房價高漲之催化劑

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第四節 房價高漲之催化劑

從實證結果當中我們發現台灣貨幣政策的確會影響房地產的價格，尤其以 Taylor rule 為指標分析台灣貨幣政策之適當性時，亦發現台灣貨幣政策在 2001-2005 年有過於寬鬆之傾向，並且也給予房地產市場復甦上漲的機會。然而 僅有寬鬆的貨幣政策並不盡然會導致國內目前房價高漲至不合理之程度，因此本 節將分析並檢討促使台灣房價過度上漲之其他原因。併同探討 Taylor rule 抑制高 房價之可行性。

一、 相關政策未能與貨幣政策配合

相對於房地產之價格，台灣房地產之持有成本相當低。房地產之持有稅為地 價稅及房屋稅，分別佔課稅價格約之 1%及 2.5%，若為住宅使用者其持有成本將 更低，更遑論兩個稅之稅基與市價之差距。大部分研究認為提高不動產稅率將可 使房價降低。彭建文等(2007)計算台北市兩地區之住宅不動產有效稅率，發現兩 地區之不動產有效稅率均遠低於名目稅率，同時亦證實不動產之有效稅率提高 1%，將可使房地產之價格下跌 2.02%。然而在中央銀行刺激經濟實施寬鬆貨幣 政策時，台灣不動產相關稅率卻是大幅調降。

在 2000 年及 2005 年時土地增值稅進行兩次調降，從稅率 40%、50%及 60%

減半調降至現今為 20%、30%及 40%之稅率。由於土地增值稅為影響房地產交易 最直接之交易稅，其代表著出賣人之交易成本，降低稅率將使更多人進入房地產 市場。在 2009 年時遺贈稅更大幅調降，使得國外資金大量回流至台灣之股票市 場及房地產市場，造成台灣房地產價格另一波上漲趨勢。該些降稅政策均在中央 銀行仍繼續施行寬鬆貨幣政策之期間，國內房地產市場在利率及稅率同時降低的 情況下，投資房地產之持有成本大幅下降，形成相當寬鬆之房地產投資環境，供 需雙方紛紛進入市場。房地產市場景氣在受到多重刺激，繁榮房地產市場景氣，

房價亦應聲上揚。

各種政策之施行必定有利有弊，因此在決策前，政策制定者除了針對當時之 社會經濟狀況加以衡量以外，亦應謹慎觀察政策施行後可能產生之後遺症，並以 相關配套措施加以配合，降低負面影響。中央銀行在選擇經濟發展為目標時，勢 必採取寬鬆貨幣政策，連帶使得社會之通貨膨脹率上揚，因此同時應採區相應措 施因應，如採取緊縮之財政政策，並且亦應時時監控社會整體狀況。然而由此次 房地產價格大幅上漲之結果可推論，此次中央銀行及政府之相關部門並未相互配 合，始導致房地產市場過度繁榮之結果。或者此為原先執政者之本意，即執政者 原先即欲刺激房地產市場使之繁榮興盛，因此當前台灣之高房價情形可能是政府 默許之結果。

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中央銀行之獨立性(Central Bank Independence, CBI)是指中央銀行之行為具 有高度自主權，其制定之貨幣政策內容或方向不受到政治力量干預或主導，包括

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平穩以外，亦會影響到房地產市場。然而在中央銀行法之幾次修正中仍未見到提 升中央銀行獨立性之措施。由於政治力介入貨幣政策之後，將影響國內總體經濟 以及房地產市場之波動，造成社會動盪不安，因此為維護整體社會經濟之安定性，

提升央行之獨立性實為必要。

三、 以 Taylor rule 抑制高房價之適當性

本研究中以 Taylor rule 作為判斷貨幣政策妥適性之標準，並發現中央銀行在 2001-2005 年之貨幣政策過於寬鬆，導致房價上漲。然而是否中央銀行依據 Taylor rule 之後即不會出現今日房價高漲之情況？或者是否依循 Taylor rule 即可抑制房 價上漲？本研究對之持保留態度。從實證結果可發現 Taylor rule 之目標值在 2001-2005 年之間的確高於貨幣政策之實際值，然而幅度並不大，並且 Taylor rule 計算公式中並未包含與房價相關之指標，僅在通貨膨脹率之計算中包含了與房地 產有關之租金項目。但是相較於台灣房地產之交易市場，台灣之租屋市場並不發 達，租金難以反映真實房價之變動，因此通貨膨脹率之指標恐難反映房價之漲跌 情況，Taylor rule 可能亦非抑制高房價之好工具。施政者可考慮在 Taylor rule 公 式中適度加入能反映房地產價格之變數，如房價指數或買賣交易件數等指標，或 於政策擬定時加以參酌與房價變動有關之資料，以確實掌握房價動態，維護房地 產市場之平穩發展。

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l C h engchi U ni ve rs it y 第六章 結論與建議

