第一章、 緒論
第二節、 研究目的
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輿論多將近年我國不動產市場蓬勃發展之現象歸咎於盛行的投資炒作，由不 動產相關稅制改革的發展來看，稅制大多針對短期交易，或針對高價不動產新增 較高之稅負，以抑制房價上漲的速度。雖「房地合一稅」彌補以往稅基之缺漏，
朝健全稅制之方向改革，但仍對短期持有之交易課以較高稅率，並排除部分自用 住不動產之適用（自住不動產係包含自住房屋、土地），8 「打房」性質亦濃厚。
第二節、 研究目的
「打房」政策陸續推出的同時，亦有許多租屋補貼、購屋優惠貸款等，9 關 於社會住宅、國民住宅的討論從未停歇，政府抑制房價的目標似乎是為了讓不動 產成為人民的「基本配備」。就現行的稅制來看，自住不動產在各階段都享有許 多優惠：購屋借款利息列舉扣除、較低的持有稅率、單一稅率的土地增值稅、符 合一定條件才須房地合一計算課徵所得稅，重購可退稅。維持一戶自住不動產，
取得過程中可以扣除購屋借款的利息費用，換屋後又可退土地增值稅及所得稅，
沒有任何資本利得稅的負擔。觀察近年不動產稅制的改革，自 2011 年通過之「奢 侈稅」、「囤房稅」、「豪宅稅」，一直至 2016 年開始適用之「房地合一稅」，皆欲 針對不動產市場的投資性需求，或高價不動產新增較高之稅負，除部分須適用房 地合一計算所得稅之「自住不動產」外，近期不動產稅制的改革皆未檢討現行「自 住不動產」租稅待遇的合理性，符合認定標準的「自住不動產」，總是安穩的在
8 由於稅法中關於「自住房屋」、「自住土地」相關名詞繁雜，例如：自用住宅、自用住宅用地、
自住房屋、自住土地等，本文以「自住不動產」代稱。
9 租屋補貼部分，以臺北市「住宅租金加碼補貼實施計畫」為例，若符合《自建自購住宅貸款 利息及租金補貼辦法》申請之條件即可申請，加計臺北市與內政部之租金補貼，按申請人之 年所得高低，並考量家中未成年子女數，每月補貼金額約為 6,000–11,000 元間。購屋優惠貸 款部分，以「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」為例，借款人年齡在 20 歲以上，且 借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者；貸款成數不得高於 80%；貸款額度最高 800 萬元；貸款年限最長 30 年，含寬限期 3 年，本息分期平均攤還；按內政部公告之混合式固定 利率或機動利率之方案計算。
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居住正義的大傘下受到庇護。
鼓勵提升不動產自有率的政策於國際間相當常見，對於自住不動產之租稅優 惠亦是如此。2008 年美國次級房貸危機引發全球金融危機，主要原因歸咎於不 動產市場的崩盤及信貸市場的連鎖反應，其鼓勵自住不動產之政策與金融危機間 之關聯值得引以為鑑。10
美國於 2000 年之前抵押貸款大多有政府出資的金融機構擔保，例如：房利 美 (Fannie Mae) 與房地美 (Freddie Mac)，信用審核及所得要求較為嚴格，且放 貸對象以一般收入穩定之家庭或個人為主。自 2000 年開始，隨著政府管制寬鬆，
吸引更多投資需求，促使不動產相關的金融商品蓬勃發展，無政府擔保的房屋抵 押貸款在債券市場中快速成長，占債券市場的份額大增，其中 以次級房貸 (subprime mortgage) 為大宗。11 次級房貸以工作較不穩定、所得較低的經濟弱勢 者為客群，由於放貸對象違約的風險較高，整體平均利率較一般房屋抵押貸款利 率為高，但前兩年提供較低的固定利率，類似於一般房屋抵押貸款寬限期的設計，
降低購屋初期的還款壓力，第三年起再同時歸還本息，利息費用依聯邦準備銀行 之利率浮動，每年調整。販售次級房貸的銀行，利用不動產抵押貸款證券 (mortgage-backed security)、信用違約交換 (credit default swap)、擔保債務憑證 (collateralized debt obligation) 等衍生性金融商品，結合不同風險程度的債權，稀 釋次級房貸和其他信用評等較低債務的風險，使得放款的金融機構能將抵押貸款 的風險降低，促使其能以更低、更誘人的利率吸引原先負擔不起高額房貸的消費 者來借款，使得資金流通更加快速且便宜，以換取更高的報酬。另一方面，金融
