第四章 自組更新團體實施更新之個案分析
第一節 研究個案自組更新團體實施更新計畫之內容
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第四章 自組更新團體實施更新之個案分析
如第一章所述，本文期能透過個案研究方式，以代理理論為基礎，分析所有 權人與更新會、其他參與者之間的關係，探討自辦更新過程中將可能面臨之困 境。又如第二、三章所述，自辦更新將遭遇許多代理問題，如更新事務涉及多項 法令與專業、資訊不對稱及不完全問題、自辦更新實施過程冗長、環境不確定因 素增加、代理成本提高、意見整合難度提高、所有權人及更新會高度依賴代理人、
更新會較難獲得所有權人之信任、所有權人與代理人的財務、籌資及解決問題能 力問題、政府協助問題等，故本章著重於自辦更新個案實施過程中是否亦發生前 項諸多問題，及其如何克服這些困境。
而當前於新北市地區，現已更新完成之震災戶自辦更新個案，僅有新莊博士 的家（921 震損戶）、淡水幸福社區（921 震損戶）、新莊雙鳳社區（331 震損戶）、
土城金城路社區（331 震損戶）1，其中以土城金城路社區自辦更新案實施歷程最 為艱辛，且政府更專為此案例修訂都市更新條例第 22 條之 1，又是金融機構參 與協助且順利完工的自辦更新案首例，可謂自辦更新指標範例2，故選擇「土城 市延和里金城路社區都市更新案」作為本研究個案，以下將簡介相關基本資料與 分析更新實施相關課題。
第一節 研究個案自組更新團體實施更新計畫之內容
本研究彙整土城延和里金城路社區都市更新事業計畫及其權利變換計畫，簡 要介紹此自辦更新個案基本資料，包含實施者及規劃者、計畫地區範圍、辦理緣 起與目標、現況分析、更新處理方式、建築計畫與更新獎勵面積、實施方式及有 關費用負擔、資金來源、實施期程等，說明如下：
一、實施者及規劃者
此個案之實施者為土城區延和里金城路社區都市更新會，而規劃者為廖乙勇 建築師事務所及緯城土地規劃工程顧問有限公司，後期協助執行計畫者為中華建 築經理公司。
1 參自新北市政府城鄉局，2011.3.2，都市更新核定成果，2011.5.18 搜尋，
http://www.planning.ntpc.gov.tw/_file/1691/SG/33835/D.html。
2 參自經濟日報，2010.5.31，北富銀樹立大台北地區都更指標範例 土城金城路社區都更案落 成，2011.5.18 搜尋，http://edn.gmg.tw/article/view.jsp?aid=276735&cid=6。
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二、計畫地區範圍
本個案位於新北市土城區金城路三段 19 至 31 號及 33 巷 1 號，基地標示為 土城區延寮坑段外藤寮坑小段 186 地號一筆土地，位置如下圖所示，謄本面積為 3,036 平方公尺，更新單元範圍及位置為三三一地震受損之四十戶房屋所佔位置 及其持分土地面積 1,464.87 平方公尺。
三三一震災前，土城區延寮坑段外藤寮坑小段 186 地號之房屋為一ㄇ字形之 連棟地上五層樓之鋼筋混凝土公寓住宅，共計九十戶。由於三三一地震僅造成建 物鄰近金城路之前排四十戶嚴重受損，如下圖所示，因此更新單元乃以該四十戶 受損建築物的房屋所佔位置及其持分土地面積為範圍，南以金城路三段為界，東 為金城路三段 33 巷、西鄰十六層建築物、北以受損的四十戶所持分土地面積劃 設界限。
【圖 6】土城區延和里金城路社區位置圖
資料來源：土城延和里金城路社區都市更新權利變換計畫。
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【圖 7】土城區延和里金城路社區 331 地震災損情形
資料來源：土城市延和里金城路社區都市更新成果圖，2011.5.10 搜尋，
www.planning.ntpc.gov.tw/web66/_file/1691/upload/renew/02res.doc。
三、辦理緣起與目標
（一）法令依據
依據「都市更新條例」第 7、10、12-1、19、21、22 條，及 19 條之 1 第 2 款規定辦理。
（二）辦理緣起
更新單元地上原為鋼筋混凝土造地上五層樓之建物，共計九十戶。但於 2002 年 3 月 31 日大地震，造成更新單元範圍內（金城路三段 19 至 31 號及 33 巷 1 號一至五樓共計四十戶）建物嚴重受損而無法居住，並經新北市政府依震災後建 築物第二階段危險分級及其使用評估表評估為「危險」。並於 2002 年 6 月 4 日委 託台灣省建築師公會新北市辦事處鑑定房屋安全，嗣於 6 月 26 日鑑定報告書中 建議拆除重建。由於三三一地震造成更新單元內居民流離失所，因此居民們莫不 希望儘速完成家園重建的工作，並決定以都市更新方式重建家園。
（三）更新單元劃定緣由
基地於 2002 年 8 月 5 日經新北市政府依都市更新條例第 7 條規定，迅行劃 定為「新北市三三一地震迅行劃定都市更新地區」，俾據以憑辦都市更新事業。
另依第 7 條劃定之都市更新地區，於實施都市更新事業時，其同一建築基地 上有數幢或數棟建築物，其中部分建築物毀損而辦理重建、整建或維護時，得在 不變更其他幢或棟建築物區分所有權人之區分所有權及其基地所有權應有部分 之情形下，以各該幢或棟受損建築物所有權人之人數、所有權及其基地所有權應 有部分為計算基礎，分別計算其同意之比例（都市更新條例第 22-1 條）。
