自組更新團體實施更新之法令與程序

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第三章 自組更新團體實施更新之制度分析

於第一章中提及，本研究希冀能以代理理論分析自辦更新運作過程中參與者 之間的關係及實施課題，後於第二章彙整相關文獻，瞭解自辦更新過程中存在許 多困難，如所有權人意見整合困難、更新會與所有權人普遍缺乏專業知識、龐大 重建經費籌措不易…等，故以下先瞭解自辦更新之法令，進而將自辦更新程序劃 分為數個階段，據以剖析所有權人、更新會及其他參與者之間的代理關係，並嘗 試探討其所延伸出的資訊問題、代理問題、代理成本等課題。

第一節 自組更新團體實施更新之法令與程序

自辦更新涉及之法令依據甚多，實施程序甚為複雜，欲瞭解自辦更新之課 題，應先瞭解相關法令規定，因此，本節將先彙整自辦更新相關法令依據，再按 此分析自辦更新之實施程序，最後比較委辦與自辦程序之不同，說明如下。

一、自辦更新之法令依據

自辦更新之主要法令依據為「都市計畫法」、「都市更新條例」，據此訂定相 關子法，包含「都市更新條例施行細則」、「都市更新事業接管辦法」、「都市更新 建築容積獎勵辦法」、「都市更新團體設立管理及解散辦法」、「都市更新權利變換 實施辦法」等，說明如下。

（一）都市計畫法

依據「都市計畫法」第六章「舊市區之更新」中，直轄市、縣（市）（局）

政府或鄉、鎮、縣轄市公所，對於窳陋或髒亂地區認為有必要時，得視細部計畫 劃定地區範圍，訂定更新計畫實施之；都市更新處理方式，分為三種：重建、整 建、維護；辦理更新計畫，對於更新地區範圍內之土地及地上物，得依法實施徵 收或區段徵收；辦理更新計畫之機關或機構，得將重建或整建地區內拆除整理後 之基地讓售或標售。按此，地方政府於有必要實施都市更新地區，應訂定更新計 畫，得以徵收或區段徵收方式實施之（第 63 至 73 條）。

（二）都市更新條例及其施行細則

自辦都市更新之主要法令依據為「都市更新條例」（以下簡稱條例）及「都 市更新條例施行細則」（以下簡稱細則），重點說明如下：

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1.更新地區之劃定

直轄市、縣（市）主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會經濟 關係及人文特色，進行全面調查及評估，優先劃定或迅行劃定更新地區，並視實 際需要分別訂定都市更新計畫，作為擬定都市更新事業計畫之指導，且配合擬定 或變更主要計畫或細部計畫（條例第 5 至 8 條）。

2.都市更新事業之實施

（1）事業概要之擬具

經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定 之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，應邀請有關機關、

學者專家及當地居民代表，並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人及其他 權利關係人，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、

縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業（條例第 10 條，細則第 6 至 9 條）。

（2）更新事業之信託

都市更新事業得以信託方式實施之。其依條例第 10 條第 2 項或第 22 條第 1 項規定計算所有權人人數比例，以委託人人數計算（條例第 13 條）。

（3）更新團體之組織

逾七人之土地及合法建築物所有權人依條例第 10 條及第 11 條規定自行實施 都市更新事業時，應組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣（市）主管 機關核准（條例第 15 條，細則第 19、20 條）。

（4）事業計畫之擬訂

都市更新事業計畫，由實施者擬訂期間及之後，應舉辦公聽會、公開展覽，

聽取民眾意見，送由當地直轄巿、縣（巿）主管機關審議通過後核定發布實施，

且配合擬定或變更主要計畫或細部計畫；其屬依條例第 7 條第 2 項規定辦理之都 市更新事業，得逕送中央主管機關審議通過後核定發布實施，並即公告及通知；

及第 19-1 條所規定部分都市更新事業計畫之變更情形，得採簡化作業程序辦理

（條例第 19、19-1、20、21 條，細則第 9-1、10、11、12、12-1、13、14 條）。

（5）私有土地及私有合法建築物所有權之同意比例

實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，依條例第 7、10、11 條劃定之 都市更新地區，應經更新單元範圍內，私有土地及私有合法建築物所有權人之一 定比例同意，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積之一定比例同意，

但部分情形可撤銷其同意（條例第 22、22-1 條，細則第 15 條）。

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（6）權利變換之實施

都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之，實施者 應於都市更新事業計畫核定發布實施後，擬具權利變換計畫，辦理審議、公開展 覽、核定及發布實施等事項，但部分情形，得採簡化作業程序辦理（條例第 25、

