第二章 文獻探討
第三節 房價與生育率之關係
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第三節 房價與生育率之關係
本研究欲探討房價與少子化之因果關係，以新家庭經經濟學之觀點，
家庭之生育決策取決於其機會成本，而過去針對生育機會成本的研究，大 部分以女性時間價值切入，隨著時空背景的改變，女性接受高等教育的比 例提升，加上經濟壓力下，女性勞動比例提高，在生育機會成本提高下，
導致生育率下降。然而，人口變遷無法完整解釋生育現象的改變，除社會 經濟結構改變下的影響因素外，住宅被視為養兒育女的必需品，大部分的 民眾購屋皆以貸款，而在房價攀升下，房貸負擔加重，超過所得上升的幅 度，可能出現排擠生育的現象，許多學者也指出，不動產市場的變動（例 如住宅政策或不動產價格水準），為檢視近年低生育率現象非常重要之觀 點（Billari，2010；Yi and Zhang，2010；Mulder 2010 ；Krishnan and Krotki，
1993；Mulder and Mulder 2006），顯見房價與生育率的之間的關係越來越 受到重視，以下針對此課題進行文獻整理。
過去大部分的國外文獻傾向揭露人口年齡結構變遷對房價的影響。例 如Levin（2009）檢視蘇格蘭及英格蘭的人口變遷對房價的影響，發現人口 減少及人口老化皆會減緩房價壓力。事實上，影響房價的因素眾多，舉凡 國家政策、國民所得、經濟成長、稅賦等等都可能在某程度上影響房價，
為避免外部因素干擾研究少子化對房價之影響，Malmberg (2010)運用瑞典 的地區性縱橫資料（panel data）來消除總體環境的影響，其研究成果顯示，
低生育率跟人口老化所產生的年齡結構變遷，將導致瑞典房價的緩滯成長。
房市狀況（例如低比例的住宅自有率）導致家庭組成及生育決策的遲延亦 備受許多學者爭議（Krishnan and Krotki,1993；Mulder,2006；Mulder and Billari,2010）；Murphy（2008）發現人口密度對生育率有負向影響，並推 論高人口密度會導致更高的房價及降低生育率，如港澳與新加坡。
近年來的文獻轉向研究已發展國家的生育率與房價的關係。研究結果 顯示，已發展中國家的房價對於生育率有負面影響。Stark（2002）探討歐 洲的超低生育率現象，其發展原因之一即為房屋的可及性，尤其是在義大 利與西班牙。Giannelli and Monfardini（2003）發現對義大利青年而言，房
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價對家庭成員之組成有非常重要的影響。Hui et al.（2012）運用共整合和因 果關係分析，檢視香港生育率、房價與扶老比之關係，實證結果顯示房價 上漲1%，老年人口及生育率分別降低0.52%及1.65%，且長期而言，房價及 扶老比皆會影響生育率。Simon（2009）以美國1940年至2000年的普查資料 來探討房屋使用價格及生育率的負向關係，其中房屋使用價格以房租作為 衡量，實證結果顯示住宅價格(租金)對家戶的生育決策有顯著影響。
有國外學者從房地產成本與生育率兩者之間的相關性進行研究，從房 價上漲對擁有房屋者與擁有房屋者產生的財富效果進行切入。Mulder and Billari（2010）以一個國家的房屋自有率和人均房屋貸款金額來進行分類，
利用跨國的資料，將每個國家各自歸類為四種不同型態的房屋擁有類別：
生涯房屋擁有者（Career Homeownership Regime）、菁英房屋擁有者（Elite）、
容易房屋擁有者（Easy）、以及困難房屋擁有者（Difficult）。他們的研究 指出了第四種類型房屋擁有者，也就是有高比例的房屋自有率以及低人均 房屋貸款金額的國家，通常會伴隨著較低的生育率。這類型的國家，例如：
義大利、西班牙、希臘，通常也會有很高的房市進入障礙以及高比例的與 父母親同住的年輕人。
Dettling and Kearney（2014）以美國都會地區的人口為對象，並將之區 分為擁有房屋的人（home owners）與無自有房屋的人（non-owners）兩大 類。其研究結果顯示了房價的上漲10%會替擁有房屋的人帶來增加4.5%的 生育率。另外一方面，房價上漲10%時，會讓無自有房屋的人降低了約1%
的生育率。該研究認為都會地區房價較高，可能因此而排擠家庭消費支出 影響生育決策，經濟模型認為房價的上漲，可能會抵消生育，假設孩子為 正常財，而居住成本為生小孩的主要成本，當房價上漲時，對當期孩子的 需求會產生負面的替代效應，即所謂的「財富效果」(wealth effect)及「房 屋淨值效果」(equity extraction effect)，在此情況下，房價與出生率取決於 資產配置的比率。
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更有國外學者進一步探討住宅自有率與房價之間的關係。Mulder and Billari（2010）研究歐洲的生育率與住宅自有的關係，發現擁有住宅制度且 持分比例高的國家往往伴隨低生育率；Yi and Zhang（2010）政府相關抑制 房價政策若能有效的使得房價下降到合理的水準，則此抑制房價的政策勢 必減低養育兒女的成本，進而提高生育率住房市場供給，以確定家庭資源 影響生育決策的家庭財富變化；Michael and Kevin （2013）分析不同區域 房價對生育率的影響，發現房價與收入呈正向關係，收入與生育率呈負向 關係，高房價的區域反而生育率較低。
