會等）、信託機構協商貸款融資、土地及 資金信託管理等事宜。
（三）組織都市更新會
於此階段，由發起人向當地直轄市、縣（市）主管機關申請，請求核准籌組 都市更新會，而其會員以章程所定實施地區範圍內土地或合法建築物所有權人為 限，且更新會須召開會員大會，選任理事、監事，及處理相關行政事務，另需聘 請會計師，委託處理會計憑證、帳目等事宜。因而，於此階段，所有權人皆會成
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更新事宜，再由更新會委託其他業者（包含規劃團隊、建築師事務所、貸款融資 機構、信託機構、測量業者、不動產估價師事務所、地質鑽探業者、營造業者、
地政士事務所、建物拆除業者、會計師事務所）辦理相關專業事項，如此更新會 本身既是代理人，亦是委託人，分別與所有權人、其他業者形成多層、複合的代 理關係，可能延伸出複雜的逆向選擇、道德危機的代理問題。
【表 4】自辦更新各階段參與者彙整表
更新程序 參與者
1.成立都市更新促進會 1.都市更新會 2.所有權人
3.其他權利關係人 4.規劃團隊
2.劃定更新單元
3.申請核准事業概要
1.～4.同上 5.建築師事務所 6.貸款融資機構 7.信託機構 4.組織都市更新會 1.～2.同上
8.會計師事務所
5.申請核准都市更新事業計畫
1.～7.同上 9.測量業者
10.不動產估價師事務所 11.地質鑽探業者
6.申請核准權利變換計畫或協議合建方式 1.～7.10.同上
7.執行計畫至完工
1.～9.同上 12.營造業者 13.地政士事務所 14.建物拆除業者 8.解散都市更新會 1.～2.同上
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會較多諮詢或接觸專業人士或地方政府承辦人員，而比所有權人多一些瞭解。再 者，協助實施更新的業者或專業人士，則較所有權人、更新會具有更多資訊與瞭 解。故都市更新會與所有權人之間、與專家業者之間的代理關係，確實會存在資 訊不對稱問題，將可能導致逆向選擇或道德危機問題。另相較於委辦更新實施者 為相關業者，較為瞭解此方面的資訊，故自辦更新的代理問題較之嚴重。
【圖 4】自辦更新事務相關法規示意圖
【圖 5】自辦更新事務相關專業示意圖
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http://n.yam.com/bcc/life/200908/20090821667836.html。
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人的代理成本。
再者，對於身為第一代理人的更新會，或第二代理人的各種參與更新的業 者，其必須向委託人擔保或保證，環境不確定性或實施時間的延長對其不利的影 響，不會導致第一委託人的所有權人或第二委託人的更新會之不利益，尤其是在 房地產市場不景氣時，更是需要如此，則實施時間的延長將增加代理人的擔保成 本。
此外，由於難以準確預測環境不確定性，將使得代理人無法明確地評估風 險、報酬，亦即其無法掌握完全的資訊，則其決策可能偏離最大化委託人福利的 決策，造成委託人的損失增加或福利減少，形成剩餘損失增加。因此，由於實施 過程存在著環境不確定性，將可能提高上述三種代理成本。
相較於委辦更新實施者為相關業者，擁有豐富經驗與專業知識，能有效降低 環境不確定性，亦有相關作法可減少代理成本，故自辦更新者較之可能無法有效 率地解決此問題。
（四）所有權人及更新會資訊不完全，唯恐發生代理問題，提高意見整合難 度，亦使更新會組成不易
如上述，由於更新法令的複雜性、專業知識技術的多樣性，導致身為委託人 的所有權人及更新會難以掌握完全的資訊。對所有權人而言，於委託更新會前，
深恐更新會的主要幹部隱藏重要資訊，而損害其利益，造成逆向選擇問題，故不 願委託更新會實施更新。
