第一章、 緒論
第一節、 研究動機
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第一章、 緒論
第一節、 研究動機
綜觀我國不動產市場，近年房價漲幅明顯。就房價指數來看，根據信義房價 指數，1 自 2001 年底至 2014 年底房價指數成長了二倍，臺北市房價的上漲幅度 和速度更是顯著領先國內其他地區，其中 2008 年金融海嘯後，房價成長了近一 倍，上漲最為快速。就房價所得比來看，2 根據內政部不動產資訊平台統計，2002 年至 2014 年間，全國房價所得比由 4.5 倍攀升到 8.4 倍，臺北市則由 6.1 倍上升 至 15.2 倍，房價與國人所得兩者成長速度落差日漸擴大。根據經濟理論，資產價 值係決定於資產未來報酬之現值，不動產未來報酬包含租金和處分時所能賺取的 資本利得，亦即，不動產價值之變動係反映租金之變動或資本利得之變化。觀察 租賃市場，在房價快速成長的期間內，租金幾乎沒有成長。就租金指數來看，3 近 15 年間全國租金指數之年最大漲幅為 0.17%，而房價指數之年最大漲幅為 16.98%，約為租金成長幅度的 100 倍；就租金報酬率來看，相較於其他亞洲國家 同期平均 4.25% 的租金報酬率，近年我國不動產市場之租金報酬率僅有 1.5%–
1 以特徵價格函數理論 (Hedonic Pricing Method) 作為基礎，將樣本按區域分為臺北市、新北市、
桃園縣、新竹地區、臺中市、高雄市及臺灣地區等七區，臺灣地區項目包含全臺各地交易樣 本。在樣本選取上以純居住使用之不動產為主，排除具備其他用途之住宅物件、預售物件及 偏差樣本，如工業住宅、屋齡偏高之成交物件等。採拉氏指數公式 (Laspeyres) 編制，以 2001 年第一季為基期。資料來源：信義房屋不動產企劃研究室。
2 分別統計中位數房價、家戶年可支配所得中位數，房價所得比即為此兩數值之比值。資料中 之中位數房價分別依財團法人聯合徵信中心擔保品鑑估總價以及不動產成交案件實際資訊申 報登錄；可支配所得中位數則來自財政部財政資訊中心個人綜合所得稅申報資料。資料來源：
內政部不動產資訊平台。
3 以全臺 8 個主要都會區每月查價 3 或 9 次；8 個次要都會區每月查價 1 或 3 次，查得之價格 資料以拉氏公式 (Laspeyres) 計算，指數計算方式係先將各查價地區價比以地區權數加權得 到項目價比，再以項目權數加權即得指數。資料來源：內政部不動產資訊平台。
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2.5%，明顯為低；就房價租金比來看，近年我國房價租金比約為 64 倍，4 較其 他亞洲、歐洲國家平均 26 倍及 23 倍的房價租金比明顯為高。由我國房價和租金 的關係來看，購屋市場與租屋市場成長的速度具明顯落差，近年不動產價值的上 升係反映預期未來處分所能賺取之資本利得，而非持有不動產所能賺取之租金。
預期資本利得將持續上漲的短期投資需求大增，帶動房價一波波的漲勢，年 輕的受薪階級反為高漲的房價所苦，貧富不均的感受更顯強烈。追求公平正義的 氛圍中，不動產稅制改革成為財富階級對立議題的焦點，改變的呼聲日益增加，
土地正義、居住正義的口號喊得響亮。
房價高漲成為民怨之首，輿論的壓力迫使立法院於 2011 年通過《特種貨物 及勞務條例》，俗稱「奢侈稅」，針對一年內及一到兩年內短期交易之房屋及其坐 落基地，對其成交價格分別課徵 15%、10% 的交易稅，以期打擊短線炒作的不 動產投資，降低短期交易助長房價的效果。奢侈稅開徵後，各界對其成效的評價 兩極，不動產市場雖有交易量縮的情形，但價格沒有太大的跌幅，長期價格上漲 的預期心理仍未消失，僅影響短期不動產市場的交易。來自社會的反彈聲浪持續 擴大，認為奢侈稅並沒有發揮效果，僅為市場帶來更多扭曲，檢討的呼聲日益增 加，要求政府提出更有效的改革措施。
