第四章、 現況分析
第一節、 效率面之衝擊
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第四章、 現況分析
不動產兼具消費和投資的性質，為達健全不動產稅制的目標，在稅制設計的 考量下，對不動產所產生的孳息或資本利得課稅應達到對於不同儲蓄管道間選擇 中立性的要求。現行稅制下，自住不動產相較於其他儲蓄管道租稅負擔較輕，其 設算租金免稅、資本利得享有租稅優惠，且購屋借款利息還能自所得中扣除，提 高了自住不動產儲蓄之報酬。根據個人跨期消費決策模型之分析，自住不動產的 租稅優惠可能導致部分儲蓄者甚至借貸者，改以自住不動產儲蓄，影響個人儲蓄 量、儲蓄時點以及儲蓄管道之選擇。另外，自住不動產購屋借款利息扣除之租稅 優惠，亦影響融資方式之選擇，扭曲個人購置自住不動產之決策，違反儲蓄課稅 及融資方式之中立性。
以下就統計資料觀察過去不動產相關債務以及自住不動產租稅優惠使用情 形之變化，就效率面及公平面，分別探討自住不動產之租稅優惠是否使個人改以 自住不動產儲蓄，甚至多以借款方式購置自住不動產，並觀察自住不動產之租稅 優惠於不同所得分位間分配之情形。
第一節、 效率面之衝擊
本節將藉由不動產相關債務、自用住宅購屋借款利息扣除額及重購自用住宅 退稅之使用情形等資料，22 觀察稅制根本之扭曲對於經濟體中個人決策之影響。
觀察近年我國不動產相關債務擴張的程度，首先，根據中央銀行全體銀行放 款餘額之統計，銀行對於個人放款分為購置不動產、購置動產、企業投資以及週
22 此處以所得稅法中「自用住宅」，用作「自住不動產」之討論。
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轉金等四項。23 於 2002 年至 2015 年間，對於個人購置不動產之放款（包括購買 土地、建物、廠房、住宅、建築或改建房屋費用以及房屋修繕貸款）不論金額或 比重皆呈上升之趨勢（表 4-1）。相較於其他放款項目，銀行對於個人購置不動產 之放款金額增加最多（圖 4-1），放款由 3 兆 3,234 億元上升至 7 兆 3,724 億元，
成長約 121.83%，；對於個人購置不動產之放款占對於個人總放款之比重亦增加 最多（圖 4-2），比重由 62.72% 上升至 67.35%，成長約 7.39%，2007 年至 2013 年間對於個人購置不動產之放款比重甚至高於 70%。
23 購置不動產係指購買土地、建物、廠房、住宅等，此外建築及改建房屋費用（含建築貸款中 用於建築之週轉金用途者）、房屋修繕貸款亦包括在內；購置動產包括購買機器設備、生財器 具、汽車及耐久品消費性貸款等；企業投資包括併購企業、購買長期股權、原始創設投資等；
週轉金係指購買原料、支付工資及生產、推銷、管理費用等支出，其他消費性貸款，辦理證 券融資，個人購買股票、基金受益憑證等金融商品之理財週轉金，中小企業主以個人名義借 款供所營事業使用之營運週轉金均包括在內。
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表 4-1、全體銀行放款餘額―個人
單位：百萬元
年 合計 購置不動產1 購置動產2 企業投資3 週轉金4
金額 比重 金額 比重 金額 比重 金額 比重
2002 5,299,113 3,323,434 62.72% 104,957 1.98% 43,281 0.82% 1,827,441 34.49%
2003 5,825,774 3,551,906 60.97% 131,939 2.26% 26,451 0.45% 2,115,478 36.31%
2004 6,805,589 4,120,701 60.55% 212,652 3.12% 21,215 0.31% 2,451,021 36.01%
2005 7,596,047 4,688,138 61.72% 213,532 2.81% 21,007 0.28% 2,673,370 35.19%
2006 7,746,413 5,189,655 66.99% 156,649 2.02% 21,888 0.28% 2,378,221 30.70%
2007 7,959,990 5,574,164 70.03% 118,155 1.48% 17,862 0.22% 2,249,809 28.26%
2008 7,965,544 5,766,094 72.39% 92,577 1.16% 15,001 0.19% 2,091,872 26.26%
2009 8,180,040 6,117,138 74.78% 66,835 0.82% 11,956 0.15% 1,984,111 24.26%
2010 8,709,624 6,526,008 74.93% 75,543 0.87% 13,493 0.15% 2,094,580 24.05%