目前為止國內研究少子化及不動產的相關文獻大多探討少子化與用地 需求的關係。例如連經宇及黃志文（2009）發現平均每戶居住面積與有偶 率、老年人口比例呈正向變動關係，而總生育率與平均每戶居住面積有負 向顯著關係，並推論可能因少子化的緣故，使得晚婚或不婚族及頂客族較 注重居住品質，傾向增加自己的居住空間。至於少子化與房價相關的文獻 則較為不足，近年開始有學者探討低生育率與高住宅自有率的關聯性。吳 閔鈺（2007）利用我國23個縣市之自有住宅率與一般生育率的研究資料實 證發現，生育行為與住宅的持有二者呈現負向關係，且生育率遞延兩期比 遞延一期時，二者之間所造成的資源排擠效果更大。
Lo（2012）研究台灣23個城市之追蹤資料，發現台灣之生育率與住宅 自有率有顯著的負向關係。同樣以研究台灣住宅自有率及低生育率之關係 為核心，彭建文及蔡怡純（2012）探討生育率與住宅自有率、家戶可支配 所得、有偶率、女性高等教育比率間之關係。實證結果顯示，生育率與住 宅自有率、家戶可支配所得、有偶率、女性高等教育比率具有共整合的長 期均衡關係，其中住宅自有率、家戶所得、有偶率在長期對生育率有正向 影響，而女性高等教育比率在長期則對生育率有負向影響。
近期有學者更進一步家房價納入模型，探討低生育率與房價之關係，
Yi and Zhang（2010）假設在兒女為正常財的情況下，房價高漲將耗用大部 分的父母所得，並對兒女的需求產生一個負向的所得效果，造成生育率下 降房價影響生育率可以由效用理論的所得效果與替代效果來分析，房價為 養育兒女影子價格，房價高漲將造成父母對兒女的需求產生一個負的替代 效果，此替代效果將強化負向的所得效果，使得生育率加劇的下降，該研
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究以香港1971-2005年生育率、房價指數、女性勞動參與率、女性與男性實 際工資運用Johansen檢定與ECM模型，進行共整合分析，其研究結果顯示，
社會經濟變因素對家庭生育行為有長期關係，而房價指數平均上漲1%，總 生育率顯著下降0.45%。
以此研究為基礎，陳明吉等學者（2012），以台北都會區為例，運用 Granger探討變數與生育率之因果關係，該研究採用的變數為總生育率、房 價所得比、女性教育水準及女性勞動參與率等，其研究結果顯示，房價所 得比為預測生育率的重要變數，所得效果機制使得房價所得比對總生育率 的短期影響為正向，而價格效果機制使得房價所得比對總生育率的長期影 響卻為負向長期而言，當房價所得比、女性勞動參與率以及女性高等教育 率增加 1%，將使得總生育率分別下降 0.141%、0.473% 以及 0.446%。簡 淑苹(2013)綜合社會及總體經濟變數探討房價與少子化的關係，該研究採用 的變數包括房價指數、女性動參與率、失業率、家戶所得年增率、物價指 數年增率，運用共整合分析與Granger因果關係檢定進行探討，研究結果顯 示生育率與房價及家戶所得年增率有共整合關係，生育率領先房價與女性 勞動參與率，但落後失業率及消費者物價指數。
綜上所述，整理國內外相關文獻，發現人口結構轉變對房價的影響是 顯著的（Mulder and Billari,2010,Levin et al.,2009; Murphy et al.,2008；
Mulder,2006；Krishnan and Krotki,1993）。擁有房屋者與無擁有房屋者，對 房價變動產生的財富效果有不同的結果，房價上漲時，擁屋者會提高生育，
無擁屋者會降低生育（Mulder and Billari,2010；Dettling and Kearney,2014）。
有研究更進一步探討自有住宅率與生育率之關係，房價與住宅自有率存在 長期均衡關係，且房屋自有率較高的地區，生育率較低（Mulder and Lo,2012；
Billari,2010；吳閔鈺,2007)。另外，將房價納入影響生育率的因素，研究發 現房價與生育率存在長期均衡關係，且其關係為負向關係（簡淑苹,2013；
陳明吉等,2012；Yi and Zhang,2010) 。
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Malmberg (2010) 總生育率、人 口資料、家戶
Dettling and Kearney(2014)
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據Yi and Zhang(2010)的研究，假設孩子為正常財與住屋需求為家戶形成之 必需品的情況下，針對台灣的房價對生育率的影響進行實證。根據過去實證女性勞動參與、女性高等教育比率、失業率、家戶所得 對 生 育 率有 顯 著影 響（ Bar and Leukhina ， 2010 ；Jones et al. 2008 ； Narayan,2006；Schultz，2001; Hotz et al.,1997；Schultz, 1985；Becker,1991）
可做為模型建立控制變數之參考。研究方法部分，國外的文獻的研究方法 大部份以追蹤資料為主，運用區域型追蹤減少總體因素的干擾，而國內的 文獻多半以共整合檢定向量自我 迴歸 模型 (VAR)、向量誤差修正模型 (VECM) 、 Granger 因 果 關 係 檢 定 進 行 房 價 與 生 育 率 之 因 果 關 係 的 探 討
可做為模型建立控制變數之參考。研究方法部分，國外的文獻的研究方法 大部份以追蹤資料為主，運用區域型追蹤減少總體因素的干擾，而國內的 文獻多半以共整合檢定向量自我 迴歸 模型 (VAR)、向量誤差修正模型 (VECM) 、 Granger 因 果 關 係 檢 定 進 行 房 價 與 生 育 率 之 因 果 關 係 的 探 討