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第五章 結論與建議
針對第一章所提出的研究目的，本研究期能以代理理論為基礎，透過文獻分 析、深度訪談、個案研究等方法，瞭解自辦更新相關課題，以提出能增進自辦更 新效率之建議。經過第二章彙整相關研究，針對自辦更新與代理理論進行文獻分 析，再於第三章彙整現行法令規定，進行制度分析，劃分自辦更新程序為數個階 段，進而分析自辦更新參與者間的代理關係，以及延伸的資訊問題、代理問題與 代理成本，另於第四章的個案分析，選擇土城金城路社區自辦更新案例，透過與 更新會幹部、所有權人、其他參與業者的深度訪談，瞭解其更新實施過程中遭遇 的問題，及其突破困境之方法。據此，本章將彙整前述分析之結果。
第一節 結論
於第一章所提出本研究之目的：首先，期能瞭解自辦更新案例較委辦者少的 原因，及更新事業機構不接受委辦更新之因素；其次，藉由瞭解自辦更新的實施 程序，及更新會所扮演的角色，進而分析其中參與者間的代理關係；最後，透過 文獻、理論與個案分析，剖析自辦更新的資訊問題、代理成本、代理問題及其他 運作課題。分別詳述如下。
一、自辦更新案例較委辦者少之原因
於第一章提及之都市更新條例第 10 條，可知更新實施方式可分為自辦更新 與委辦更新。惟當土地所有權人欲實施更新時，於第二章文獻回顧時，瞭解因本 身不瞭解更新的相關法令與專業、所有權人間意見整合不易、無力負擔鉅額的更 新成本等，而多偏向採取委辦更新方式，提供都市更新事業機構介入的機會，故 自辦更新案例較委辦更新者少。
二、更新事業機構不願介入更新之原因
於第二、四章提及，少數更新個案，經都市更新事業機構於評估個案條件後，
認為眾多住戶意見複雜而難整合、獎勵容積不足、作業流程冗長且不確定因素 多、住戶不願分享利益或主導權、融資貸款問題、政府未積極協助、地主問題多 且不易解決等，令其無獲利空間，或評估實施成本高於利得，則不願接受參與委
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辦更新，故該個案僅能選擇自辦更新方式，而本研究個案－土城金城路社區即是 因獎勵容積不足、後棟住戶意見整合困難，而不得不選擇自辦更新。
三、自辦更新實施之程序
探究自辦更新的實施程序如第三章之分析，根據都市更新條例及相關子法的 規定，不論是由更新事業機構或更新團體擔任實施者，皆須辦理劃定更新單元（或 政府已劃定）、申請核准事業概要、申請核准都市更新事業計畫、申請核准都市 更新權利變換計畫或協議合建方式，及執行計畫至完工等程序。
但自辦更新之所有權人必須另外增加三項程序，分別是都市更新會的籌備、
成立與解散，即於更新前組成都市更新促進會、核准事業概要後成立更新會、更 新完成後解散更新會。如此，可能使得更新時間拉長，增加許多不確定性，亦會 提高代理問題發生的可能性。
四、更新會扮演之角色
經由第四章個案分析可知，於自辦更新的實施過程中，更新會擔任實施者的 角色，意味著其需負擔許多任務，包含所有權人意見的協調整合者、與政府機關 及其他參與業者的溝通者、所有權人與其他參與業者間的橋樑、更新經費的籌集 者、更新過程中各種困難的解決者、完成更新程序的推動者等，因此，更新會幹 部的能力成為自辦更新重要的成功關鍵之一。
五、所有權人與更新會及其他參與業者間之代理關係
由於更新會擔任實施者的角色，使其成為所有權人與政府、其他參與業者間 的溝通橋樑。於第三章中，運用代理理論分析前述三者之間的關係，發現土地及 合法建築物所有權人（第一委託人）將委託都市更新會（第一代理人）代理實施 更新事宜，再由更新會（第二委託人）委託其他業者（第二代理人）（包含規劃 團隊、建築師事務所、貸款融資機構、信託機構、測量業者、不動產估價師事務 所、地質鑽探業者、營造業者、地政士事務所、建物拆除業者、會計師事務所）
辦理相關專業事項，如此更新會本身既是代理人，亦是委託人，分別與所有權人、
其他業者形成多層、複合的代理關係，可能延伸出複雜的逆向選擇、道德危機的 代理問題。
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六、自辦更新之資訊問題、代理問題與代理成本
由於上述自辦更新的多道實施程序，與諸多參與者間複雜的代理關係，本研 究推論可能產生複雜的資訊問題、代理問題與代理成本。而於第二、三、四章中，