2011 9,033,168 6,715,939 74.35% 82,327 0.91% 16,326 0.18% 2,218,576 24.56%
2012 9,343,272 6,792,290 72.70% 86,362 0.92% 22,668 0.24% 2,441,952 26.14%
2013 9,849,943 6,997,224 71.04% 101,559 1.03% 25,563 0.26% 2,725,597 27.67%
2014 10,421,861 7,201,671 69.10% 121,316 1.16% 30,106 0.29% 3,068,768 29.45%
2015 10,946,600 7,372,443 67.35% 139,178 1.27% 32,314 0.30% 3,402,665 31.08%
資料來源：中央銀行
附註：1. 購置不動產係指購買土地、建物、廠房、住宅等，此外建築及改建房屋費用（含建築貸款中用於建築之週轉金用途者）、房屋修繕貸款亦包括在內。
2. 購置動產包括購買機器設備、生財器具、汽車及耐久品消費性貸款等。
3. 企業投資包括併購企業、購買長期股權、原始創設投資等。
4. 週轉金係指購買原料、支付工資及生產、推銷、管理費用等支出，其他消費性貸款，辦理證券融資，個人購買股票、基金受益憑證等金融商品之理財週轉 金，中小企業主以個人名義借款供所營事業使用之營運週轉金均包括在內。
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資料來源：中央銀行
圖 4-1、全體銀行放款餘額
資料來源：中央銀行
圖 4-2、全體銀行放款餘額之比重
1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 百萬
年
購置不動產 購置動產 企業投資 週轉金
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 年
購置不動產 購置動產 企業投資 週轉金
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由消費者貸款統計來看，消費者貸款之種類分為購置住宅貸款、房屋修繕貸 款、汽車貸款、機關團體職工福利貸款、其他個人消費性貸款以及信用卡循環信 用餘額等六項。於 1988 年至 2015 年間，相較於其他貸款項目，消費者用於購置 住宅貸款之金額增加最多（圖 4-3），貸款由 4,152 億元上升至 6 兆 1,323 億元，
成長約 1376.94%；購置住宅貸款占總消費者貸款之比重亦增加最多（圖 4-4），
比重由 49.38% 上升至 82.32%，成長約 66.72%，其餘貸款項目除汽車貸款外，
占總消費者貸款之比重均下降（表 4-2、表 4-3）。
由不動產相關的放款與貸款來看，放款於個人購置不動產以及消費者用於購 置住宅之貸款，其絕對金額及其占總放款及貸款之比重皆呈增加之趨勢，若與現 有的 2001 年至 2015 年房價指數資料相比，不動產相關的放款與貸款成長速度較 房價指數為慢，但不動產相關債務與房價可能相互影響，可能由於利率低，不動 產相關貸款增加，進而推升房價，亦有可能由於房價上升，個人須透過更多貸款 購置不動產。釐清此相關性或因果關係已超越本文之範疇，但值得注意的是，無 論由於不動產相關放、貸款推升房價，或房價上升導致貸款增加，根據第一章房 價與租金變化的趨勢可見，近期高漲之房價係反映預期未來處分所能賺取之資本 利得，而非持有期間所能賺取之租金，未來總體經濟環境改變或不動產市場供需 狀況變化，使不動產價值低於其所擔保之債務規模，或個人還款負擔增加，皆提 升銀行壞帳之風險，增添不動產市場及金融體系的不穩定性，無論對家庭部門、
金融體系或是整體經濟皆有顯著影響，故縱使不動產相關債務的增加主要由於房 價的上升，亦不能輕忽其潛在的風險，也不應在稅制上給予補貼。
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資料來源：中央銀行
圖 4-3、各類消費者貸款金額
資料來源：中央銀行
圖 4-4、各類消費者貸款之比重
0 100 200 300 400 500 600 700
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 百億
年
購屋借款 房屋修繕 汽車貸款 職工福利 其他 信用卡
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 年
購置住宅貸款 房屋修繕貸款 汽車貸款 職工福利貸款 其他 信用卡循環信用餘額
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表 4-2、各類消費者貸款