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本更新單元已嚴重受損而無法居住，為加速重建工作之進行，乃以受損四十 戶建築物區分所有權人之人數、區分所有權及其基地所有權應有部分為計算基 礎，並據以劃定本更新單元之範圍，俾完成更新重建工作。
四、現況分析
（一）土地及合法建物權屬 1.土地
本更新單元位於新北市土城區延寮坑段外藤寮坑小段 186 地號，共計一筆土 地，謄本面積為 3,036.00 平方公尺（約 918.39 坪），更新單元範圍及位置為三三 一地震受損之四十戶房屋所佔位置，及其持分土地面積 1,464.87 平方公尺，更新 單元內並無公有土地，土地所有權人共計四十四人。
2.合法建物
本更新單元內之合法建物共有 40 筆，總樓地板面積為 5,123.74 平方公尺，
所有權人共 44 人。其中兩人分別持有兩筆建物，另有兩組兩人共同持有一筆建 物，尚有五人持有一筆建物。
3.同意參與比例
本更新單元內土地及建築物所有權人均為四十四人，同意參與都市更新事業 計畫之土地及建築物所有權人均為三十一人，同意比例均為 70.45%。土地面積 1,464.87 平方公尺，同意參與都市更新事業計畫之土地面積為 1,150.3386 平分公 尺，同意比例為 78.53%；建築物面積為 5,123.47 平方公尺，同意參與都市更新 事業之建築面積為 4,045.85 平方公尺，同意比例為 78.97％。
（二）土地使用及建築物現況 1.三三一地震前
本更新單元其土地使用分區為住宅區，規定建蔽率為 60%，容積率為 240%，
管制主要依據新北市政府於 1993 年 2 月編訂，並於 1997 年 6 月修定之「訂定土 城都市計畫（土地使用分區管制要點）書」之規定，本基地屬未發佈細部計畫範 圍內之土地。其建物為地上五層樓之鋼筋混凝土結構公寓住宅，共計四十戶；三 三一地震前，除面臨金城路之一樓部分（金城路三段 19 至 31 號）做為住商混合 使用外，其餘二樓以上各樓層及 33 巷 1 號各樓層均做住宅使用。
2.三三一地震後
本更新單元於三三一地震後，面臨金城路之金城路三段 19 至 31 號及 33 巷
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1 號各樓層共計四十戶，均已嚴重損毀，經新北市政府公告為「危險」建築物；
住戶自三三一地震發生後已經全部撤離，由新北市政府工務局暫以鋼樑、鋼柱加 以支撐，以避免發生危險，建築物呈現空屋狀態。
（三）附近土地使用現況
附近多為住宅區，由於本更新單元附近均為已開發的都市化地區，故四周道 路上零售商店、市場、商業大樓散佈，而在巷道內則多為住宅使用。
五、更新處理方式
（一）處理方式及其區段劃分
1.處理方式：本更新單元內之建築物雖於三三一地震後並未倒塌，但建築物 結構已嚴重受損至無法居住，並經新北市政府評定為「危險」建築物，故都市更 新事業處理方式將以「全區重建」辦理。
2.區段劃分：本更新單元採全區重建方式辦理，將全部範圍劃為「重建區 段」，現已重建完成，且原住戶已入住，如下圖所示。
【圖 8】研究個案新大樓興建完工圖 資料來源：本研究自行拍攝。
（二）公共設施興修或改善計畫
本更新單元內並無公共設施用地，因此無公共設施興修或改善計畫。
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六、建築計畫與更新獎勵面積
（一）土地使用強度及性質
本更新單元面積 1,464.87 平方公尺，於都市計畫分區內屬住宅區，依據 1997 年新北市都市計畫（土地使用分區管制要點）其建蔽率為 60%，容積率為 240%。
本案原建築物乃為容積管制實施前所設計，依內政部 88‧08‧12 台內營字 第 8807455 號函，及建築技術規則第九章容積管制第 162 條規定核算，本建築物 原有總容積樓地板面積為 4,643.25 平方公尺，本建築物原有建築容積率為 316.97%。
為使更新單元內每戶重建後之建築單位面積可以恢復到更新前居住水準並 減輕住戶負擔，爰依都市更新條例第 44 條、都市更新建築容積獎勵辦法第 4 條，
以及「新北市都市更新地區建築容積獎勵核算基準」規定，除原建築容積外，依 法另申請 30%法定容積之更新獎勵。
（二）預計容納人口數
本更新案規劃興建住宅單元使用共計五十四戶，以每戶四人計算，預計將容 納二百一十六人。
（三）基地配置計畫
本案將興建地上七層、地下二層 RC 結構之電梯型住宅大樓，一樓部分可做 為沿街店舖使用，二樓以上做為住宅使用，地下室則做為停車場兼防空避難室之 用。
1.允建建築面積：1,464.87 x 60% = 878.92（平方公尺）
2.可申請之更新獎勵容積額度
本基地原有容積為 316.97%，大於法定容積 240%，故擬申請總容積為原建 築容積加上 30%之法定容積，經計算其可申請之更新獎勵容積為 1,054.71 平方公 尺（319.05 坪），各項更新獎勵容積如下：
（1）更新期限獎勵（△F4）：依「新北市都市更新地區建築容積獎勵核算基 準」規定，公告為都市更新地區日起或本基準發布實施日起，三年內提出申請實
（1）更新期限獎勵（△F4）：依「新北市都市更新地區建築容積獎勵核算基 準」規定，公告為都市更新地區日起或本基準發布實施日起，三年內提出申請實