功能層面評估: 空間彈性調整能力、流動性、開放性…等。
技術性評估: 建築管理系統、建築效能評估…等。
社會層面評估: 地區自明性、都市美學、人體尺度、社區參與…等。
法規層面評估: 消防系統、能源評級、無障礙設施…等。
政治性評估: 社區利益、城市總體規劃、使用分區、所有權…等
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參、日本長期優良住宅指針
日本於 2009 年開始推行日本長期優良住宅指針，為促進此指針，特別訂定包含 建築法律、稅制與融資等的相關法令（平成 20 年法律第 87 號）。日本政府有鑑於國 內總住宅數已超過日本世代數，未來較無新建住宅之需求，遂針對既有建築提出「長 期優良住宅指針」，藉此提升既有住宅之效能與品質，詳細內容請見表 2-2。
圖 2-2 日本長期優良住宅示意
（資料來源：日本國土交通省，2008）
表 2-2 日本長期優良住宅指針
性能項目 概要
構造軀體的 惡化對策
◎數世代能共同使用的住宅結構體。
－在一般的維持管理條件下，結構體的持續使用期間至少100年左右。
鋼筋混凝土造構造
・提高水泥對水的比率以及鋼筋混凝土的磅數 木造構造
・設定地板下以及屋頂屋架的檢查口。
・維持330公分以上的地板下有效空間高度。
耐震性 ◎因應極少發生地震，為了能夠持續利用並且容易改修，並為了能減少建築物損 傷的程度。
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（3）供水排水的設備，
・至少每10年實施檢查。
（資料來源：日本國土交通省，2008）
肆、國內評估指標
陳盛進（1995）針對建築投資市場經濟運作的供給面個體經濟因素，分析投資 產值之投入、產出、市場等三方面影響因子，提出建築修繕、再利用投資應考量的 四大成本分析。土地成本分析包括：使用形態、使用強度 、規劃條件、建築規範 、 相關賦稅、交通運輸、都市機能、環境品質、公共設施。營建成本分析包括：興建 構造、發包條件、施工設備、施工品質、工程災害、品質控制、工資波動、工程變 動、技術能力、經營能力。管銷費用分析包括：融資能力、還款能力、資金籌措、
設計銷售費用、營運費用。市場風險分析包括：市場整體環境認知、市場商品的認 知、市場價格區間的認知、商品定位、價格定位、顧客群定位等。
蔡家欣（1997）在都市住宅社區更新區位選定評估中，就都市社會環境及經濟 環境評估指標，提出都市居住環境評估包括:人口成長密度指標、建築環境指標、公 共設施環境指標、地區交通環境指標、社會環境指標;更新發展潛力包括：土地利用 率指標、商業活動指標、住宅市場指標、可行性指標等。
伍、國際標準組織(Drganization for International Stardization,ISO)
國內外相關文獻與建築耐用年限的評估，大多數著重於物理劣化部份。如 1993 年國際標準組織(Drganization for International Stardization,ISO)成立技術委 員會 TC207 環境管理技術委員會,專門負責訂定及推動國際環境管理標準並於 1998 年起陸續公佈相關的標準。於 2006 年開始針對建築建造的永續性（Sustainability in building construction）制訂一系列標準化規範：ISO15686 Buildings and constructed assets -- Service life planning，此標準是透過生命週期成本的概 念，建置管理建築服務年限評價方法，內容共含有 11 大類規範依序為：總則、服務 壽命預測方法、績效審計和審查、採用 IFC 使用壽命計劃於 BIM 建築信息模型、壽 命週期成本、程序考慮對環境的影響、服務壽命數據的做法反饋績效評估、參考服
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務年限計畫和服務年限估算、指導服務壽命數據的評估、評估功能表現、專門用詞。
其中：ISO15686-2（2012）服務壽命預測方法係指應用 SLP 理論（service life prediction）對於建築構件本身以及所處環境或特定環境進行使用壽命預測，預測 基於 ISO15686 其他子標準所規範之建築構件數據及其相關因子，並針對建築構件進 行如化學藥劑檢測、構件受測處理效能時間及反應等相關實驗，透過綜合考量帶入 公式取得使用壽命預測，其預測報告內容涵括：建築基本資料、目標及範圍、建築 構件說明、測試實驗程序及類型、預測結果績效評估、實驗數據分析、預測結果與 建議。
ISO15686-5 （2008）提出總體生命週期成本概念(Whole Life Costing , W.L.C.)，探討整體生命週期成本的推算，是建築物求取經濟壽命的重要參考指標。
可經由輸入初期建造資本、維護管理成本、燃料成本、更新修繕成本、機能、使用 階段各項支出及殘值等數據，以計算生命週期各階段所花費之金額。其計算項目主 要層面包括安全與耐久性、位置與外在環境、舒適性與使用性及可維護性的室內環 境，內容指出營運維護階段佔總體生命週期成本達 70% (陳妍君，2010)。
圖 2-3 ISO15686-5 總體生命週期成本概念圖
（資料來源：ISO15686-5，2008）
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ISO15686-7（2006）指出由於建築物性能會隨時間劣化，在建築物完成使用一 段時間後，需於適當時間提出更新修繕以提升建築性能品質，並逐步以較少的代價 進行維護與更新以常保使用性能，以延長使用期限（內政部建築研究所，2012）。
ISO15686 主要係針對物理性劣化相關因子進行建築及其相關構件之壽命預 測，然而本研究透過專家德菲法(Delphi method)，建構影響集合住宅使用壽命之實 質因子與非實質因子，發展成一套完整的評估指標與系統，以成本效益法(Cost Benefit Analysis)為基礎，提出集合住宅建造時延長壽命的整體改善策略評估架 構，在預測部分根據 ARP 模型的概念，提出預測模式判斷建築物物理性壽命與使用 壽命之間的關係，其中預測模式之劣化折現係數，包含物理性劣化與非物理性劣化 因子（經濟、功能、社會、技術、政策）將其數據導入數學式中求得建築合理使用 壽命。
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第3章