單位：百萬元
年度 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 汽車貸款 機關團體 職工福利貸款
其他個人 消費性貸款
信用卡循環 信用餘額
1988 415,201 236,062 7,742 62,779 119,091 -
1989 490,867 283,357 7,581 58,517 135,053 -
1990 536,653 345,663 6,300 47,436 134,754 -
1991 667,269 398,835 5,414 42,918 131,691 -
1992 888,471 457,423 11,613 39,872 131,431 -
1993 1,032,875 529,349 17,823 38,108 124,268 -
1994 1,373,730 591,004 26,505 37,232 148,607 -
1995 1,696,043 634,031 25,807 37,970 165,307 -
1996 2,002,590 683,108 30,109 47,637 258,981 -
1997 2,289,903 765,514 33,158 58,303 370,185 80,984
1998 2,420,346 819,222 40,956 59,092 417,886 116,100 1999 2,539,707 799,768 46,431 68,727 444,514 151,076 2000 2,651,772 849,621 51,607 76,737 480,480 186,269 2001 2,623,276 780,717 63,520 73,354 495,968 233,289 2002 2,768,188 695,283 69,299 90,908 527,988 290,818 2003 3,038,881 690,016 80,452 172,455 613,140 374,477 2004 3,482,662 710,373 109,471 181,936 952,118 424,969 2005 3,924,208 731,299 140,371 171,361 1,151,036 465,592 2006 4,271,879 795,700 120,269 148,824 868,509 320,750 2007 4,505,551 832,761 89,903 121,789 754,424 264,545 2008 4,587,498 789,744 63,893 96,168 695,969 237,580 2009 4,816,647 755,693 54,244 81,850 684,174 198,996 2010 5,109,256 613,299 58,876 69,997 703,467 162,156 2011 5,274,015 482,918 73,037 67,036 743,266 140,423 2012 5,420,331 380,459 84,787 62,936 764,824 130,787 2013 5,646,766 298,032 104,367 56,253 782,830 117,724 2014 5,866,996 238,749 116,803 49,502 818,407 112,199 2015 6,132,276 184,040 118,970 48,413 857,951 107,312
資料來源：中央銀行
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表 4-3、各類消費者貸款比重
年度 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 汽車貸款 機關團體
職工福利貸款
其他個人 消費性貸款
信用卡循環 信用餘額
1988 49.38% 28.07% 0.92% 7.47% 14.16% -
1989 50.33% 29.05% 0.78% 6.00% 13.85% -
1990 50.12% 32.28% 0.59% 4.43% 12.58% -
1991 53.55% 32.01% 0.43% 3.44% 10.57% -
1992 58.12% 29.92% 0.76% 2.61% 8.60% -
1993 59.28% 30.38% 1.02% 2.19% 7.13% -
1994 63.10% 27.15% 1.22% 1.71% 6.83% -
1995 66.27% 24.77% 1.01% 1.48% 6.46% -
1996 66.26% 22.60% 1.00% 1.58% 8.57% -