29、29-1 條）。

權利變換後之土地及建築物如何分配予原土地所有權人，或得以現金補償 之，及有關處理其他權利關係人之事宜，如承租人、典權人、違章建築戶等，將 於後續詳述（條例第 31、32、36 至 43 條）。

（7）獎助

都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，給予適度之 建築容積獎勵，允許建築容積移轉，更新地區內之土地及建築物得減免稅捐（條 例第 44、45、46、47、48 條）。

（三）都市更新事業接管辦法

按都市更新條例第 56 條授權，訂定「都市更新事業接管辦法」，發現有違反 或擅自變更章程、事業計畫或權利變換計畫、業務廢弛、事業及財務有嚴重缺失 者，實施者不遵從直轄市、縣（市）主管機關命令時，直轄市、縣（市）主管機 關得撤銷其更新核准，並得強制接管。

直轄市、縣（市）主管機關為強制接管處分時，應組成接管小組，應公告相 關事項，並以書面通知受接管處分之實施者、有關機關、土地與合法建築物所有 權人、他項權利人、承租人、使用人、管理人及占有他人土地之舊違章建築戶，

財產由接管小組管理、處分。而被接管人應自接管日起停止被接管都市更新事業 之營運，並於七日內檢具舉辦都市更新事業相關之書圖、文件，向接管小組清理 債權或債務（本辦法第 3 至 7 條）。

（四）都市更新建築容積獎勵辦法

按都市更新條例第 44 條授權，訂定「都市更新建築容積獎勵辦法」，規定以 下情形得給予適度之建築容積獎勵：

1.經政府指定額外提供之公益設施。

2.協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施。

3.捐贈經費予當地地方政府都市更新基金、保存維護更新單元範圍內具歷史 性、紀念性、藝術價值之建築物。

4.整體規劃設計對於都市環境等具有正面貢獻。

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5.採智慧型建築設計。

6.取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上。

7.優先或迅行劃定之更新地區。

8.更新單元為一完整計畫街廓或面積達三千平方公尺以上。

9.處理占有他人土地之舊違章建築戶。

10.所有權人分配之樓地板面積未達各該直轄市、縣（市）平均每戶居住樓 地板面積。

11.於策略性再開發地區內。

（五）都市更新團體設立管理及解散辦法

按都市更新條例第 15 條之授權，訂定「都市更新團體設立管理及解散辦 法」，此項更新團體應為法人，其設立、監督管理、會員大會及解散則應依照「都 市更新團體設立管理及解散辦法」，都市更新團體之名稱應定為「都市更新會」，

並應冠以更新地區及更新單元之名稱（本辦法第 2 條）；發起人應自核准籌組之 日起六個月內召開成立大會，並通知當地直轄市、縣（市）主管機關，主管機關 得派員列席，若未依前項規定期限成立者，直轄市、縣（市）主管機關得撤銷其 核准籌組（本辦法第 4 條）；都市更新團體應於成立大會後三十日內檢具章程、

會員與理事、監事名冊、圖記印模及成立大會紀錄，報請當地直轄市、縣（市）

主管機關核准立案，並發給立案證書，且經核准立案之都市更新團體，在同一更 新單元內以一個為限（本辦法第 5 條）。

（六）都市更新權利變換實施辦法

按都市更新條例第 29 條之授權，訂定「都市更新權利變換實施辦法」，其中 權利變換關係人係指依本條例第 39 條規定辦理權利變換之合法建築物所有權 人、地上權人、永佃權人及耕地三七五租約承租人。而實施者應擬定權利變換計 畫，表明本辦法第 3 條所列事項，應就土地所有權人及權利變換關係人調查參與 分配更新後土地及建築物之意願、更新後土地及建築物分配位置之意願（本辦法 第 2、5 條）。

權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內 其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評 定之；至於更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更 新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新 前權利價值比例計算之（本辦法第 6、10 條）。

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於權利變換計畫核定發布後，實施者應以書面通知土地所有權人、權利變換 關係人及占有他人土地之舊違章建築戶。而權利變換範圍內供自來水、電力、電 訊、天然氣等公用事業所需之地下管道、土木工程及其必要設施，各該事業機構 應配合權利變換計畫之實施進度，辦理規劃、設計及施工（本辦法第 18 、21 條）。

二、自辦更新之實施程序

（一）成立都市更新促進會

為利於都市更新的進行，有意願實施更新地區之土地及合法建築物所有權 人，得自行成立一個共同的都市更新單位，多以「都市更新促進會」或「都市更

為利於都市更新的進行，有意願實施更新地區之土地及合法建築物所有權 人，得自行成立一個共同的都市更新單位，多以「都市更新促進會」或「都市更