透過相關研究與文獻分析、代理理論分析、土城金城路社區自辦更新個案分析等 方式，探討自辦更新運作之資訊問題、代理問題與代理成本，發現確實如此，並 著重分析所有權人與更新會之間的互動關係及其相關課題，本研究彙整主要課題 如下：
（一）更新事務涉及多項法令與專業，加重資訊不對稱、不完全的問題，且 所有權人條件差異大與投機心態，及對更新會幹部的不信任感，造成所有權人及 更新會唯恐發生代理問題，提高意見整合難度，則更新會不易成立，如本研究個 案即是如此。
（二）由於資訊不對稱、不完全的問題，及所有權人與更新會間的信任問題，
而造成其擔保成本、監督成本及剩餘損失等代理成本的增加，如本研究個案亦是 如此；並為避免代理問題，此個案更新會幹部需付出較高擔保成本（如其付出金 錢、時間、心力且不取報酬），所有權人需付出些許的監督成本（如信託費用、
會計師委託費用）；不願參與戶則因資訊不完全、投機心態而決策錯誤，導致本 身的剩餘損失。
（三）因所有權人意見整合困難，使自辦更新實施過程延長，將增加環境不 確定性，提高更新成本及代理成本，如本研究個案因更新時程的延宕，面臨物價 飆漲使營建費用大增，直接造成更新成本大幅提高，也使代理成本隨時間延長而 增加。
（四）所有權人及更新會因資訊不完全或不對稱，於訂約前難以適當評估代 理人的資格，於訂約後高度依賴代理人，較難防範道德危機，且增加監督成本，
如本研究個案因不瞭解其他參與業者是否具備代理人之應有條件，經政府單位承 辦人員、相關專業人士推薦後決定委託其他參與業者辦理相關專業事宜，並於訂 約後高度依賴規劃團隊、建築師、營造業者、地政士、銀行等，以求順利實施更 新。
（五）更新會若未獲政府積極協助，或未具備較強的解決問題能力，將增加 剩餘損失，如本研究個案因後棟建物鄰損問題，與後棟住戶隱藏資訊、投機行為，
致使產生逆向選擇問題，且拆屋興建期間延長，惟賴更新會幹部解決問題，且因 不瞭解更新程序，所有權人及更新會須常與政府人員溝通、請教，以作出正確的 決定，避免剩餘損失的發生。
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七、自辦更新之運作課題
於第二章、第四章的文獻分析與個案研究中，發現除前述課題外，自辦更新 亦將面臨其他運作課題，本研究彙整如下：
（一）為解決後棟住戶不同意問題、所有權人間意見整合問題，更新會與所 有權人、政府單位之間經過多次溝通、請教，甚至進入訴訟程序。同時，複雜而 僵固的法令無法彈性解決問題，延長更新程序，致更新會耗費大量時間、成本推 動修法。這些問題，不僅延長更新時程，亦徒增更新成本。
（二）更新成本龐大，非所有權人所能負擔，且難以一次資金到位，則所有 權人如無足夠的財務能力，及代理人若無相當的籌資能力，可能無法成功實施更 新，如本研究個案面臨問題一致，而本研究個案則係由所有權人共同擔保向銀行 貸款及尋求第三人出資，方解決此問題。且本研究個案實施當時，因銀行不瞭解 更新與信託程序，且環境不確定因素提高興建成本，致更新會面臨貸款與信託困 難，幸賴專業團隊與政府的協助，方順利取得更新資金。
八、自辦更新之成功關鍵
綜合上述，本研究認為自辦更新成功的關鍵，包含以下條件：（1）所有權人 間及對更新會具有較高的信任感，（2）所有權人與更新會確實掌握相關資訊，（3）
更新會具備較佳的解決問題能力，及積極付出的心態，（4）所有權人與更新會具 備較佳的財力或取得足夠的融資貸款，（5）政府機關的積極協助，（6）經驗足夠、
本於職責的規劃團隊協助。
自辦更新案例唯有具備以上條件，方能以較低成本及較短時間取得所有權人 間的共識，盡可能地縮短更新時程，減少資訊問題、代理問題的發生，降低更新 成本，進而使自辦更新過程具有效率，以協助具高急迫性的震損戶個案能順利且 儘速完成都市更新。
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第二節 建議
基於以上的結論，為使自辦更新事業的推動能更為順暢，減少運作困難及更 新成本，縮短更新時程，避免代理問題，以促進自辦更新之實施效率，本研究提 出建議如下，以為日後自辦更新案例推動更新工作的參考，並供政府未來修訂政 策之參酌：
一、政府應增加震災戶更新的容積獎勵
於第二、四章中提及，許多因震災而辦理更新之案例，因容積獎勵不足以吸 引建商介入，故無奈選擇自辦更新方式，對所有權人而言負擔較大。或如本研究
於第二、四章中提及，許多因震災而辦理更新之案例，因容積獎勵不足以吸 引建商介入，故無奈選擇自辦更新方式，對所有權人而言負擔較大。或如本研究