1997 63.64% 21.28% 0.92% 1.62% 10.29% 2.25%
1998 62.48% 21.15% 1.06% 1.53% 10.79% 3.00%
1999 62.71% 19.75% 1.15% 1.70% 10.98% 3.73%
2000 61.72% 19.77% 1.20% 1.79% 11.18% 4.34%
2001 61.43% 18.28% 1.49% 1.72% 11.61% 5.46%
2002 62.31% 15.65% 1.56% 2.05% 11.88% 6.55%
2003 61.15% 13.89% 1.62% 3.47% 12.34% 7.54%
2004 59.42% 12.12% 1.87% 3.10% 16.24% 7.25%
2005 59.60% 11.11% 2.13% 2.60% 17.48% 7.07%
2006 65.46% 12.19% 1.84% 2.28% 13.31% 4.92%
2007 68.59% 12.68% 1.37% 1.85% 11.48% 4.03%
2008 70.89% 12.20% 0.99% 1.49% 10.76% 3.67%
2009 73.07% 11.46% 0.82% 1.24% 10.38% 3.02%
2010 76.06% 9.13% 0.88% 1.04% 10.47% 2.41%
2011 77.78% 7.12% 1.08% 0.99% 10.96% 2.07%
2012 79.20% 5.56% 1.24% 0.92% 11.17% 1.91%
2013 80.60% 4.25% 1.49% 0.80% 11.17% 1.68%
2014 81.46% 3.31% 1.62% 0.69% 11.36% 1.56%
2015 82.32% 2.47% 1.60% 0.65% 11.52% 1.44%
資料來源：中央銀行
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觀察近十五年五大銀行新承做放款的利率，24 1999 年至 2013 年間，無論購 屋貸款、資本支出貸款、週轉金貸款以及消費性貸款的利率皆呈相似下跌趨勢，
平均由 7.134% 下降至 1.658%。其中，購屋貸款之利率由 7.612% 下降至 1.961%，
借款成本下跌約 74.39%（圖 4-5、表 4-4）。利率下跌，購屋貸款之「價格」下跌，
個人可以負擔更多的購屋貸款，使得購置不動產更為容易。利率下跌的幅度與購 屋貸款增加的大小取決於購屋貸款的價格彈性，若彈性的絕對值等於一，利率下 跌 1%，購屋貸款金額增加 1%；若彈性的絕對值小於一，利率下跌 1%，購屋貸 款金額增加小於 1%，反之亦然。
資料來源：中央銀行
圖 4-5、五大銀行新承做放款利率
24 2008 年 10 月前五大銀行分別為臺灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及彰化銀行，
自 2008 年 11 月前臺灣銀行、合作金庫銀行、臺灣土地銀行、第一銀行及華南銀行。
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 年
購屋貸款 資本支出貸款 週轉金貸款 消費性貸款
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表 4-4、五大銀行新承做放款金額與利率
單位：百萬元、%
年 購屋貸款 資本支出貸款 週轉金貸款 消費性貸款 合計
金額 利率 金額 利率 金額 利率 金額 利率 金額 平均利率
1999 264,913 7.612% 188,861 7.745% 3,505,469 7.051% 61,221 8.264% 4,020,464 7.134%
2000 317,166 6.809% 208,821 7.006% 4,381,334 6.706% 56,825 7.989% 4,964,146 6.737%
2001 266,328 5.992% 157,202 6.312% 4,210,405 5.777% 50,069 7.841% 4,684,004 5.822%
2002 237,458 4.421% 153,602 4.094% 3,962,265 4.020% 50,805 6.649% 4,404,130 3.847%
2003 237,393 3.039% 160,050 3.151% 3,868,615 2.792% 121,542 3.748% 4,387,596 2.679%
2004 297,457 2.407% 266,075 2.486% 4,394,269 2.195% 102,288 3.727% 5,060,097 2.252%
