自住不動產租稅優惠之謬誤及影響

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第三節、 自住不動產租稅優惠之謬誤及影響

一、 鼓勵自住不動產持有之謬誤

基於鼓勵自住不動產之持有來提高住宅自有率為由，我國現行稅制下給予自 住不動產不同之租稅待遇，如購屋借款利息扣除、持有稅適用較低之單一稅率、

交易土地之資本利得亦適用較低之單一稅率，且有重購退稅之規定，國際間許多 國家對於自住不動產亦有相當之租稅優惠。認為自住不動產應享有租稅優惠的理 由主要有二：矯正自住不動產之正外部性以及保障個人之居住權。

矯正自住不動產正外部性的部分，此一論點的支持認為，自住不動產之持有 者相對於租屋者而言，對於該不動產及其周圍之社區，會投入較多的時間進行環 境維護以及社區參與，而產生正的外部性。但根據過去文獻，自住不動產正外部 性之存在與否未有定論，例如：Hoff and Sen (2005) 指出，住宅自有率的提升在 某些條件下有助於改善居住環境，其中包括犯罪率的降低以及地方自治效果的提 升。Glaeser and Shapiro (2003) 亦認為持有自住不動產者對於周圍環境有正外部 性，但目前對於自住不動產之補貼明顯大於其正外部性之規模。Engelhardt et al.

(2010) 則有相反的見解，該研究認為過去實證研究有內生性問題，是由於熱於環 境維護、公民參與的個人比較偏好擁有不動產，而非擁有不動產導致個人有這些 行為。Rosen and Gayer (2014) 亦對於自住不動產具正外部性的觀點存疑，並認 為就算其正外部性確實存在，也必須留意自住不動產之租稅優惠所可能引發的副 作用。

保障個人居住權之部分，首先，個人居住權之保障係指保障個人能消費一定 數量及品質的居住服務，為滿足個人消費居住服務的需求並不一定僅能透過住宅 自有率之提升來達成，亦可透過健全租屋市場來滿足個人消費居住服務的需求。

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再者，Glaeser and Shapiro (2003) 及 Hilber and Turner (2014) 皆認為購屋借款利 息扣除額並無法有效提高住宅自有率，前者認為適用較高稅率級距之富人享有較 多購屋借款利息扣除的好處，但其並不會因為租稅優惠存在與否而影響購屋之選 擇；後者則認為購屋借款利息扣除額對於住宅自有率的效果與該區域不動產市場 的供給彈性有關。最後，過多的債務對於經濟成長有潛在的威脅，相較於自有資 本，債務有定期償付利息之壓力，難以調節景氣循環之衝擊，面對不景氣時反應 較為敏感，可能因債務無法及時償付本息而違約，加劇不景氣之情形。若住宅自 有率之提升係由債務所支撐，比起住宅自有率提升所伴隨的好處，債務擴張的風 險與副作用的衝擊更不容低估。綜上所述，鼓勵個人持有自住不動產的理由並不 穩固，就算有其理論基礎，利用購屋借款利息扣除額來提高住宅自有率的效果亦 不明顯。

二、 效率面及公平面

給予自住不動產租稅優惠之理論基礎薄弱，甚至不存在，更衍生效率面及公 平面的問題。效率面而言，若自住不動產的稅負較其他儲蓄管道為不同，使個人 偏好透過自住不動產的方式儲蓄，排擠對於其他財貨的消費或對於其他資產的投 資，並不符合稅制設計觀點下儲蓄管道選擇的中立性，又自住不動產享有購屋借 款利息的扣除，更可能導致融資方式的扭曲，擴大融資規模，加深社會資源錯誤 配置的程度。首先，就其不動產取得成本及融資方式的來看，Gale et al. (2007) 探 討購屋借款利息的扣除對於個人購置不動產融資方式的扭曲，指出購屋借款利息 的扣除促使個人利用更多的債務融資消費更多的居住服務，同時扭曲了融資及跨 期消費組合；再者，就其對於以債務融資購置不動產的規模來看，Hendershott et al. (2003) 和 Poterba and Sinai (2011) 的研究皆指出，購屋借款利息扣除上限的

調整，造成個人借款規模的改變，甚至迫使消費者處分其他資產以清償購屋貸款，

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降低利息的負擔。最後，Andrews et al. (2011) 分析 OECD 國家對於自住不動產 之補貼政策發現：一、由於租稅優惠使不動產價格上漲，購屋借款利息扣除所帶 來之好處，幾乎完全被上漲之不動產價格抵銷；二、自住不動產之優惠稅率使得 不動產市場波動更為顯著，不利總體經濟的穩定；三、住宅自有率過高可能導致 勞動的移動力下降，造成勞動市場不效率；四、自住不動產之持有者其所得或財 富水準較高，補貼自住不動產有公平面之疑慮。

公平面而言，其不利所得重分配的原因有二：一、不動產兼具消費和投資性 質，居住服務的消費量通常與所得有正向關係，儲蓄量通常與所得亦有正向關係，

而不動產價額較高，高所得較低所得的個人可能消費較多的居住服務以及儲蓄較 多於不動產，故有較多購屋借款利息之扣除；二、購屋借款利息以扣除額方式於 計算所得時扣除，故其實質補貼的金額為申報之扣除額乘上個人的所得稅稅率，

對於所得較高而適用較高稅率的個人，實質補貼的價值較高。Cole et al. (2011) 、 Sullivan (2011) 以及 Toder et al. (2009) 皆指出美國購屋借款利息補貼於分配面 的不均，並試圖提出改善購屋借款利息扣除的方案。

除效率及公平層面的考量外，現行稅制下自住不動產設算租金免稅，且利用 抵押貸款購置自住不動產，購屋借款利息之支出還可藉由所得稅補貼。儲蓄於自 住不動產之利息所得—設算租金—不計入所得課徵所得稅，而取得自住不動產之 利息費用卻能減除，享有雙重優惠，並不合理。

過去探討購屋借款利息扣除額的文獻，多討論其提升住宅自有率之效果、模 擬政策變動時消費者行為的改變，或觀察擁有自住不動產之個人投資組合之選擇，

與購屋借款利息扣除之關聯較不明顯。本研究由儲蓄課稅的角度出發，著重於探 討現制下儲蓄管道選擇的扭曲，利用兩期消費模型分析當不同儲蓄管道稅負存在 差異時，儲蓄管道的選擇、儲蓄量多寡與購屋借款利息扣除的關係，以期彌補利

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用經濟理論討論所得稅中購屋借款利息扣除額對於儲蓄行為影響的空缺，並比較 現行稅制下，不動產與其他資產間租稅待遇之差異，特別是對於自住不動產之租 稅優惠對於不動產市場，甚至整個資本市場帶來的影響以及潛在的風險，同時，

根據我國與購屋借款利息相關的資料，了解我國不動產市場與相關債務之情形，

釐清可能存在的扭曲與可行的改革方向。

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