在抑制房價的政策方針下，不動產漲幅獨冠全國的臺北市政府，當然的成為 民眾寄予厚望的政策領頭羊。持有稅部分，2011 年臺北市政府針對符合標準之
「豪宅」加徵房屋稅，5 經稅捐稽徵機關認定之高價不動產，將以路段率加成計
4 房價租金比 = (房地產取得總成本) ÷ (每年租金)，通常用來判斷房地產價值是否高估或低估 的衡量指標，或作為選擇買或租的參考指標。資料來源：Global Property Guide。
5 依臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第 15 點規定，房屋為鋼筋混凝土以上構造等 級，用途為住宅，經按「戶」認定房地總價在 8,000 萬元以上，且建物所有權登記總面積達 80 坪以上或每坪單價 100 萬元（不含停車位）以上者認定為高級住宅。
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算房屋稅之標準單價，6 使其房屋稅的稅負可能增加至原先的 2–3 倍；2014 年 立法院針對房屋稅條例中關於「自住房屋」的規定進行修訂，自住房屋維持徵收 率 1.2%，並將非自住房屋之稅率調高至 1.5%–3.6%，徵收率由地方政府自行訂 定，俗稱「囤房稅」。臺北市將持有兩戶以內非自住房屋之徵收率訂為 2.4%，三 戶以上則訂為 3.6%，相較於原先住家用 1.2% 的稅率，持有兩棟以上房屋之個 人，稅率上調 2–3 倍，期望藉由提高持有成本，使市場釋出空屋，以增加供給 來減緩房價上漲之程度。所得稅部分，財政部亦以不動產總價為標準，認定高價 住宅，以實際交易價格計算「高價住宅」之財產交易所得，7 降低高價不動產之 稅後報酬，以平抑房價，並強化量能課稅的功能。
日前，財政部推出「房地合一稅」，針對不動產實際交易之利得課稅，將現 今土地增值稅以及所得稅中的財產交易所得，兩種與不動產交易利得相關的稅負 整併。從課稅範圍來看，房地合一稅比照奢侈稅的課稅範圍，但排除工業用地，
並減去於公告土地現值漲價之部分，以減低重複課稅的情形。就此點來看，房地 合一計算所得稅彌補了以往不動產交易稅基的兩大缺點：第一，土地增值稅之稅 基為土地公告現值，每年重新調整，故當年度買進又出售之土地不會有土地增值 稅之負擔；第二，以往財產交易所得和土地增值稅的課徵，僅分別照房屋評定價 格以及土地公告現值來計算利得，實際超過此部分的利得並無納入稅基，若按實 際交易利得課徵，便填補此一部分稅基之流失。同時，房地合一稅亦針對短期之 不動產交易課徵較高稅率，以取代奢侈稅的地位。
6 若經稅捐單位認定為高級住宅，其房屋稅計算公式如下：
應納房屋稅=房屋核定單價×(1+地段率)×面積×(1−折舊率×折舊年數)×地段率×稅率。
7 如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告 土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之 15%計算其出售房 屋之所得額：臺北市或新北市，房地總成交金額新臺幣 8,000 萬元以上；臺北市及新北市以 外地區，房地總成交金額新臺幣 5,000 萬元以上。
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輿論多將近年我國不動產市場蓬勃發展之現象歸咎於盛行的投資炒作，由不 動產相關稅制改革的發展來看，稅制大多針對短期交易，或針對高價不動產新增 較高之稅負，以抑制房價上漲的速度。雖「房地合一稅」彌補以往稅基之缺漏，
朝健全稅制之方向改革，但仍對短期持有之交易課以較高稅率，並排除部分自用 住不動產之適用（自住不動產係包含自住房屋、土地），8 「打房」性質亦濃厚。