2005 335,437 2.292% 294,203 2.540% 4,491,283 2.277% 107,321 3.625% 5,228,236 2.308%
2006 514,488 2.268% 381,533 2.750% 5,502,985 2.339% 94,018 3.326% 6,493,026 2.388%
2007 494,551 2.458% 308,588 3.039% 6,491,063 2.670% 101,354 3.458% 7,395,555 2.756%
2008 473,258 2.765% 372,974 3.160% 7,611,810 2.788% 98,052 3.466% 8,556,095 2.642%
2009 566,178 1.806% 408,675 2.052% 5,864,784 1.436% 75,542 2.517% 6,915,179 1.451%
2010 564,687 1.690% 786,899 1.843% 5,555,030 1.380% 76,614 2.305% 6,983,230 1.446%
2011 595,885 1.836% 585,185 2.057% 6,391,794 1.449% 72,912 2.570% 7,645,776 1.551%
2012 539,322 1.895% 520,076 2.129% 6,585,141 1.552% 63,253 2.808% 7,707,792 1.644%
2013 539,532 1.949% 586,565 2.214% 5,911,436 1.621% 73,180 2.775% 7,110,713 1.705%
2014 502,352 1.964% 598,569 2.147% 5,952,671 1.604% 70,280 2.784% 7,123,872 1.684%
2015 446,366 1.961% 563,449 2.203% 5,859,034 1.594% 72,189 2.770% 6,941,038 1.658%
附註：2008 年 10 月前五大銀行為臺灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及彰化銀行，11 月起調整為臺灣銀行、合作金庫銀行、臺灣土地銀行、華南銀行及第一銀行。
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由購屋貸款利息的角度來看，首先，使用購屋借款利息扣除之戶數部分，假 設所有購屋貸款皆用以購置所得稅法中之自用住宅，且所有使用貸款之申報戶，
皆採列舉扣除方式使用一般扣除額，由近年購屋貸款利率之變化可推知，更多的 消費者可以透過較便宜的房貸購置自用住宅，故申報自用住宅購屋借款利息扣除 之戶數應增加。再者，購屋借款利息扣除之金額部分，由於利率下跌的幅度與購 屋貸款增加的大小取決於購屋貸款的價格彈性，若彈性的絕對值小於一，利率下 跌後，利息減少；若彈性的絕對值大於一，利率下跌後，利息增加，故於利率下 降後，自用住宅購屋借款利息扣除金額之變動，或增或減，取決於購屋貸款的價 格彈性。
根據綜合所得稅核定專冊，就 1999 年至 2013 年自用住宅購屋借款利息列舉 扣除額之規模來看（圖 4-6），25 申報購屋借款利息扣除之家戶，戶數由 55 萬 8 千戶下降至 43 萬 7 千戶，下跌約 21.73%；占總使用列舉扣除之戶數比重，由 17.18% 下降至 10.01%，下跌約 41.72%；平均每戶列舉金額由 14 萬 4 千元下降 至 8 萬 4 千元，下跌約 41.33%；占總列舉扣除額之比重，由 37.18% 下降至 14.29%，下跌約 61.57%（表 4-5）。
25 於此十年間所得稅法所規定之自用住宅購屋借款利息列舉扣除與儲蓄投資特別扣除額之上 限皆未改變，分別為 30 萬元及 27 萬元。
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1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 十億 千
年
扣除金額 平均每戶扣除金額
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由自用住宅購屋借款利息扣除之規模可見，不論申報戶數或金額皆呈現下降 之趨勢。申報戶數部分，不增反減，與預期不同，其可能原因有二。第一，納稅 義務人會比較標準扣除額及列舉扣除額之高低，使用金額較高者，故在每年購屋
由自用住宅購屋借款利息扣除之規模可見，不論申報戶數或金額皆呈現下降 之趨勢。申報戶數部分，不增反減，與預期不同，其可能原因有二。第一，納稅 義務人會比較標準扣除額及列舉扣除額之高低，使用金額較高者，故在每年購屋