指數型房貸證券化相關個案

在第一件由台灣工銀發行的金融資產證券化產品企業貸款債權信託受益證 券後，93 年 3 月 2 日第一件房屋貸款債權信託受益證券終於問市，該受益證券 係由第一商業銀行擔任創始機構，並信託予德意志銀行台北分行發行。本節中將 藉由實際案例的探討說明我國指數型房貸證券化的架構流程與其過程中各個參 與角色的定位。

探究該筆證券化產品發行成功之原因不外乎1.當時市場利率處在極低的水 準，該受益證券第一級別A 券票面利率為該房貸標的指數加碼 0.25%而得，就目 前收益率來看與短天期政府公債相當(五年期 1.88%)，其 twAAA 的評級為中華 信評最高評等，償還能力與政府公債相當2.由於當時市場資金相當氾濫，申購此 受益證券的金融機構除可享受債信優良且高於目前市場利率的投資獲利，更有助 於多餘資金的流通活用。該房貸債權信託受益證券發行之架構可以以圖2-3 視之

圖2-3：第一商業銀行房貸證券化之架構圖

群組的同質性相當高，主要皆為指數型房貸計算利率者，未來現金流量的特性較 容易掌握，但其擔保品主要坐落於台北都會地區，且其過去房價指數變動相較台 灣其他都會地區甚鉅(圖 2-4)，因此須注意房價劇烈波動所可能引起的違約連鎖 效應。

圖 2-4：主要都會區住宅平減(經物價指數平減)總價趨勢圖

資料來源：政大台灣房地產研究中心

2. 創始機構

創始機構係由房屋貸款群組承作者第一商業銀行所擔任，該行於民國八十七 年一月二十二日由公營體制轉型為民營銀行，並於民國九十二年一月二日正式成 立「第一金融控股股份有限公司」後改納入第一金控集團下之子公司，截至 2002 年底的房貸本金餘額論，一銀在國內銀行名列第三。該行也擔任該筆房貸證券化 過程的服務機構，負責定期收取分期攤還金額，在扣除服務費後轉交於特殊目的 信託德意志銀行；藉由證券化的發行，一銀回收42.8 億現金、補其資本適足率。

在美國貸款的創始積構如欲發行房貸證券化產品除以信託架構發行外，另有以交 換方式將貸款群組交付給Fannie Mae藉以換取該機構所發行的有價信託憑證³，我 國由於無相關政府貸款政府擔保機構，因此只引進信託架構為證券化之過程。

3. 特殊目的信託

此項房貸證券化產品係由第一銀行成立特殊目的信託(First Commercial Bank

3 Fannie Mae主要由交換、現金、抵押房貸責任和交易櫃檯等四種方式促成房貸證券化

2003 Special Purpose Trust)，而係由德商德意志銀行台北分行擔任此信託的主要管 理者，承購第一商業銀行的房貸群組據以發行受益證券。德意志銀行總行主要業 務範圍在歐洲市場，擁有803 billion歐元資產價值，該台北分行在此證券化中主 要業務除擔任現金流量的分配、隔離發行機構的破產風險外，另在服務機構發生 服務終止事由後得由該行在90 天內尋找備位服務代理機構，如不成則由該行擔 任服務機構。在我國，金融資產證券化信託架構乃採雙軌制之信託架構，可以特 殊目的公司或特殊目的信託承受證券化發行者的貸款組群以隔絕其破產風險；就 兩者而言相同點皆在於這兩類組織僅是證券化之導管體、相異點在於其組織性 質，特殊目的公司為以股東一人為限的股份有限公司得以發行有價證券以調度資 金⁴；特殊目的信託乃為具有集團性、營業性及商品性等商事信託，屬於被動式 的消極經營⁵。

4. 評等機構

第一商業銀行所發起的房貸證券化產品主要由中華信用評等公司給予商品 評級，其評等房貸證券化產品主要因素有總體經濟因素、房地產特性、房地產歷 史交易紀錄、金融機構的房貸違約率以及在不同景氣週期或壓力下承受擔保品的 經驗等，並且經由分析可決定標準房貸池的特性⁶，以及相關的違約率、損失嚴 重性⁷及市值滑落程度；另外考慮其他影響房貸池的因素，如房貸已償還期數、

貸款為購屋或轉貸用、保險以及地理集中性等適時的調整重新計算違約率以及損 失嚴重性；另為評判發行機構所需的信用加強程度，須由發行機構準備一組現金 流量模型模擬一筆交易期間的資產與負債結構，而根據評等等級別進行壓力測 試，在整個交易存續期間中華信評仍會進行評等監視，嚴格監督其交易績效。

4 依金融資產證券化條例第五十四條第一項及第二項規定之

5 由於其僅將受託資產定期轉付給委託人，屬消極信託，與信託法規定信託者以受益人為特定之 目的，管理或處分信託財產似有不符，因此另有不受現行信託法限制之特殊目的信託法制

6 所謂標準房貸池乃根據過去影響房貸特性的相關歷史資料建立包括群組規模、貸款成數等的標 準化群組所構成的標準評判風險工具，當房貸證券化產品偏離此房貸池時則對各種假設數據進 行調整，計算所需的信用增加程度

7 依據原始貸放成數、在壓力測試下的市值滑落程度、以及持有與處分房地產成本計算而得

5. 投資者

此項證券化產品採私幕發行，由德意志證券台北分行擔任承銷者負責分派收 益證券以及顧問人的角色，主要的投資參與機構涵蓋銀行、壽險及票券業者，超 額認購達發行規模的30%左右。投資者的參與程度決定房貸證券化產品成功與否 的重要條件、由當時經濟環境所引起的認購情形看來，此項產品可算發行的相當 成功。

6. 受益憑證

該資產群組共45.73 億的金額劃分為優先及次順位共四類的受益憑證，詳細 資料列式於圖2-5，主要有三類優先順位受益憑證，發行機構第一銀行購回次順 位受益憑證D券為信用加強機制；利息本金(包含提前還款金額)優先由受益憑證 A券先獲得再依序為B、C等券，當發生違約事件時由次順位受益憑證D券優先承 受之，再依序為C、B等券，因此可計算各類受益憑證之信用支撐程度⁸。

圖2-5：第一銀行房貸證券化受益憑證分類圖

受益券別 評等 金額 契約利率 信用支撐

優先順位 受益憑證

受益證券A 券 twAAA 3,910 Index+0.25% 14.5 受益證券B 券 twAA 220 Index+0.55% 9.7 受益證券C 券 twA 150 Index+0.65% 6.4 資產

群組

次順位受

益憑證 受益證券D 券 無 293 無 無

7. 信用加強

除購回次順位受益憑證為信用加強機制外，第一銀行尚在發行日時從發行受 益證券所得款項中提撥一筆流動準備以支應可能發生的受益憑證利息支付中斷 的情形，並且在每期收取利息扣除償還受益證券應付利息後隨時給予補足，再加

8 如D券佔總貸款餘額之 6.4%，因此可知C券之信用支撐程度為 6.4%，以此類推可得B、A券之信 用支撐程度

上受益證券發行日時另外提存的一筆準備金，以這些內部加強為第一銀行此次發 行房貸證券化產品的信用加強機制。