10 參見經濟學人(The Economist) 第 408 期 “Crash Course; the Origins of the Financial Crisis”、
Glaeser and Sinai (eds) (2013) Housing and the Financial Crisis 以及 Rajan (2010) Fault Lines, How Hidden Fractures Still Threaten the World Economy。
11 參見時代雜誌 (Time) 第 173 冊第 7 期 “25 People to Blame”。
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機構透過信用違約交換將風險移轉予其他金融機構，使金融機構放心的擴大放貸 規模。原先僅為借貸雙方的債權、債務關係，透過金融商品雖降低放款機構的風 險，但事實上是將風險移轉於市場中，鼓勵抵押借款與擴大放貸使得債權膨脹快 速。在鼓吹不動產市場的政策下，銀行賺取可觀利潤的同時，次級房貸也順著政 策的風向球，提供經濟弱勢者立即有效的資金幫助，使得房屋自有率大幅增長。
由於景氣表現帶動市場需求，政府欲提升房屋自有率而有住宅上的補貼及優 惠，並給予信用市場較為寬鬆的管制，使原本負擔不起房屋貸款的消費者，有能 力進入不動產市場。美國自 1913 年起於稅法中規定購屋借款利息得自所得中減 除，1986 年的租稅改革，於稅法中加入更多關於自用住宅優惠的規定，購屋者的 借款利息可以自所得中扣除，降低個人購屋成本；投資者的投資享有扣抵稅額的 優惠，增進開發業者投入的意願。延續了柯林頓 (Bill Clinton) 總統自 1996 年開 始推動的住宅政策，小布希 (George W. Bush) 總統就職後，大力鼓勵自有房屋，
推動法案以刺激房屋自有率的增加。政府每年提供 2,000 萬美金補助購屋者所須 支付之頭期款、提供在舊市區興建或翻修住宅的開發業者扣抵稅額、擴大政府擔 保房貸的放款金額等，目標在十年內讓 550 萬戶的弱勢家庭擁有自用住宅，實現 自己的「美國夢」。果然，美國房屋自有率於 2004 年第二季達到 69.2%，約有 7,340 萬人擁有房地產，創下歷史新高。金融管制的寬鬆、稅制上的優惠，蓬勃 的不動產市場除了使開發業者受惠外，金融業者也藉著相關的衍生性金融商品賺 取利潤。根據 2007 年第二季的統計資料，無政府擔保、風險較高之房屋抵押債 券總值占抵押債券市場之比重約為 40%，占全美債券市場之比重約為 10%。房屋 抵押貸款隨不動產市場擴張的同時，美國聯邦準備理事會 (The Federal Reserve System) 自 2004 下半年起開始調升利率，2004 年至 2006 年間，利率由 1% 調 升至 5.24%，房屋抵押貸款之利率也隨著大幅上升，抵押貸款的違約件數開始升 高，倒債和房價崩盤進入惡性循環，進而導致 2008 年的全球金融危機。
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由於不動產市場以及其相關債務之規模龐大，此扭曲不僅存在表面資源配置 錯誤的無謂損失，其背後潛在對於經濟體的風險更是不容小覷。再者，不動產為 長期的投資，扭曲的不動產稅制影響個人居住選擇以及儲蓄管道，與資金市場的 運作穩定與否也有相當大的關聯，進而可能對經濟發展帶來衝擊，不可輕忽。
長久以來，對於台灣不動產稅制的檢討總圍繞著稅基低估之問題，12 缺乏根 本性的修正，多僅針對輿論焦點之處進行修補，使稅法更形複雜。高房價所伴隨 而來的改革壓力下，不動產實價課稅與否以及估價技術是否可行的議題爭論不休，
稅制改革的浪潮中，政府總喊著「公平正義」的口號，號稱不會傷及「無辜」， 僅針對特定對象「矯正」市場不合理的情形，除了以「打房」為目標的稅改，似 乎少見不動產稅制根本性的檢討：給予不動產與其他資產差別的租稅處理於理論 上的理由為何？現今不動產市場的扭曲是否皆因投資性行為造成？所謂公平正 義的不動產政策僅致力於消除投資性需求、保障所有人的居住權？自住不動產的 租稅優惠對於不動產市場有何影響？