第一節 結論

台灣近年來房價不斷上漲，相對地台灣自 2000 年以來卻是實行低利率政策。

由於利率在房地產市場中扮演著重要的角色，其變動將直接影響房地產之投資成 本，進而影響房地產市場之景氣，過低之利率將提供了有利的房地產投資環境。

國內外多數文獻認為貨幣政策可能影響房價，甚至具有抑制房價之功能。雖然關 於次即房貸風暴之原因檢討相關文中仍認為，貨幣政策對於房地產市場的影響相 對較小，並推論貨幣政策並非房價飆漲之主因。然而從國內 78 年的選擇性信用 管制經驗來看，貨幣政策確實具有抑制房價之功能，因此本文除了探討貨幣政策 與房價的關係，亦檢視近期房價高漲之原因。

本文首先確認貨幣政策與房價之間所存在之關係。利用共整合檢定以及因果 關係檢定分析台灣 1991-2010 年之貨幣政策，發現貨幣政策與房價之間不但具有 長期均衡之關係，並且兩者亦具有相互影響之關係，此結果與 Goodhart and Hofmann(2008)之研究結果相同。貨幣政策屬於總體經濟變數之一環，亦為國家 之政策，儘管房地產受區域因素影響較多，但是透過政策手段，仍能使利率具有 引導房價之功能。從銀行利率之角度亦可看出貨幣政策與房價之長期均衡關係。

然而貨幣政策不僅會影響房價，房價之變動亦可能帶動貨幣政策之變化。貨幣政 策為國家政策，對於國內經濟之安定有政策責任，因此當房價出現變化時，貨幣 政策將可能採取相對的應變措施。

接著本文進一步以 Taylor rule 對台灣近 20 年內之貨幣政策加以檢視，以 Taylor rule 公式所估計之預測值作為標準，檢視台灣貨幣政策之寬鬆程度，發現 台灣貨幣政策整體而言為嚴謹之貨幣政策，然而在 2001 -2005 年之間，由於央行 欲刺激國內經濟景氣，積極調降利率導致過於寬鬆之貨幣政策，此舉亦為 2003 年房地產景氣復甦之開端。進一步分析此波房地產市場景氣過熱之原因發現，貨 幣政策之變動不僅為造成台灣房地產景氣復甦之原因，貨幣政策維持低利率之態 度更是使得房地產景氣延燒之主因，加上相關政策並未配合之情況下，使得台灣 房價不斷向上飆漲。

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第二節 建議

一、 中央銀行應提升獨立性並與相關政策相互配合

我國貨幣政策之最終目標有控制通貨膨脹及協助經濟發展(中央銀行，2003)，

在選擇執行之目標時除了應謹慎考量國內之經濟體質之外，在貨幣政策施行前亦 應詳細考慮施政效果及後果，並應搭配相應之相關政策，減低施政可能帶來之負 面效應，在施行政策時則應時時注意社會經濟情況之轉變，並擬定對策因應，才 不致喪失原來施政之美意。同時中央銀行應保持高度之獨立性，避免政治力介入 決策，因此應修正中央銀行法之相關條文，使中央銀行成為一獨立單位，脫離立 法以及行政機關之指導，才能以保持專業且公正之角度，朝著預定之政策目標前 進，以領台灣總體經濟以及房地產市場朝向平穩之發展

二、 中央銀行決策時應適度考量房地產市場之波動或房價之變化

有鑒於此次施政所導致房價高漲的後果，中央銀行在未來應適度將房價變動 納入政策之考量。房地產為民生必需，對於滿足人民之基本生活有其重要性，房 價波動頻繁或劇烈對於社會大眾並不是件好事，因此政府應有保護並協助人民安

「居」樂業之責任，貨幣政策身為政府政策工具之一，對於房地產之價格波動亦 頇留意。然而由於台灣房地產市場之資訊不夠充分透明，導致許多必要之房價資 訊難以取得，雖然目前主計處有編訂營造工程物價指數，並且在消費者物價指數 中亦加入了租金變數，但是台灣租屋市場不發達，並且營建成本之變動未必會直 接反映至當期房價，並且量先價跌之原則往往會使得供給方遇到成本上漲時，僅 減少供給量而未必直接降價，導致兩者皆無法反映真實房價變化之波動因此政府 除了應加強房地產價格資訊面之揭露中央銀行在制定政策時亦應適度加入足以 反映實際房價或房地產波動之標準，如房價指數等，以準確掌握房地產市場變動，

並使房地產市場與總體經濟平穩發展。

三、 後續研究方向：嘗詴放入房價波動變數，修正 Taylor rule

本研究中僅以 Taylor rule 之基本公式做為檢視台灣貨幣政策之基礎，雖然從 中發現台灣在 2001-2005 年間貨幣政策偏離且低於 Taylor rule 之目標值，導致台 灣房價開始向上攀升之問題，然而 Taylor rule 中並未包含足以反映房價波動之變 數，即使台灣貨幣政策完全依循 Taylor rule 也可能無法抑制或防止房價之上漲。

因此建議後續研究者可嘗詴修正 Taylor rule 公式，放入足以反映房價波動之相關 變數，檢視修正後模型與台灣目前貨幣政策之差異程度，並利用該模型之目標值

因此建議後續研究者可嘗詴修正 Taylor rule 公式，放入足以反映房價波動之相關 變數，檢視修正後模型與台灣目前貨幣政策之差異程度，並利用該模型之目標值