或所有權人委託更新會後，恐怕更新會的主要幹部或第二代理人的規劃團隊 等業者存在無法觀察的投機行為，而損害其利益，造成道德危機問題，故不願輕 易同意更新事業計畫或權利變換計畫內容。
甚至所有權人唯恐同為委託人的其他所有權人，損害其利益，而不願參與更 新，如此使得居民意見的整合難度提高，必須花費較長的時間進行協商討論，始 能形成共識並達到法定同意比例。
惟當所有權人意見整合困難時，若對自辦更新的方式缺乏共識，贊同者未達 都市更新條例第 10 條規定之所有權人同意比例，則更新會恐將難以成立，更遑 論以更新會為實施者向主管機關申請更新事業概要。
另對更新會而言，於委託規劃業者、建築師事務所、營造業者、金融信託業 者等第二代理人前後，因更新會亦是所有權人所組成，故同樣的問題會再次發 生。爰此，所有權人及更新會容易由於資訊不完全，唯恐發生代理問題，使得意 見整合困難，而不論是自辦更新或委辦更新皆會遭遇此問題。
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款，又無足夠的資金，則難以負擔龐大的更新費用，因此，所有權人必須擁有相 當的資金，予以支應。或若所有權人的信用有瑕疵，還款能力不佳，財務能力較 差，於銀行融資時，可能面臨銀行不願貸款之窘境，因此，所有權人必須擁有相 當的財務能力與信用，方能順利核貸。
另若身為第一代理人的更新會幹部，或第二代理人的規劃團隊，無法尋找到 願意提供融資的銀行或機構，不能貸款足夠金額，雙方條件（如貸款利率、成數 或其他）未達到共識，或無法獲得其他補助，以致無法籌集足夠的更新經費，則 更新也將無法實施，因此，代理人必須擁有較高的籌資能力，方足以因應。
相較於委辦更新，所有權人不需負擔興建成本，無須考慮財務能力，而擔任 實施者的業者，多為建設公司或規劃業者，具備較為雄厚的財力，且銀行較願意 提供融資貸款，比較不需考慮財務問題，故自辦更新者較之極易因發生財務問題 而使更新難以成功。
（八）更新會較難獲得所有權人之信任，將提高擔保成本及監督成本 人們由於自利的想法、有限理性的侷限、風險驅避或個人偏好的情形下，常 選擇保護自身利益、避免不利於自身的情形發生，而不願輕易信任他人，於自辦 更新時更是如此。
更新會理事與監事，身為代理人，所有權人對之多不願輕易賦予信任，屢遭 質疑是否另有目的、暗中得利或有其他隱藏的投機行為，可能引發代理問題，故 於自辦更新過程中，此不信任感不斷地被引發。
如此，除將增加意見整合的難度外，也將提高更新會幹部的擔保成本，付出 更多心力向所有權人保證，其不會採取傷害委託人的行動，證明其是有效率、誠 實的履行代理職務，甚至更新會幹部為無給職，其所付出諸多的心力、時間、金 錢未取報酬，也為其擔保成本之一，以降低所有權人的不信任感。
至於，所有權人也必須負擔部分監督成本，限制代理人脫軌的行動，避免其 利益發生偏離，例如委託會計師事務所處理更新會的會計帳目，或將更新資金信 託予銀行，避免公款遭侵佔、挪用等問題，這些成本皆是由所有權人所共同承擔 的。
相較於委辦更新，實施者依然難以取得所有權人的信任，必須付出相當的擔 保成本，以降低所有權人的不信任感，而所有權人也必須支出信託費用等監督成 本，以避免代理問題發生，故自辦更新與委辦更新存在相同問題。
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（九）更新會若未獲政府積極協助，或未具備較強的解決問題能力，將增加 剩餘損失
如上述，自辦更新涉及都市更新法規、都市計畫法規、建築法規及金融信託 法規等，所有權人與更新會幹部多不認識這些法令。若政府承辦人員不熟悉自辦
如上述，自辦更新涉及都市更新法規、都市計畫法規、建築法規及金融信託 法規等，所有權人與更新會幹部多不認識這些法令。若政府承辦人員不熟悉自辦