根據 2003 年至 2014 年 12 年間的國富統計（見圖 1-1、表 1-1），家庭部門 資產主要之構成為房地產、現金與活期及定期存款、有價證券以及金融性負債。
由 2014 年統計來看，房地產之比重約為 39.31%、現金與活期及定期存款之比重 約為 25.28%、有價證券之比重約為 16.52%，金融性負債之比重約為 12.98%。近 12 年來，房地產價值占家庭部門財富比重相較其他資產種類皆為最高，可見不 動產價值的變動將對國人財富以及總體經濟影響甚鉅。又，台灣有著世界數一數 二高的住宅自有率，13 「自住不動產」在台灣經濟政策中應有舉足輕重的角色，
12 2011 年立法院預算中心針對我國不動產稅制提出的五大缺漏中，其中四項為稅基之缺漏。五 大缺漏分別為：一、土地所得免徵營利事業所得稅；二、土地公告現值偏離市價；三、土地 公告地價偏離市價；四、房屋評定現值低於市價；五、不動產實價課稅難施行。
13 根據主計總處 2010 年人口及住宅普查，臺灣住宅自有率為 79.2%，相較於其他國家，僅次於 採行公共住宅政策的新加坡。
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在高喊健全稅制和公平正義口號的今天，躲在陰影下的自住不動產順利逃過鎂光 燈，看似對「居住權」的保障，盲目多數的討論，在政策制訂上似乎看不到任何 對於自住不動產優惠的解釋和討論。本研究將深入審視自住不動產既有之租稅待 遇，並分析其影響，以期建構更理想的不動產稅制。
資料來源：國富統計
圖 1-1、家庭部門資產結構
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 年
房地產 現金與定存 有價證券 金融性負債
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表 1-1、家庭部門資產結構表
年 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 非金融性資產淨額 44.17% 44.21% 44.93% 43.43% 42.89% 44.86% 40.65% 40.19% 42.04% 41.39% 42.35% 42.75%
房地產 37.70% 37.74% 38.68% 37.61% 37.44% 39.50% 35.92% 35.82% 37.74% 37.37% 38.64% 39.31%
家庭生活設備 6.47% 6.47% 6.25% 5.82% 5.45% 5.36% 4.73% 4.37% 4.30% 4.02% 3.71% 3.44%
金融性資產 67.48% 70.81% 74.90% 74.14% 74.12% 72.65% 75.22% 74.18% 72.25% 72.24% 70.98% 70.23%
現金與定存 (C=A+B) 25.35% 28.92% 29.97% 28.86% 27.09% 30.26% 28.48% 27.22% 27.90% 26.96% 25.96% 25.28%
現金與活期性存款(A) 8.16% 9.48% 11.95% 11.51% 10.61% 10.80% 12.07% 12.09% 12.37% 12.14% 11.77% 11.47%
定期性及外匯存款(B) 17.19% 19.44% 18.02% 17.35% 16.48% 19.46% 16.41% 15.13% 15.53% 14.82% 14.19% 13.81%
有價證券 20.69% 19.67% 20.04% 20.16% 19.86% 14.94% 18.94% 19.39% 16.24% 16.55% 16.58% 16.52%
人壽保險及退休金 8.63% 9.99% 11.09% 11.52% 12.07% 13.54% 13.97% 14.58% 15.49% 16.09% 16.56% 16.76%
其他金融性資產
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